□俞 勤 周 超
摘要：隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快，物業(yè)服務行業(yè)作為一種新型服務模式，已經(jīng)與居民的生活息息相關。本文以南京市浦口地區(qū)物業(yè)糾紛為例，著重分析了浦口地區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主間的物業(yè)糾紛的現(xiàn)狀及原因，并提出了解決對策。
關鍵詞：物業(yè)糾紛；原因；解決對策
物業(yè)服務質(zhì)量的好壞直接影響著法院受理物業(yè)合同糾紛案件數(shù)量的多少，只有重視好物業(yè)服務中糾紛的解決，才能積極引導物業(yè)管理企業(yè)朝著更高層次的方向良性發(fā)展，從而進一步打造和諧宜居的地區(qū)環(huán)境。
一、浦口區(qū)物業(yè)服務合同糾紛的現(xiàn)狀及特點
根據(jù)《民事案件案由規(guī)定》，物業(yè)服務合同糾紛為第四部分第十類第108種服務合同糾紛項下的第（15）項案由。課題組通過檢索無訟網(wǎng)公開的裁判文書后發(fā)現(xiàn)，2017年全國法院一審審結(jié)案件中江蘇省排名第六。通過檢索2017年江蘇省基層法院一審審結(jié)案件的裁判文書公開情況發(fā)現(xiàn)，南京市有四家基層法院位于全省基層法院前八位，其中浦口法院在全省排名中位于第六，而在南京市2017年基層法院物業(yè)服務合同案件裁判文書公開數(shù)中，浦口區(qū)位于全市第四。
由此可見，南京地區(qū)物業(yè)服務合同糾紛在全國范圍內(nèi)已經(jīng)呈現(xiàn)出大規(guī)模爆發(fā)的趨勢，其中浦口地區(qū)的物業(yè)糾紛總量較大。自2017年1月起至2018年9月止，浦口地區(qū)物業(yè)服務合同糾紛案件新收1768件，2017年辦結(jié)案件數(shù)在全院案件辦結(jié)量中占比為6.5%，預計到2018年年底仍有上漲趨勢。
縱觀近年來浦口法院受理的物業(yè)服務合同糾紛案件，基本呈現(xiàn)出以下特點：一是案件類型較為集中。主要以物業(yè)公司為原告，業(yè)主為被告，以履行物業(yè)服務合同給付物業(yè)費的居多。且涉及的物業(yè)公司相對集中，一般是同一物業(yè)公司作為原告起訴眾多業(yè)主，已經(jīng)呈現(xiàn)群體性的態(tài)勢。二是裁判結(jié)果較為統(tǒng)一。在判決結(jié)案的物業(yè)服務糾紛中，勝敗訴比例上以物業(yè)公司勝訴較多，同時業(yè)主有正當抗辯理由的，根據(jù)具體案情酌情減少業(yè)主欠交物業(yè)費的亦較多。三是調(diào)解撤訴率較高。2017年，浦口法院辦結(jié)物業(yè)糾紛案件中判決率為27.45%，調(diào)解撤訴率為70.27%；2018年1-9月，判決率為24.45%，調(diào)撤率為72.88%。
二、浦口區(qū)物業(yè)服務合同糾紛常見抗辯理由及裁判思路
（一）以非前期物業(yè)服務合同當事人為由抗辯
有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理合同，故認為不管是開發(fā)商還是業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務合同都對其無約束力。根據(jù)《最高人民法院關于審理物業(yè)服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條的規(guī)定，該項抗辯理由一般不能得到法院支持。
（二）以物業(yè)費超過訴訟時效為由抗辯
有些業(yè)主以物業(yè)公司未對其催收過物業(yè)費為由，對物業(yè)公司主張的訴訟請求中超過三年訴訟時效的物業(yè)費拒絕交納。關于訴訟時效問題，實踐中我們一般認為，物業(yè)服務合同屬于繼續(xù)性合同，訴訟時效應從合同最后一期履行期限屆滿之日起算。對于物業(yè)公司在繼續(xù)服務期間起訴的，業(yè)主關于訴訟時效的抗辯一般不能得到支持。
（三）以物業(yè)服務合同約定的合同期限屆滿為由抗辯
某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務合同中約定的合同期限早已屆滿，因此對超過合同期限的物業(yè)費拒絕交納。我們認為，在約定的合同期限屆滿后，若物業(yè)公司繼續(xù)為小區(qū)提供服務，業(yè)主也接受了物業(yè)公司提供的物業(yè)服務，雙方形成了事實上的物業(yè)服務合同關系，均應履行相應的合同義務，業(yè)主的這一抗辯理由一般也不能得到法院的支持。
（四）以物業(yè)公司履約存在瑕疵為由抗辯
1.以物業(yè)公司不履行維修義務為由抗辯。對于維修義務的承擔主體，應分情況分析：如果房屋在國家規(guī)定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設單位承擔維修義務；在房屋質(zhì)保期屆滿后，房屋專有部分由業(yè)主或侵權人承擔維修義務，房屋樓頂?shù)刃^(qū)共有部分、公共設施設備由物業(yè)公司承擔維修義務，物業(yè)公司履行義務時，可使用小區(qū)的住宅專項維修基金。若業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)公司不履行或者不完全履行相應維修義務時，法院可酌情減少物業(yè)費。
