在房產(chǎn)抵押過(guò)程中通常會(huì)產(chǎn)生不同的權(quán)利沖突，甚至不少市民尚不清楚這些沖突包含哪些內(nèi)容？而遇上這些沖突是應(yīng)該如何解決？下面的內(nèi)容將告訴你答案。
（一）抵押權(quán)與抵押權(quán)之間沖突的表現(xiàn)
實(shí)踐中房屋抵押權(quán)之間的沖突通常表現(xiàn)為再抵押和重復(fù)抵押兩種情形。
再抵押也稱余額抵押，是指在同一房屋的部分價(jià)值上設(shè)定抵押權(quán)后，在其余價(jià)值上再設(shè)定其他抵押權(quán)，即各個(gè)抵押關(guān)系不重疊，所擔(dān)保的債務(wù)金額總計(jì)起來(lái)不超過(guò)該房屋的總價(jià)值。
重復(fù)抵押是指抵押人將同一房屋在設(shè)定抵押權(quán)后，又向其他抵押權(quán)人設(shè)定擔(dān)保的行為。重復(fù)抵押致使同一房屋上有數(shù)個(gè)抵押權(quán)人，形成數(shù)個(gè)抵押關(guān)系，其擔(dān)保債權(quán)的價(jià)值總額超過(guò)該房屋的價(jià)值。
我國(guó)《擔(dān)保法》肯定了再抵押的法律效力?！稉?dān)保法》第35條第2款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！痹俚盅褐贫葘?duì)于充分發(fā)揮物的價(jià)值，為民事主體的融資方便提供了制度安排。
（二）抵押權(quán)與抵押權(quán)之間沖突的解決
因?yàn)榉课菀缘怯洖楣痉椒?，在?duì)同一房屋上數(shù)個(gè)抵押權(quán)之間發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)實(shí)現(xiàn)順序的確立上，各國(guó)立法一般采用兩個(gè)基本原則，即“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”。我國(guó)《擔(dān)保法》第54條亦作了同樣規(guī)定：“抵押合同以登記生效的，按照登記物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償?！蔽覈?guó)《物權(quán)法》第199條也規(guī)定：“抵押權(quán)已登記的，按登記的先后順序清償，順序相同的，按債權(quán)比例清償?！币虼?，對(duì)于同一房屋上抵押權(quán)之間的沖突，無(wú)論是重復(fù)抵押還是再抵押，皆按照“先登記原則”和“同時(shí)同序原則”，確立清償順序。
二、房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間的沖突及解決
對(duì)于房屋抵押權(quán)與租賃權(quán)之間沖突的解決，筆者從以下兩種情形來(lái)分析：
第一種情形是，房屋租賃權(quán)設(shè)定在先，房屋抵押權(quán)設(shè)定在后。租賃權(quán)與抵押權(quán)可以并存于同一房屋之上。當(dāng)兩者之間發(fā)生權(quán)利沖突時(shí)，遵循“買賣不破租賃”原則，即租賃權(quán)可對(duì)抗抵押權(quán)。抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，新的房屋所有人必須承受租賃繼續(xù)有效的負(fù)擔(dān)。租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)，是為了維護(hù)穩(wěn)定的租賃關(guān)系，促進(jìn)租賃業(yè)的發(fā)展，使物的價(jià)值充分實(shí)現(xiàn)。我國(guó)《合同法》第229條及《物權(quán)法》第190條都有明確規(guī)定。
第二種情形是，房屋抵押權(quán)設(shè)定在先，房屋租賃權(quán)設(shè)定在后。房屋抵押權(quán)成立后，在抵押期間，房屋抵押人對(duì)房屋仍可以行使使用、收益的權(quán)利。一般情況下，租賃期限短于抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限，租賃合同不會(huì)影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)。但在租賃期限超過(guò)了抵押所擔(dān)保債務(wù)的履行期限的情況下，先成立的抵押權(quán)必然影響到租賃合同的效力。對(duì)于如何解決二者之間的權(quán)利沖突，理論界主有三種觀點(diǎn)： （ 1）即使抵押權(quán)先于租賃權(quán)，仍適用“買賣不破租賃”的法則賦予租賃權(quán)人的對(duì)抗效力。通過(guò)折價(jià)、變賣、拍賣方式處分抵押物時(shí)，租賃合同不因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而消滅[1].（ 2）抵押權(quán)先于租賃權(quán)設(shè)定，租賃權(quán)不能影響抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即以抵押物為標(biāo)的成立的租賃合同對(duì)于抵押物的受讓人不繼續(xù)有效[2].《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第66條第1款確認(rèn)了抵押權(quán)優(yōu)先于租賃權(quán)的原則。（ 3）借鑒日本民法的“短期租賃保護(hù)”制度[3]，經(jīng)登記后的抵押物短期租賃（如建筑物的租賃期限在3年以下的為短期租賃）在無(wú)害于抵押權(quán)時(shí)能對(duì)抗抵押權(quán)。
