物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)公司，由物業(yè)服務(wù)公司按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。物業(yè)服務(wù)合同成為了牽系業(yè)主和物業(yè)公司的“橋梁”，合同中對(duì)于物業(yè)公司的服務(wù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等都作出了約定。但是日常生活中的物業(yè)服務(wù)糾紛不斷的出現(xiàn)，究其原因，在于物業(yè)服務(wù)糾紛類型多樣、所涉及的法律關(guān)系復(fù)雜、帶有群體性特征導(dǎo)致處理難度較大。隨著2021年1月1日《民法典》的實(shí)施，業(yè)主與物業(yè)公司的糾紛解決也將產(chǎn)生新的變化。
以下將以虛構(gòu)的人物角色和情形，對(duì)于生活中業(yè)主與物業(yè)公司的各種典型糾紛進(jìn)行逐一的分析和論證：
近日，張大媽如期搬進(jìn)了自己購置的新房子中，張大媽對(duì)于小區(qū)的環(huán)境甚是滿意，物業(yè)服務(wù)也非常的到位。在愉悅地居住一段時(shí)間以后，張大媽逐漸發(fā)現(xiàn)，小區(qū)里的物業(yè)公司出現(xiàn)了重重“問題”，自己也不知該如何去應(yīng)對(duì)......
情景一：張大媽用自己的退休金購置了一臺(tái)“寶馬”牌自行車用于買菜接孫子使用。一日，張大媽在晚上跳完廣場(chǎng)舞騎車回來后，將自行車上鎖后存放在樓下。次日，張大媽準(zhǔn)備去買菜的時(shí)候，卻發(fā)現(xiàn)自己的自行車丟失，遂報(bào)警但未果。張大媽就以物業(yè)公司未盡到維護(hù)小區(qū)公共秩序及安全保衛(wèi)義務(wù)為由，提出讓物業(yè)公司賠償其車輛損失的抗辯并拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
首先是張大媽繳納物業(yè)費(fèi)的問題，《民法典》第九百四十四條第一款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)?！睆埓髬屨J(rèn)為物業(yè)公司的安保存在問題，以此來拒繳物業(yè)費(fèi)是不合理的，因?yàn)閷?shí)際上張大媽車輛丟失的損失與物業(yè)費(fèi)的繳納是兩個(gè)法律關(guān)系，張大媽不能以此來抗辯拒繳物業(yè)費(fèi)。
其次張大媽認(rèn)為物業(yè)應(yīng)當(dāng)賠償其損失的問題，《物業(yè)管理?xiàng)l例》第三十五條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！逼鋵?shí)首先需要看的是業(yè)主和物業(yè)公司簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中對(duì)于該項(xiàng)內(nèi)容是如何約定的，再根據(jù)實(shí)際的具體情況來判斷物業(yè)公司是否存在過錯(cuò)。
情景二：張大媽在午飯后和李大媽閑聊的時(shí)候突然提到，李大媽前一陣子參加了業(yè)主大會(huì)組織的投票表決，針對(duì)物業(yè)管理規(guī)約中的部分內(nèi)容進(jìn)行修改，最后參會(huì)的業(yè)主過半數(shù)同意了該事項(xiàng)。張大媽產(chǎn)生了疑惑，為什么李大媽參加了我卻沒有參加呢？這種事不應(yīng)該全體業(yè)主都參加才可以嗎？
針對(duì)張大媽的疑惑，《民法典》第二百七十八條規(guī)定：“下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（二）制定和修改管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（六）籌集建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；（七）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；（九）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。決定前款第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意?！?/p>
首先為什么張大媽沒有參加表決，《民法典》針對(duì)原來《物權(quán)法》的內(nèi)容新增了“業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決?！币簿褪且馕吨词共皇撬袠I(yè)主都參加，表決也是可以進(jìn)行的。其次是針對(duì)物業(yè)管理規(guī)約的修改，只需要經(jīng)參與表決專有部分面積過半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。新的規(guī)定實(shí)則是降低了參與表決事項(xiàng)的業(yè)主比例，相比于舊規(guī)定的1/2的業(yè)主通過，新規(guī)定只需要1/3（2/3*1/2）的業(yè)主通過即可。
情景三：連續(xù)幾天的暴雨洗禮，張大媽的房子出現(xiàn)了問題，客廳的屋頂出現(xiàn)了幾處滲水的情況，張大媽認(rèn)為當(dāng)初自己隨房款繳納了住宅專項(xiàng)維修資金，自己有權(quán)利使用。隨即找到物業(yè)公司，請(qǐng)求物業(yè)公司用專項(xiàng)維修資金修理房屋，物業(yè)公司拒絕了張大媽的請(qǐng)求。