2.以物業(yè)公司未盡到安全保障義務造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受損失為由抗辯。物業(yè)公司的安保義務源于法律相關規(guī)定和合同約定。若業(yè)主有充分證據(jù)證明物業(yè)公司存在違反約定或者法定的安保義務，那么當物業(yè)公司向業(yè)主行使物業(yè)費請求權時，業(yè)主可以物業(yè)公司未盡到安保義務，是對合同義務的不完全履行，屬于違約為由進行抗辯。但未盡到安保義務一般情況下不構(gòu)成根本性違約，法院經(jīng)審理后可根據(jù)安保責任范圍以及業(yè)主的具體損失來酌情減少物業(yè)費。然而只要物業(yè)公司盡到了合理范圍內(nèi)的注意義務、采取了合理的預防措施，物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權所遭受的損失免責。
3.以物業(yè)公司履約不達標為由抗辯。如小區(qū)車輛亂停亂放無人管理，車位長期被占無人管理等為由拒交物管費，部分業(yè)主存在“物管公司就是管理小區(qū)內(nèi)的一切事務”的錯誤思維，將不屬于物業(yè)服務范疇的事項，例如房屋設計和質(zhì)量問題、業(yè)主間相鄰關系問題等。另外，由于物業(yè)服務合同約定的物業(yè)公司應履行的義務較為概括籠統(tǒng)，若物業(yè)公司已經(jīng)提供物業(yè)服務，致使存在一般瑕疵，而非根本違約，也不構(gòu)成業(yè)主拒交物業(yè)費的合法理由，但可以酌情減少物業(yè)費。
三、物業(yè)糾紛解決機制研究
為了維護浦口地區(qū)穩(wěn)定，為居民提供一個和諧的生活環(huán)境，浦口區(qū)除了在加強監(jiān)管與指導上下功夫外，還應努力探索多元化解物業(yè)糾紛解決機制，從而進一步化解基層糾紛，構(gòu)建物業(yè)服務新秩序，為打造“江北明珠”作出積極探索。
（一）完善監(jiān)管機制，促進物業(yè)公司良性發(fā)展
一是應加強物業(yè)公司員工培訓，完善物業(yè)企業(yè)的管理。通過強化培訓，提高物業(yè)管理人員的專業(yè)和水平，經(jīng)考核合格后方可持證上崗。二是嚴格物業(yè)公司市場準入和資質(zhì)管理，統(tǒng)一物業(yè)服務合同示范文本，指導業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂嚴密、完備的物業(yè)服務合同，定期主動征求小區(qū)業(yè)主意見和對物業(yè)公司進行達標考評。三是引導、鼓勵各小區(qū)成立業(yè)主委員會和業(yè)主大會進行自我管理。加強業(yè)主委員會的調(diào)解作用，同時還可通過業(yè)主大會解聘和重新選聘物業(yè)服務企業(yè)。
（二）加大物業(yè)法律法規(guī)宣傳
一是以合同方式明示物業(yè)消費權利。要強化合同意識，簽訂合同時，應細化合同內(nèi)容，為法院處理物業(yè)糾紛案件提供可供判定的依據(jù)。二是以業(yè)委會為載體表達消費需求。通過增強業(yè)主的自治能力、制定業(yè)主大會議事規(guī)則、規(guī)范組建業(yè)委會等形式不斷促進業(yè)主的自治意識。三是以法治思維維護物業(yè)消費權利。開發(fā)商與物業(yè)公司簽訂的前期物業(yè)合同應進行公示，以廣泛征求作為接受物業(yè)服務的業(yè)主意見；在物業(yè)服務合同中，應明確細化關于空置房的物業(yè)費打折、一樓電梯用房的費用等問題；關于移交，主要涉及開發(fā)商與業(yè)委會的移交工作，以及新舊物業(yè)的移交工作，有必要在相應的法律法規(guī)中統(tǒng)一細化。
（三）調(diào)解先行，司法兜底，多部門聯(lián)動構(gòu)建大調(diào)解平臺
一是明確職責分工。業(yè)主委員會應成為化解物業(yè)糾紛的第一道防線；街道社區(qū)具有自治和行政管理的雙重功能，應構(gòu)成調(diào)解糾紛的第二道防線；物業(yè)主管部門作為物業(yè)服務行業(yè)管理的行政機關，應從制度源頭上減少物業(yè)糾紛的發(fā)生，構(gòu)成糾紛化解的第三道防線；司法機關作為解決物業(yè)糾紛的最后一道防線，應運用法制調(diào)解手段、從法律層面上予以定性，從而起到定紛止爭的作用。二是擴大調(diào)解員范圍，提高調(diào)解員調(diào)解技能，吸納包括律師、物業(yè)管理公司負責人、業(yè)主代表、人大代表、政協(xié)委員等人群加入到物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織中，使得物業(yè)糾紛的解決能夠代表各方。三是依托小額訴訟程序，推進社區(qū)巡回審判，以達到審判一案，教育一片的良好社會效果，使物業(yè)公司逐漸從“物業(yè)收費難——虧本經(jīng)營——降低服務標準——業(yè)主不滿意——物業(yè)企業(yè)撤出”怪圈中走出來。
（本文作者俞勤系浦口法院行政庭庭長、區(qū)法學協(xié)會會員；周超系浦口法院法官助理、區(qū)法學協(xié)會會員。)
