| 一、納稅人存在的問題
目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)基本不同程度地存在偷逃稅行為，而且手段呈多樣性、復(fù)雜性和普遍性，歸納起來主要有以下五類：
一是應(yīng)稅收入賬外循環(huán)或長(zhǎng)期掛往來，隱匿、轉(zhuǎn)移或少列、不列收入，逃避或滯后履行納稅義務(wù)。例如某市房屋開發(fā)公司以市工商局建集資樓名義立項(xiàng)，建筑面積1.7萬平方米，工程交付使用后，進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)在“其他收入”和“暫存款”科目中分別記有600萬元和90萬元二筆款項(xiàng)，經(jīng)查詢確認(rèn)一筆為房屋租賃收入，一筆為預(yù)收房款，均未申報(bào)納稅，造成少繳營(yíng)業(yè)稅34.5萬元，城建稅2.42萬元，教育費(fèi)附加1.03萬元，房產(chǎn)稅10.8萬元。經(jīng)對(duì)工商局基建帳目進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)工商局用閑置舊房產(chǎn)頂購(gòu)新房款，開發(fā)公司未進(jìn)行帳務(wù)處理，房產(chǎn)已辦理過戶手續(xù)，金額300萬元，少繳營(yíng)業(yè)稅15萬，城建稅1.05萬元，教育費(fèi)附加0.45萬元，房產(chǎn)稅2.6萬元，對(duì)其進(jìn)行追繳。
二是虛列工程開發(fā)建造成本和期間費(fèi)用，減少計(jì)稅利潤(rùn)，偷逃企業(yè)所得稅。目前多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都實(shí)行“棟號(hào)長(zhǎng)”負(fù)責(zé)制，財(cái)務(wù)核算在公司統(tǒng)一進(jìn)行，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人實(shí)行報(bào)賬制，由于建筑材料市場(chǎng)發(fā)票管理漏洞大，可以隨意取得各種發(fā)票，有的直接以白條列動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)、人工費(fèi)或虛開票據(jù)，造成成本項(xiàng)目不配比、不相關(guān)，缺乏認(rèn)定依據(jù)和效力，工程成本核算嚴(yán)重失實(shí)，分解或減少應(yīng)稅收入額。對(duì)某市房地產(chǎn)開發(fā)公司進(jìn)行檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司把招標(biāo)的工程分別交給各工程隊(duì)，實(shí)行“隊(duì)長(zhǎng)負(fù)責(zé)制”，只要保證公司財(cái)務(wù)能夠?qū)崿F(xiàn)15%工程利潤(rùn)就可以。一切支出由工程隊(duì)自己負(fù)責(zé)，工程完工后，把所發(fā)生的工程成本、費(fèi)用票據(jù)報(bào)公司統(tǒng)一進(jìn)行財(cái)務(wù)核算。工程隊(duì)為把多實(shí)現(xiàn)的工程利潤(rùn)留下來，就虛開各種材料成本，虛列人工費(fèi)等。在檢查時(shí)，檢查人員發(fā)現(xiàn)一張鋼材發(fā)票，金額巨大，高達(dá)2100多萬元，情況可疑，經(jīng)與開出發(fā)票的建材商店核實(shí)，是大頭小尾發(fā)票，在審查人工費(fèi)時(shí)發(fā)現(xiàn)，臨時(shí)工工資自制工資表，一次支出50萬元，從人員姓名上看，都是隨意編造的假名，每人月工資額不超過800元，由一人簽字領(lǐng)取。經(jīng)進(jìn)一步檢查，核實(shí)全部為虛列的人工費(fèi)，僅此兩項(xiàng)偷逃企業(yè)所得稅49.5萬元。
三是銷售不動(dòng)產(chǎn)不使用統(tǒng)一發(fā)票，隨意調(diào)整售房?jī)r(jià)款，偷逃稅款。例如某房地產(chǎn)開發(fā)公司利用白條收據(jù)核算房產(chǎn)銷售，不按實(shí)際銷售價(jià)格全額入賬，把部分收入隱匿起來；有的價(jià)格明顯偏低，存在人情價(jià)和關(guān)系價(jià)問題，偷逃稅款。又例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在開盤時(shí)將實(shí)收房款記入預(yù)收賬款，開據(jù)三聯(lián)單白條據(jù)，未收的部分掛在其他應(yīng)收款，過一段時(shí)間后將其他應(yīng)收款用紅字沖銷。檢查發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者已將購(gòu)房款全部付清，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有將這部分收入進(jìn)帳，直接轉(zhuǎn)工程支出，金額達(dá)200余萬元；將按揭貸款首付款記入預(yù)收賬款，其余款項(xiàng)從按揭貸款銀行直接預(yù)付給施工單位，金額達(dá)300萬元，兩項(xiàng)偷漏營(yíng)業(yè)稅25萬元。
