一、基本案情：
黃女士與陳女士及中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂《房屋買賣合同》，約定黃女士向陳女士出售位于北京市朝陽區(qū)百子灣路32號(hào)院南蘋果社區(qū)×號(hào)樓×座×號(hào)房屋(以下簡(jiǎn)稱房屋)一套，價(jià)款1045000元。因合同簽訂時(shí)黃女士對(duì)房屋的所有權(quán)證尚在辦理之中，故合同約定在(該房屋產(chǎn)權(quán)證下發(fā)后)丙方(中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司)通知之日起5日內(nèi)到相關(guān)部門辦理房屋過戶、銀行貸款等手續(xù);合同還對(duì)其它內(nèi)容進(jìn)行了約定。
合同簽訂后，陳女士依約履行了支付定金、首付款義務(wù)，黃女士亦將房屋交付與陳女士。黃女士對(duì)房屋的所有權(quán)證于2008年1月頒發(fā)，具備了辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)及銀行貸款手續(xù)的條件，根據(jù)《房屋買賣合同》的約定，中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司書面通知黃女士繼續(xù)履行上述《房屋買賣合同》、于2008年2月25日上午九點(diǎn)在中國(guó)工商銀行北京市新街口支行辦理提前還貸(解除抵押)手續(xù)，2008年2月25日下午協(xié)助陳女士辦理按揭貸款手續(xù)，2008年3月12日上午九點(diǎn)在北京市朝陽區(qū)房屋管理局辦理房屋過戶手續(xù)。
黃女士接到通知后很快同其愛人韓先生從溫州趕到北京，在中大恒基公司人員的主持下進(jìn)行磋商，陳女士委托本律師參與了此次協(xié)商。黃的丈夫指出自己亦是房屋所有權(quán)人之一，自己未在合同上簽字，不同意過戶。黃女士則表示，愿意按照合同約定賠償陳女士百分之二十的違約金209000元(房?jī)r(jià)上漲逾60萬元)。陳女士不同意解除合同，答應(yīng)過戶后給對(duì)方增加40000元房款。雙方協(xié)商未果，陳女士委托本律師向朝陽區(qū)人民法院起訴，要求繼續(xù)履行合同，協(xié)助辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。立案當(dāng)天，向法院申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全，法院依法裁定凍結(jié)房屋過戶。
二、審判
朝陽區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，房屋登記在黃女士名下，陳女士有理由相信黃有權(quán)出售，黃取得配偶韓的同意屬黃應(yīng)盡的合同義務(wù)。為保護(hù)誠(chéng)信一方即陳女士的合法利益，遂判決合同繼續(xù)履行，黃女士在判決生效后三十日內(nèi)協(xié)助陳女士辦理房屋過戶手續(xù)。
三、律師點(diǎn)評(píng)
二手房交易手續(xù)復(fù)雜，造成雙方從簽署買賣合同到房屋過戶之間產(chǎn)生較大時(shí)間差，而在此期間，房?jī)r(jià)上漲又比較明顯，這樣容易造成二手房房主心態(tài)發(fā)生變化。另外，房屋產(chǎn)權(quán)登記制度存在不合理之處，現(xiàn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度往往僅登記一名所有權(quán)人，買房人在買房時(shí)很難發(fā)現(xiàn)所購(gòu)房屋還有共有人，交易之后賣房人常以其他共有人不知情為借口，要求解除合同。為保護(hù)誠(chéng)信一方的利益，購(gòu)房人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的或賠償房屋差價(jià)損失的，法院都會(huì)判決支持。
本律師近四年來代理了大量的房屋買賣合同糾紛案件，經(jīng)總結(jié)發(fā)現(xiàn)，二手房房主反悔惜售的理由主要有以下幾種：其一，所售房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，夫妻一方在出售二手房時(shí)沒有征得另一方的同意，以此理由要求解除賣房合同收回房屋;其二，所售房屋是央產(chǎn)權(quán)，房產(chǎn)證等相關(guān)手續(xù)不完善，政策規(guī)定不允許出售;其三，賣房時(shí)為避稅簽署了“黑白合同”，要求認(rèn)定買賣合同無效;其四，中介公司沒有及時(shí)向房主轉(zhuǎn)交買房人的定金，因此要求認(rèn)定合同無效;其五，此前，許多農(nóng)民將宅基地房屋賣給城鎮(zhèn)居民，房?jī)r(jià)上漲后反悔，從而起訴要求收回住房;其六，虛構(gòu)承租人并以承租人為原告、房屋買賣雙方為共同被告，惟侵犯優(yōu)先購(gòu)買權(quán)為由請(qǐng)求判決買賣無效。
賣房人欲通過上述途徑悔約獲取額外利益現(xiàn)已行之不通。繼續(xù)履行合同或合同解除高判房屋差價(jià)損失這兩種判決結(jié)果都是賣房人不愿接受而又必然會(huì)出現(xiàn)的結(jié)果。
即便如此，考慮到訴訟的成本，本律師提示購(gòu)房者應(yīng)從6個(gè)方面保護(hù)自己、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)：首先，購(gòu)房人在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理，避免對(duì)方反悔。其次，買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人士提供法律意見，再慎重簽訂合同;第三，買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明或夫妻等其他共有人同意處分的證明;第四，二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容以書面形式約定好;第五，為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā)商了解情況，最好到現(xiàn)場(chǎng)看房，并對(duì)出現(xiàn)質(zhì)量問題如何承擔(dān)責(zé)任等內(nèi)容做出書面約定;第六，簽訂合同時(shí)要求賣房出具手寫房屋未出租證明。
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