長租公寓近年來飛速發(fā)展，北京、上海等多個(gè)城市加快租賃土地供應(yīng)，住房租賃市場欣欣向榮。未來全國將有30%的人通過租賃來實(shí)現(xiàn)住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。
在市場需求和支持政策的雙雙助推之下，我國租賃市場和租賃機(jī)構(gòu)進(jìn)入了快速發(fā)展軌道，中央經(jīng)濟(jì)工作會議也提出，“要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃，保護(hù)租賃利益相關(guān)方合法權(quán)益，支持專業(yè)化、機(jī)構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展?！遍L租公寓發(fā)展現(xiàn)狀如何，未來還應(yīng)朝哪些方面努力，請看本回分解。
公寓發(fā)展現(xiàn)狀
我國長租公寓已經(jīng)初步形成一批規(guī)?；瘜I(yè)化的品牌運(yùn)營機(jī)構(gòu)，既包括分散式運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)，也包括集中式運(yùn)營管理的機(jī)構(gòu)，特別是這兩年來，包括開發(fā)商、酒店、中介、房地產(chǎn)基金、國有企業(yè)等參與方越來越多，相對來說供給量有明顯增加。
目前，我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個(gè)人出租，品牌公寓企業(yè)總占有率低于2%，開發(fā)商自持經(jīng)營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機(jī)構(gòu)化率分別能達(dá)到30%、80%，我國住房租賃市場的機(jī)構(gòu)化率還很低。預(yù)計(jì)到2020年，住房租賃市場規(guī)?？蓮默F(xiàn)在的1.39萬億元增加至1.7萬億元，發(fā)展空間足夠大。
長租公寓發(fā)展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強(qiáng)，租賃市場的有效需求不足。短期內(nèi)大量資本涌入這個(gè)行業(yè)，可能會致使一些問題的出現(xiàn)，比如可能出現(xiàn)惡性競爭，帶動(dòng)用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張過快但服務(wù)卻跟不上等。
租賃市場，未來政府應(yīng)如何作為
過去一年，我國大力推動(dòng)住房租賃市場，在鼓勵(lì)供給和需求方面均出臺了一些新的強(qiáng)有力的措施，逐步破解了一些租賃市場發(fā)展的障礙。
在鼓勵(lì)供給方面，不少城市推出大量低價(jià)租賃用地(工商業(yè)用地、集體土地)，降低拿地成本，提高租賃企業(yè)或主體的投資回報(bào)。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個(gè)城市開啟了租賃土地供應(yīng)的加速模式。
目前，我國城市中有大量商業(yè)辦公用房或者是以前的工廠集體土地，其實(shí)很適合用于做長租公寓，但由于一些政策限制而無法進(jìn)入租賃市場。未來應(yīng)加快探索，力爭在土地性質(zhì)、房屋屬性等政策上有所突破，為市場提供更大空間。為了有效釋放租賃需求、解決部分人群支付能力有限的問題，未來應(yīng)該推動(dòng)配套政策的完善發(fā)展。
租客權(quán)益的保障
從經(jīng)營長租公寓的企業(yè)來看，未來應(yīng)更好地關(guān)注承租者的三種需求：一是以入住面積為標(biāo)準(zhǔn)的最基本的入住需求;二是健康安全需求，需要對租客的基本人身安全進(jìn)行保障;三是社會福利需求，類似租房辦理居住證和落戶等內(nèi)容。
更關(guān)鍵的是，當(dāng)前對長租公寓承租者的權(quán)益保護(hù)其實(shí)還沒有特別有效的渠道。政策上雖然有很多表述，但真正落地還是很難，所以應(yīng)當(dāng)盡快建立一個(gè)全國性的長租公寓維權(quán)平臺。具體來看，為了加強(qiáng)對承租人權(quán)益的保護(hù)，需要設(shè)置住房出租條件以保證承租人居住環(huán)境安全、健康、衛(wèi)生，限制出租人的合同解除權(quán);也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規(guī)則、建好“跑道”，對合租標(biāo)準(zhǔn)、消防標(biāo)準(zhǔn)、用途變更、運(yùn)營企業(yè)主體責(zé)任等予以清晰的界定，讓行業(yè)走上標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范發(fā)展之路。
模糊住宿邊界的城家公寓
目前，城家已形成3大業(yè)務(wù)板塊，公寓業(yè)務(wù)、CitiGO業(yè)務(wù)和民宿業(yè)務(wù)。按入住時(shí)間長短劃分，又有Night（1-4天）、Stay（5天-3個(gè)月）和Live（3-12個(gè)月）3種不同場景。
公寓系列中，主打標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的城家公寓，主要為青年白領(lǐng)提供本地生活、工作的獨(dú)居空間，月租金3000-5000元。還有提供輕型酒店服務(wù)的城家高級公寓，瞄準(zhǔn)的是追求生活品質(zhì)的人群，月租金6000-8000元。
長租公寓最大的問題不是出租率，出租率可以保證，核心城市有一大批年輕人，都有長租的需求，市場非常大，關(guān)鍵是收益率不高。收益率不高的根源在于，現(xiàn)階段目標(biāo)人群的收入水平還很難與長租公寓的產(chǎn)品、服務(wù)供給成本相匹配。另外，集中式公寓使用的大多是相對高頻的商業(yè)物業(yè)，用來做住宿，不僅坪效低，收益壓力也更大。
隨著收入水平上漲，目標(biāo)人群的支付能力上升，長租公寓的坪效也將得到提升，供需不匹配的情況將慢慢改善?！跋M(fèi)能力提升后，年輕人還是愿意花錢享受更好的獨(dú)居產(chǎn)品，集中式公寓就是不錯(cuò)的選擇。”
城家在2017年7月推出靈活住，上線長短租結(jié)合的CAS系統(tǒng)后，正式加入到短租市場，旗下的公寓系列也突破了Stay和Live的場景，延伸到Night場景。通過長短租結(jié)合的差異化產(chǎn)品和服務(wù)，豐富客群，提升長租公寓入住率，降低空置率，提升坪效和收益。
城家之所以能做好長短租，正是繼承了華住在酒店管理和服務(wù)上的基因，以及在供應(yīng)鏈上的能力?！搬槍﹂L短租，城家推出了長短租結(jié)合的CAS系統(tǒng)，共享實(shí)時(shí)房態(tài)，自動(dòng)排房，最大化提升入住率。
城家的優(yōu)勢就在于繼承了華住在產(chǎn)品、服務(wù)、運(yùn)營、技術(shù)和供應(yīng)鏈的能力，共享華住的會員體系，同時(shí)又塑造出長短租結(jié)合的商業(yè)模式，城家將利用這些優(yōu)勢來打造出“護(hù)城河”，并在非標(biāo)住宿市場上做出差異。
華住在空間運(yùn)營上的能力很強(qiáng)，各個(gè)業(yè)態(tài)的坪效指標(biāo)都是領(lǐng)先的，城家與華住聯(lián)手，通過酒店、公寓和共享辦公等多業(yè)態(tài)融合，能有效地消化大宗物業(yè)。
