地產(chǎn)縱橫 2010-12-05 05:47:42 閱讀729 評(píng)論5 字號(hào)：大中小 訂閱
危機(jī)中挖掘商機(jī) 提升養(yǎng)老地產(chǎn)生命力
作者：宋曉 2010年11月26日
對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)的前景，無(wú)疑是相當(dāng)看好的。
我們今天有幸請(qǐng)到了全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)的三位委員，首先我介紹的是：全經(jīng)聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)專家委員、美國(guó)生活品質(zhì)集團(tuán)主席傅旻女士。
傅旻女士同時(shí)還是全國(guó)社會(huì)福利服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化技術(shù)委員會(huì)委員，是全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)委員會(huì)委員，是清華大學(xué)老年學(xué)研究中心顧問，傅旻女士是美國(guó)應(yīng)用老年學(xué)的碩士和博士，是養(yǎng)老這個(gè)行業(yè)的（有實(shí)踐管理經(jīng)驗(yàn)的）專家，我們今天非常有幸請(qǐng)到傅旻女士來(lái)到我們現(xiàn)場(chǎng)。
三位都是我們養(yǎng)生養(yǎng)老專家委員會(huì)的委員，今天的主題是以養(yǎng)老地產(chǎn)為核心的，對(duì)養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)的概念并不是很清楚，什么是養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)，目前的養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)困境和理想模式，希望各位專家給予深入的剖析和探討，首先從老齡化社會(huì)問一下傅旻女士，如何解決老齡化的問題？
【傅旻】：根據(jù)我的理解，因?yàn)槔淆g化，不光是中國(guó)，而且是全球的亟待解決熱點(diǎn)問題，而且是一個(gè)亟待要解決的問題，這個(gè)問題一定要解決的好，如果解決不好的話就會(huì)影響到社會(huì)上其他的連鎖性問題的出現(xiàn)。我認(rèn)為尤其在中國(guó)，我們中國(guó)是世界上人口最多的國(guó)家，老年人的人口也是在全世界來(lái)說(shuō)居于首位，從我們的獨(dú)生子女政策、養(yǎng)老結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)的改變，這樣的話，我們認(rèn)為養(yǎng)老問題可能在中國(guó)來(lái)說(shuō)就會(huì)更加嚴(yán)峻的問題，而且中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度很快，在美國(guó)已經(jīng)等于說(shuō)是發(fā)展的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，比如說(shuō)他們要走一百年的路，我們?cè)谶@兒也就是三四十年一定要走到，對(duì)于我們這些個(gè)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，不管是政府還是我們社會(huì)肩上的擔(dān)子都非常的重。在美國(guó)將近5%的老人是在機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，大部分的老人在自己的社區(qū)，自己家里養(yǎng)老。所以我認(rèn)為全面的開展養(yǎng)老服務(wù)不僅是要建房子，建大型的養(yǎng)老社區(qū)，建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，而且大力開展社區(qū)這方面的為老年人服務(wù)，也讓老年人，要鼓勵(lì)他們的家人，要鼓勵(lì)老年人在家里，在自己熟悉的場(chǎng)所里面來(lái)享受他們的晚年，這樣可能更重要，所以對(duì)于養(yǎng)老地產(chǎn)這方面，我認(rèn)為一定要想到你要服務(wù)的人是老年人，是人，等于是你自己，以后我們都要老。只不過(guò)早晚的問題，有些可能一二十年我們走到，年輕人可能時(shí)間更長(zhǎng)一點(diǎn)，但是都要走到老年的階段，再有一定要想到我們地產(chǎn)是蓋房子，但是老年地產(chǎn)是特殊的，不只是蓋房子，因?yàn)槟闵w起來(lái)的房子是讓老人來(lái)居住，而且這個(gè)房子是讓他享受人生最后一個(gè)階段，所以這里面不僅是服務(wù)，當(dāng)然服務(wù)是最主要，而且要很多很多的內(nèi)容要涵蓋進(jìn)去，比如說(shuō)要考慮到他心理需求，生活上的需求，健康上的需求，還有很多活動(dòng)項(xiàng)目都要設(shè)計(jì)進(jìn)去。而且他每天的三餐營(yíng)養(yǎng)上的需求，所有這些需求怎么樣結(jié)合在一起，而且怎么樣最有效的這種方式來(lái)以最快的速度傳遞給他，都是我們需要考慮進(jìn)去項(xiàng)目設(shè)計(jì)之中的。所以我的想法是說(shuō)，要多方面的來(lái)考慮老年人的需要和喜好，因?yàn)槲覀儸F(xiàn)在和未來(lái)的老年人與我們現(xiàn)在在養(yǎng)老社區(qū)中被服務(wù)的群體的人生經(jīng)歷，思維方式， 對(duì)于身體，生活和精神層面的需求會(huì)大大不同。所以我們?cè)谟虚_發(fā)理念的時(shí)候就要掌握住是要為誰(shuí)來(lái)建， 在那兒建，怎么建，為什么要建，什么時(shí)候建等等。