首先是張大媽房屋出現(xiàn)瑕疵的問題，《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：“......在保修期限內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。因不可抗力或者使用不當(dāng)造成的損壞，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不承擔(dān)責(zé)任?！比绻课菰诤贤s定的保修期和保修范圍內(nèi)，由建設(shè)單位承擔(dān)維修義務(wù)；如果房屋質(zhì)保期已屆滿，房屋專有部分由業(yè)主或侵權(quán)人承擔(dān)維修義務(wù)，具體還要看張大媽的房屋瑕疵是由誰造成的。
其次，對(duì)于張大媽請(qǐng)求用住宅專項(xiàng)維修資金來修理自己的房屋。《民法典》第二百八十一條規(guī)定：“建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金，屬于業(yè)主共有。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金的籌集、使用情況應(yīng)當(dāng)定期公布。緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設(shè)施的，業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)可以依法申請(qǐng)使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金?！睂?duì)于該專項(xiàng)資金，《民法典》明確規(guī)定了該資金僅供共有部分以及相關(guān)附屬設(shè)施的維修使用，張大媽請(qǐng)求申請(qǐng)?jiān)撡Y金用作專用部分的維修是沒有依據(jù)的。
情景四：張大媽在買菜回來的路上，看到了自己住的那幢的墻體上正在張貼大幅的廣告。在乘坐電梯上樓的時(shí)候，也看到了電梯的墻壁上也貼了許多廣告標(biāo)語。張大媽心生疑問，廣告張貼在我們的公共區(qū)域不應(yīng)該產(chǎn)生了收益嗎？這些收益都怎么處理呢？
對(duì)于張大媽的疑惑，《民法典》第二百八十二條規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”對(duì)于物業(yè)公司利用業(yè)主的共有部分取得的收入，物業(yè)公司是可以進(jìn)行一定的成本扣除的。剩余部分的收益往往要看簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中約定，有些合同中約定了將該部分收益轉(zhuǎn)入專項(xiàng)維修資金中，也有的合同將該部分的收益轉(zhuǎn)為了物業(yè)費(fèi)的補(bǔ)足。
情景五：張大媽所在的小區(qū)物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的服務(wù)期限為三年，物業(yè)公司服務(wù)期限已經(jīng)屆滿，業(yè)主大會(huì)也沒有再和該物業(yè)公司續(xù)簽服務(wù)合同，決定換聘新的物業(yè)公司。在業(yè)主大會(huì)尋找新的物業(yè)公司之前，物業(yè)公司還依然進(jìn)行著物業(yè)服務(wù)。這時(shí)有部分業(yè)主認(rèn)為合同期限屆滿以后收取的物業(yè)費(fèi)是沒有依據(jù)的，不應(yīng)繳納物業(yè)費(fèi)。
《民法典》第九百五十條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同終止后，在業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)選聘的新物業(yè)服務(wù)人或者決定自行管理的業(yè)主接管之前，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)處理物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)，并可以請(qǐng)求業(yè)主支付該期間的物業(yè)費(fèi)?！痹摋l文規(guī)定了物業(yè)公司的后合同義務(wù)，在新物業(yè)公司接手之前的過渡期，原物業(yè)是“應(yīng)當(dāng)”繼續(xù)進(jìn)行物業(yè)服務(wù)的，并且有權(quán)利繼續(xù)收取物業(yè)費(fèi)。業(yè)主享受了物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)繳納物業(yè)費(fèi)。部分業(yè)主的想法是沒有依據(jù)的。
業(yè)主與物業(yè)公司是不可分割的兩個(gè)整體，在各取所需的過程中難免產(chǎn)生糾紛，如何化解糾紛，法律的學(xué)習(xí)是必不可少的。尤其是在《民法典》開始實(shí)施之后，法律發(fā)生了翻天覆地的變化，物業(yè)服務(wù)的法律適用作為《民法典》的一部分與我們的日常生活息息相關(guān)，這也是為什么需要全民學(xué)習(xí)《民法典》，在緊跟時(shí)代革新的腳步中，也學(xué)習(xí)到了如何保障自身的合法權(quán)益，何樂而不為。
撰文 | 原創(chuàng)，阮俊杰
校對(duì) | 譚明亮
排版 | 盈盈
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