深圳作為一個國際化大都市，土地的稀缺是顯而易見的，但縱觀深圳房地產(chǎn)住宅市場上，雖然各種類型的建筑產(chǎn)品層出不窮，但是，有一個很奇特的現(xiàn)象，深圳的超高層住宅屬稀缺類！目前市場上的超高層住宅供應(yīng)僅一個（純住宅）港麗豪園，而且開發(fā)的不是很成功。深圳的許多超高層建筑都是寫字樓，住宅皆以小高層、高層為主流，似乎與深圳住宅用地的稀缺不相映襯。許多國際大都市，比如與深圳隔了一條河的香港，超高層住宅比比皆是，北京、上海、廣州超高層住宅的開發(fā)也接二連三，可以預(yù)見，不久的將來，深圳的超高層住宅將風(fēng)聲水起，引領(lǐng)深圳住宅樓市的風(fēng)騷！
本文對超高層住宅開發(fā)中的一些問題進行研究和思考，旨在與同行交流，共同研討深圳超高層住宅開發(fā)中需關(guān)注的課題。
全文排序如下：
◆主要結(jié)論
◆超高層建筑的界定
◆超高層住宅建筑部分特點
◆部分開發(fā)環(huán)節(jié)技術(shù)難點的研究與思考
▲成本核算
▲結(jié)構(gòu)系統(tǒng)
▲垂直交通設(shè)計
▲消防弱電系統(tǒng)
▲節(jié)能、環(huán)保措施及其他
◆深圳市場超高層住宅物業(yè)研究與思考
▲東海港麗豪園
▲擎天華庭
歡迎同行朋友共同交流，探討、板磚、斧正！
主 要 結(jié) 論:
◆超高層建筑的界定
根據(jù)我國《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，凡是超過100米的均為“超高層公寓”。(本文把40層以上樓定為超高層)
◆超高層住宅建筑部分特點
●結(jié)論：
雖然超高層住宅建筑存在著一些明顯的缺陷，但是通過國內(nèi)外近些年對超高層建筑的開發(fā)研究實踐，在建設(shè)開發(fā)上，技術(shù)條件已經(jīng)具備。故而對于超高層住宅的開發(fā)更多需要思考的是技術(shù)難點的優(yōu)化解決方案及市場導(dǎo)向的相關(guān)方面。
◆部分開發(fā)環(huán)節(jié)技術(shù)難點的研究與思考
●結(jié)論一：
成本的增加勢必使得開發(fā)物業(yè)銷售價格上揚，同時也使得項目開發(fā)獲取得利潤率降低，所以，在開發(fā)成本和銷售價格不可控的情況下，縮短超高層住宅物業(yè)的開發(fā)銷售周期是保證利潤率的一個關(guān)鍵。
●結(jié)論二：
由于超高層住宅建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會不可避免的存在，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中一方面考慮異型柱的使用，另一方面在戶型設(shè)計中要充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用。
●結(jié)論三：
超高層住宅建筑由于要最大化滿足居住舒適性的需求，同時還要兼顧節(jié)能、環(huán)保、易于維護的特點，垂直交通設(shè)計需采用先進理念和工藝水平。分散核心筒設(shè)計理念相對較為符合超高層住宅的要求，但會增加一定程度的公攤面積。需通過多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。
●結(jié)論四：
百年大計，安全第一，超高層住宅建筑由于自身特點，消防保障是重中之重，全方位、現(xiàn)代化的智能消防保障體現(xiàn)一方面是建筑本身必不可少的要素，另一方面結(jié)合智能化系統(tǒng)也是項目營銷推廣中的重要賣點之一。
●結(jié)論五：
超高層住宅建筑后期維護費用較高，在設(shè)計過程中優(yōu)先考慮后期維護的節(jié)省原則；前期投入一次到位，采用高品質(zhì)優(yōu)良材質(zhì)，延長使用年限，便利后期維護；節(jié)能材料、節(jié)能工藝、節(jié)能設(shè)備廣泛運用；采用優(yōu)化建筑位置及朝向設(shè)計、優(yōu)化圍護結(jié)構(gòu)墻體設(shè)計等方式來達到降低能耗的效果。
◆深圳市場超高層住宅物業(yè)研究與思考
●東海港麗豪園
結(jié)論：
港麗豪園的失敗只能作為一個開發(fā)項目的失敗，不能作為超高層住宅項目的失敗個案來看，假使港麗豪園在開發(fā)進程中避開競爭鋒芒、完善宣傳推廣系統(tǒng)，細部處理到位，價格定位合理，應(yīng)該能夠找到成功之路的。
●擎天華庭
結(jié)論：
擎天華庭項目的失敗可以說在產(chǎn)品設(shè)計完成之時已經(jīng)確定了，5000平米的地塊用以開發(fā)小戶型是最安全的開發(fā)模式，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)共識，開發(fā)單位背離市場規(guī)律，結(jié)果只能是留下深刻教訓(xùn)。這個項目的失敗對于超高層住宅物業(yè)的開發(fā)如何成功，借鑒意義不大。
◆超高層建筑的界定
根據(jù)我國《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》，凡是超過100米的均為“超高層公寓”。
高層、超高層建筑的劃分，不同國家有不同的規(guī)劃。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。
日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。我國《民用建筑設(shè)計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。無疑，現(xiàn)代超高層建筑從一定意義上是城市現(xiàn)代化標志。
目前，深圳市已經(jīng)建成的超高層住宅建筑包括萬科俊園、東海港麗豪園、萬科金域藍灣、擎天華庭等幾個項目。從住宅項目開發(fā)的層面來看，超高層住宅的開發(fā)相對其他形式的住宅開發(fā)有著較大的難度。
