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作者：常顯慧，江蘇神闕律師事務(wù)所合伙人，無錫市律師協(xié)會(huì)第六屆理事會(huì)理事，無錫市律師協(xié)會(huì)法律顧問專業(yè)委員會(huì)副主任，常年服務(wù)于政府、銀行等多家金融機(jī)構(gòu)、企事業(yè)單位，提供訴訟及常年法律顧問服務(wù)，尤其擅長辦理房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重整及清算等非訴訟法律事務(wù)。

一、問題的提出

二、以房抵債協(xié)議的性質(zhì)分析

目前審判實(shí)務(wù)中的“以房抵債”，大體可分為兩種情形，一種是當(dāng)事人雙方之間已就“以房抵債”達(dá)成了協(xié)議，不僅簽訂了商品房買賣合同且已經(jīng)實(shí)際辦理了房屋過戶手續(xù)，辦理了不動(dòng)產(chǎn)登記證；另一種則是只有雙方當(dāng)事人就“以房抵債”達(dá)成了一致意見，簽訂了房屋買賣合同，但沒有辦理房屋過戶手續(xù)，有的甚至沒有現(xiàn)實(shí)地交付房屋。①而實(shí)際履行的過程中，以第二種情形居多。

根據(jù)上述兩種情形，以房抵債協(xié)議的性質(zhì)被劃分為“實(shí)踐性合同”和“諾成性合同”。鑒于尚無法律及司法解釋對(duì)以房抵債協(xié)議的性質(zhì)進(jìn)行明確的規(guī)定，因此，對(duì)于以房抵債協(xié)議的性質(zhì)實(shí)務(wù)中一直存在著較大的爭議。隨著第九次全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要公開征求意見稿的公布，對(duì)于以房抵債協(xié)議效力的觀點(diǎn)已趨向統(tǒng)一化。

關(guān)于以物抵債協(xié)議效力的問題，此前并沒有法律、司法解釋做明確規(guī)定。因此，各地法院關(guān)于以物抵債協(xié)議效力問題在司法審判中常常存在較大的差異。

2014年4月，《江蘇省高院關(guān)于以物抵債若干法律適用問題的審判紀(jì)要》出臺(tái)。該審判紀(jì)要第三條關(guān)于債務(wù)清償期屆滿之后以物抵債行為的性質(zhì)及效力認(rèn)定問題認(rèn)為，應(yīng)區(qū)分兩種情況進(jìn)行認(rèn)定與處理：（一）在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前，債務(wù)人反悔不履行抵債協(xié)議，債權(quán)人要求繼續(xù)履行抵債協(xié)議或要求確認(rèn)所抵之物的所有權(quán)歸自己的，人民法院應(yīng)駁回其訴訟請(qǐng)求；（二）當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，一方反悔，要求認(rèn)定以物抵債協(xié)議無效的，人民法院不予支持。該審判紀(jì)要的觀點(diǎn)主要以是否辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)為判斷是否繼續(xù)履行抵債協(xié)議的標(biāo)準(zhǔn)，繼而將以物抵債協(xié)議的效力問題歸結(jié)于物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的辦理程序，并賦予了債務(wù)人在尚未辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)前的“反悔權(quán)”。②

2017年8月，最高人民法院在北京召開第八次全國法院民事商事審判工作會(huì)議，并就以房抵債協(xié)議效力問題作出會(huì)議意見：當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿后達(dá)成以房抵債協(xié)議并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一方要求確認(rèn)以房抵債協(xié)議無效或者變更、撤銷，經(jīng)審查不屬于合同法第五十二條、第五十四條規(guī)定情形的，對(duì)其主張不予支持。該條僅針對(duì)辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的以房抵債協(xié)議效力進(jìn)行了明確，但未就未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)的情形進(jìn)行闡述。③

