物業(yè)公司作為一個(gè)特殊的服務(wù)行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過程中涉及到各種費(fèi)用的收取，比如水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)等等，這些費(fèi)用到底哪些是代收？哪些是轉(zhuǎn)售？哪些又是真正意義上的銷售行為？這些行為應(yīng)該如何繳納增值稅？如何開票呢？
2019-02-28 06:28
物業(yè)公司作為一個(gè)特殊的服務(wù)行業(yè)，在經(jīng)營(yíng)過程中涉及到各種費(fèi)用的收取，比如水費(fèi)、電費(fèi)、暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、電梯費(fèi)、垃圾費(fèi)等等，這些費(fèi)用到底哪些是代收？哪些是轉(zhuǎn)售？哪些又是真正意義上的銷售行為？這些行為應(yīng)該如何繳納增值稅？如何開票呢？
早在營(yíng)業(yè)稅時(shí)期，國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)公司代收費(fèi)用是否計(jì)征營(yíng)業(yè)稅問題就有政策規(guī)定。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)的代收費(fèi)用有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（國(guó)稅發(fā)【1998】217號(hào)）文件中規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收營(yíng)業(yè)稅。
營(yíng)改增之后，作為營(yíng)業(yè)稅政策的延續(xù)，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)、電費(fèi)、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租不計(jì)征增值稅，對(duì)其從事此項(xiàng)代理業(yè)務(wù)取得的手續(xù)費(fèi)收入應(yīng)當(dāng)征收增值稅。
那么如何理解“代收”呢？嚴(yán)格上來講，必須同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件才稱之為“代收”：1.物業(yè)公司不墊付資金；2.物業(yè)公司從業(yè)主手中收取的款項(xiàng)全部交給銷貨方，并由銷貨方直接向業(yè)主開具發(fā)票，由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交給業(yè)主。物業(yè)公司在中間只起到“運(yùn)輸”和“管理”的作用，那么在此情況下對(duì)物業(yè)公司代收的水費(fèi)、電費(fèi)等費(fèi)用不征收增值稅，對(duì)于另行收取的管理費(fèi)征收增值稅。
但是在實(shí)務(wù)中，物業(yè)公司收取的各種費(fèi)用通常都是加了價(jià)，并且也無法直接讓銷貨方向業(yè)主開票，所以基本上不滿足以上所述的“代收”條件，那么在這種情況下應(yīng)該如何計(jì)算繳納增值稅，如何開票？
 | 一、水費(fèi) |
1.稅額計(jì)算
根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)中收取的自來水水費(fèi)增值稅問題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第54號(hào)）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務(wù)的納稅人，向服務(wù)接受方收取的自來水水費(fèi)，以扣除其對(duì)外支付的自來水水費(fèi)后的余額為銷售額，按照簡(jiǎn)易計(jì)稅方法依3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。
也就是通常所說的差額納稅，即向業(yè)主收取的水費(fèi)減去向自來水公司支付的水費(fèi)之后的差額按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。如果差額為負(fù)數(shù)，則可在下個(gè)月申報(bào)時(shí)抵減。
但是物業(yè)公司隨水費(fèi)收取的污水處理費(fèi)免征增值稅；隨水費(fèi)收取的水資源稅不征收增值稅。
2.開票
水費(fèi)進(jìn)行了差額納稅，那么如何開票呢？是否只能開具差額部分的發(fā)票呢？還是可以全額開票？
國(guó)稅總局以及河北省國(guó)稅局關(guān)于全面推開營(yíng)改增有關(guān)政策問題的解答中均有明確說明：納稅人向服務(wù)接受方開具增值稅發(fā)票時(shí)，收取的水費(fèi)可按3%的征收率全額開具增值稅專用發(fā)票或者普通發(fā)票。
除此之外，對(duì)于收取的污水處理費(fèi)選擇“免稅”，收取的水資源稅稅款信息在發(fā)票備注欄注明，該增值稅發(fā)票可作為納稅人繳納水資源稅的會(huì)計(jì)核算原始憑證。
 | 二、電費(fèi) |
提供物業(yè)服務(wù)的納稅人收取的電費(fèi)，沒有特殊政策。按照物業(yè)公司適用的征收率計(jì)算繳納增值稅，一般納稅人按照17%的征收率以銷項(xiàng)稅額抵減進(jìn)項(xiàng)稅額后計(jì)算繳納增值稅；小規(guī)模納稅人以銷售額按照3%的征收率計(jì)算繳納增值稅?？扇~開具增值稅專用發(fā)票或普通發(fā)票。
三、暖氣費(fèi) |
.暖氣費(fèi)收費(fèi)方式
物業(yè)公司收取的暖氣費(fèi)一般分為三種情況：