【主持人】：傅旻老師剛才分析了一下，全球的這種老年人的養(yǎng)老問題還是分三方面，家庭、社區(qū)、機(jī)構(gòu)，目前如果5%在機(jī)構(gòu)的話，那么在家庭比例占多大？以美國(guó)為例。
【傅旻】：95%都是在家庭，社區(qū)的服務(wù)是給老人家在家庭養(yǎng)老的服務(wù)，以我家里的例子，因?yàn)槲移牌湃ツ耆ナ?，只有公公在家，他等于是?dú)居老人，他一個(gè)人住了很大的房子，而且婆婆剛?cè)ナ?，在懷念和思想階段之中，我今年我回去的時(shí)間就多一些，而且在中國(guó)的時(shí)候我保證每一個(gè)星期一定要給他打一兩次電話，尤其感恩節(jié)這一次，我是十一之前回去的，我一直陪他給他準(zhǔn)備感恩節(jié)大餐，因?yàn)槊绹?guó)人對(duì)感恩節(jié)非常重視的，我們要做傳統(tǒng)式感恩節(jié)，我先生和我兒子很早之前把該買的東西，該準(zhǔn)備的東西都準(zhǔn)備好，然后哥哥過(guò)來(lái)，大家做了感恩節(jié)的晚餐。大部分老人，美國(guó)社會(huì)子女對(duì)父母沒有贍養(yǎng)義務(wù)的情況下，還都是需要有家人的愛護(hù)，何況我們的民族有幾千年的歷史和孝道的美德的呢。從理論上講，社區(qū)的服務(wù)非常重要，對(duì)他在家里面能夠正常，而且自立的生活是一種支持，比如說(shuō)老年人的日間服務(wù)系統(tǒng)有老人中心，老年的照料中心、看護(hù)中心、社交活動(dòng)中心，這種服務(wù)可以把老人可以從家庭中吸引出來(lái)，然后在社區(qū)的場(chǎng)所里面享受一些服務(wù)，用餐等等，然后再把他們送回去。也有可能把服務(wù)送進(jìn)老人家里，美國(guó)那邊有一個(gè)把食物放在輪子上傳到老人家的項(xiàng)目，還有一些老年服務(wù)的機(jī)構(gòu)，你需求什么，我們就會(huì)先給老人家做一個(gè)需求評(píng)估，我知道他們的需求之后就會(huì)把現(xiàn)有社區(qū)的服務(wù)給你輸入，如果實(shí)在不行說(shuō)你不可以，需要24小時(shí)照料，你的這種狀況需要去機(jī)構(gòu)，我們會(huì)給他轉(zhuǎn)借服務(wù)，轉(zhuǎn)借到其他的地方，哪一個(gè)等級(jí)的照料機(jī)構(gòu)。你剛才講中國(guó)養(yǎng)老需求，實(shí)際上都在，但是整個(gè)系統(tǒng)要建成一個(gè)，如果他能夠在家里，我們盡量鼓勵(lì)他在家里面，如果他的身體狀況，精神狀況確實(shí)在家里不安全，我們就會(huì)轉(zhuǎn)借到機(jī)構(gòu)里面去，目前讓他的生活品質(zhì)，要保證他的生活品質(zhì)。
【主持人】：通過(guò)傅旻老師的介紹知道在美國(guó)這種體系，絕大多數(shù)的老人在家里，但是他們?cè)诩依?，他們這種安全和服務(wù)是受到保障的，社區(qū)的服務(wù)作為依托，景總您看像中國(guó)來(lái)說(shuō)，機(jī)構(gòu)為輔，家庭為主，以社區(qū)服務(wù)來(lái)作為家庭養(yǎng)老的補(bǔ)充在中國(guó)是否科學(xué)？
【景瑞凱】：對(duì)于中國(guó)的老齡化的狀態(tài)，大家一直有一個(gè)比較普遍，比較公認(rèn)的論斷，第一數(shù)量巨大，第二增幅特別快，這是大家比較普遍的看法。對(duì)于中國(guó)老齡化未來(lái)30年、50年要走的道路，從目前政府所建構(gòu)的家庭養(yǎng)老，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充的養(yǎng)老系統(tǒng)，他們本身分別在這個(gè)系統(tǒng)里面承擔(dān)什么樣的功能，這個(gè)問題真的值得探討，我一直在提，我們社會(huì)養(yǎng)老這塊三分法，第一，我認(rèn)為是福利的板塊，第二是慈善的板塊，第三是市場(chǎng)板塊。中國(guó)老齡化問題要解決，無(wú)外乎這三種板塊，福利是政府必須要托的，市場(chǎng)這塊我們遠(yuǎn)遠(yuǎn)許多把這個(gè)市場(chǎng)開拓出來(lái)，如果我們能夠拿數(shù)據(jù)來(lái)核的話，我覺得慈善算一分，政府兩到三分應(yīng)該是超出半數(shù)的市場(chǎng)，如果我們能夠把市場(chǎng)資源充分挖掘出來(lái)或者說(shuō)一定要把市場(chǎng)資源挖掘出來(lái)，才是解決中國(guó)未來(lái)老齡化問題可取之道，也是必然之路，我們知道慈善是善與愛心，所積聚社會(huì)資源本身缺乏，政府通過(guò)財(cái)政的轉(zhuǎn)移，通過(guò)稅負(fù)的轉(zhuǎn)移畢竟屬于第二次分配的過(guò)程，也拿不出那么多錢來(lái)托底或者保障，或者在一個(gè)相對(duì)概念上要把什么樣的群體保障出來(lái)。這種情況下有大批量的老年人通過(guò)市場(chǎng)找到合適提供服務(wù)的資源才行，這個(gè)資源系統(tǒng)能不能出現(xiàn)在于政府層面。我們講1.67億老人，占到12%左右，我們想想北京1900多萬(wàn)人口，上海1900多萬(wàn)人口，政府分別實(shí)行9073或者9064這樣的服務(wù)系統(tǒng)，剛才主持人問到社區(qū)資源的挖掘在哪兒？我認(rèn)為我們社區(qū)資源挖掘是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，6%的比例在這么大龐大老年人市場(chǎng)中間所能夠占據(jù)社會(huì)資源才缺乏了。