2019年4月，《最高人民法院民二庭第4次法官會(huì)議紀(jì)要》中，對(duì)于以物抵債協(xié)議效力問題，法官意見為：就以物抵債協(xié)議而言，在我國法律沒有規(guī)定代物清償制度，而當(dāng)事人對(duì)合同成立又無特別約定的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為其系諾成合同，自雙方意思表示一致時(shí)成立，不以債權(quán)人受領(lǐng)抵債物為合同成立要件。同時(shí)，以（2017）最高法民申128號(hào)案為判例依據(jù)，引用該案裁判要旨：當(dāng)事人雙方簽訂以物抵債協(xié)議，如果協(xié)議中未明確約定以債權(quán)人受領(lǐng)抵債物作為成立要件，該以物抵債協(xié)議應(yīng)為諾成合同，只要雙方就以物抵債達(dá)成合意，該協(xié)議即成立。④該次會(huì)議紀(jì)要明確了以物抵債協(xié)議應(yīng)定性為諾成性合同。

2019年8月，最高人民法院民事審判第二庭的《全國法院民商事審判工作會(huì)議紀(jì)要公開征求意見稿》（以下簡稱“九民會(huì)議紀(jì)要”）第41條明確：當(dāng)事人在債務(wù)履行期限屆滿后達(dá)成以物抵債協(xié)議，抵債物尚未交付債權(quán)人，債權(quán)人請(qǐng)求交付抵債物或者辦理權(quán)屬變更登記，以物抵債協(xié)議不存在合同無效事由的，人民法院應(yīng)予支持。人民法院在審查以物抵債協(xié)議效力時(shí)，要注重審查是否存在惡意損害第三人合法權(quán)益等情形，避免虛假訴訟的發(fā)生。⑤九民會(huì)議紀(jì)要明確指出，只要以物抵債協(xié)議不存在合同無效事由，即應(yīng)認(rèn)定為有效，而不以是否辦理物權(quán)變更登記為前提。當(dāng)然，在審理過程中，必須在排除合同法規(guī)定的無效情形之后作出判斷，尤其要著重審查是否存在協(xié)議雙方惡意串通損害第三人利益的情形。

《九民會(huì)議紀(jì)要》將以物抵債協(xié)議的效力進(jìn)行了明確的規(guī)定，并將以物抵債協(xié)議的性質(zhì)明確定性為諾成性合同，不僅給審判工作指明了方向，也使管理人在審查以房抵債效力問題上有了明確的依據(jù)，從而規(guī)范了管理人的行為，尤其是要審慎行使撤銷權(quán)及解除權(quán)，避免發(fā)生不必要的訟累。

三、根據(jù)以房抵債協(xié)議的不同類型，探析協(xié)議效力問題

由于是針對(duì)破產(chǎn)程序中涉及的以房抵債協(xié)議，因此，筆者根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條、第三十一條、三十二條、三十三條規(guī)定的幾個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，認(rèn)為可以大致分為：破產(chǎn)受理前一年以前形成的，破產(chǎn)受理前一年以內(nèi)形成的，破產(chǎn)受理前六個(gè)月以內(nèi)形成的，破產(chǎn)受理之后形成的。

此種情形的以房抵債協(xié)議，一般管理人應(yīng)就抵債協(xié)議的真實(shí)性及債務(wù)的真實(shí)性進(jìn)行嚴(yán)格審查。如果查證確實(shí)存在相關(guān)債務(wù)，且債務(wù)人及債權(quán)人簽訂以房抵債協(xié)議的意思表示真實(shí)；同時(shí)，已簽訂了網(wǎng)簽備案的合同或已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記證的，則筆者認(rèn)為應(yīng)傾向性認(rèn)定以房抵債協(xié)議有效。之所以這樣考慮，主要是審查以房抵債協(xié)議的構(gòu)成要件，在確定了其合法性之后，在尊重協(xié)議雙方的意識(shí)自治原則下，更多的是從鼓勵(lì)交易的原則這一角度去綜合判定其效力。⑥