◆超高層住宅建筑部分特點
與普通高度住宅相比，超高層住宅視線無遮擋，看到的景觀效果更好，而且高處的濕度小，不易潮濕，遠離汽車尾氣塵埃，空氣質(zhì)量優(yōu)良，同時通風(fēng)條件更好，受干擾程度小。超高層住宅土地利用率高，能夠承載更多的居家。
★超高層建筑由于其體型巨大，功能復(fù)雜，容納人員眾多，投資十分龐大。
超高層樓宇無異于一條豎立起來的街道，存在著安全、內(nèi)部交通、環(huán)境、能源消耗等多種難以妥善解決的問題，越是向高處發(fā)展，安全性、耐久性及適用舒適等問題就愈多，對結(jié)構(gòu)工程師和建筑師、機電工程師都提出新課題。
相對高層住宅而言，超高層住宅設(shè)計復(fù)雜，對項目設(shè)計及管理水平要求嚴格，因此設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費用可能增加；超高建筑物中每隔一定距離須加設(shè)避難層，以可使用面積計，成本會較高；
★超高層建筑的建設(shè)和維護要耗費大量財富。
成本、能源的角度審視超高層建筑。超高層建筑在施工設(shè)計上的要求更加嚴格，尤其是對消防、防震、防風(fēng)的指標要求很高，對例如玻璃等建筑材料的選擇格外嚴格，同時由于高處的濕度、風(fēng)力影響，對建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造方面也有特殊要求，由于這些特殊要求和設(shè)計，使整個建筑成本約增加1/4左右。
因其體量高大、荷載強度高、地基處理及建筑成本高、電梯垂直爬升的耗能及運轉(zhuǎn)成本也大。還有的專家指出，超高層建筑的結(jié)構(gòu)壽命一般在100年以上，而其內(nèi)部的許多設(shè)備系統(tǒng)壽命僅為十幾年，維修、更換的難度很大，成本過高。有學(xué)者還指出，因建筑本身也是一種消耗性產(chǎn)品，日子長了會有磨損，鋼筋混凝土也會逐步喪失其強度，其維修、保養(yǎng)將會是一筆不小的開銷。
★超高層建筑設(shè)計、施工和管理維護諸多方面與眾不同之處，點點滴滴都要認真對待。
超高層建筑絕不是普通建筑的拉伸或簡單疊加。在一般建筑物中的一般問題，到了超高層建筑中都成了特殊問題，需要特別關(guān)切和處理。
▲ 側(cè)向風(fēng)影響
高層、超高層建筑要承受側(cè)向的風(fēng)力，這一點是勿庸置疑的。但是，對建筑物影響多大?一般說，在正常的風(fēng)壓狀態(tài)下，距地面高度為10m處，如風(fēng)速為5m／s，那么在90m的高空，風(fēng)速可達到15m／s。若高達300-400m，風(fēng)力將更加強大，即風(fēng)速達到30m／s以上時，摩天大樓產(chǎn)生的晃動將十分劇烈。對大樓的這種晃動，首先要考慮它對電梯的影響，電梯被視為超高層建筑的“生命線”。當電梯高速運行的同時，如果大樓的晃動超過一定尺寸，電梯的鋼纜就會因時緊時松的受力不均受到傷害，并造成危險。
▲ 煙囪效應(yīng)
冬天，在氣溫較低的情況下，會由于低層(特別是一層大堂)和地下室的冷空氣竄入電梯井，經(jīng)煙囪效應(yīng)形成強大氣流，造成電梯關(guān)不上門。而且會將底層的一些氣味帶到高層，如廚房的氣味、油煙味等，此時如在底層或地下室有電焊操作或燃氣泄漏就可能將火源隨氣流帶到高層，極端危險。同時，由于電梯轎廂與井壁間的縫隙很小，在電梯移動時，氣流的摩擦?xí)a(chǎn)生嘯叫，這種現(xiàn)象在金茂大廈也有出現(xiàn)。據(jù)對于超高層建筑設(shè)計極有經(jīng)驗的美國SOM設(shè)計事務(wù)所說，這是個國際性難題，目前尚未找到很好的解決辦法。
▲ 消防安全問題
超高層建筑存在諸多火災(zāi)事故隱患。建筑裝修中使用了大量可燃性材料，建筑內(nèi)部還分布著大量電線電纜，一旦火災(zāi)形成，火勢會非常迅猛，電梯井和管道井就像一個個大煙囪，火借風(fēng)勢，蔓延很快。此外，超高層建筑中普遍使用的鋼結(jié)構(gòu)體系耐火性較差，在700℃度的高溫下，其承重性能就會大大降低，導(dǎo)致樓體坍塌。同時，超高層建筑內(nèi)部人員疏散也會
比較困難。
▲ 其他管理維護問題
一些超高層大樓都曾出現(xiàn)過斷電、跑水等事故。從管理上看除了做好預(yù)案，防止事故發(fā)生和做好備用系統(tǒng)以外，一旦事故出現(xiàn)，如何搶救，是否有一位掌握全局、了解本系統(tǒng)一切細枝末節(jié)的人十分重要。上海金茂大廈的管理層就曾對沒有一位掌握該建筑14000多個閥門的人感到十分遺憾。 擦玻璃也成了管理這些龐然大物的一個麻煩。金茂大廈的幕墻有，1O．8萬平方米，據(jù)說兩架擦窗機連續(xù)工作，一年才能把所有的玻璃擦一遍，而且，由于建筑外形凹凸起伏太大，檐部又挑出很多，有的地方達3m以上，擦玻璃相當困難。
●結(jié)論：
雖然超高層住宅建筑存在著一些明顯的缺陷，但是通過國內(nèi)外近些年對超高層建筑的開發(fā)研究實踐，在建設(shè)開發(fā)上，技術(shù)條件已經(jīng)具備。故而對于超高層住宅的開發(fā)更多需要思考的是技術(shù)難點的優(yōu)化解決方案及市場導(dǎo)向的相關(guān)方面。
◆部分開發(fā)環(huán)節(jié)技術(shù)難點的研究與思考
▲成本核算
相對高層住宅而言，超高層住宅設(shè)計復(fù)雜，對項目設(shè)計及管理水平要求嚴格，因此設(shè)計、工程顧問及監(jiān)理費用可能增加；超高建筑物中每隔一定距離須加設(shè)避難層，以可使用面積計，成本會較高；配套設(shè)施建設(shè)費或會因建筑物層數(shù)不同而收費基準有異。
超高層住宅造價增加主要體現(xiàn)在以下四個方面：項目整體設(shè)計與建筑標準；基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)；屋面及外立面；機電。