我曾經(jīng)在上海跟一個(gè)民政處的老領(lǐng)導(dǎo)溝通，他說(shuō)如果能夠涌現(xiàn)出一批企業(yè)愿意在上海社區(qū)里面建立一些連鎖機(jī)構(gòu)的服務(wù)，連鎖的這樣一些企業(yè)來(lái)提供社區(qū)服務(wù)整個(gè)資源的時(shí)候，你要什么政策，我們都可以談。我如果拿更多資源建養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，大家已經(jīng)知道政府建不動(dòng)，如果讓市場(chǎng)做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的開發(fā)的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)在前期開發(fā)環(huán)節(jié)的統(tǒng)計(jì)其他方面的政策沒有配套，民政的資源在你經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)的時(shí)候給你提供一些補(bǔ)充，我怎么讓你以企業(yè)的形式進(jìn)入老人家里面，這是非常好的方法，一個(gè)是我們只能做得到，第二社會(huì)公共機(jī)構(gòu)缺乏的，才喊出90幾幾的口號(hào)，將來(lái)能夠把社區(qū)資源挖掘出來(lái)，進(jìn)行老人服務(wù)，老人住在家里或者老人回到熟悉的環(huán)境中間，這都是一個(gè)方向。
我記得泰康人壽的董事長(zhǎng)講了一句話，我建一個(gè)40億老年社區(qū)，我等于賣出了40億的保單，我想在他這個(gè)話延伸出來(lái)不要40億，就拿出4億來(lái)在社區(qū)里面提供這樣的服務(wù)的企業(yè)，滾動(dòng)的資源更大了，不用建硬件服務(wù)，組織這個(gè)團(tuán)隊(duì)，我覺得給老人提供服務(wù)，意義更大，效果更明顯。
【傅旻】：非常同意，因?yàn)槲乙呀?jīng)過(guò)來(lái)差不多兩年時(shí)間了，我也看了一些機(jī)構(gòu)，也看了一些社區(qū)，也跟我們民政部系統(tǒng)的官員有一些接觸，但是我看到的問題主要的是誰(shuí)都知道社區(qū)是有很大的需求，社區(qū)的服務(wù)是很大的需求，我覺得現(xiàn)在關(guān)鍵的問題如何設(shè)計(jì)這些服務(wù)的項(xiàng)目，比如說(shuō)一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目就拿我們送餐服務(wù)，政府我愿意支持老人中午的就餐要入戶，我可以給你撥出資金給你錢來(lái)做，但是整個(gè)項(xiàng)目怎么來(lái)設(shè)置沒有很好的設(shè)置的很詳細(xì)的方案，因?yàn)槲业慕?jīng)驗(yàn)是我做過(guò)一些社區(qū)服務(wù)的項(xiàng)目，不管哪個(gè)項(xiàng)目，它都有一大厚本書指導(dǎo)，我這個(gè)項(xiàng)目怎么做，怎么審批，怎么才能合格？政府對(duì)于我的要求是什么，之后我拿到了之后如何運(yùn)作，運(yùn)作的時(shí)候有很多很多很詳細(xì)的指導(dǎo)，這個(gè)事情你有很多的資源都告訴你，比如說(shuō)你到什么地方買這個(gè)車，到什么地方去弄那個(gè)食物，里面衛(wèi)生的要求，營(yíng)養(yǎng)的要求很多東西都會(huì)出來(lái)，而且監(jiān)督，而且我給你錢的項(xiàng)目，政府給一分錢，我要看住這一分錢怎么花的，所以它的監(jiān)督體系非常嚴(yán)謹(jǐn)，不合適的話，你要違反規(guī)定就會(huì)關(guān)掉。
【主持人】：有資質(zhì)認(rèn)證碼？
【景瑞凱】：應(yīng)該有行業(yè)協(xié)會(huì)來(lái)進(jìn)行評(píng)估。
【傅旻】：資質(zhì)認(rèn)證我這邊不太知道，如果在美國(guó)的話，比如說(shuō)是政府的項(xiàng)目，兩級(jí)政府，一級(jí)是聯(lián)邦政府，二級(jí)是州政府，都會(huì)給你詳細(xì)的東西，比如說(shuō)開一個(gè)看護(hù)中心，不是建完房子之后就可以收老人了，要領(lǐng)證，有一個(gè)準(zhǔn)入的機(jī)制，而且要考察業(yè)主的資質(zhì)，看看你有沒有犯罪的記錄，你以前做什么樣生意的，你有沒有這個(gè)能力，而且要看你的商業(yè)計(jì)劃，你的計(jì)劃是不是真正的服務(wù)，還是只為了掙錢，當(dāng)然也要考慮你是不是能夠盈利，如果你不能夠盈利，政府也不能保證我把這些人交給你，沒有幾天你就關(guān)門了，誰(shuí)來(lái)照顧你接受的老人。這里面有很多細(xì)節(jié)要看的。我是想說(shuō)，而且我在中國(guó)的咨詢公司其中的一個(gè)咨詢項(xiàng)目就是幫助政府來(lái)策劃這些服務(wù)的項(xiàng)目，怎么樣指導(dǎo)性的告訴你如果在政府有錢想花的時(shí)候，你怎么去設(shè)置一個(gè)詳細(xì)的項(xiàng)目方案，怎么把錢花出去，花的時(shí)候一定要給人家一個(gè)指導(dǎo)性的文件，而且對(duì)于服務(wù)購(gòu)買的人，等于公辦民營(yíng)，民營(yíng)這些人怎么樣進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，包括如何進(jìn)入項(xiàng)目，拿到項(xiàng)目，，之后是怎么樣進(jìn)行把項(xiàng)目做好，然后怎么樣保證這個(gè)項(xiàng)目是在高品質(zhì)的和一種可持續(xù)性的情況下來(lái)繼續(xù)做下去，這里包括準(zhǔn)入的機(jī)制，項(xiàng)目的指導(dǎo)性的東西和監(jiān)督性的東西都要明確。也就是說(shuō)，所有的這些為老年人服務(wù)的項(xiàng)目，不論是政府出錢，或者慈善出錢，不管怎么做政府都是有責(zé)任是不是你真正保證了老年人的利益，最后都是歸結(jié)到老年人的生活品質(zhì)上。
