房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是按照成本項(xiàng)目歸集和分配開(kāi)發(fā)商品房支出的全部費(fèi)用，計(jì)算出開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過(guò)程。今天來(lái)為大家梳理房地產(chǎn)項(xiàng)目成本核算的“四五六法則”，化繁為簡(jiǎn)，有條不紊，精準(zhǔn)核算！
成本分配的“四個(gè)方法”（一）占地面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象占地面積占全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（業(yè)態(tài)占地面積分配）2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按本期全部成本對(duì)象占地面積占開(kāi)發(fā)用地總面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象占地面積占期內(nèi)全部成本對(duì)象占地總面積的比例進(jìn)行分配。（先按分期分配，再按業(yè)態(tài)分配）期內(nèi)全部成本對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的占地面積為期內(nèi)開(kāi)發(fā)用地占地面積減除應(yīng)由各期成本對(duì)象共同負(fù)擔(dān)的占地面積?！?nbsp;應(yīng)用：土地成本分配、前期三通一平、水紋地理勘察、測(cè)繪、場(chǎng)地通平等成本分配。（二）建筑面積法。指按已動(dòng)工開(kāi)發(fā)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地總建筑面積的比例進(jìn)行分配。1.一次性開(kāi)發(fā)的，按某一成本對(duì)象建筑面積占全部成本對(duì)象建筑面積的比例進(jìn)行分配。（按業(yè)態(tài)建筑面積分配）2.分期開(kāi)發(fā)的，首先按期內(nèi)成本對(duì)象建筑面積占開(kāi)發(fā)用地計(jì)劃建筑面積的比例進(jìn)行分配，然后再按某一成本對(duì)象建筑面積占期內(nèi)成本對(duì)象總建筑面積的比例進(jìn)行分配。（先按分期分配，再按業(yè)態(tài)分配）（三）直接成本法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象的直接開(kāi)發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對(duì)象直接開(kāi)發(fā)成本的比例進(jìn)行分配。· 應(yīng)用情形：部分業(yè)態(tài)精裝修成本、酒店專(zhuān)屬設(shè)備、玻璃幕墻、專(zhuān)屬電梯。（四）預(yù)算造價(jià)法。指按期內(nèi)某一成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)占期內(nèi)全部成本對(duì)象預(yù)算造價(jià)的比例進(jìn)行分配?！?nbsp;應(yīng)用情形：發(fā)生的利息支出、監(jiān)理費(fèi)支出。企業(yè)開(kāi)發(fā)、建造的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品應(yīng)按制造成本法進(jìn)行計(jì)量與核算。其中，應(yīng)計(jì)入開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本中的費(fèi)用屬于直接成本和能夠分清成本對(duì)象的間接成本，直接計(jì)入成本對(duì)象，共同成本和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接成本，應(yīng)按受益的原則和配比的原則分配至各成本對(duì)象，具體分配方法可按以上規(guī)定選擇其一。成本核算的“五個(gè)步驟”第一步 分類(lèi)成本費(fèi)用各項(xiàng)支出歸集“開(kāi)發(fā)成本與期間費(fèi)用”。對(duì)當(dāng)期實(shí)際發(fā)生的各項(xiàng)支出，按其性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)用途及發(fā)生的地點(diǎn)、時(shí)間區(qū)進(jìn)行整理、歸類(lèi)，并將其區(qū)分為應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象的成本和應(yīng)在當(dāng)期稅前扣除的期間費(fèi)用。同時(shí)還應(yīng)按規(guī)定對(duì)在有關(guān)預(yù)提費(fèi)用和待攤費(fèi)用進(jìn)行計(jì)量與確認(rèn)。 第二步 歸集開(kāi)發(fā)成本各項(xiàng)成本歸集“直接成本、間接成本和共同成本”。對(duì)應(yīng)計(jì)入成本對(duì)象中的各項(xiàng)實(shí)際支出、預(yù)提費(fèi)用、待攤費(fèi)用等合理的劃分為直接成本、間接成本和共同成本， 并按規(guī)定將其合理的歸集、分配至已完工成本對(duì)象、在建成本對(duì)象和未建成本對(duì)象。· 直接成本：指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中直接發(fā)生的可以直接計(jì)入各成本對(duì)象的成本，如土地成本、建安成本?！?nbsp;間接成本：指不能準(zhǔn)確直接計(jì)入各成本對(duì)象的成本，如工程管理費(fèi)、營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施費(fèi)等開(kāi)發(fā)間接費(fèi)；· 共同成本：指各成本對(duì)象共同生的不可分割的成本。