四是以房產(chǎn)抵頂工程款、材料價(jià)款和債務(wù)或?qū)⒎课蒉D(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，對(duì)外投資、贈(zèng)與、分配給股東以及換取企事業(yè)單位、個(gè)人非貨幣性資產(chǎn)，未視同銷售確認(rèn)收入，不申報(bào)繳納稅款。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)年初其他應(yīng)付款賬面為200多萬，摘要注明欠建筑公司材料款，其他應(yīng)收款帳面額200萬，摘要為建筑公司往來款，年末，該企業(yè)將其他應(yīng)付款與其他應(yīng)收款進(jìn)行對(duì)轉(zhuǎn)，進(jìn)一步檢查為用開發(fā)的房產(chǎn)頂工程材料款，未確認(rèn)收入。在檢查長(zhǎng)期股權(quán)投資時(shí)，發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)期股權(quán)投資對(duì)應(yīng)科目為開發(fā)產(chǎn)品，經(jīng)審核為開發(fā)的房產(chǎn)對(duì)外投資入股，金額300多萬，沒有視同銷售進(jìn)行企業(yè)所得稅調(diào)整，偷逃稅款30余萬元。
五是故意混淆征免稅項(xiàng)目。隨意擴(kuò)大化享受照顧性政策。例如某市糧庫(kù)利用世行貸款工程項(xiàng)目，其中有不應(yīng)享受免稅照顧工程，施工企業(yè)全部按免稅項(xiàng)目申報(bào)，少繳營(yíng)業(yè)稅5.6萬元；某區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以消防支隊(duì)名義開發(fā)住宅樓，以軍隊(duì)工程申報(bào)免稅12.8萬元。
二、稅收征管中存在的問題
一是房地產(chǎn)開發(fā)中的職工集資建房、回遷置換行為征免政策界定不明確，執(zhí)行不統(tǒng)一，個(gè)別征收單位對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅行為理解、認(rèn)定有誤，從寬掌握，給不繳或少繳稅款以可乘之機(jī)，造成稅款大量流失。二是個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)和建筑安裝企業(yè)轉(zhuǎn)讓資質(zhì)或掛靠政府職能部門立項(xiàng)開發(fā)，個(gè)別職能部門直接收取售房?jī)r(jià)款，遇稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法時(shí)出面承攬一切，以部門之間關(guān)系取代納稅義務(wù)，致使稅務(wù)機(jī)關(guān)難以認(rèn)定納稅主體，難以實(shí)施征繳，造成漏征漏管。三是個(gè)別地方政府隨意以各種名義出臺(tái)稅收減免優(yōu)惠政策。四是有關(guān)執(zhí)法部門越權(quán)違法爭(zhēng)搶稅收，擾亂了正常稅收秩序，誘發(fā)了一系列負(fù)效應(yīng)。公安、檢察、審計(jì)機(jī)關(guān)介入稅案直接收繳稅款現(xiàn)象嚴(yán)重。五是稅收征管單位在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收管理上信息和手段落后，責(zé)任不明確，措施乏力。尤其在工程立項(xiàng)、建筑面積、造價(jià)、售價(jià)、預(yù)計(jì)稅額、合同、工期、資質(zhì)以及財(cái)務(wù)狀況等情況掌握不全、不準(zhǔn)、不及時(shí)，錯(cuò)失管控最佳時(shí)機(jī)，陷于被動(dòng)狀態(tài)。
三、稽查方法