【景瑞凱】：我們社區(qū)中間組織服務(wù)的工作，相對(duì)來(lái)講比較滯后的，我在上還有一個(gè)調(diào)查，在社區(qū)服務(wù)中心各個(gè)區(qū)縣都有，曾經(jīng)在他們會(huì)議上我跟他們溝通，你們這個(gè)社區(qū)服務(wù)怎么做，在一個(gè)浦東相對(duì)偏遠(yuǎn)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，他說(shuō)我手頭就幾個(gè)人，我每年就是那么一筆錢，你讓我在這個(gè)鎮(zhèn)里面進(jìn)老人家里做服務(wù)，我真的很困難，杯水車薪，我組織不起這么多勞動(dòng)力，沒有那么多精力、財(cái)力，但是每一個(gè)社區(qū)必須得有一個(gè)服務(wù)中心，有是好的，怎么發(fā)展建設(shè)起來(lái)，這是一個(gè)問題。這里面的系統(tǒng)工作進(jìn)行評(píng)估，我們很多工作需要去做，上海要成立的這樣的社區(qū)服務(wù)中心或者養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，他要做兩方面的工作，第一業(yè)務(wù)主管部門，民政部門需要行業(yè)協(xié)會(huì)進(jìn)行前期的資質(zhì)審定，然后登記部門，賦予它合法的身份，然后每一年的年檢也有一套標(biāo)準(zhǔn)，年檢的時(shí)候?qū)δ愕姆?wù)標(biāo)準(zhǔn)，老年人滿意度等等年檢下來(lái)綜合評(píng)估，年檢不合格多長(zhǎng)時(shí)間整改，合格發(fā)給你證書，目前來(lái)說(shuō)還是有一套的系統(tǒng)在做。
【主持人】：這個(gè)蛋糕實(shí)在太大了，剛才簡(jiǎn)單介紹了養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)當(dāng)中能夠做的一些事情，比如送餐、夜間看護(hù)，請(qǐng)您多給我們介紹一下養(yǎng)老服務(wù)的類型？我們能做什么，我們市場(chǎng)才能有針對(duì)性的去切入。
【傅旻】：這是一個(gè)系統(tǒng)，從頭來(lái)說(shuō)，首先你得看老人需求什么，根據(jù)這個(gè)需求，我們應(yīng)該有一個(gè)"個(gè)案管理服務(wù)"，這個(gè)個(gè)案管理服務(wù)，個(gè)案管理員到老人家里去，給老人家做一個(gè)，綜合的評(píng)估和定位，考察現(xiàn)在身體上有多少種疾病，吃多少種藥，ADL達(dá)到多少分，包括起床，穿衣，洗澡，行走，上廁所、吃飯，IADL就是打電話，收拾房間，洗衣服，出去買菜等這些，。這種以后，還要根據(jù)需求會(huì)有一些其他的服務(wù)，因?yàn)檫@里面是身體層面的，精神層面的，照料層面的，還有老年人的"老年陪伴"服務(wù)，我就是過(guò)去，只是跟你聊天，因?yàn)槔先思視?huì)出現(xiàn)心里面有一些郁悶，沒有人講話。還有一些老年人比較健康，還能夠?yàn)樯鐣?huì)貢獻(xiàn)的老人愿意貢獻(xiàn)，我們就給他提供做志愿者服務(wù)的機(jī)會(huì)，年輕人的老年人會(huì)走出家門幫助老年人的機(jī)會(huì)或者孩子的機(jī)會(huì)，可以做一些義工，為有需求的老年人有一些需要精神安慰可以過(guò)去，比如他以前是醫(yī)生可以過(guò)去做一些醫(yī)療養(yǎng)生與那個(gè)老和疾病防治等方面的指導(dǎo)性的服務(wù)，類似于這些都是根據(jù)老年人的需求來(lái)給他設(shè)置的。還有比如說(shuō)"藥物管理項(xiàng)目"，老年人有的時(shí)候會(huì)吃很多藥，因?yàn)楝F(xiàn)在就開始有高血壓的藥、血糖的藥、止痛的藥，所以我們每一次把藥給他分了，告訴他這是星期一上午幾點(diǎn)幾點(diǎn)，再就是經(jīng)濟(jì)上管理項(xiàng)目，因?yàn)槊绹?guó)都要付帳單，付帳單的時(shí)候，不知道怎么付了，造成這個(gè)晚了，那個(gè)罰款了，所以這樣的話我們的這些志愿者進(jìn)去按著他這些帳目的需求，每一次給他安排每個(gè)月過(guò)去給他付帳，給他安排財(cái)務(wù)，很細(xì)節(jié)。還有"交通服務(wù)"，就是最基本的東西，你天天起來(lái)以后，睜開眼，生活需要什么，老人做不了，社區(qū)幫你做，有錢的就得到付費(fèi)的服務(wù)，沒錢的，政府幫你做。
【主持人】：剛才景瑞凱先生給我們介紹了中國(guó)目前的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的現(xiàn)狀，沒錢，沒人，如果市場(chǎng)能夠切入機(jī)構(gòu)的話，只要能夠良性循環(huán)，都不是問題，能給我們介紹一下我們市場(chǎng)怎么樣去切入機(jī)構(gòu)？
