摘要：房地產(chǎn)在目前的
中國乃至世界，都是一個非常熱門的話題，它不僅僅在
經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著重要的意叉，還滲透到7每一個老百姓的生活中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為，追求的是利潤，這是天經(jīng)地義的。但是如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常有意叉。本文主要通過對房地產(chǎn)開發(fā)過程中主要成本形成的分析，來探討一下房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本控制方法．從而提高項目的利潤。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制
前言：工程建設(shè)成本控制，主要集中在工程設(shè)計、項目施工這兩個階段。雖然工程建設(shè)成本的發(fā)生主要在工程施工階段，但建安費(fèi)用的大小以及費(fèi)用的發(fā)生是否合理，更大程度上取決于規(guī)劃設(shè)計階段。因此，工程成本控制的方式是從項目的前期入手，在施工階段進(jìn)行重點控制，對項目工程成本管理實行全過程動態(tài)管理。通過加強(qiáng)項目設(shè)計階段和項目建設(shè)階段的成本控制，以實現(xiàn)項目成本控制的總目標(biāo)。
一 房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成
房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)
企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。就其用途來說，大致可分為3部分：土地、土建及設(shè)備費(fèi)用。這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80％。其中最重要的是土地費(fèi)用。土地費(fèi)用主要包括置換成本、批租費(fèi)用、動遷費(fèi)用等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，必須將預(yù)計的土地費(fèi)用通過土地面積和容積率的換算，
計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓板價)，以此來進(jìn)行項目的可行性評估。
配套及其他收費(fèi)支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費(fèi)。學(xué)校、
醫(yī)院、商店等生活服務(wù)性設(shè)施也是不可缺少的。其他收費(fèi)支出中有些雖屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費(fèi)項目種類繁多，標(biāo)準(zhǔn)不一，許多項目由壟斷性企事業(yè)單位執(zhí)行，隨意性很強(qiáng)，標(biāo)準(zhǔn)普遍偏高。配套及其他收費(fèi)項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費(fèi)用支出，一般占項目總投資的10％～15％。
管理費(fèi)用和籌資成本。房地產(chǎn)開發(fā)與其他行業(yè)相比，有建設(shè)周期長、投資數(shù)額大、投資風(fēng)險高等特點，因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費(fèi)用核算好，對正確計算開發(fā)成本將起到非常重要的作用。
二 設(shè)計階段的成本控制
(一)設(shè)計方案優(yōu)化
設(shè)計方案的優(yōu)化是設(shè)計階段的首要任務(wù)，它對工程建設(shè)成本有著舉足輕重的作用。設(shè)計方案不但要考慮技術(shù)上的可行性，還要考慮經(jīng)濟(jì)上的合理性。比如在寫字樓的建筑方案設(shè)計時，通過優(yōu)化建筑造型，裝修方案、標(biāo)準(zhǔn)層面積、公共區(qū)域的布置等方案，可以最大限度地提高建筑使用率，再設(shè)備選型方面，再保證技術(shù)可行的基礎(chǔ)上，如在電梯空調(diào)弱電系統(tǒng)等方案設(shè)計時，通過合理的方案優(yōu)化，可以節(jié)省大量投資，對降低工程成本起到了事半功倍的效果。如某國際大廈項目，通過對地下停車場柱網(wǎng)及