根據(jù)表示，假設(shè)開發(fā)商開發(fā)一座30層的毛坯房一般造價約2,200元／平方米，如設(shè)計轉(zhuǎn)為50層超高建筑，經(jīng)過下列簡單測算，其額外造價約：330-545元/平方米，造價增幅約為15％-24％。
●結(jié)論：
成本的增加勢必使得開發(fā)物業(yè)銷售價格上揚，同時也使得項目開發(fā)獲取得利潤率降低，所以，在開發(fā)成本和銷售價格不可控的情況下，縮短超高層住宅物業(yè)的開發(fā)銷售周期是保證利潤率的一個關(guān)鍵。
▲結(jié)構(gòu)系統(tǒng)
對于結(jié)構(gòu)設(shè)計來講，按照建筑使用功能的要求、建筑高度的不同以及擬建場地的抗震設(shè)防烈度以經(jīng)濟、合理、安全、可靠的設(shè)計原則，選擇相應(yīng)的結(jié)構(gòu)體系，一般分為六大類：框架結(jié)構(gòu)體系、剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)體系、框—筒結(jié)構(gòu)體系、筒中筒結(jié)構(gòu)體系、束筒結(jié)構(gòu)體系。
七十年代以前，我國的高層建筑多采用鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)、框架—剪力墻結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)。
進入八十年代，由于建筑功能以及高度和層數(shù)等要求，筒中筒結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、底部大空間的框支剪力墻結(jié)構(gòu)以及大底盤多塔樓結(jié)構(gòu)在工程中逐漸采用。
九十年代以來，除上述結(jié)構(gòu)體系得到廣泛應(yīng)用外，多筒體結(jié)構(gòu)、帶加強層的框架—筒體結(jié)構(gòu)、連體結(jié)構(gòu)、巨型結(jié)構(gòu)、懸挑結(jié)構(gòu)、錯層結(jié)構(gòu)等也逐漸在工程中采用。
為適應(yīng)結(jié)構(gòu)體系的多樣化，結(jié)構(gòu)材料向多樣性發(fā)展，八十年代以前高層建筑主要為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。進入九十年代后，由于我國鋼材產(chǎn)量的增加，鋼結(jié)構(gòu)、鋼—混凝土混合結(jié)構(gòu)逐漸采用。如金茂大廈、地王大廈都是鋼—混凝土混合結(jié)構(gòu)。此外，型鋼混凝土結(jié)構(gòu)和鋼管混凝土結(jié)構(gòu)在高層建筑中也正在得到廣泛應(yīng)用。高層建筑結(jié)構(gòu)采用的混凝土強度等級不斷提
高，從C30逐步向C60及更高的等級發(fā)展。預(yù)應(yīng)力混凝土結(jié)構(gòu)在高層建筑的梁、板結(jié)構(gòu)中廣泛應(yīng)用。鋼材的強度等級也不斷提高。
高層和超高層建筑在結(jié)構(gòu)設(shè)計中除采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)（代號RC）外，還采用型鋼混凝土結(jié)構(gòu)（代號SRC），鋼管混凝土結(jié)構(gòu)（代號CFS）和全鋼結(jié)構(gòu)（代號S或SS）。
建筑高度100m，柱網(wǎng)為8.4m，抗震設(shè)防烈度為6度，采用框架—剪力墻或框—筒結(jié)構(gòu)體系較為經(jīng)濟合理，這種結(jié)構(gòu)體系的剪力墻或筒體是很好的抗側(cè)力構(gòu)件，常常承擔(dān)了大部分的風(fēng)載和地震荷載產(chǎn)生的水平側(cè)力，總體剛度大，側(cè)移小，且滿足玻璃幕墻的外裝飾要求。
超高層建筑的樓板和屋蓋具有很大的平面剛度，是豎向鋼柱與剪力墻或筒體的平面抗側(cè)力構(gòu)件，同時使鋼柱與各豎向構(gòu)件（剪力墻或筒體）起到變形協(xié)調(diào)作用。
一般鋼結(jié)構(gòu)建筑物的樓板和屋蓋，都采用軋制的壓型鋼板加現(xiàn)澆鋼筋混凝土（簡稱鋼承混凝土）樓板和屋蓋，厚度一般不小于150mm.目前在設(shè)計鋼承混凝土樓板和屋蓋時沒有考慮鋼承混凝土樓板和屋蓋與鋼梁共同作用。主要是對于板底呈波形的計算原理不甚了解或認為計算繁瑣，就按平板計算，這樣既不安全又增加了鋼梁的用鋼量。
如果采用鋼梁與鋼承混凝土樓板共同作用，簡稱MST組合梁，只要計算正確，配筋合理，栓釘可靠，則可以節(jié)約樓層和屋蓋鋼梁的用鋼量20%左右，而且不需對鋼梁進行穩(wěn)定驗算。
●結(jié)論：
由于超高層住宅建筑結(jié)構(gòu)的特殊性，建筑內(nèi)部的梁柱將會不可避免的存在，在結(jié)構(gòu)設(shè)計中一方面考慮異型柱的使用，另一方面在戶型設(shè)計中要充分全面考慮梁柱的影響、規(guī)避及利用
▲垂直交通設(shè)計
高層建筑與其它建筑之間的最大區(qū)別，就在于它有一個垂直交通和管道設(shè)備集中在一起的、在結(jié)構(gòu)體系中又起著重要作用的“核” （ Core ）。而這個“核”也恰恰在形態(tài)構(gòu)成上舉足輕重，決定著高層建筑的空間構(gòu)成模式。
隨著高層建筑建設(shè)的發(fā)展、高度的增加和技術(shù)的進步，在高層建筑的設(shè)計過程中，逐漸演化出了中央核心筒式的“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式。在建筑處理上，為了爭取盡量寬敞的使用空間，希望將電梯、樓梯、設(shè)備用房及衛(wèi)生間、茶爐間等服務(wù)用房向平面的中央集中，使能空間占據(jù)最佳的采光位置，力求視線良好、交通便捷。在結(jié)構(gòu)方面，隨著筒體結(jié)構(gòu)概念的
