近幾年來(lái)，成都“一路向南”，除了已發(fā)展成熟的高新區(qū)，當(dāng)屬天府新區(qū)的發(fā)展尤為引人注目。
回顧天府新區(qū)2020年的市場(chǎng)表現(xiàn)。
圖源：銳理數(shù)據(jù)年報(bào)
2020年，天府新區(qū)土地供銷量均位于成都市場(chǎng)高位，且成交樓面地價(jià)位于近郊各區(qū)中第一，約11364元/㎡。
圖源：銳理數(shù)據(jù)年報(bào)
從住宅存量來(lái)看，天府新區(qū)的住宅存量居于大成都首位，還有約7.9萬(wàn)㎡。
綜合來(lái)看，2021年大成都的住宅供應(yīng)區(qū)域應(yīng)該在天府新區(qū)，相比于主城區(qū)來(lái)講，購(gòu)房者買房的機(jī)會(huì)也更多，總價(jià)選擇范圍也更廣。
這次，我們分析天府新區(qū)的樓盤就不按照之前單獨(dú)項(xiàng)目來(lái)分析，而按照板塊來(lái)，因?yàn)樘旄聟^(qū)不同于主城區(qū)（只有部分新城板塊發(fā)展較為積極），它的各個(gè)板塊目前都處于發(fā)展階段，各有各的潛力。
當(dāng)然，天府新區(qū)也不是所有的板塊都值得關(guān)注，本次我們梳理5個(gè)比較值得關(guān)注的板塊，涵蓋了目前天府新區(qū)大部分的樓盤。這五大板塊分別是：錦江生態(tài)帶、萬(wàn)安南、麓湖板塊、天府公園板塊、興隆湖-科學(xué)城板塊。
錦江生態(tài)帶
錦江生態(tài)帶作為天府新區(qū)“首熟區(qū)”，早在天府新區(qū)2010年的1.0版規(guī)劃中，錦江生態(tài)帶就作為 “ 一城（成都科學(xué)城）一區(qū)（天府商務(wù)區(qū)）一帶（錦江生態(tài)帶） ” 的重要部分被單獨(dú)列出，定位為居住功能。
目前板塊內(nèi)商業(yè)、教育等各類配套已經(jīng)發(fā)展成熟。區(qū)域內(nèi)的社區(qū)商業(yè)比較發(fā)達(dá)，而且分布比較合理，影院、人人樂、蘇寧易購(gòu)等都已開業(yè)，能滿足日常生活所需。教育方面，有天府二幼、天府四幼、天府三小、天府四中等諸多學(xué)校。
不足的是，板塊地鐵出行并不方便，目前已開通的地鐵分別是1號(hào)線和5號(hào)線在板塊東西兩側(cè)，均是從板塊兩側(cè)經(jīng)過(guò)，并未到達(dá)板塊的核心區(qū)域，其中1號(hào)線毗鄰該區(qū)域有一個(gè)站點(diǎn)（廣福站），5號(hào)線有兩個(gè)站點(diǎn)（怡心湖站、龍馬路站）。
入駐版塊內(nèi)的品牌房企已超10家，包括中海、萬(wàn)科、首鋼、川發(fā)等，是天府新區(qū)“神盤”聚集之地，目前有以下樓盤值得關(guān)注，不過(guò)從往期搖號(hào)情況來(lái)看，普通資格無(wú)望。
天府公園板塊
天府公園板塊位于天府新區(qū)核心位置，屬于天府總部商務(wù)區(qū)，周邊規(guī)劃配套豐富。整個(gè)天府公園板塊被天府大道一分為二，因而天府公園板塊又分為東、西兩個(gè)板塊。相比天府公園東區(qū)，西區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入較少，居住環(huán)境更純粹，居住品質(zhì)更高。
由于板塊生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，且自身規(guī)劃定位較高，目前板塊內(nèi)項(xiàng)目也多為改善項(xiàng)目，且從近期市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，客戶接受度不錯(cuò)。
其他板塊我們將在下篇文章繼續(xù)梳理，大家記得關(guān)注我們哦。
題外話
另外，根據(jù)這兩天朋友圈比較火的“熔斷”，我們?cè)賮?lái)擺一點(diǎn)題外話。
最近我的朋友圈充斥著成都樓市很熱的現(xiàn)象，中海天府里熔斷，保利和光嶼湖清盤，萬(wàn)科天府錦繡也熔斷。
而這些盤在之前的開盤中，大部分都為順銷售罄的。
