?買(mǎi)新房和二手房在流程上有不同嗎？對(duì)于很多想要買(mǎi)房的朋友而言，可能或多或少都會(huì)產(chǎn)生這樣的疑問(wèn)，到底這兩者有沒(méi)有不同呢？買(mǎi)房的全部流程又有哪些呢？現(xiàn)在，上海鏈家?guī)匆豢催@二者的具體流程。
新房購(gòu)買(mǎi)流程及注意事項(xiàng)
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1、準(zhǔn)備買(mǎi)房
買(mǎi)房前要做很多準(zhǔn)備，首先需要看看自己有沒(méi)有購(gòu)房資格。例如在上海，沒(méi)有滬籍的家庭，想在上海買(mǎi)房需要連續(xù)繳納5年及以上個(gè)稅或社保，并保證名下在上海無(wú)住宅。其次，需要根據(jù)自己的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，對(duì)房款總數(shù)有一定的預(yù)期。購(gòu)買(mǎi)前可以通過(guò)各種渠道了解在售新房樓盤(pán)的具體情況，制定一個(gè)大概的購(gòu)房計(jì)劃。
2、看房選房
對(duì)中意的樓盤(pán)項(xiàng)目，可以去實(shí)地考察，只有自己去看過(guò)了，才最大可能地知道真實(shí)情況，畢竟有些情況下廣告與實(shí)際相差較大?？礃影彘g是每個(gè)購(gòu)房者都要經(jīng)歷的環(huán)節(jié)，在看樣板間時(shí)，要帶上尺子打量下家具尺寸，詢(xún)問(wèn)一下銷(xiāo)售員房屋管線位置，將樣板間的燈關(guān)掉看一下自然采光，還要問(wèn)清最后交的房與樣板間之間的差別等等。
進(jìn)入選房階段時(shí)，要注意選擇樓層、戶(hù)型，并注意周邊配套的規(guī)劃圖。項(xiàng)目周邊配套可以通過(guò)項(xiàng)目所在區(qū)域的住建委網(wǎng)站進(jìn)行查詢(xún)。
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3、認(rèn)購(gòu)簽約
準(zhǔn)備買(mǎi)房時(shí)，需要向開(kāi)發(fā)商繳納一部分?jǐn)?shù)額的定金，并簽認(rèn)購(gòu)書(shū)。定金繳納的比例有明文規(guī)定，《擔(dān)保法》中強(qiáng)調(diào)，繳納的定金金額比例不得超過(guò)合同表明的總房款的20%。一般來(lái)說(shuō)，比較搶手的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商會(huì)讓購(gòu)房者排號(hào)，比較靠前的購(gòu)房者，有優(yōu)先選擇房源的權(quán)力。
由于買(mǎi)賣(mài)雙方在購(gòu)房知識(shí)方面的不對(duì)等，使得購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，可能處于被動(dòng)地位，因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)仔細(xì)閱讀合同各項(xiàng)條款和補(bǔ)充協(xié)議，必要時(shí)可向律師和主管部門(mén)求助。
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4、付款貸款
在簽約之前，需要先在網(wǎng)上審核你的購(gòu)房資質(zhì)，購(gòu)房資質(zhì)審核通過(guò)后，直接進(jìn)行網(wǎng)簽，之后要與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，要注意看看合同中有沒(méi)有空白條款、補(bǔ)充協(xié)議中的義務(wù)與權(quán)利是否對(duì)等、違約責(zé)任和賠償有沒(méi)有寫(xiě)清楚、交房日期與交房標(biāo)準(zhǔn)是否清晰等。
簽約后，你需要給開(kāi)發(fā)商首付款，首付比例政策如下：
商貸認(rèn)房又認(rèn)貸，個(gè)人征信記錄中沒(méi)有貸款記錄的，按首套房，首付比例為3成；有貸款記錄的按二套房，首付比例為普通住宅5成，非普通住宅7成。公積金貸款，認(rèn)房不認(rèn)貸，首套、二套首付比例皆為3成，貸款額度有上限，首套上限為120萬(wàn)，二套上限80萬(wàn)，有補(bǔ)充公積金加10萬(wàn)。
之后辦理房屋抵押貸款等事宜。一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商會(huì)有指定合作的銀行，目前的商貸利率五年期以上是4.9%，但各銀行會(huì)有自己的變化，具體的銀行貸款利率以申貸的銀行利率為準(zhǔn)。
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5、驗(yàn)房收房
房屋竣工之后，開(kāi)發(fā)商會(huì)通知你進(jìn)行驗(yàn)房收房。注意收房時(shí)間，驗(yàn)房時(shí)要仔細(xì)核驗(yàn)房屋的每個(gè)細(xì)節(jié)，查看“三書(shū)一證一表”。如果開(kāi)發(fā)商拿不出這些證件，可以直接拒絕收房。
注：“三書(shū)一證一表”中三書(shū)指的是《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》；一證是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》；一表是指《竣工驗(yàn)收備案表》。
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6、繳稅/費(fèi)、辦產(chǎn)證
新房在開(kāi)發(fā)商拿到大產(chǎn)證后，業(yè)主需要交納契稅，辦產(chǎn)證。一般來(lái)說(shuō)，商品房除了契稅，還需要繳納公共維修基金、物業(yè)費(fèi)、停車(chē)位費(fèi)等費(fèi)用，各物業(yè)公司收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，以各樓盤(pán)負(fù)責(zé)的物業(yè)公司的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。特別要注意的是，公共維修基金和契稅的納稅憑證一定要保留好，這是辦理產(chǎn)證的不可缺少的。