第一種情況，為上述嚴(yán)格意義上的代收費(fèi)用，即按照市政供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取暖氣費(fèi)之后轉(zhuǎn)交給熱力公司，如業(yè)主需要收據(jù)，可直接向業(yè)主開具收據(jù)，如業(yè)主需要發(fā)票，需熱力公司直接向業(yè)主開具發(fā)票。此種情況下，物業(yè)公司無需繳納增值稅。
第二種情況，是物業(yè)公司以高于市政供暖的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取暖氣費(fèi)，并且熱力公司直接將發(fā)票開具給物業(yè)公司，物業(yè)公司再向需要發(fā)票的業(yè)主開具發(fā)票。那么此種情況下，物業(yè)公司的行為屬于轉(zhuǎn)售暖氣的應(yīng)稅行為。
第三種情況，物業(yè)公司有自己的供暖設(shè)備，自行生產(chǎn)自行供暖，自行定價(jià)向業(yè)主收取暖氣費(fèi)。此種情況下，物業(yè)公司作為熱力生產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)并銷售熱力產(chǎn)品，屬于增值稅的應(yīng)稅應(yīng)為。
2.不同方式下如何繳納增值稅
上述的第一種情況物業(yè)公司收取的暖氣費(fèi)屬于代收行為，因此無需繳納增值稅。
第二種和第三種情況下增值稅如何繳納？財(cái)稅【2016】94號(hào)文《關(guān)于供熱企業(yè)增值稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的通知》規(guī)定：
一、自2016年1月1日至2018年供暖期結(jié)束，對(duì)供熱企業(yè)向居民個(gè)人(以下統(tǒng)稱居民)供熱而取得的采暖費(fèi)收入免征增值稅。
向居民供熱而取得的采暖費(fèi)收入，包括供熱企業(yè)直接向居民收取的、通過其他單位向居民收取的和由單位代居民繳納的采暖費(fèi)。
免征增值稅的采暖費(fèi)收入，應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例》第十六條的規(guī)定單獨(dú)核算。通過熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)向居民供熱的熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)實(shí)際從居民取得的采暖費(fèi)收入占該經(jīng)營(yíng)企業(yè)采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例。
本條所稱供暖期，是指當(dāng)年下半年供暖開始至次年上半年供暖結(jié)束的期間。
那么物業(yè)公司是否屬于文件中所稱的供熱企業(yè)？該文件第三條規(guī)定：本通知所稱供熱企業(yè)，是指熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)和熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)。熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)包括專業(yè)供熱企業(yè)、兼營(yíng)供熱企業(yè)和自供熱單位。毫無疑問，物業(yè)公司在轉(zhuǎn)售熱力公司的暖氣的情況下，屬于熱力產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)企業(yè)，在自行生產(chǎn)熱力產(chǎn)品自行供暖的情況下屬于熱力產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)，在2018年供暖期結(jié)束前均適用上述免征增值稅的優(yōu)惠政策。
需要注意的是：
1.物業(yè)公司向居民收取的暖氣費(fèi)享受免征增值稅的優(yōu)惠，向居民以外的企業(yè)、單位收取的暖氣費(fèi)不享受免征增值稅的優(yōu)惠。物業(yè)公司需按照從居民收取的采暖費(fèi)收入占采暖費(fèi)總收入的比例確定免稅收入比例；2.該政策針對(duì)的是增值稅的優(yōu)惠，對(duì)于企業(yè)所得稅，并無相關(guān)優(yōu)惠政策，物業(yè)公司仍需正常繳納企業(yè)所得稅。
四、燃（煤）氣費(fèi)、維修基金、房租 |
1.燃（煤）氣費(fèi)
物業(yè)公司收取的燃（煤）氣費(fèi)如符合前文所述的代收行為，則無需繳納增值稅，如果是轉(zhuǎn)售行為，則需正常繳納增值稅。一般納稅人適用的征收率為10%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%。
2.房租
物業(yè)公司代業(yè)主收取的房租無需繳納增值稅，但如果物業(yè)公司進(jìn)行轉(zhuǎn)租，則應(yīng)按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用的稅率繳納增值稅，一般納稅人適用的征收率為6%，小規(guī)模納稅人適用的征收率為3%。
3.維修基金
物業(yè)公司代政府部門收取的維修基金屬于代收行為，無需繳納增值稅。政府部門直接向業(yè)主開具行政收據(jù)，由物業(yè)公司轉(zhuǎn)交業(yè)主。
五、物業(yè)公司收取的電梯維護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi) |
物業(yè)公司向業(yè)主收取的電梯維護(hù)費(fèi)、垃圾清運(yùn)費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等按照現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適用稅率，一般納稅人為6%的征收率，小規(guī)模納稅人為3%的征收率計(jì)算繳納增值稅。可全額開具增值稅發(fā)票
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