交通路線的優(yōu)化設(shè)計，增加了約15％的停車位，降低了停車位的單位工程成本。在此項目建設(shè)過程中，通過優(yōu)化規(guī)劃方案，最大限度地利用原地形特點，規(guī)劃成獨(dú)具特色的坡地型別墅，從而減少了土方工程量，大大降低了前期“三通一平”工程的成本，并通過提高對回填土工程的技術(shù)要求，為后期的地基處理節(jié)省了投資。
(二)實行限額設(shè)計，有效控制造價
限額設(shè)計就是按批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書和投資估算， 控制初步設(shè)計， 按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計的總概算， 去控制施工圖的設(shè)計。實施限額設(shè)計，強(qiáng)化設(shè)計經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，是控制設(shè)計“鍍金”的有效方法。一旦設(shè)計獲得批準(zhǔn)，應(yīng)嚴(yán)格控制變更程序，不輕易變更設(shè)計，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。設(shè)計不精、深度不夠是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項目中的一大通病。迭也是直接導(dǎo)致工程造價增加的一大不確定因素。頻繁的設(shè)計變更帶來工程造價的失控，因此，必須對各項指標(biāo)確定設(shè)計限額，并建立獎懲考核激勵機(jī)制。一種可以類比的方法是，利用同類建筑工程的技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行
科學(xué)分析、比較，優(yōu)化設(shè)計，為降低工程造價奠定基礎(chǔ)。
(三)前期造價分析
通常設(shè)計階段成本控制的具體程序是：專題調(diào)研設(shè)計任務(wù)書一方案設(shè)計圖紙會審。由于關(guān)注點的不同，設(shè)計單位往往對工程成本控制的重視程度不如開發(fā)單位，因此這一階段的成本控制應(yīng)該由開發(fā)單位牽頭，由設(shè)計單位來實現(xiàn)。開發(fā)單位在委托設(shè)計前，要組織力量對成本可控敏感的部分進(jìn)行專題調(diào)研，通過考察相關(guān)項目、收集最新技術(shù)資料，組織專題專家會等方式，與設(shè)計單位共同完成。在確定項目技術(shù)方案的同時，確定成本控制目標(biāo)。還可采用定額設(shè)計的方式，在設(shè)計任務(wù)書中。把包含成本控制內(nèi)容的意圖系統(tǒng)、明確地告知設(shè)計單位。及時組織圖紙會審，從設(shè)計、工程，銷售等多角度對設(shè)計方案進(jìn)行可行性分析。據(jù)統(tǒng)計，設(shè)計費(fèi)一般只相當(dāng)于建筑工程總費(fèi)用的1％左右，但正是這1％的設(shè)計費(fèi)用決定了幾乎全部后期的工程建設(shè)費(fèi)用，由此可見，設(shè)計階段的成本控制在整個項目投資中的重要性。在設(shè)計階段，造價人員的工作重點是通過造價分析，協(xié)助技術(shù)人員按技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析方法和價值工程原理選擇最佳設(shè)計方案。
二 工程招投標(biāo)階段的成本控制
建設(shè)項目實行工程招投標(biāo)制，既能引入市場競爭機(jī)制，降低工程造價，又能防止建設(shè)單位的一些暗箱操作。在工程項目材料設(shè)備的采購過程中，為了保證中標(biāo)價的合理性，防止不合理或非實質(zhì)性報價中標(biāo)，在開發(fā)的綜合樓項目中幕墻、消防器材、水泵等投資額較大的子項目，采用低-價中標(biāo)的形式，這樣做不僅可以避免哄抬標(biāo)價的現(xiàn)象，又可以避免“低價中標(biāo)”導(dǎo)致“低質(zhì)工程”的出現(xiàn)。首先在參加投標(biāo)的企業(yè)中選取3～4家規(guī)模較大、信譽(yù)度較高、質(zhì)量有保障、品牌有一定知名度的企業(yè)作為投標(biāo)人。在招投標(biāo)辦的監(jiān)督下采用了詢標(biāo)的形式進(jìn)行投標(biāo)。