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7、裝修入住
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二手房購(gòu)買(mǎi)流程及注意事項(xiàng)
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1、準(zhǔn)備買(mǎi)房
與買(mǎi)新房無(wú)差別。
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2、看房選房
二手房的房源可在網(wǎng)上瀏覽房源信息，也可去門(mén)店找專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)人咨詢(xún)。核實(shí)房屋產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)權(quán)清晰很重要，避免日后的糾紛。去看房時(shí)，需要重點(diǎn)關(guān)注房屋質(zhì)量、小區(qū)環(huán)境、周邊配套等。房屋質(zhì)量主要看樓體墻面、室內(nèi)墻壁有沒(méi)有裂縫等重大質(zhì)量問(wèn)題；小區(qū)環(huán)境主要看安保強(qiáng)度、綠化率，小區(qū)住戶(hù)的組成成分等，判斷社區(qū)的安全和居住舒適度；周邊配套主要看基本生活配套，包括超市、菜市場(chǎng)等，交通配套、醫(yī)療配套等。
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3、訂房簽約
有意向買(mǎi)房子的客戶(hù)，可以先交定金，證明自己買(mǎi)房的誠(chéng)意。交定金后，會(huì)有一個(gè)定金收據(jù)。然后跟房東談房?jī)r(jià)，談妥以后簽訂購(gòu)房合同。所有重要的事情要落實(shí)到合同中，合同中需要明確的包括首付、過(guò)戶(hù)、戶(hù)口遷走的時(shí)間，條件、違約責(zé)任以及房屋核驗(yàn)出問(wèn)題誰(shuí)來(lái)負(fù)責(zé)等。
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4、貸款付款
如果你需要按揭貸款，那么你支付的就只是首期房款，當(dāng)然也可以全額付款。選擇按揭貸款的需要帶齊身份證、戶(hù)口本、結(jié)婚證、買(mǎi)賣(mài)合同等相關(guān)材料。
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5、繳稅過(guò)戶(hù)
簽訂購(gòu)房合同后，需要到辦理繳稅業(yè)務(wù)，繳納的稅費(fèi)種類(lèi)有契稅、個(gè)稅、增值稅及附加稅。
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6、交房放貸款
按揭貸款買(mǎi)房的話(huà)，需要拿著房產(chǎn)證到為你做按揭貸款的銀行進(jìn)行發(fā)放貸款的申請(qǐng)，你拿到房產(chǎn)證時(shí)，同時(shí)也會(huì)拿它抵押權(quán)證，你只需要將房產(chǎn)證和他項(xiàng)抵押權(quán)證一起交給銀行工作人員。發(fā)放貸款、交付房產(chǎn)并且支付余款后，二手房的交易就算基本完成了。
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7、物業(yè)交割
要注意前業(yè)主的物業(yè)費(fèi)、水電煤氣、有線電視等費(fèi)用有沒(méi)有結(jié)清，對(duì)房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈(zèng)家電、家具的進(jìn)行驗(yàn)收。值得注意的是，物業(yè)交割的相關(guān)事項(xiàng)在簽署交易合同的時(shí)候就定了，所以在之前就要考慮好物業(yè)交割的相關(guān)事項(xiàng)，在合同中寫(xiě)清楚騰房時(shí)間、交割費(fèi)用、贈(zèng)送家具等。
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8、裝修入住
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新房和二手房的交易流程看起來(lái)是差不多的，但是會(huì)在順序和一些側(cè)重點(diǎn)上有所不同。
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1、購(gòu)房資質(zhì)審核
在認(rèn)購(gòu)新房時(shí)，購(gòu)房者就要提交資料進(jìn)行資格審核了，而二手房資質(zhì)審核的節(jié)點(diǎn)，在簽約前。一般情況下，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中會(huì)規(guī)定簽訂正式合同的日期，如果是買(mǎi)方的原因，耽誤了購(gòu)房資質(zhì)審核，在約定期內(nèi)沒(méi)有簽訂購(gòu)房合同，購(gòu)房者會(huì)有違約風(fēng)險(xiǎn)。
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2、簽合同和網(wǎng)簽順序
新房正常的流程是先網(wǎng)簽，再簽訂合同，只有一本合同。二手房的順序是先簽合同，再進(jìn)行網(wǎng)簽，需要注意的是，二手房一般在簽署完房屋買(mǎi)賣(mài)合同之后，再簽署網(wǎng)簽合同。
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3、放貸款的節(jié)點(diǎn)
新房現(xiàn)房，按照銀行的流程時(shí)間放貸款。
期房的商貸和市屬公積金貸款，需等到期房封頂之后放貸款。
二手房放貸款的時(shí)間，是在完成過(guò)戶(hù)新房本下發(fā)之后若干個(gè)工作日內(nèi)。
相比較而言，新房的產(chǎn)權(quán)明晰，遇到的糾紛少，辦理起來(lái)要簡(jiǎn)單一些。二手房需要注意的事項(xiàng)很多，如有需要，建議還是要找專(zhuān)業(yè)的中介機(jī)構(gòu)代為辦理，省去不必要的糾紛。???
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