關(guān)于在建工程抵押與商品房預(yù)售的關(guān)系
在建工程設(shè)定抵押權(quán)后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售?這涉及到抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。從法律規(guī)定講，只要抵押權(quán)人同意，是可以進(jìn)行商品房預(yù)售的。否則，抵押人不能進(jìn)行商品房預(yù)售，登證機(jī)構(gòu)也不能同意其進(jìn)行預(yù)售。從清償債務(wù)角度講，也應(yīng)進(jìn)行商品房預(yù)售。這里關(guān)鍵有三個(gè)問(wèn)題，一是抵押權(quán)人必須出具同意商品房預(yù)售的書(shū)面同意文件或者抵押權(quán)人與抵押人在抵押合同明確約定允許商品房預(yù)售。二是要加強(qiáng)預(yù)售商品房?jī)r(jià)款的監(jiān)管?！段餀?quán)法》第191條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”。蘇石花園就是一個(gè)例子，銀行同意開(kāi)發(fā)商預(yù)售，但預(yù)售款就沒(méi)監(jiān)管住，開(kāi)發(fā)商攜款離開(kāi)了郴州，還有幾百萬(wàn)貸款未償還，結(jié)果就是卡住購(gòu)房者辦分證。對(duì)已經(jīng)銀行同意預(yù)售的商品房不辦房產(chǎn)證是不符合法律規(guī)定的。三是把好注銷(xiāo)關(guān)。好的辦法是，預(yù)售一套，解除抵押一套，再備案，再按揭。
在房地產(chǎn)實(shí)踐中，預(yù)售商品房作抵押物現(xiàn)象普遍存在，主要表現(xiàn)為預(yù)售商品房按揭抵押、開(kāi)發(fā)商以預(yù)售商品房抵押貸款和預(yù)購(gòu)方以商品房買(mǎi)賣(mài)合同抵押貸款。由于在建立預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款關(guān)系時(shí)，作為抵押標(biāo)的物的房屋尚不存在，抵押人交付的抵押物只是依據(jù)購(gòu)房合同享有的訂購(gòu)房屋的債權(quán)而非某種物權(quán)。該債權(quán)在房屋建成交付后，才可能轉(zhuǎn)換成現(xiàn)成的房屋所有權(quán)。因此，必須依據(jù)抵押物登記的手段，才能保證以商品房預(yù)售合同設(shè)定的抵押順利地轉(zhuǎn)化成房屋抵押。
在建工程設(shè)定抵押權(quán)后，能否進(jìn)行商品房預(yù)售?這涉及到抵押財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題。從法律規(guī)定講，只要抵押權(quán)人同意，是可以進(jìn)行商品房預(yù)售的。否則，抵押人不能進(jìn)行商品房預(yù)售，登證機(jī)構(gòu)也不能同意其進(jìn)行預(yù)售。從清償債務(wù)角度講，也應(yīng)進(jìn)行商品房預(yù)售。這里關(guān)鍵有三個(gè)問(wèn)題，一是抵押權(quán)人必須出具同意商品房預(yù)售的書(shū)面同意文件或者抵押權(quán)人與抵押人在抵押合同明確約定允許商品房預(yù)售。二是要加強(qiáng)預(yù)售商品房?jī)r(jià)款的監(jiān)管。《物權(quán)法》第191條第1款規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存”。蘇石花園就是一個(gè)例子，銀行同意開(kāi)發(fā)商預(yù)售，但預(yù)售款就沒(méi)監(jiān)管住，開(kāi)發(fā)商攜款離開(kāi)了郴州，還有幾百萬(wàn)貸款未償還，結(jié)果就是卡住購(gòu)房者辦分證。對(duì)已經(jīng)銀行同意預(yù)售的商品房不辦房產(chǎn)證是不符合法律規(guī)定的。三是把好注銷(xiāo)關(guān)。好的辦法是，預(yù)售一套，解除抵押一套，再備案，再按揭。
在房地產(chǎn)實(shí)踐中，預(yù)售商品房作抵押物現(xiàn)象普遍存在，主要表現(xiàn)為預(yù)售商品房按揭抵押、開(kāi)發(fā)商以預(yù)售商品房抵押貸款和預(yù)購(gòu)方以商品房買(mǎi)賣(mài)合同抵押貸款。由于在建立預(yù)購(gòu)商品房抵押貸款關(guān)系時(shí)，作為抵押標(biāo)的物的房屋尚不存在，抵押人交付的抵押物只是依據(jù)購(gòu)房合同享有的訂購(gòu)房屋的債權(quán)而非某種物權(quán)。該債權(quán)在房屋建成交付后，才可能轉(zhuǎn)換成現(xiàn)成的房屋所有權(quán)。因此，必須依據(jù)抵押物登記的手段，才能保證以商品房預(yù)售合同設(shè)定的抵押順利地轉(zhuǎn)化成房屋抵押。
在建工程抵押的條件
我國(guó)《擔(dān)保法》并未對(duì)在建工程抵押做明確規(guī)定，但由于在建工程抵押在實(shí)踐中比較常見(jiàn)，發(fā)生的糾紛也較多，《擔(dān)保法解釋》第四十七條對(duì)此專(zhuān)門(mén)作出了規(guī)定，“以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋
或其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效”。此外，建設(shè)部制定的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》對(duì)在建項(xiàng)目抵押做了非常明確的規(guī)定，在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權(quán)連同在建工程的投入資產(chǎn)，以不轉(zhuǎn)移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還履行擔(dān)保的行為。
關(guān)于在建項(xiàng)目抵押的條件，法律并未做明確規(guī)定。但是根據(jù)《擔(dān)保法》、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》以及其他法律法規(guī)等的規(guī)定可以得出，在建項(xiàng)目抵押必須滿足以下幾種條件：
1、已經(jīng)交付全部土地出讓金，取得國(guó)有土地使用權(quán)證書(shū)。根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以折價(jià)、拍賣(mài)或變賣(mài)的方式處置抵押物，就相關(guān)價(jià)款優(yōu)先受償。集體所有土地或劃撥形式取得的土地使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)什坏眠M(jìn)行抵押。
2、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定在建工程抵押合同應(yīng)載明土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證以及建設(shè)工程規(guī)劃許可證三證的編號(hào)，而只有已經(jīng)取得三證的情況下，才能按要求填寫(xiě)相應(yīng)編號(hào)。
3、按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。因?yàn)橹挥蟹显摫壤螅_(kāi)發(fā)商才能申請(qǐng)商品房預(yù)售，在建項(xiàng)目才具有了可轉(zhuǎn)讓的屬性，滿足抵押法定要求。
4、在建項(xiàng)目與土地使用權(quán)必須同時(shí)抵押?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。這也是與我國(guó)房地產(chǎn)法律中的“房隨地走”或“地隨房走”保持一致的要求。
法律對(duì)在建項(xiàng)目抵押做出以上要求，主要是從保護(hù)債權(quán)人即銀行的利益出發(fā)。但是對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，必須依法履行自己的義務(wù)，否則可能會(huì)因?yàn)椴环戏梢笪茨芗皶r(shí)取得銀行貸款，延誤了工程進(jìn)度，導(dǎo)致更大的損失。同時(shí)，需要注意的是，即使開(kāi)發(fā)商以在建項(xiàng)目做抵押成功獲得貸款也并不意味著事情到此結(jié)束，相反，開(kāi)發(fā)商仍須履行相應(yīng)的義務(wù)，否則可能會(huì)受到法律的懲罰，遭受完全不必要的損失。
在建工程抵押后應(yīng)履行的義務(wù)及相應(yīng)的法律責(zé)任
根據(jù)《擔(dān)保法》的規(guī)定，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物，應(yīng)通知抵押權(quán)人并告知買(mǎi)受人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況，抵押人未通知或告知的，轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。
實(shí)踐中，尤其是商品房在建工程抵押，抵押人務(wù)必將抵押事實(shí)如實(shí)告知買(mǎi)受人。因?yàn)椤蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)抵押人(商品房出賣(mài)人)未向買(mǎi)受人履行告知義務(wù)規(guī)定了遠(yuǎn)比《擔(dān)保法》更為嚴(yán)格的責(zé)任。具體表現(xiàn)為：
1、商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人。由此導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任;
2、出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。
綜上，無(wú)論是先抵押再出讓還是先出讓再抵押，抵押人(賣(mài)房人)對(duì)在建工程做了抵押后，均應(yīng)如實(shí)告知買(mǎi)受人。否則，雖然可能會(huì)多賣(mài)幾套房，而一旦買(mǎi)受人追究，抵押人(賣(mài)房人)將因未履行該義務(wù)而承擔(dān)違約責(zé)任，甚至有可能在違約責(zé)任基礎(chǔ)上還要承擔(dān)買(mǎi)受人已付購(gòu)房款數(shù)額的懲罰性賠償。
本站僅提供存儲(chǔ)服務(wù)，所有內(nèi)容均由用戶發(fā)布，如發(fā)現(xiàn)有害或侵權(quán)內(nèi)容，請(qǐng)
點(diǎn)擊舉報(bào)。