出現(xiàn)、高度的增加，也希望能有一個剛度更強的筒來承受剪力和抗扭。在建筑的中央部分，有意識地利用那些功能較為固定的服務(wù)用房的圍護結(jié)構(gòu)，形成中央核心筒，而筒體處于幾何位置中心，還可以使建筑的質(zhì)量重心、剛度中心和型體核心三心重合，更加有利于結(jié)構(gòu)受力和抗震。
這種“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式，經(jīng)過長期的實踐檢驗，以其結(jié)構(gòu)合理、使用方便和造價相對低廉的優(yōu)勢，很快便成為高層建筑中最為流行的空間布局形式。當然，除了中央核心筒式的“內(nèi)核”布置方式之外，高層建筑還有其它的布局方式，如“外核式布局”和“多核式布局”等等。盡管中央核心筒式布局的筒體周圍的房間需要人工采光和機械通風(fēng)，總會多少給人帶來不適感，但是一直以前，“內(nèi)核”式的布局形式一直占據(jù)著主導(dǎo)地位。“內(nèi)核”式的布局形式及其變種不僅在數(shù)量上占有絕對優(yōu)勢，而且，大多數(shù)著名的超高層寫字樓建筑也都采用這種形式。但是作為超高層住宅建筑，這種內(nèi)核式的布局存在著諸多不便利之處。
隨著時代的發(fā)展、技術(shù)的進步，人們對建筑需求的變化和設(shè)計側(cè)重點的不同，以中央核心筒為主流的高層建筑“內(nèi)核”空間構(gòu)成模式開始受到了挑戰(zhàn)。
第一次變革主要還是出于造型上的需要和建筑設(shè)計理念的變化，如 70 年代前后出現(xiàn)的“雙核”構(gòu)成模式。雙側(cè)外核心筒的布局，不僅有利于避難疏散，而且也使高層建筑的外觀造型產(chǎn)生了巨大的變化。貝聿銘設(shè)計的新加坡“華僑銀行中心”（ Oversea Chinese Banking Center ， 1976 ）和日建設(shè)計設(shè)計的日本“ IBM 本社大樓”（ IBM Head office Building， 1972 ）等等就是當年風(fēng)行一時的雙側(cè)外核設(shè)計手法的代表。
第二次變革最先對核心筒提出革命性建議的是設(shè)備專業(yè)，他們認為隨著建筑設(shè)備的日趨增多和越來越復(fù)雜，如果把設(shè)備用房和管道井從核心筒中分離出來，可能會更有利于管理和維修。而 80 年代以后，智能化建筑的普及和電信設(shè)施的不斷增加，導(dǎo)致了在高層建筑中大量應(yīng)用計算機和電信通訊設(shè)備，甚至許多建筑在竣工之后，仍然頻繁地改造布線系統(tǒng)和增添新設(shè)備。智能化辦公樓中的光纜與電腦網(wǎng)絡(luò)管道井、配線箱以及中繼裝置等，每層都必須設(shè)置三處以上才算合理。這樣，建筑上為了滿足機電設(shè)備經(jīng)常變動的需要，便開始將“核”分散化，分置多處設(shè)備用房和管道井，以便于局部更改。
對于結(jié)構(gòu)專業(yè)來說，加強建筑周邊的剛度也會有效地抵抗地震對高層建筑的破壞，所以如果將垂直交通和設(shè)備用房等分散地布置在周邊，則無疑也會對結(jié)構(gòu)抗震有利。同時，這種分散的多個外核的空間構(gòu)成模式，也正好適用于新興的巨型框架結(jié)構(gòu)（ Super Frame ），使這種結(jié)構(gòu)體系中的巨型支撐柱具有了使用功能。其最典型的實例就是丹下健三設(shè)計的日本“東京都新都廳”（ New Tokyo City Hall ， 1991 ）。
而從建筑設(shè)計的角度來看，核的移動、垂直交通、服務(wù)性房間和管道井分散到建筑的周邊，對于高層建筑的空間構(gòu)成模式和立面造型上的變化也是極具革命性的。它不但適應(yīng)了其它專業(yè)的需求，而且還有利于避難疏散，創(chuàng)造更大的使用空間和使高層建筑的底部獲得解放。這種空間構(gòu)成模式所具有的靈活性和先進性，很快便被推崇技術(shù)表現(xiàn)的歐洲建筑師們所
發(fā)現(xiàn)，并創(chuàng)造性地應(yīng)用在他們的作品之中。羅杰斯（ R. Rogers ）設(shè)計的英國“倫敦勞埃德大廈”（ Llogd ′ s of London ， 1986 ）、 88 木街辦公樓（ 88 Wood Street ， London EC 2 ， 1999 ）和福斯特（ N. Foster ）設(shè)計的“香港匯豐銀行”（ New Headguarters for the Hongkong Bank ， 1986 ）等等即是分散式核心筒的杰作，它們從內(nèi)部的空間構(gòu)成到外部立面，均與中央核心筒式的高層建筑大相經(jīng)庭。
此處，在規(guī)模較小的高層建筑中，近年來還出現(xiàn)一種核與主要使用空間分離化的現(xiàn)象，垂直交通、服務(wù)性用房和設(shè)備管道井均分別獨立，與建筑主體分開。主要使用空間更加完整，四面對外，核與主要使用空間之間以連廊相接。從結(jié)構(gòu)的角度來看，核的剛度較大，而主體較柔，兩部分各自分別工作，既受力合理又相對經(jīng)濟。當然，連接部分的設(shè)計是這類高
層建筑設(shè)計的關(guān)鍵所在，不過這種設(shè)計方式給建筑外觀帶來的變化，已引起了建筑師們的觀注，并很快在歐洲和日本流行起來。德國的漢諾威建筑博覽會管理辦公樓（ Verwaltungsgebaude der Deutschen Messe AG， 2000 ）、埃森 RWE 公司辦公樓（ RWE AG Corporate Headguarters， 1996 ），以及日本東京的東急南大井大樓（ Toku Minami—01 Building， 1994 ）和大阪的凱恩斯本部辦公樓（ Keyence Corporation Head Office & LAB， 1994 ）就是核與主體相分離的極有特色的建筑實列。
