2007-4-29 17:33:14 來源： 作者：天鷹新聞網(wǎng)
看《商品房預(yù)售許可證》、總平圖、工程規(guī)劃許可證?，F(xiàn)在的項(xiàng)目開發(fā)商都有先請(qǐng)房管局認(rèn)定資質(zhì)的測(cè)量隊(duì)作面積預(yù)算（這個(gè)預(yù)算表開發(fā)商都會(huì)拿給客戶看的，他們就是按預(yù)算表上的計(jì)算面積賣的），在這個(gè)預(yù)算表的頂部有該項(xiàng)目的初步土地及總建筑面積的計(jì)算數(shù)。注意跟總平圖、工程規(guī)劃許可證上的建筑批建總面積對(duì)比，看預(yù)算面積是否有超出批建面積，如有還要看開發(fā)商補(bǔ)超容積率的手續(xù)，注意核對(duì)批建層數(shù)和用途（如開發(fā)商是否自行加層或把總平圖上的車庫改商場(chǎng)店面）。大家要重點(diǎn)注意，超容積率在補(bǔ)辦手續(xù)后還是可以辦產(chǎn)權(quán)證的，但如果是超層和改變用途將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目都不能辦理產(chǎn)權(quán)。
簽署時(shí)要注意：
一.盡量把開發(fā)商售樓廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)寫到合同上。相關(guān)法律：《建設(shè)部 商品房銷售管理辦法》第三章 第十五條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。
二.注意隱含的推定：未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。因此建議對(duì)無用條款均應(yīng)于刪除。
三.手寫優(yōu)先原則：如果出現(xiàn)印刷文字與手寫文字不一致，以手寫文字為準(zhǔn)。
四.地址、聯(lián)系電話應(yīng)準(zhǔn)確，如有變更，應(yīng)及時(shí)通知，過去有許多糾紛由此而來。
五.平臺(tái)計(jì)價(jià)問題：平臺(tái)不能出售，更不能單獨(dú)計(jì)價(jià)；對(duì)于獨(dú)立的平臺(tái)或露臺(tái)，如果由于其專用性，增加了使用功能，提高了使用價(jià)值，應(yīng)進(jìn)行合情合理地協(xié)調(diào)后，提高其房屋單價(jià)。
六.面積：根據(jù)《建設(shè)部 商品房銷售管理辦法》第21條，應(yīng)注意約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及套內(nèi)建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處理方法?！督ㄔO(shè)部 商品房銷售管理辦法》第二十條規(guī)定面積誤差絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。根據(jù)廈門的實(shí)際情況，可補(bǔ)充以下條款：面積誤差絕對(duì)值不超過1％的，購房款保持不變。
七.竣工認(rèn)定：以取得《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證明書》為準(zhǔn)。
八.交付期限：約定出現(xiàn)延期的條件（事實(shí)）時(shí)出具證明的有效職能部門，如氣象局、供電局、自來水公司等，并約定通知買受人順延的時(shí)限和方式。
九.交接：應(yīng)書面通知買受人辦理交接手續(xù)。須驗(yàn)收合格才能交付。
十.最重要的一點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)登記的約定：現(xiàn)在二手房必須辦理產(chǎn)權(quán)證后才能轉(zhuǎn)讓，如果大家不想跟開發(fā)商長(zhǎng)期抗戰(zhàn)的話，就約定：一年內(nèi)無法登記確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的，堅(jiān)決退房！并可以要求開發(fā)商賠償損失。這條款是《福建省房屋消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)條例》第11條明文規(guī)定的，大家千萬要注意。如果開發(fā)商不敢或拒絕將這約定寫入合同的話，這房子還是不買為好。
十一.公攤部分：公攤部分、屋面使用權(quán)和外墻使用權(quán)歸全體業(yè)主所有，只是委托物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。
十二.仲裁機(jī)構(gòu)：廈門仲裁委員會(huì)，名稱注意無“市”字。
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