此種情形的以房抵債協(xié)議，需要認(rèn)真審查是否存在《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定的相關(guān)情形，如果存在，則管理人可依法行使撤銷權(quán)；如果不存在，則傾向性的認(rèn)為應(yīng)認(rèn)定該協(xié)議有效。

關(guān)于撤銷權(quán)，《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十一條規(guī)定：“人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前一年內(nèi)，涉及債務(wù)人財(cái)產(chǎn)的下列行為，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷：(一)無償轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的;(二)以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的;(三)對(duì)沒有財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債務(wù)提供財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的;(四)對(duì)未到期的債務(wù)提前清償?shù)?(五)放棄債權(quán)的。”鑒于本文所探討的是債務(wù)履行期限已經(jīng)屆滿的以物抵債協(xié)議效力，因此，管理人主要審查的應(yīng)是以房抵債協(xié)議中是否存在以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的情況。價(jià)格應(yīng)如何衡量是管理人需要認(rèn)真研究的問題，不僅要結(jié)合簽訂以房抵債協(xié)議當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格，還需要考慮進(jìn)入破產(chǎn)程序后對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估的價(jià)格，同時(shí)結(jié)合簽訂以房抵債協(xié)議當(dāng)時(shí)的意思表示，既要維護(hù)抵債協(xié)議相對(duì)方的合法權(quán)益，又不能損害大多數(shù)債權(quán)人的利益。是否行使撤銷權(quán)，對(duì)管理人而言是需要慎重再慎重的決定，因?yàn)槌蜂N權(quán)的行使將直接影響抵債相對(duì)方債權(quán)人的利益，很可能引起破產(chǎn)程序中的衍生訴訟，從而影響破產(chǎn)程序的進(jìn)程。

因此，破產(chǎn)受理前一年內(nèi)形成的以房抵債協(xié)議的效力問題是相對(duì)復(fù)雜，需要管理人付出較多精力，不僅要嚴(yán)格審查以房抵債協(xié)議本身的真實(shí)性，更要就協(xié)議約定的房屋具體價(jià)格等問題進(jìn)行分析、衡量，仔細(xì)研究是否存在“以明顯不合理的價(jià)格進(jìn)行交易的”情形，從而依法判斷以房抵債協(xié)議的效力。

破產(chǎn)受理前六個(gè)月內(nèi)形成的以房抵債協(xié)議，則屬于需要查明是否屬于“個(gè)別清償”的情形。管理人應(yīng)嚴(yán)格按照《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十二條之規(guī)定，查明破產(chǎn)房企是否已經(jīng)在人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)前六個(gè)月內(nèi)存在不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，并且資產(chǎn)不足以清償全部債務(wù)或者明顯缺乏清償能力，如果已經(jīng)屬于該種情形的，簽訂以房抵債協(xié)議就是破產(chǎn)房企對(duì)個(gè)別債權(quán)人進(jìn)行的個(gè)別清償，管理人有權(quán)請(qǐng)求人民法院予以撤銷。但是，個(gè)別清償使債務(wù)人財(cái)產(chǎn)受益的除外。

根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第十六條的規(guī)定，人民法院受理破產(chǎn)申請(qǐng)后，債務(wù)人對(duì)個(gè)別債權(quán)人的債務(wù)清償無效。因此，破產(chǎn)受理后形成的以房抵債協(xié)議無疑是個(gè)別清償，這種做法往往是債務(wù)人尚在自行經(jīng)營的情況下發(fā)生的，管理人接管后，發(fā)現(xiàn)存在個(gè)別清償?shù)男袨椋瑧?yīng)立即依法行使撤銷權(quán)。

?1.1工程款之債

房企在開發(fā)建設(shè)過程中，因?yàn)樽陨碣Y金緊張而無法支付工程款，因而經(jīng)常會(huì)與總包單位簽訂以房抵債協(xié)議，因而存在大量的“工抵房”。對(duì)于真實(shí)存在的工程款且已到期未能支付的，以房抵債協(xié)議的效力應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。