核的分散和分離還可以使樓梯間、衛(wèi)生間等直接對外自然采光通風(fēng)，既節(jié)約能源，又省去消防所需的加壓送風(fēng)設(shè)備，更符合低能耗，可循環(huán)的現(xiàn)代設(shè)計原則。因此，近幾年強調(diào)生態(tài)、節(jié)能的高層建筑多采用這種布局方式。馬來西亞建筑師楊經(jīng)文設(shè)計的高層建筑，不但樓梯、衛(wèi)生間等全部對外，而且電梯筒壁還被刻意用來遮擋日曬，可謂“分散外核空間構(gòu)成模式的生態(tài)設(shè)計方式”。“吉隆坡廣場大廈”（ Plaza Atrium ， 1986 ）及其最新設(shè)計的“新加坡展覽大廈”（ Exhibition Tower ， 1999 ）就都反映出這一設(shè)計特征。而另一位歐洲的建筑師赫爾佐格（ T. Hetzag ）設(shè)計的前述之德國漢諾威建筑博覽會管理辦公樓，也以其生態(tài)觀念贏得了眾口稱贊。
●結(jié)論：
超高層住宅建筑由于要最大化滿足居住舒適性的需求，同時還要兼顧節(jié)能、環(huán)保、易于維護的特點，核心筒設(shè)計需采用先進理念和工藝水平。分散核心筒設(shè)計理念相對較為符合超高層住宅的要求，但會存在一定程度的公攤面積。需通過多方案論證比較，找尋最優(yōu)化方案。
▲消防弱電系統(tǒng)
超高層建筑的高度特點是帶來消防弱電系統(tǒng)設(shè)計特點的根本原因。現(xiàn)實的看，機動消防車輛的消防能力不可能跟上超高層建筑的發(fā)展，因此，超高層建筑的消防設(shè)計應(yīng)立足于建筑內(nèi)部的消防系統(tǒng)建設(shè)，在智能化的旗幟下，努力完善火災(zāi)探測、報警、撲救等自動功能，將火險消滅在萌芽狀態(tài)。另外，消防系統(tǒng)是一個由建筑、設(shè)備及電氣等專業(yè)構(gòu)成的整體，專業(yè)間的密切配合及統(tǒng)籌安排十分重要。這些應(yīng)是保證超高層建筑安全的基本思路。
★火災(zāi)探測器的布置標準較高
一般超高層建筑中除了頂層外，各層屋頂為平頂（即層頂坡度為零），層高不超過6米。在此條件下，一般建筑的感煙探測器保護面積一般為60平方米，保護半徑為5.8米，但對于超高層建筑，消防主管部門往往要求提高標準，例如要求保護面積為40～50平方米，保護半徑從嚴掌握，依探測器位置形成的矩形長寬比確定。顯然，探測器的布置以接近正方形布置較為經(jīng)濟。感溫探測器設(shè)于地下室、廚房及允許吸煙的場所，在平頂條件下，保護面積為20平方米，保護半徑為3.6米。需要注意，問題往往出在建筑平面上的邊角處，探測器的保護半徑達不到審核要求。此類在一般建筑中可通融的問題在超高層中是應(yīng)嚴格執(zhí)行規(guī)定的。另外，在變配電室、發(fā)電機房、皮帶輸送機以及電纜橋架上，除了設(shè)氣體滅火裝置（一般在土建后由業(yè)主自建）外，還應(yīng)考慮設(shè)置纜式煙感器。
★報警手段
除了煙感器、溫感器、手報按鈕、消火栓按鈕等，超高層建筑中的車庫、廚房應(yīng)增設(shè)可燃氣體探測器等。在各重要機房（有人值班），特別是一層的消防控制室中，應(yīng)設(shè)119專用消防電話，與市電話局119交換設(shè)備直通，至于報警層燈一般全設(shè)，而報警電鈴或蜂鳴器，因其制造人為恐慌與混亂，在有緊急廣播的條件下，多不采用。
★報警探測器安裝場所
超高層中凡超過5平方米的房間均應(yīng)設(shè)探測器，即使衛(wèi)生間也不例外。此外，樓梯間是火災(zāi)逃生通道，應(yīng)設(shè)探測器。電氣豎井不論大小，因其火災(zāi)發(fā)生可能性大，作用重要而必須逐層設(shè)置。手報的設(shè)置半徑為步行距離30米，一般設(shè)于樓梯間及出口等逃生通道附近，以便人員在逃離火場是方便報警。
★避難層的消防安排
避難層的設(shè)置是超高層建筑的特殊應(yīng)急措施。它用于火災(zāi)避險時人員暫留，以彌補超高層給消防設(shè)備帶來的滅火能力不足（國內(nèi)尤甚）。一般每隔50米高度設(shè)一個避難層，100～200米高度設(shè)兩個避難層。在避難層中一般不設(shè)日常辦公或生活場所，即其建筑空間僅用于救災(zāi)應(yīng)急。但為了解決超高層實際問題，也為了滿足消防自身的需要，通常在保證人員躲避
火災(zāi)需要的前提下，設(shè)置部分設(shè)備機房，如防煙正壓風(fēng)機、排煙風(fēng)機、空調(diào)機組、新風(fēng)機組等，并且要求避難層的正壓進風(fēng)系統(tǒng)獨立設(shè)置，送風(fēng)量不小于每小時30立方米。避難層的排煙風(fēng)機和正壓風(fēng)機在火災(zāi)時用同時工作區(qū)段，排煙口和進風(fēng)口不應(yīng)貼鄰布置。
避難層的煙感器布置條件也是保護半徑不大于5.8米（如設(shè)置溫感探測器，保護面積不大于20平方米），手動報警按鈕也是設(shè)于出入口近旁，每個防火分區(qū)至少設(shè)置一個手報，每個手報的負責(zé)范圍半徑不大于30米，一般距地1.4米左右墻上安裝。超高層大多為塔樓形狀，每層至少一個防火分區(qū)，但通常每層大多一個防火分區(qū)。
為了保證緊急情況下的通訊暢通，避難層應(yīng)每隔20米設(shè)置一個消防專用電話分機或電話插孔。
★擋煙垂壁的設(shè)置
超高層消防從嚴把握的一個體現(xiàn)是消防措施齊全，手段多樣，互為補充。根據(jù)火災(zāi)的一般規(guī)律，初始階段產(chǎn)生大量煙霧，煙霧先向上升到天花板，然后沿天花板橫向蔓延。針對這一規(guī)律，在地下各層及裙房各層（這些地方一般易燃物品多）設(shè)置擋煙垂壁，當火災(zāi)發(fā)生時，擋煙垂壁下垂（一般1.5米），使產(chǎn)生的煙霧在短時間內(nèi)限制在預(yù)先設(shè)定的區(qū)域，爭取人員逃離、救火的寶貴時間、延緩火災(zāi)危害擴張的速度。顯然，在超高層建筑中設(shè)擋煙垂壁，并與消防控制室的聯(lián)動控制柜相連是十分必要的。