【景瑞凱】：今天討論的主題叫做養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我覺得這也是一個(gè)資源整合的系統(tǒng)，非常好。養(yǎng)老機(jī)構(gòu)作為設(shè)施的一種準(zhǔn)備存在這里，不是地產(chǎn)開發(fā)，但是養(yǎng)老地產(chǎn)的結(jié)果提供了硬件服務(wù)提供給老年人，現(xiàn)在我們社會(huì)中間剛才提供的260萬(wàn)張床，這樣一些數(shù)據(jù)，基本上都是統(tǒng)計(jì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的。我們很多這種市場(chǎng)上涌現(xiàn)出來(lái)的比較大規(guī)模的一些老年社區(qū)，老年住宅，這些項(xiàng)目其實(shí)都沒有…有一個(gè)名詞"政府實(shí)施工程"，很多這樣的社區(qū)其實(shí)沒有納入到政府"實(shí)施工程"里去，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展和養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展還是有區(qū)別的，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)這塊市場(chǎng)怎么介入？這里面有兩個(gè)問題肯定要重點(diǎn)解決清楚，第一個(gè)，當(dāng)然解決這個(gè)問題的初衷不僅僅政府去厘訂政府的權(quán)力和責(zé)任，市場(chǎng)也要發(fā)揮自己的主觀能動(dòng)性去做，第一個(gè)清楚什么是福利，政府做的福利性的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我們應(yīng)該做到什么標(biāo)準(zhǔn)？什么樣的老年人才能進(jìn)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里面去，我們現(xiàn)在沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，我認(rèn)為對(duì)于市場(chǎng)或者民間這些資本力量要投入到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中來(lái)是一個(gè)非常大的障礙，我覺得。為什么這么說(shuō)？我們從數(shù)字上舉一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，假如政府來(lái)辦地是免的，蓋房子是財(cái)政撥款的，員工叫事業(yè)單位，也是財(cái)政撥款的，每年這種運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)也是政府給錢的，所以他可以把里面的設(shè)施做的很好，可以把里面的服務(wù)隊(duì)伍的人數(shù)可以增加上來(lái)，比如講到健康的老人，1：8，1：12，一個(gè)工作人員服務(wù)8-12，護(hù)理狀態(tài)的1對(duì)1，政府托底情況下，投入資金的情況才能做。而民間資本，我租的多少房子能夠提供50-100張床位，或者市場(chǎng)上充斥大量這樣的機(jī)構(gòu)，這樣的機(jī)構(gòu)能做到什么？很難做到這一點(diǎn)。從前期投入這一塊就是完全不對(duì)的，怎么樣讓市場(chǎng)做出來(lái)像政府一樣還收這點(diǎn)錢呢？根本做不出來(lái)。從前期投資建設(shè)或者老年機(jī)構(gòu)開發(fā)這塊已經(jīng)是一個(gè)很不平等的狀態(tài)了，怎么樣界定它，我記得上海之前曾經(jīng)有過(guò)這個(gè)想法，老年人夫婦的收入加在一塊退休金或者是其他，或有一些隱性收入，收入超過(guò)三千塊的，就不允許住我政府辦的機(jī)構(gòu)，這是沒有執(zhí)行的，沒有實(shí)施，就是提出來(lái)一種設(shè)想，這也是非常超前的理念，體現(xiàn)了政府做公益，托底的很初步的，很樸素的這么一種想法說(shuō)我要做好服務(wù)的工作。這就是各種考核指標(biāo)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，我確認(rèn)了綜合指標(biāo)系統(tǒng)的時(shí)候，對(duì)不起，你超越這些指標(biāo)的人你到市場(chǎng)上去，這樣市場(chǎng)上很多人認(rèn)為，投資者認(rèn)為我可以做一些滿足這些隱收入相對(duì)比較高的老年人，賺多少錢，我可以很好運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目。沒有這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)候，政府辦的很多機(jī)構(gòu)住進(jìn)去的是很多有錢的人，真正沒有錢的人反倒住不進(jìn)。
【傅旻】：造成政府的機(jī)構(gòu)都是排隊(duì)的，現(xiàn)在連排隊(duì)都不讓排了，一排都幾千個(gè)。
【景瑞凱】：第一個(gè)就在前期開發(fā)這塊，第二在運(yùn)營(yíng)這個(gè)環(huán)節(jié)上，我用數(shù)字來(lái)說(shuō)的話，一個(gè)帶有政府社會(huì)福利單位的機(jī)構(gòu)，如果說(shuō)他能夠有兩百?gòu)埓参蛔笥遥荒晔杖?00萬(wàn)左右的話，事實(shí)上他的開支基本上達(dá)到1200-1500萬(wàn)，也就意味著說(shuō)老年人說(shuō)了，我住到政府辦的機(jī)構(gòu)花1500-2000塊，憑什么民營(yíng)機(jī)構(gòu)辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，當(dāng)然服務(wù)是一樣的就收到6000-8000，他沒有考慮到政府辦的有補(bǔ)貼的，民間來(lái)辦的養(yǎng)老成本是多少，養(yǎng)老市場(chǎng)的成本本身6000-8000的時(shí)候，充斥在老年人概念的2500有這樣好的機(jī)構(gòu)，你們?yōu)槭裁匆?000呢？一個(gè)是前期開發(fā)不平等，第二運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)沒有這樣的補(bǔ)貼。