我們大部分人會(huì)認(rèn)為，只有那些低價(jià)盤，或者與周邊有明顯剪刀差的項(xiàng)目才會(huì)熔斷?！爸泻Ｌ旄铩泵娣e小，總價(jià)低，容易上車，熔斷大家還能理解，“萬(wàn)科天府錦繡”這種總價(jià)500萬(wàn)＋的都熔斷了，加上中介在朋友圈各種氛圍烘托，很多人就開始緊張。
過(guò)多的緊張，其實(shí)是沒有必要的，去引導(dǎo)這種恐慌情緒，我們也是不贊同的，首先我們先來(lái)分析這些熔斷了的項(xiàng)目。
“中海天府里”上面我們已經(jīng)講了，主要是由于總價(jià)低，接下來(lái)我們重點(diǎn)講“萬(wàn)科天府錦繡”。
“萬(wàn)科天府錦繡”位于天府公園西，周邊規(guī)劃配套豐富，板塊自身定位也較高，未來(lái)發(fā)展?jié)摿Υ?，且周邊多為改善盤，居住氛圍也比較純粹。
項(xiàng)目起步總價(jià)500萬(wàn)，起步面積172㎡起，單看總價(jià)來(lái)說(shuō)，確實(shí)不低。但目前在大成都，總價(jià)500萬(wàn)，你想買到同樣面積，同樣的產(chǎn)品品質(zhì)，同樣的潛力板塊，基本上是不可能的。所以現(xiàn)在看“天府錦繡”是不是極具性價(jià)比？
并且項(xiàng)目本批次加推230套房源，報(bào)名人數(shù)網(wǎng)傳690人，項(xiàng)目達(dá)到熔斷。回顧看項(xiàng)目上批次290套房源，通過(guò)復(fù)核報(bào)名人數(shù)490人來(lái)看，項(xiàng)目的關(guān)注度一直就不低。況且，并不排除這類高價(jià)盤也會(huì)出現(xiàn)順銷的情況，因?yàn)檫@類客戶90%都是買來(lái)自住的，這種尺度面積的房子置換率本來(lái)就較低，他們?cè)跇菍印⒊虻确矫鏁?huì)有更嚴(yán)格的要求。
總結(jié)
由于目前二胎、三世同堂居住的情況增多，改善住宅的需求自然而然提升，所以像萬(wàn)科天府錦繡這種各方面都不錯(cuò)的改善盤成為了不少購(gòu)房者的首選，項(xiàng)目的銷售數(shù)據(jù)自然也就不錯(cuò)。大家應(yīng)該冷靜的看待這種現(xiàn)象，不要被帶了節(jié)奏。
現(xiàn)在的新房，都會(huì)有政府的“指導(dǎo)價(jià)”，目前成都新房清水房限價(jià)3萬(wàn)，精裝房限價(jià)3.5萬(wàn)，從市場(chǎng)在售項(xiàng)目來(lái)看，這也是市場(chǎng)的“天花板”了。而在二手房方面，成都目前配套最成熟的金融城、大源，也就在5萬(wàn)左右。
而非要用金融城、攀成鋼這些學(xué)區(qū)房，還有“天府萬(wàn)科錦繡”這類“天花板”項(xiàng)目來(lái)形容市場(chǎng)，我認(rèn)為本來(lái)就是片面的。翻看成都普通板塊二手房，價(jià)格走勢(shì)都是非常平穩(wěn)的，而新房也還有不少性價(jià)比一般在順銷。
而對(duì)于購(gòu)房者，尤其是普通資格的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，買房一定要從容不迫，恐慌和著急只能把風(fēng)險(xiǎn)留給自己。
就現(xiàn)階段的政策環(huán)境下，價(jià)格只會(huì)有小幅度的上浮，在買房時(shí)，多參考意向項(xiàng)目同區(qū)域的新房房?jī)r(jià)（無(wú)論你是購(gòu)買二手房還是新房），你會(huì)得到一個(gè)比較合理的價(jià)格區(qū)間。
避開金融城、大源、攀成鋼這些已經(jīng)虛高的板塊，它們的價(jià)值還需要發(fā)展一段時(shí)間才能夯實(shí)。
如果不是因?yàn)槟壳暗淖陨硇枨?，也沒有必要去盲目追高學(xué)區(qū)房， 今年3月11日，成都市教育局印發(fā)“2021年工作要點(diǎn)”，表示將新建改擴(kuò)建幼兒園、中小學(xué)80所，新增學(xué)位10萬(wàn)個(gè)，可以看出成都正在積極打造教育配套，以后學(xué)區(qū)房只會(huì)越來(lái)越多。
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