★火災(zāi)報警系統(tǒng)智能化的提高
這個問題分內(nèi)外兩個層次。對火災(zāi)報警系統(tǒng)內(nèi)部而言，超高層建筑一般采用智能型地址編碼探測器，而中小普通建筑多用非編碼探測器，以回路區(qū)分建筑區(qū)域。鑒于超高層建筑體量大，面積多，其使用面積的分割具有較大的不確定性，因此，為了適應(yīng)房間形狀、面積、使用性質(zhì)的變化，每條報警回路應(yīng)留出30％左右的探測器數(shù)量裕量；例如，某種報警系統(tǒng)每回路可接器件98個，則在設(shè)計、施工時注意使每條回路所接器件在70個左右。如果報警系統(tǒng)采用的是多線制，而標準曾每層面積?。ㄐ∮?000平方米），為了減少回路數(shù)，可以每二、三層為一條報警回路。
對火災(zāi)報警系統(tǒng)外部而言，智能化的含義主要指系統(tǒng)聯(lián)動。超高層建筑一般為重要建筑，其政治、經(jīng)濟價值巨大，如果滅火不及時，損失將是慘重的。因此，采用系統(tǒng)聯(lián)動方式，就成為爭取火災(zāi)前期時間和主動權(quán)的有效手段。例如，火災(zāi)報警系統(tǒng)與保安監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，在火災(zāi)之初，火場的攝像機可將現(xiàn)場畫面迅速傳至中央控制室，通過實景畫面，值班人員可以立即確認火災(zāi)或是探測器誤報，從而馬上采取排煙、廣播、正壓送風(fēng)、啟動消防泵、噴淋、向消防局119臺報警、降客梯、切非消防電源等一系列應(yīng)急措施。又如，火災(zāi)報警系統(tǒng)與車庫管理系統(tǒng)聯(lián)動，一旦發(fā)現(xiàn)火情，便可聲光報警，強制抬起進出口欄桿，使車輛盡快逃出車庫。另外，火災(zāi)報警系統(tǒng)還可與樓控系統(tǒng)、廣播音響系統(tǒng)及門禁系統(tǒng)等聯(lián)動。只要這些措施可靠得力，超高層建筑的火災(zāi)便可被消滅在萌芽狀態(tài)，將損失減至最小。
★電動防火卷簾門的設(shè)置
電動防火卷簾門主要起隔離作用，其設(shè)置位置一般在地下汽車庫、裙房商業(yè)區(qū)及自動扶梯周圍，按建筑的防火分區(qū)界限安排。一般的電動防火卷簾門內(nèi)外側(cè)各設(shè)一對煙感器、溫感器，除了控制箱（一個）可設(shè)在內(nèi)側(cè)或外側(cè)外，內(nèi)外側(cè)還應(yīng)各設(shè)一個手動啟停按鈕，距地1.4米左右明裝，而位于自動扶梯周圍的電動防火卷簾門，其煙感器、溫感器只設(shè)在外側(cè)（本層工作區(qū)一側(cè)）。
從電動防火卷簾門的工作方式來區(qū)分，可分為兩種：一為隔離式，一般設(shè)在防火分區(qū)邊界的出入口處，一旦探測器報警并確認火災(zāi)，防火卷簾門一步降到底，同時噴淋系統(tǒng)開始向起火區(qū)和卷簾門噴水。二為疏散式，一般疏散通道上，煙感器報警后經(jīng)確認（人工確認或兩個以上探測器報警）先降金屬卷簾至距地1.8米處，如火勢發(fā)展，溫度升高，則溫感器動作后防火卷簾門再降至地面。兩次動作之間的時間用于門內(nèi)人員逃離。
無論哪種電動防火卷簾門，在超高層建筑中整個消防系統(tǒng)的一個組成部分，其動作不是獨立的。因此，電動防火卷簾門兩側(cè)從屬于卷簾門控制箱的煙感器、溫感器，均應(yīng)與火災(zāi)報警系統(tǒng)的探測器回路相接并在一個系統(tǒng)內(nèi)工作。
★其它重要的防火手段，在高層建筑中包括：
防火閥。為了防止煙火沿風(fēng)管蔓延而設(shè)置，因而一般在通風(fēng)機房外側(cè)裝設(shè)。特殊情況下，通風(fēng)風(fēng)管（如空調(diào)管道）被允許進入或穿越電氣設(shè)備間（如配電室、電話室、中控室），此時在電氣設(shè)備間過墻處的風(fēng)管上的墻內(nèi)、墻外要各設(shè)一個防火閥，使設(shè)備間的煙火不能外傳，也不允許外面的煙火導(dǎo)入設(shè)備間。
在平時防火閥處于常開狀態(tài)，火災(zāi)初起時一旦管中氣溫超過70℃，管道上的防火閥葉片在電磁動力作用下翻轉(zhuǎn)90度，阻斷管道。滅火結(jié)束，防火閥重新恢復(fù)常開狀態(tài)。
排煙閥。設(shè)于排煙風(fēng)機的排煙管道上，多位于出戶風(fēng)口附近。排煙閥平時關(guān)閉?；馂?zāi)之初打開，隨之排煙風(fēng)機聯(lián)動啟動排煙于戶外，當火災(zāi)繼續(xù)發(fā)展，煙氣溫度達到280℃時，排煙閥自動關(guān)閉（否則風(fēng)助火勢，有助燃副作用），并在下次火災(zāi)前一直保持常閉狀態(tài)，類似的還有防火排煙閥。
正壓送風(fēng)系統(tǒng)?；馂?zāi)時人員不能進入電梯內(nèi)，因為火災(zāi)發(fā)生后電梯迫降一層未成而失電，便可能停留于火場中，梯中人員會為煙氣窒息。此時人員的逃生通道應(yīng)是樓梯間。因此，保持樓梯間的正壓使煙火不得入內(nèi)就十分重要了。正壓風(fēng)機一般處于屋頂，與各層的電動風(fēng)口聯(lián)動?；馂?zāi)初起時打開風(fēng)口，啟動正壓送風(fēng)機，使樓梯間、電梯廳處于正壓狀態(tài)。
火災(zāi)報警系統(tǒng)有效起作用有賴于噴淋系統(tǒng)的可靠工作。當室溫升到預(yù)定值時，噴淋頭的玻璃球會爆破噴灑，此為滅火直接有力的措施，為了監(jiān)測該系統(tǒng)的正常工作，在噴淋系統(tǒng)設(shè)水流指示器、濕式報警閥、噴淋閥等探測器，以及時反映噴淋系統(tǒng)的工作狀態(tài)于中控室。
