喬新生
針對中國房地產市場發(fā)展中存在的問題,一批房地產界專家聯(lián)名上書,請求推行第二次房改。而各方對此爭議很大,有的認為中國房地產市場格局基本形成,二次房改,純粹是瞎折騰;在既得利益集團操縱房地產市場的大背景下,無論是中央政府還是地方政府都不可能推倒重來。也有一些媒體則認為,中國房地產市場改革出現(xiàn)了方向性錯誤,不應再繼續(xù)?，F(xiàn)在人們獲知,管理部門確實在調研十年房改的得與失,但二次房改的提法沒有被認可。
坦率地說,筆者主張盡快著手下一步房改。首先,第一次房改是在亞洲金融危機的大背景下開始的,政府發(fā)展房地產市場是為了解決國內需求不足。由于中央政府實行分稅制改革,地方政府財政汲取能力急劇下降,許多城市不約而同地把房地產作為增加財政收入的主要領域,千方百計地提高房地產市場價格,結果導致中國的房地產市場畸形發(fā)展。
其次,中國的房地產市場已經人為地劃分為完全不兼容的兩個市場,在商品房市場,出現(xiàn)了相對壟斷。某些房地產開發(fā)商通過提高市場準入門檻,增加土地使用成本,大大地提高了商品房價格。經濟適用房和廉租房,由于供給數(shù)量越來越少,再加上交通配套設施不完善,而不時引發(fā)社會矛盾。在一些大城市,經濟適用房成了公務員“適用房”,成了“腐敗房”。
其三,近些年來,房地產市場之所以成了催生中國億萬富豪的名利場,腐敗的多發(fā)地,原因就在于那個承擔商業(yè)風險越大,獲取利潤越少;承擔商業(yè)風險越小,獲取利潤越多的特殊利益分配格局。
其四,房地產市場已形成的特殊既得利益集團,不僅可以操縱某個城市房地產市場價格,而且正試圖左右國家的房地產政策。這種特殊的經濟現(xiàn)象如果再持續(xù)下去,中國的房地產市場將徹底偏離中國經濟體制改革的方向。
由此可知,房地產市場下一步改革,是為了解決公共產品的供給問題,目標是為了建立公平競爭、自由開放的房地產市場,手段是充分發(fā)揚民主,讓公眾在房地產市場發(fā)展中擁有更多的發(fā)言權和決策權?？梢赃@樣說,這是貫徹落實科學發(fā)展觀的具體體現(xiàn)。
為了充分吸取第一次房改的經驗和教訓,筆者認為,需要在以下幾個問題上堅持立場:
必須堅持住房公共產品屬性,堅持保護土地所有權人利益的原則,堅持城鄉(xiāng)規(guī)劃法所確立的基本原則。在重新調整稅收分配體制的基礎上,逐步探索建立科學的地方財政收入體系,在堅持土地國有制的基礎上,提高土地的使用效率,在堅持城鄉(xiāng)規(guī)劃一體化的基礎上,逐步解決歷史遺留問題。
我國憲法明確規(guī)定,土地屬于國家所有或者集體所有,所以,中國的房地產市場不同于任何私有化國家房地產市場,應該充分尊重農民的土地所有權。全國人大常委會似應考慮修改法律,明確規(guī)定未經中央政府批準不得擅自征收征用農民的土地。在城市發(fā)展的過程中,必須提高城市國有土地的利用效率,不得盲目擴大城市規(guī)模,把觸角伸向農村郊區(qū)。針對當前廉租房覆蓋范圍較小的問題,可以通過增加城市廉租房土地供應面積,擴大城市廉租房的覆蓋范圍。
現(xiàn)在許多城市的發(fā)展規(guī)劃頻繁修改,每一任政府上臺之后,不是落實業(yè)已形成的城市規(guī)劃,而是尋找各種借口修改城市規(guī)劃。在有些城市住房拆遷周期平均不到十年,這一方面說明地方政府急功近利,另一方面也說明城市規(guī)劃形同虛設,政府首長可以隨意修改或者廢除。因此,要想從根本上解決中國房地產市場中存在的問題,必須通過科學的民主決策改變房地產市場不合理的利益分配格局。必須堅持科學城市規(guī)劃原則,強化城鄉(xiāng)規(guī)劃法的作用。城市規(guī)劃確定之后,政府官員不得尋找借口隨意修改。在城市房屋拆遷的過程中,在城市未來發(fā)展方面,應充分征求社區(qū)居民的意見。 (作者系中南財經政法大學社會發(fā)展研究中心主任、教授)