【傅旻】：運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)，如果房子是自己的，還好辦，如果要是租房子有房租的問題，如果租企業(yè)房子的話還有用電的問題，工業(yè)電或者民用電，這些問題都有很大的壓力。你剛才講的我非常認(rèn)可，從理論上來(lái)講這也是不公平的部分。在美國(guó)我曾經(jīng)接觸過(guò)聯(lián)邦政府的項(xiàng)目，第一要符合條件，這個(gè)條件不管是經(jīng)濟(jì)上的條件，身體上的條件，經(jīng)濟(jì)上的條件，經(jīng)濟(jì)上的條件來(lái)說(shuō)你的收入不能高于多少得有一個(gè)限，而且沒有房子，沒有其他的資源，這是一個(gè)。另外，你一定要有身體上某幾種疾病，我們一共有六個(gè)方面要求，如果某一個(gè)不符合的話你就不可以進(jìn)來(lái)。這種也是政府的準(zhǔn)入機(jī)制，這在項(xiàng)目策劃的時(shí)候，項(xiàng)目的指導(dǎo)性的東西就已經(jīng)寫進(jìn)去了。我們現(xiàn)在的狀況是，政府是否有詳盡準(zhǔn)入，知道和監(jiān)督機(jī)制。如果有，我有指導(dǎo)，是不是完善，是不是真正的按照你的方法和你的項(xiàng)目的要求去做。里面可能還有許多漏洞，比如說(shuō)走走后門，寫條子，但是那邊完全沒有，因?yàn)閺?qiáng)大的監(jiān)督的機(jī)制，而且真實(shí)的監(jiān)督，不是走形勢(shì)，所以這些東西我認(rèn)為是一個(gè)非常重要的東西。我有看到日間看護(hù)中間蓋的很漂亮，有一個(gè)轉(zhuǎn)型的臺(tái)階，我上去走走快要摔，我說(shuō)這不太適合老人，怎么能上去？萬(wàn)一老人有障礙的如何在這里享受服務(wù)，因?yàn)闆]有完整的無(wú)障礙設(shè)施，這是政府投錢做的項(xiàng)目，當(dāng)我問到項(xiàng)目的管理人員是，他的回答是我這個(gè)中心不是為了那些不能自理的或有障礙的老人的，我是為了能活蹦亂跳的，過(guò)來(lái)跳舞的人來(lái)享受的。這就不對(duì)的，政府要花的錢應(yīng)是在第一沒有資源的，資源少的，第二是非常有需求的，如果是活蹦亂跳的話這個(gè)錢就不能花，因?yàn)槟阏贸鰜?lái)的錢用的是最急需要的。
【景瑞凱】：這樣的評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)非常重要，尤其像經(jīng)濟(jì)適用房，有一個(gè)很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，像政府辦的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)里很多是非常有錢的老人，所以我覺得這些都對(duì)市場(chǎng)上的一些社會(huì)資源，民間資本投入到這個(gè)市場(chǎng)中間形成了很大的障礙，所以我覺得如果政府能夠很清楚的厘訂自己的職責(zé)范圍，在整個(gè)為老服務(wù)的十分里面做到2-3分，把其他6-7分交給市場(chǎng)的時(shí)候，我相信市場(chǎng)能做好，作為老年人群體來(lái)講不是特殊的，我們講叫做醫(yī)療這塊或者教育的產(chǎn)業(yè)或者運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)業(yè)等等，它是一個(gè)特殊的人群，這個(gè)人群涉及到所有的板塊，這么一個(gè)大的產(chǎn)品，我相信市場(chǎng)的能量也是可以無(wú)限的發(fā)覺出來(lái)，老年人作為純消費(fèi)群體也是有上萬(wàn)億消費(fèi)的潛能的，現(xiàn)在社會(huì)供給差。
【主持人】：剛才兩位老師為我們剖析了養(yǎng)老這方面的，一個(gè)是市場(chǎng)，一個(gè)是目前的弊端，我們很多機(jī)構(gòu)沒有辦法解決的，我們要依靠市場(chǎng)去解決，如果我們能夠重點(diǎn)發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，可能我們的六分到七分的工作就做起來(lái)，陳寶存先生是房地產(chǎn)開發(fā)的專家，您認(rèn)為在養(yǎng)老地產(chǎn)方面核心內(nèi)容應(yīng)該包含哪些？
【陳寶存】：我也是學(xué)習(xí)，因?yàn)樵瓉?lái)跟景瑞凱我們?cè)谝粋€(gè)公司，我是負(fù)責(zé)開發(fā)階段，景瑞凱負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)方面，我們倆是截然在整個(gè)過(guò)程當(dāng)中是完全分開的。