如多個(gè)項(xiàng)目共同建造的設(shè)施。第三步 結(jié)轉(zhuǎn)完工成本對(duì)本期未完工和尚未建造的成本對(duì)象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺(tái)帳，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。第四步 結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品當(dāng)期已完工成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)”。對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。第五步 結(jié)轉(zhuǎn)銷(xiāo)售成本當(dāng)期已完工成本結(jié)轉(zhuǎn)“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或固定資產(chǎn)。對(duì)本期已完工成本對(duì)象分類(lèi)為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)并對(duì)其計(jì)稅成本進(jìn)行結(jié)算。其中屬于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按可售面積計(jì)算其單位工程成本，據(jù)此再計(jì)算已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本和未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本。對(duì)本期已銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅成本，準(zhǔn)予在當(dāng)期扣除，未銷(xiāo)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本待其實(shí)際銷(xiāo)售時(shí)再予扣除。成本對(duì)象的“六個(gè)原則”（一）可否銷(xiāo)售原則
開(kāi)發(fā)產(chǎn)品能夠?qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，應(yīng)作為獨(dú)立的計(jì)稅成本對(duì)象進(jìn)行成本核算；不能對(duì)外經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的，可先作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肽軌驅(qū)ν饨?jīng)營(yíng)銷(xiāo)售的成本對(duì)象。
公配設(shè)施成本分?jǐn)偅簩?duì)于不可售的公共配套設(shè)施（物業(yè)用房等），應(yīng)先單獨(dú)作為過(guò)渡性成本對(duì)象進(jìn)行歸集，然后再將其相關(guān)成本攤?cè)肟墒鄣某杀緦?duì)象。（二）分類(lèi)歸集原則。對(duì)同一開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、竣工時(shí)間相近、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)類(lèi)型沒(méi)有明顯差異的群體開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，可作為一個(gè)成本對(duì)象進(jìn)行核算?！痉制诤怂悖阂黄凇⒍凇浚ㄈ┕δ軈^(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目某組成部分相對(duì)獨(dú)立，且具有不同使用功能時(shí)，可以作為獨(dú)立的成本對(duì)象進(jìn)行核算。【如：普通住宅、會(huì)所、幼兒園、地下車(chē)位等】（四）定價(jià)差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因其產(chǎn)品類(lèi)型或功能不同等而導(dǎo)致其預(yù)期售價(jià)存在較大差異的，應(yīng)分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。· 毛坯房與精裝房（精裝房比毛坯房貴）· 商鋪與住宅（1~3層商鋪，4層以上住宅，價(jià)格差異較大）· 商品房與安置房、人才房（安置房、人才房?jī)r(jià)格比較便宜）（五）成本差異原則。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品因建筑上存在明顯差異可能導(dǎo)致其建造成本出現(xiàn)較大差異的，要分別作為成本對(duì)象進(jìn)行核算。【挑高層，層高6米；非挑高層，層高3米】（六）權(quán)益區(qū)分原則。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目屬于受托代建的或多方合作開(kāi)發(fā)的，應(yīng)結(jié)合上述原則分別劃分成本對(duì)象進(jìn)行核算?！敬ú糠郑献鞑糠?；分別享有的權(quán)屬部分。如A、B兩公司合作開(kāi)發(fā)一地塊，地塊在C公司名下，其中A公司開(kāi)發(fā)住宅部分，B公司開(kāi)發(fā)商業(yè)部分?！?聯(lián)系客服