三、房屋抵押權(quán)與建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)之間的沖突及解決
（一）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)
建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)是指建設(shè)工程中的發(fā)包人同時(shí)存在若干個(gè)債權(quán)人時(shí)，對(duì)于建設(shè)工程折價(jià)或拍賣所得的價(jià)款，建設(shè)工程承包人有先于其他債權(quán)人優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。我國(guó)于1999年頒行的《中華人民共和國(guó)合同法》第286條和2002年6月最高人民法院所做的《關(guān)于建設(shè)工程的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》）中確立了“建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償”制度，其核心是建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，目的是為了解決現(xiàn)實(shí)中嚴(yán)重拖欠工程款的社會(huì)問(wèn)題，從而保障承包人的合法權(quán)益，特別是使農(nóng)民工工資問(wèn)題得到解決。但對(duì)于建設(shè)工程承包人優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)，學(xué)界頗多分歧。主要有三種觀點(diǎn)：不動(dòng)產(chǎn)留置權(quán)說(shuō)[5]、法定抵押權(quán)說(shuō)[6]、優(yōu)先權(quán)說(shuō)[7].筆者認(rèn)為建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)為優(yōu)先權(quán)說(shuō)比較合適。
首先，從立法目的上看，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的立法目的與優(yōu)先權(quán)制度相吻合。優(yōu)先權(quán)通過(guò)破除債權(quán)平等性，賦予特殊債權(quán)人以優(yōu)先于其他債權(quán)人而受清償?shù)臋?quán)利，以保護(hù)這些具有特殊社會(huì)基礎(chǔ)的債權(quán)人[8].在我國(guó)，發(fā)包人拖欠承包人工程款問(wèn)題的現(xiàn)象十分普遍，工程款當(dāng)中，有20%以上是建筑工人的工資報(bào)酬。工程款拖欠日益嚴(yán)重的情形，極大地影響著建筑業(yè)的發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定。
《合同法》第286條之規(guī)定，正是基于社會(huì)公共利益及建筑工人生存權(quán)的需要，在與相關(guān)利益沖突時(shí)而做出的一種價(jià)值取舍。建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)定性為優(yōu)先權(quán)，能更有效地解決現(xiàn)實(shí)中拖欠工程款、承包人的權(quán)利普遍性得不到保護(hù)的嚴(yán)重問(wèn)題。因此將承包人優(yōu)先受償權(quán)解釋為優(yōu)先權(quán)符合我國(guó)的立法宗旨，也是實(shí)踐發(fā)展的需要。
其次，從比較法的角度來(lái)看，承包人的優(yōu)先受償權(quán)得到了各國(guó)立法的普遍認(rèn)可，國(guó)外有將該優(yōu)先受償權(quán)定為優(yōu)先權(quán)的立法，如日本民法中的不動(dòng)產(chǎn)先取特權(quán)，法國(guó)民法中的不動(dòng)產(chǎn)特別優(yōu)先權(quán)。
（二）建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)沖突時(shí)的實(shí)現(xiàn)順序