●結(jié)論：
百年大計，安全第一，超高層住宅建筑由于自身特點，消防保障是重中之重，全方位、現(xiàn)代化的智能消防保障體現(xiàn)一方面是建筑本身必不可少的要素，另一方面結(jié)合智能化系統(tǒng)也是項目營銷推廣中的重要賣點之一。
▲節(jié)能、環(huán)保措施及其他
超高層住宅建筑對人聚環(huán)境的持續(xù)發(fā)展有許多不利的影響，主要表現(xiàn)為：
①超高層建筑要比同等面積的多層建筑消耗更多的資源、人力和財力。
?、诔邔幼≌ㄖ楸３终５倪\作，在電梯、空調(diào)、供水、供暖、管理等方面要多消耗大量的能源。
?、鄢邔幼≌ㄖ缬龅卣?、火災(zāi)等災(zāi)害，易造成更大的傷亡和損失。
④超高層住宅建筑體量巨大，在城市空間、日照、電磁輻射、幾環(huán)境和景觀等方面都容易對城市環(huán)境及周圍建筑產(chǎn)生不利影響。
⑤超高層住宅建筑將大量人員聚集在一起，勢必給城市交通帶來極大的壓力。
?、蕹邔幼≌ㄖ谷诉h離地面和自然環(huán)境。容易形成對人類健康不利的室內(nèi)環(huán)境，誘發(fā)高層綜合癥。
由于超高層住宅建筑具有明顯優(yōu)點的同時，也有存在著突出的缺陷，設(shè)計過程中要優(yōu)先考慮對超高層住宅建筑中明顯缺陷做出規(guī)避和解決；比如垂直交通中的入口問題，空中廊院的布局和設(shè)置問題，能耗的降低和控制問題，住宅設(shè)計均好性的取舍問題等。
可以說，一座全面優(yōu)化的超高層住宅建筑是一座人類社會高科技水平的綜合匯集體，同時也是人類科技智慧結(jié)晶的全面展示！
●結(jié)論：
超高層住宅建筑后期維護費用較高，在設(shè)計過程中優(yōu)先考慮后期維護的節(jié)省原則；前期投入一次到位，采用高品質(zhì)優(yōu)良材質(zhì)，延長使用年限，便利后期維護；節(jié)能材料、節(jié)能工藝、節(jié)能設(shè)備廣泛運用；采用優(yōu)化建筑位置及朝向設(shè)計、優(yōu)化圍護結(jié)構(gòu)墻體設(shè)計等方式來達到降低能耗的效果。
◆深圳市超高層住宅物業(yè)研究與思考
目前，深圳市已經(jīng)建成的超高層住宅建筑包括萬科俊園、東海港麗豪園、萬科金域藍灣、擎天華庭等幾個項目。由于萬科俊園為早期開發(fā)項目，后又改為寫字樓、萬科金域藍灣樓層數(shù)在40層以下，故這二個樓盤均不在本次研究范圍之內(nèi)。
●東海港麗豪園
★物業(yè)名稱：港麗豪園
★物業(yè)地址：深圳福田區(qū)濱河路與彩田路交界
★物業(yè)管理：戴德梁行
★物業(yè)管理費：4.90元/平方
★物業(yè)描述：兩幢超高42層及一幢16層高住宅樓共396個單位
★建筑結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)
★總占地面積：14406.40平方米
★建筑面積：67700平方米
★容積率：4.7
★綠化率：綠化園林、空中花園，綠化率60%
★單位面積：60-295平方米
★層高：3.1米
★使用率：約77％
★配套設(shè)施：港麗豪園會所有豪華玻璃大堂、動感泳池、水吧、兒童嬉水池、桑拿浴室、網(wǎng)球場等設(shè)施，港麗豪園的平臺花園設(shè)有：親子廣場、音樂噴泉、水霧小溪等精致水景，另種植了多種珍貴植物如：加拿列海棗、中東海棗、龍血樹、樹欖仁等；外立面：采用名貴白色流線金屬板，配合淺藍色中空隔音玻璃幕墻入戶大堂：電梯大堂樓高18米，入口大堂采用名貴條磚機微晶石材，寬敞明亮，電梯采用日本原裝進口日立提速電梯，裝飾豪華，達六星級酒店水準。
★發(fā)售時間：2002-9-26
★銷售價格：均價11000元/平方米
★目前銷售率：不足60％（資料來源深圳市房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公示資料）
▲個人評價：
港麗豪園項目為深圳較為優(yōu)質(zhì)的超高層住宅項目，但從項目三年的銷售結(jié)果僅不到60％來看，實在是差強人意，可謂很不成功。綜合來看，項目的不成功之處有以下四點：
1、定位的偏差
港麗豪園位于深圳福田區(qū)濱河路與彩田路交界處，地塊面積僅14406平方米，基本不具備開發(fā)高檔豪宅的條件；從項目的產(chǎn)品設(shè)計及推廣來看，主要的目標客戶群體為港人，但項目所在區(qū)域?qū)俜歉廴巳壕拥?，故而對港人的吸引力也有限；同時，由于是超高層物業(yè)，開發(fā)成本較高，銷售價格也不低，片區(qū)原本就不具備高端物業(yè)的氛圍，高端的價格自然難為市場
所接受。故而認為項目定位偏差。
2、入市時機不當，生不逢時
港麗豪園在2002年下半年推出，同期市場上香蜜湖水榭花都正引領(lǐng)香蜜湖片區(qū)崛起，星河國際正以中心區(qū)的建設(shè)者姿態(tài)推出八大綱領(lǐng)，而黃埔雅院、雅頌居也正強力消化著港人在深圳的置業(yè)者，這些樓盤無論從項目優(yōu)勢、價格優(yōu)勢都是港麗豪園無法抵擋的，待到2003年上半年，一場非典橫掃樓市，港麗豪園銷售形式更是一片頹廢，期間換了幾家代理公司，皆無多大成績。2003年下半年深圳樓市井噴，國際公館、熙園、皇庭世紀皆創(chuàng)下不菲的業(yè)績，港麗豪園由于價格的瓶頸，基本沒有多少收獲，待到2004年以后，由于在宣傳上沒有太多作為，市場已然把他淡忘，售樓處的人員也是朝來夕去，更換頻繁，整個項目的營銷架構(gòu)一片空白；2005年，深圳房價大提速，多數(shù)開發(fā)項目集中在關(guān)外，創(chuàng)新產(chǎn)品層出不窮，港麗豪園的產(chǎn)品已經(jīng)落伍，加之沒有系統(tǒng)的宣傳引導(dǎo)，市場層面一般認為賣不動的項目一定是有問題的，故而銷售不暢。假使港麗豪園推后二年開發(fā)，項目在2004年底推出，趕上2005年深圳豪宅爆發(fā)年，加之福田中心區(qū)基本無盤可賣的局面，相信港麗豪園會有較好的市場表現(xiàn)。