?1.2融資借款之債

除了個(gè)別的大型有實(shí)力的房企外，很多開發(fā)商均存在融資建設(shè)的情況，不論是向金融機(jī)構(gòu)，還是向社會(huì)民間，進(jìn)行融資借貸是稀松平常的事。在無法歸還貸款及利息的情形發(fā)生后，房企與款項(xiàng)出借方達(dá)成以物抵債協(xié)議也是不再少數(shù)。在排除合同法規(guī)定的無效情形后，以房抵債協(xié)議的效力也應(yīng)當(dāng)予以認(rèn)定。

?1.3供應(yīng)商之債

類似于“工抵房”，供應(yīng)商的債務(wù)也常常會(huì)以房產(chǎn)進(jìn)行抵償。同“工抵房”處理原則一致，此處筆者不再贅述。

?2.1 債務(wù)人為無關(guān)聯(lián)關(guān)系的第三人的債務(wù)提供擔(dān)保

由于擔(dān)保之債并非債務(wù)人本身的債務(wù)，因此，管理人在審查債務(wù)人的擔(dān)保之債時(shí)需要審慎再審慎，不僅應(yīng)審查擔(dān)保合同效力的問題，還應(yīng)審查主合同的效力。在主合同及擔(dān)保合同均有效的前提下，同時(shí)確認(rèn)是否尚在擔(dān)保期間內(nèi)，并對(duì)擔(dān)保責(zé)任的范圍進(jìn)行確定后，排除合同法規(guī)定的無效情形后，該以物抵債協(xié)議的效力應(yīng)依法認(rèn)定。

?2.2債務(wù)人為股東或?qū)嶋H控制人的債務(wù)提供擔(dān)保

《公司法》第十六條第二款明確規(guī)定：公司為公司股東或者實(shí)際控制人提供擔(dān)保的，必須經(jīng)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議。前款規(guī)定的股東或者受前款規(guī)定的實(shí)際控制人支配的股東，不得參加前款規(guī)定事項(xiàng)的表決。該項(xiàng)表決由出席會(huì)議的其他股東所持表決權(quán)的過半數(shù)通過。公司法的上述規(guī)定對(duì)于公司為股東或者實(shí)際控制人的債務(wù)提供擔(dān)保在形式上的要求更為嚴(yán)格，同時(shí)也要綜合考慮債權(quán)人是否是善意。因此，管理人在對(duì)這種類型的擔(dān)保之債的審查必須非常嚴(yán)格，不僅要審查主合同、擔(dān)保合同的效力，更要對(duì)形式要件的《股東會(huì)決議》進(jìn)行認(rèn)真審核。筆者認(rèn)為，鑒于公司法定代表人的特殊身份性，在破產(chǎn)程序中，應(yīng)將債務(wù)人的法定代表人的個(gè)人債務(wù)之擔(dān)保同樣列入上述情形加以嚴(yán)格審查。

此前，關(guān)于公司對(duì)于股東或者實(shí)際控制人的債務(wù)提供擔(dān)保是否必須提供股東會(huì)或者股東大會(huì)決議的問題，最高院民一庭及民二庭在實(shí)務(wù)中審判標(biāo)準(zhǔn)尚存在一定的差異，因此導(dǎo)致民事領(lǐng)域與商事領(lǐng)域的案件會(huì)存在不同的裁判結(jié)果?！毒琶駮?huì)議紀(jì)要》出臺(tái)后，其中的第19條給出了統(tǒng)一性的規(guī)定，即以物抵債的債權(quán)人應(yīng)有證據(jù)證明其在訂立合同時(shí)對(duì)股東會(huì)或者股東大會(huì)決議進(jìn)行了審查，決議記載的內(nèi)容符合《公司法》第十六條的規(guī)定，才應(yīng)認(rèn)定構(gòu)成善意。⑦因此，對(duì)于股東會(huì)決議的審查是重中之重，不僅債權(quán)人有義務(wù)審查，管理人在認(rèn)定上述債務(wù)的情形時(shí)更需要嚴(yán)格審查，一旦發(fā)現(xiàn)沒有該形式要件，必須作出對(duì)擔(dān)保協(xié)議及以物抵債協(xié)議提出無效的認(rèn)定，從而防止債務(wù)人的股東、法定代表人或?qū)嶋H控制人利用身份優(yōu)勢(shì)，以債務(wù)人的資產(chǎn)清償其個(gè)人債務(wù)，損害債務(wù)人的利益及其他債權(quán)人的利益，從而更大限度的保護(hù)廣大債權(quán)人的利益。