對(duì)于建筑物優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)的清償順序，學(xué)界有四種觀點(diǎn)：承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō)[9]（法定優(yōu)先權(quán)優(yōu)先說(shuō)） 、抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)[10]、平等受償說(shuō)[11]、依成立先后定其順序說(shuō)[12].筆者贊成承包人優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先說(shuō)。
首先，抵押權(quán)優(yōu)先說(shuō)違背了立法為保護(hù)承包人利益而設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)制度的初衷，使《合同法》第286 條的規(guī)定形同虛設(shè)。其次，平均受償說(shuō)缺乏立法理論基礎(chǔ)，且如何實(shí)現(xiàn)各方利益的真正平衡，也無(wú)法把握。在理論上，將農(nóng)民工工資等同于銀行債權(quán)是債權(quán)泛化主義的體現(xiàn)，農(nóng)民工工資屬于基本人權(quán)的范疇，屬于人的生存權(quán)的內(nèi)容。從法律政策上考慮，建筑工程款中相當(dāng)一部分是建筑工人的勞動(dòng)工資和其他勞務(wù)費(fèi)用，應(yīng)予以優(yōu)先確保，這也符合勞動(dòng)法保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨。在實(shí)踐中，在建設(shè)房屋上經(jīng)常先后存在數(shù)個(gè)抵押權(quán)，其與承包人優(yōu)先受償權(quán)如何平均分配，更是難題，因此平均分配說(shuō)在實(shí)踐中難以操作。第三，依成立先后定其順序說(shuō)，筆者也不贊同。在理論上，建筑工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種法定的優(yōu)先權(quán)，而抵押權(quán)是經(jīng)當(dāng)事人合意而產(chǎn)生的權(quán)利，依據(jù)法定權(quán)利優(yōu)于約定產(chǎn)生的權(quán)利的原則，建筑工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)應(yīng)予以優(yōu)先保護(hù)。在實(shí)踐中，發(fā)包人設(shè)定抵押權(quán)的時(shí)間并不固定，既可以是工程在建中，也可以是建成以后，且合同法并沒(méi)有規(guī)定優(yōu)先權(quán)必須經(jīng)登記才能產(chǎn)生，所以很難確定這種權(quán)利產(chǎn)生的時(shí)間。如果以發(fā)包人在工程完成后應(yīng)當(dāng)付款而不付款的時(shí)間計(jì)算，則多數(shù)抵押權(quán)早于承包人的優(yōu)先受償權(quán)。這樣，若以權(quán)利發(fā)生的時(shí)間先后來(lái)判斷哪種權(quán)利在先，則合同法對(duì)承包人優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定就沒(méi)有意義了。
四、在建商品房抵押權(quán)與商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突及解決
所謂期待權(quán)指的是“權(quán)利取得人依據(jù)法律能夠確定地取得的某種物權(quán)（一般為所有權(quán)或類似所有權(quán)的權(quán)利如地上權(quán)）的權(quán)利”[13].商品房預(yù)購(gòu)人期待權(quán)是指開(kāi)發(fā)商將經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的在建商品房以簽訂買賣合同的方式預(yù)售給購(gòu)房業(yè)主，業(yè)主享有合同上的債權(quán)，經(jīng)預(yù)告登記，此種債權(quán)就成為一種所有權(quán)的期待權(quán)，具有物權(quán)性質(zhì)。在房地產(chǎn)交易實(shí)踐中，普遍存在著開(kāi)發(fā)商將正在建設(shè)中的房屋預(yù)售給業(yè)主，又在該建筑物上設(shè)定抵押權(quán)以獲得銀行貸款或在在建房屋上設(shè)定抵押貸款后又將該房預(yù)售的情況。如果開(kāi)發(fā)商按時(shí)還清了貸款，就不會(huì)發(fā)生抵押人與預(yù)購(gòu)人期待權(quán)之間的沖突，但如果開(kāi)發(fā)商喪失了還債能力，矛盾就產(chǎn)生了。
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