剛才瑞凱也說(shuō)的很清楚了，現(xiàn)在社會(huì)資金做養(yǎng)老地產(chǎn)特的難題，我在博客當(dāng)中也寫了一篇文章，就是剛才景瑞凱說(shuō)的這種情況，不管經(jīng)濟(jì)適用房還是養(yǎng)老地產(chǎn)，經(jīng)營(yíng)肯定成問題的，現(xiàn)在出現(xiàn)一個(gè)還沒有開展的時(shí)候出現(xiàn)很大的問題，那就是開發(fā)的成本，這個(gè)咱們是不太好控制的，現(xiàn)在的問題咱們說(shuō)是鼓勵(lì)社會(huì)資金做這個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，但是咱們也能看到像咱們的政策現(xiàn)在是不鼓勵(lì)，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的一二級(jí)開發(fā)的，你按道理來(lái)說(shuō)，資金實(shí)力比較強(qiáng)的或者說(shuō)可以正常的做這些開發(fā)的，按道理應(yīng)該是保險(xiǎn)，應(yīng)該是各種基金，但是政策上就不鼓勵(lì)這個(gè)。如果完全是房企去做養(yǎng)老地產(chǎn)一二級(jí)開發(fā)還有經(jīng)營(yíng)，這是不具實(shí)力的。我一直在否認(rèn)國(guó)內(nèi)的所有的持有性物業(yè)，實(shí)際上在目前國(guó)內(nèi)房企的資金實(shí)力對(duì)于整個(gè)資金鏈，鏈條的嚴(yán)控的政策下面，房企是完完全全持有性經(jīng)營(yíng)，不管從商業(yè)地產(chǎn)、公寓，養(yǎng)老公寓，旅游地產(chǎn)，生態(tài)城，還有養(yǎng)老地產(chǎn)都不具備這個(gè)實(shí)力，幾乎不具備實(shí)力。整個(gè)商品房市場(chǎng)化的過(guò)程僅僅12年時(shí)間，這12年積攢起來(lái)的實(shí)力并不強(qiáng)，房企實(shí)力并不強(qiáng)，如果完全的我就是做房地產(chǎn)開發(fā)的這些公司去做養(yǎng)老地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)，這個(gè)是很難的。所以現(xiàn)在出現(xiàn)了很多項(xiàng)目，說(shuō)是以養(yǎng)老地產(chǎn)立的項(xiàng)，整個(gè)經(jīng)營(yíng)，開發(fā)的經(jīng)營(yíng)只是掛了養(yǎng)老地產(chǎn)的牌子，但是不可能大量的都是養(yǎng)老公寓，如果都做成養(yǎng)老公寓只收租子，保險(xiǎn)資金可以做，國(guó)外的基金也可以做，像長(zhǎng)石這樣的企業(yè)做持久性經(jīng)營(yíng)也可以做，但是國(guó)內(nèi)的這些企業(yè)做不了，都是急于變現(xiàn)?，F(xiàn)在咱們住宅市場(chǎng)總共發(fā)展12年，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)實(shí)際上都是一頭霧水。咱們?nèi)?jīng)聯(lián)為什么選擇這個(gè)點(diǎn)成立"養(yǎng)老地產(chǎn)委員會(huì)"？國(guó)內(nèi)不光養(yǎng)老地產(chǎn)人才奇缺，商業(yè)地產(chǎn)也是稀缺，萬(wàn)達(dá)也是天天在招人，公寓地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)這一塊現(xiàn)在人才是奇缺的，人才奇缺的原因原來(lái)沒有在這幾項(xiàng)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)這方面沒有說(shuō)深入的去探討。我在下面接觸的很多說(shuō)是未來(lái)做養(yǎng)老地產(chǎn)的，實(shí)際上就是在做別墅，這也是它的實(shí)力原因。
我覺得政策鼓勵(lì)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的話，我覺得更多的應(yīng)該引入咱們現(xiàn)在包括保險(xiǎn)基金，我覺得可以賦予它開發(fā)的權(quán)利，你干嗎要抑制呢？還有國(guó)外的資金，還有社會(huì)上愿意做養(yǎng)老地產(chǎn)各種基金，各種資金應(yīng)該是鼓勵(lì)的政策，貸款我可以給他更優(yōu)惠的貸款，甚至我可以給他充足希望貸款額度，而不是嚴(yán)控。咱們說(shuō)到整個(gè)開發(fā)成本，隨著整體的地價(jià)高揚(yáng)的時(shí)候，其實(shí)地價(jià)很高了，還有公租房，地方政府，中央政府對(duì)于公租房的概念都是低租金，上海一個(gè)人大代表講話，你公租房必須低于同地段市場(chǎng)租金四五倍，這是不可能的。包括公租房、廉租房為什么租金那么低？就是政府補(bǔ)貼，包括養(yǎng)老地產(chǎn)也是，實(shí)際上完完全全社會(huì)資金引入，考慮到成本的話成本很高，養(yǎng)老地產(chǎn)這樣，公租房這樣，這種情況怎么解決？你必須讓資金覺得我開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，我開發(fā)公租房，我開發(fā)完全解決百姓生活的這些項(xiàng)目了，我有錢可賺，否則怎么沒有任何的可能性。實(shí)際上養(yǎng)老地產(chǎn)從拿地的角度討論沒有任何優(yōu)惠政策，也沒有支持政策。比如說(shuō)養(yǎng)老地產(chǎn)比如做一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)國(guó)家能不能劃撥土地，按道理是可以的，但是劃撥的土地也是很貴。中國(guó)現(xiàn)在是"4-2-1"家庭結(jié)構(gòu)，完完全全不可能上一個(gè)小孩去管上面兩個(gè)大人，再管上面四個(gè)老人，這是不可能的。