?2.3債務(wù)人為關(guān)聯(lián)公司的債務(wù)提供擔(dān)保

對(duì)于債務(wù)人為關(guān)聯(lián)公司的債務(wù)提供的擔(dān)保，筆者認(rèn)為需要區(qū)分兩種情況：一是關(guān)聯(lián)公司系債務(wù)人公司直接或間接控制的公司，這種情況下根據(jù)《九民會(huì)議紀(jì)要》第20條的觀點(diǎn)，即便沒有公司機(jī)關(guān)決議，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定擔(dān)保合同符合公司的真實(shí)意思表示，從而認(rèn)定擔(dān)保合同有效，繼而認(rèn)定以物抵債協(xié)議有效；二是關(guān)聯(lián)公司系公司法定代表人、股東或?qū)嶋H控制人直接或間接控制的公司，這種情況下，筆者認(rèn)為就應(yīng)當(dāng)如前述第2.2款的觀點(diǎn)，嚴(yán)格審查有無公司機(jī)關(guān)決議以及債權(quán)人是否善意，不能輕易認(rèn)定擔(dān)保協(xié)議及以物抵債協(xié)議的效力。

按以房抵債協(xié)議履行的階段來區(qū)分的情況，大致可分為三種情形：1、以房抵債協(xié)議簽訂后，尚未辦理房屋的網(wǎng)簽備案手續(xù)；2、以房抵債協(xié)議簽訂后，已辦理房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)，但未辦理房屋過戶手續(xù)；3、以房抵債協(xié)議簽訂后，已辦理房屋網(wǎng)簽備案手續(xù)，且已辦理房屋過戶手續(xù)。

筆者認(rèn)為上述情況涉及的問題就不再是以房抵債協(xié)議效力的問題了，而是在排除無效情形后，如何對(duì)以房抵債協(xié)議對(duì)應(yīng)的債權(quán)進(jìn)行清償?shù)膯栴}了。對(duì)于以房抵債協(xié)議對(duì)應(yīng)的債權(quán)清償，實(shí)務(wù)中更是存在較大的分歧。究竟是以房屋交付的方式清償，還是以房屋變現(xiàn)后的資產(chǎn)進(jìn)行清償，債權(quán)人在清償?shù)倪^程中對(duì)抵債房屋享有優(yōu)先權(quán)，還是僅僅享有是普通債權(quán)人身份，這一系列問題都是實(shí)務(wù)中爭議焦點(diǎn)和難點(diǎn)。對(duì)此，筆者將會(huì)在其他文章中加以深入分析，此處不再贅述。

四、結(jié)語

作為房產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)管理人，在面臨處理紛繁復(fù)雜的破產(chǎn)債權(quán)認(rèn)定過程中，正確的認(rèn)定以房抵債協(xié)議的效力，理清以房抵債協(xié)議存在的各種復(fù)雜情形，審慎的行使撤銷權(quán)及合同解除權(quán)，避免更多的破產(chǎn)衍生訴訟，是對(duì)破產(chǎn)程序的進(jìn)程具有巨大的推動(dòng)意義的，也是真正顯示管理人工作能力和把控全局的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。這一環(huán)節(jié)不僅需要管理人有扎實(shí)的法律功底，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ鲬B(tài)度，一絲不茍的工作精神，更需要有大局意識(shí)和宏觀調(diào)控能力，將破產(chǎn)程序盡快推進(jìn)，以實(shí)現(xiàn)廣大債權(quán)人利益的最大化。