投標(biāo)的程序是：先由投標(biāo)方自主報價，抽簽決定詢標(biāo)順序后，進(jìn)行第一次詢標(biāo)，詢問投標(biāo)方的最高降價幅度。然后進(jìn)行第二次詢標(biāo)，以最終確認(rèn)投標(biāo)各方的最后報價。這樣既給投標(biāo)方一定的時間考慮，又使投標(biāo)人有一種無形的壓力，追使企業(yè)盡量壓縮自己的利潤空間。如(生活水泵的采購)，我們就是以第一輪低干報價的30％，第二輪又降3％的價格最終成交。
三 項目建設(shè)階段的成本控制
項目建設(shè)階段的工程成本控制主要集中在招投標(biāo)、合同簽署、工程變更和竣工結(jié)算四個方面。
(一)采用招標(biāo)方式選擇工程承包單位與材料供應(yīng)商在選擇工程項目的承包單位和材料設(shè)備的供應(yīng)商時，進(jìn)行公開招投標(biāo)是控制工程成本的最有效辦法。在招投標(biāo)過程中，充分利用項目的規(guī)模優(yōu)勢和供應(yīng)商的自身優(yōu)勢及相互競爭、可以獲得最優(yōu)惠價格，特別是對于影響力大的重點項目，往往投標(biāo)單位會根據(jù)規(guī)模效益及社會效益以低于常規(guī)造價的價格報標(biāo)，同時盡量使更多的總承包商和材料供應(yīng)商入圍。
在招標(biāo)過程中，工程管理部門和造價管理部門應(yīng)該仔細(xì)審閱圖紙，盡可能減少工程實施過程中的設(shè)計變更和中標(biāo)單位以后的索賠機(jī)會。在評標(biāo)過程中，要仔細(xì)分析各投標(biāo)單位的投標(biāo)文件，防止低價中標(biāo)、高價索賠和不平衡報價的情況出現(xiàn)。另外還要積極鼓勵各投標(biāo)單位從專業(yè)角度出發(fā)提出各種合理化建議、優(yōu)化設(shè)計方案。
在招標(biāo)中采用工程量清單的方式是目前越來越普遍采用的一種方式．工程量清單招標(biāo)有利于項目實施中進(jìn)行成本動態(tài)控制。工程量清單是指按照招標(biāo)文件和施工圖紙的要求與規(guī)定，依據(jù)統(tǒng)一的工程量
計算規(guī)則，結(jié)合現(xiàn)行預(yù)算定額子目分項要求，將擬建工程的全部項目和內(nèi)容，按工程部位、性質(zhì)或構(gòu)件分部分項，并計算實物工程量，列成清單，作為招標(biāo)文件的組成部分，供投標(biāo)單位填寫單價的一種工程量計價方法。采用工程量清單的形式，對開發(fā)單位而言，首先，工程單價易與市場價進(jìn)行競爭性比較，擠掉單價中的水分，堵住漏洞，其次，可控制因設(shè)計變更引起的工程價款的增加。
(二)合同簽署要嚴(yán)密
簽訂規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的合同文本，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的又一重點。在國際慣例中，業(yè)主常常聘請有經(jīng)驗的咨詢公司編制嚴(yán)密的招標(biāo)文件，合同文本，對承包商的制約條款幾乎達(dá)到無所不包的地步，防止施工單位進(jìn)場后以工期緊、場地狹小、設(shè)計選型的品牌型號不明確等為借口，進(jìn)行各種各樣的索賠。如施工單位常常會在工程的后期以甲方原因誤工造成工期緊為理由，提出趕工申請，要求增加工程費(fèi)用，如果合同中預(yù)告了合同報價充分考慮了工期因素，明示不論采取何種趕工措施均不再調(diào)整報價的條款，就能有效地杜絕這類費(fèi)用的增長，比如在設(shè)備安裝預(yù)算中，由于不同的品牌型號價格出入很大，如果在合同中的條款及相關(guān)附件中描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用好“嚴(yán)密合同條款”這一條，需要有豐富的工作經(jīng)驗，對可能發(fā)生的情況有提前的預(yù)計，在這一點上需要多借鑒國外成熟的經(jīng)驗。
目前我國已出臺了一系列建筑
法律、法規(guī)和合同示范文本，但與國際標(biāo)準(zhǔn)合同文本，尤其是與國際通行的FIDIc合同文本相比，在合同的嚴(yán)謹(jǐn)性、合同主體的責(zé)權(quán)利方面仍存在一定差距，有必要吸收國外合同的合理部分，結(jié)合我國