一是在財(cái)務(wù)檢查上注重運(yùn)用順查法、詳查法和核對(duì)法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)核算業(yè)務(wù)量雖大，但也必需對(duì)一定時(shí)期內(nèi)的所有會(huì)計(jì)憑證、帳簿和會(huì)計(jì)報(bào)表及納稅資料進(jìn)行全面、系統(tǒng)、詳細(xì)檢查是十分必要的。為了充分掌握準(zhǔn)確的會(huì)計(jì)信息和涉稅情況，采取按照會(huì)計(jì)核算順序，從檢查會(huì)計(jì)憑證入手，以憑證核對(duì)帳簿，以帳簿核對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表，通過有關(guān)帳戶核算的對(duì)應(yīng)關(guān)系和經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的關(guān)聯(lián)性，對(duì)各種會(huì)計(jì)資料和涉稅資料進(jìn)行對(duì)照和分析，從中發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)問題，以確保查準(zhǔn)查清納稅人在財(cái)務(wù)核算上存在的具體涉稅違法問題。在對(duì)某電業(yè)局農(nóng)網(wǎng)改造工程進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)方面的“財(cái)務(wù)費(fèi)用”科目在四季度列支農(nóng)網(wǎng)改造工程長(zhǎng)期借款利息200多萬元，經(jīng)審查原始憑證，此筆業(yè)務(wù)是由原農(nóng)網(wǎng)改造“基建工程支出”科目調(diào)整過來的，理由是部分工程已竣工列轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，有監(jiān)理報(bào)告和驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。并補(bǔ)提折舊180多萬元。由此造成該企業(yè)當(dāng)年主營(yíng)業(yè)務(wù)虧損210多萬元。經(jīng)對(duì)“基建工程支出”明細(xì)帳進(jìn)行仔細(xì)檢查，發(fā)現(xiàn)多數(shù)工程并未竣工，而且"基建工程支出”科目仍有借方發(fā)生額。經(jīng)過對(duì)逐項(xiàng)工程進(jìn)行核對(duì)確認(rèn)，剔除列支的未完工程利息和折舊350多萬元，調(diào)增計(jì)稅所得額。
二是在對(duì)企業(yè)帳外延伸檢查上注重使用實(shí)地勘察、專項(xiàng)盤存和查詢方法。就帳查帳往往不易發(fā)現(xiàn)主要問題，房屋銷售收入、預(yù)收款、工程結(jié)算收入等內(nèi)容要想查深查透，必須采取實(shí)地勘察、專項(xiàng)盤存和廣泛查詢等方法，這樣才能更準(zhǔn)確地掌握納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間，查清納稅人有無隱匿、轉(zhuǎn)移收入，自設(shè)帳外“小金庫(kù)”，虛開票據(jù)、虛列支出，從而不交或少交稅款等問題。我們?cè)跈z查實(shí)踐中，針對(duì)不同企業(yè)的實(shí)際情況，嚴(yán)格盤點(diǎn)房產(chǎn)銷存數(shù)量、價(jià)格、成本、費(fèi)用，認(rèn)真核對(duì)“工程施工”科目實(shí)際發(fā)生的工程成本，核查各種貨幣資金的來龍去脈，通過到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)、財(cái)產(chǎn)物資和貨幣資金等進(jìn)行勘察、盤點(diǎn)，并與會(huì)計(jì)記錄進(jìn)行核對(duì)比較，從中發(fā)現(xiàn)帳內(nèi)難以發(fā)現(xiàn)的問題。在對(duì)某市房開公司檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)，該公司“綠色花園”工程總投資近億元，從工程施工結(jié)轉(zhuǎn)成本看，已達(dá)9000多萬元，表明基本竣工，只剩小區(qū)道路、庭院綠化和物業(yè)設(shè)施等后期收尾工程。該小區(qū)位置好，處于黃金地段，整體規(guī)劃科學(xué)現(xiàn)代，應(yīng)屬旺銷房，但商服和住宅銷售收入?yún)s體現(xiàn)很少，僅5400多萬元。從公司帳面上未發(fā)現(xiàn)任何疑點(diǎn)，經(jīng)實(shí)地勘察、盤點(diǎn)未銷售房產(chǎn)及向社會(huì)群眾等多方調(diào)查了解，發(fā)現(xiàn)多數(shù)房產(chǎn)已經(jīng)售出，公司有意隱匿銷售收入，帳外設(shè)“小金庫(kù)。 | 