3、宣傳推廣乏力，深圳市場缺乏聲音
在港麗豪園的整個營銷過程中，宣傳推廣是做的最糟糕的，早期開盤階段，宣傳力度嚴重不足，許多到訪客戶都是被港麗豪園靚麗的外觀吸引而至；并且，港麗豪園在僅有的宣傳中缺乏片區(qū)前景炒作、項目賣點陳述、高端形象包裝、物業(yè)前景的引導(dǎo)、社區(qū)居住模式的描繪等基本推盤策略，進而導(dǎo)致在階段市場上被競爭樓盤打的落花流水，接著由于銷售不暢的緣故，對宣傳開始謹慎投入，然后，在市場上失去了聲音。當然，這樣的情況也與港麗豪園過度看重香港市場而忽視了深圳市場有關(guān)。由于缺乏有效的宣傳，故而港麗豪園銷售表現(xiàn)不佳。
4、產(chǎn)品戶型不佳，細部處理考慮欠周全
港麗豪園大量未售出單位集中在二棟超高層的高層單位，這些單位的單價基本超過14000元/平方米，總價近200萬，價格上形成了較大的門檻。由于需要兼顧樓體外立面，戶型設(shè)計中犧牲了陽臺面積，部分單位沒有生活陽臺，而且使用率不到80％，這些都是項目戶型設(shè)計中的致命傷。在大陽臺風(fēng)靡的樓市，港麗豪園的產(chǎn)品戶型缺乏競爭力。在超高層住宅物業(yè)客廳居然采用了整幅落地窗，許多參觀樣板房的客戶，在客廳俯視樓下都產(chǎn)生暈眩的感覺，購買欲望大打折扣，這點是細部處理欠周全的重要一點。
●結(jié)論：
綜上所述，港麗豪園的失敗只能作為一個開發(fā)項目的失敗，不能作為超高層住宅項目的失敗個案來看，假使港麗豪園在開發(fā)進程中避開競爭鋒芒、完善宣傳推廣系統(tǒng)，細部處理到位，價格定位合理，應(yīng)該能夠找到成功之路的。
◆擎天華庭
★物業(yè)名稱：擎天華庭
★物業(yè)位置：福田景田路與商報路交匯處
★物業(yè)管理：深圳市中海物業(yè)管理有限公司
★物業(yè)管理費：3.2元/平方米
★總占地面積：5174.20平方米
★總建筑面積：90482平方米
★容積率：17.5
★物業(yè)描述：由二層地下室、七層群樓及兩棟塔樓（擎天閣和華庭閣）組成，樓體高度168米，共48層
其中地下室（-1至-2層）為設(shè)備層和地下車庫
群樓第1-2層為商場
群樓第3-5層為地上車庫
群樓第6層為水主題空中花園
群樓第7層為親子會所
第8-45層均為住宅
第46-47層為全城獨有的星空觀光層
第48層為設(shè)備層。
★建筑結(jié)構(gòu)：采用國際先進水平的大板結(jié)構(gòu)，由剪力墻和鋼筋混凝土板承重，無梁無
柱。
★單位面積：64－305平方米
★使用率：約83％
★綠化率：10.00％
★內(nèi)部配套：平臺花園、特色住燈、流水幕墻、涌泉、異域雕塑、特色缸、噴泉口、多功能空中泳池、鵝卵石鋪成的腳部按摩小徑、健身設(shè)施、休息室、兒童游樂區(qū)、觀景臺、桑拿房、健身房
★大堂： 大堂入口處設(shè)置豪華落地自動全鋼化玻璃門，并設(shè)有臺式IC卡讀卡器和密碼鎖，地面鋪大理石；
★電梯： 每棟塔樓配置四部高速電梯，塔樓電梯采用IC卡式智能管理，憑IC卡方能到達住戶所住樓層及經(jīng)授權(quán)可達到樓層，使未經(jīng)授權(quán)的人不能隨便使用電梯，增加住戶獨立安全性及私密性；
★門窗： 巴西進口花梨實木豪華進戶防盜門，配新西蘭進口暗藏式防盜鎖鏈，直接對外的全鋼化玻璃鋁合金門窗全部安裝到位，外窗為大懸挑低窗臺，增大外景觀面；供電： 供電、通訊信息管線、插座全部安裝到位，配電箱、開關(guān)、插座全部安裝到位，配彩色可視對講機，燈具為燈頭和白熾燈炮，由業(yè)主選配合適的燈具安裝更換；住宅戶內(nèi)，已考慮空調(diào)機、電動窗簾機、洗衣機、電冰箱、微波爐、電飯煲、傳真機、電腦的安裝位置，其電源插座已預(yù)留；
★供水： 給排水到位，給水終端每戶安裝一個普通龍頭，其余給水口為絲堵，排水為地漏，大廈配置有管道直接飲用水系統(tǒng)，大樓生活給水全部采用先進的變頻調(diào)速供水設(shè)備供應(yīng)，保證生活水水質(zhì)；
★消防： 住宅各樓層進入防火樓梯的防火門采用先進的消防安全推閘鎖，從防火樓梯須用鑰匙方能進入樓層，有利防盜和各樓層的獨立性；
★通訊： 大廈配置有線電視系統(tǒng)，每戶配置有線電視插座，每戶已配置電話、網(wǎng)絡(luò)插座
★發(fā)售時間：2002-8-13
★銷售價格：均價7600元/平方米，最高價12000元/平方米
★銷售率：不足50％（資料來源深圳市房產(chǎn)管理局網(wǎng)上公示資料）
▲個人評價：
擎天華庭項目在5000多平方米的土地上建造出超過9萬平方米的建筑，其容積率之高，深圳無有超越者。這樣的一個項目，居然推出面積超過200平米的大戶豪宅，實在是令人匪夷所思。歷經(jīng)三年的銷售，從純住宅改為商住樓，30層以上單位基本沒有售出，面積也是150平米以上的，單價基本為9000元/平方米以上，每套總價超過150萬。由于采用核心筒設(shè)計，戶型的均好性較差。所售單位也多為低樓層小面積單位。擎天華庭電梯多次故障，也使得客戶望而卻步。
由于擎天華庭得天獨厚的地理位置，東眺蓮花山，西望香蜜湖，在這樣的條件下如果開發(fā)中小戶型，憑借總價優(yōu)勢，必然有勝出之路，可惜開發(fā)單位對景觀資源優(yōu)勢的過度倚重，以至于大面積單位多數(shù)空置。
●結(jié)論：
擎天華庭項目的失敗可以說在產(chǎn)品設(shè)計完成之時已經(jīng)確定了，5000平米的地塊用以開發(fā)小戶型是最安全的開發(fā)模式，已經(jīng)是行業(yè)內(nèi)共識，開發(fā)單位背離市場規(guī)律，結(jié)果只能是留下深刻教訓(xùn)。這個項目的失敗對于超高層住宅物業(yè)的開發(fā)如何成功，借鑒意義不大。
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