金融。保險，建筑法規(guī)，對現(xiàn)行的合同文本進(jìn)行修訂。
(三)提高工程變更的預(yù)見性
在項目建設(shè)過程中，工程變更的管理非常重要，工程管理人員和造價人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生，但由于工程項目周期長、技術(shù)復(fù)雜等特點，項目在實施過程中不可避免會發(fā)生變更。一股從成本控制角度考慮可將工程變更分為重大變更、重要變更和一般變更3類。對于大的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)
經(jīng)濟(jì)分析．這時要充分利用設(shè)計單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就其對工程成本的影響做出評價，綜合各方意見后方能最后確定是否實施該洽商變更。變更設(shè)計必須在合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能使合同失效。變更后的單價仍執(zhí)行合同中已有的單價，如合同中無此單價或因變更帶來的變化，應(yīng)按合同條款進(jìn)行估價。經(jīng)承包商提出的單價分析數(shù)據(jù)，監(jiān)理工程師審定，業(yè)主認(rèn)可后，按認(rèn)可的單價執(zhí)行。
(四)結(jié)算審核要細(xì)致
工程竣工結(jié)算是核定建設(shè)工程造價的最終依據(jù)，也是建設(shè)項目竣工驗收后編制竣工決算和核定新增固定資產(chǎn)價值的依據(jù)。因此，這是控制工程成本的最后一關(guān)。
一般應(yīng)從以下角度控制結(jié)算工程成本：
核對合同條款．只有按合同要求完成全部工程并驗收合格才能列入竣工結(jié)算，并在結(jié)算過程中嚴(yán)格執(zhí)行合同約定的結(jié)算方法、計價定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、主材價格和優(yōu)惠條款等·
檢查隱蔽驗收記錄，竣工結(jié)算時應(yīng)該對隱蔽工程施工記錄和驗收簽證進(jìn)行檢查，手續(xù)完整，工程量與竣工圖一致，方可列入結(jié)算；
落實設(shè)計變更洽商，只有經(jīng)建設(shè)單位和監(jiān)理工程師審查同意、簽證的變更洽商才能列入結(jié)算；
按圖核實工程數(shù)量，招投標(biāo)工程按工程量清單發(fā)包的，需逐一核對實際完成的工程量，然后對工程量清單以外的部分按合同約定的結(jié)算辦法與要求進(jìn)行結(jié)算。
嚴(yán)格執(zhí)行定額單價，除包干部分外，結(jié)算單價應(yīng)按合同約定或招投標(biāo)規(guī)定的計價定額與計價原則執(zhí)行，對定額單價中沒有的項目應(yīng)按相近定額進(jìn)行分析換算，或提出人工，機(jī)械、材料計價依據(jù)，編制補(bǔ)充單價；
注意各項費(fèi)用計?。ò补こ痰氖召潣?biāo)準(zhǔn)應(yīng)按合同要求或項目建設(shè)期間與計價定額配套使用的建安工程費(fèi)用定額及有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
要求有關(guān)單位參與把關(guān)，除建設(shè)單位外，監(jiān)理、設(shè)計等有關(guān)單位負(fù)責(zé)人和經(jīng)辦人員應(yīng)大力支持，參與把關(guān)。
結(jié)語：成本控制貫穿于工程建設(shè)的全過程。在房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段一一“軟”環(huán)節(jié)，彈性空間較大不易控制和把握，相應(yīng)的如果開發(fā)商能夠做出正確的選擇，那么對于項目的成本節(jié)約來說是最可能的也是最大的。但施工階段和竣工結(jié)算階段——“硬”環(huán)節(jié)也需要嚴(yán)格把關(guān)。一個優(yōu)秀的工程設(shè)計是有效控制工程造價的前提和關(guān)鍵。只要我們本著精益求精的態(tài)度，
科學(xué)的方法，一定可以把工程造價的成本控制在較低的水平上，提高設(shè)計階段的質(zhì)量，達(dá)到較好的成本控制效果。