我說(shuō)到我自己，我特別無(wú)奈的是什么？比如說(shuō)我家里，我老人跟著我，我夫人跟我孩子都在家里完全脫產(chǎn)，根本不工作，這種狀態(tài)，我老媽也是，我每次出來(lái)都拽我后腿，都不想讓我出來(lái)，恨不得你不工作更好，我說(shuō)我不工作咱們吃什么。像七八十歲的老人希望你什么工作不做，成天守著我，根本不可能。國(guó)內(nèi)計(jì)劃生育搞的家庭結(jié)構(gòu)，未來(lái)的趨勢(shì)必須依托社會(huì)養(yǎng)老，不依托社會(huì)養(yǎng)老孩子們沒時(shí)間成天在老人身邊陪著，這種情況我覺得比美國(guó)還嚴(yán)重，我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)的建設(shè)應(yīng)該說(shuō)作為未來(lái)咱們房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)，重點(diǎn)怎么解決它的盈利問題，沒有盈利，對(duì)不起，沒法做，現(xiàn)在就是這種狀態(tài)。
【主持人】：三個(gè)要點(diǎn)，一是引入保險(xiǎn)資金，二是在土地上留有更或的政策，三是養(yǎng)老地產(chǎn)要做良性的經(jīng)營(yíng)。景瑞凱先生能不能給我們下一個(gè)定語(yǔ)，究竟什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？
【景瑞凱】：我覺得這個(gè)事可以這么去想，我們剛才提到養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)從哪兒來(lái)？咱們這個(gè)可以想，咱們?cè)瓉?lái)做社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)的時(shí)候，政府想如何鼓勵(lì)社會(huì)力量來(lái)舉辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，出臺(tái)了很多補(bǔ)貼政策，分兩大類，一是在經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)支持它，比如說(shuō)稅收給你減免，同時(shí)對(duì)你里面的勞動(dòng)力可以培訓(xùn)，還有住在里面的老人還可以補(bǔ)貼，盡可能的降低他的經(jīng)營(yíng)成本，盡可能的做到質(zhì)量好，吸引別人進(jìn)來(lái)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這個(gè)效果不大。后來(lái)在第二個(gè)板塊提供支持，比如說(shuō)你一次性開辦的時(shí)候給你多少補(bǔ)貼，因?yàn)檫@是一個(gè)大筆的資金，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這還有困難，為什么？開辦費(fèi)畢竟是一次性，從哪兒找到物業(yè)來(lái)進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置，這又是另外一些大費(fèi)用。后來(lái)又有財(cái)力比較強(qiáng)的地方政府說(shuō)，你在建設(shè)資金方面我給你若干萬(wàn)，多少萬(wàn)的補(bǔ)貼，這又是很大的進(jìn)步。但是不管你補(bǔ)貼幾萬(wàn)，一張養(yǎng)老床位實(shí)際開發(fā)成本多少，如果按照原來(lái)的床位來(lái)算，25平方算是比較好養(yǎng)老公寓了，我參與工作的時(shí)候6個(gè)平米就算達(dá)標(biāo)的，這樣的狀態(tài)和我們要做老年住宅，比如說(shuō)要做80平方住老兩口，40平米一家人家的時(shí)候，才能為一個(gè)老人服務(wù)呢？這個(gè)資金量幾十萬(wàn)的事情，我們現(xiàn)在統(tǒng)計(jì)建一個(gè)養(yǎng)老床位十五萬(wàn)或者二十萬(wàn)，如果從地產(chǎn)開發(fā)來(lái)講遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)這個(gè)。從養(yǎng)老來(lái)講，通過(guò)政府補(bǔ)貼經(jīng)營(yíng)、開發(fā)、前期建設(shè)這塊對(duì)于如何擴(kuò)大社會(huì)養(yǎng)老床位或者養(yǎng)老服務(wù)載體硬件設(shè)施的環(huán)節(jié)上可以說(shuō)是杯水車薪。靠原來(lái)的補(bǔ)貼，想滿足中國(guó)超過(guò)30%幾的養(yǎng)老問題都已經(jīng)解決不了問題了，我剛才提到如何引進(jìn)市場(chǎng)，養(yǎng)老地產(chǎn)肯定是市場(chǎng)環(huán)節(jié)要做的事情，從社會(huì)養(yǎng)老角度來(lái)講也逐漸認(rèn)識(shí)到社會(huì)開發(fā)的，增加這個(gè)產(chǎn)業(yè)社會(huì)資本量，然后從增量根本上解決這個(gè)問題，從社會(huì)養(yǎng)老角度來(lái)講對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)有需求。
反過(guò)來(lái)地產(chǎn)，原來(lái)蓋房子很簡(jiǎn)單，跟地產(chǎn)有關(guān)系，拿塊地，跟行長(zhǎng)有關(guān)系我拿點(diǎn)錢，短平快幾年就賺到錢了。突然發(fā)現(xiàn)在目前，尤其現(xiàn)在調(diào)控這么嚴(yán)格，在這種情況下，我的房地產(chǎn)是不是也要轉(zhuǎn)型，這個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型搞市場(chǎng)了，原來(lái)有青年公寓的說(shuō)法，我給你提供酒店式公寓的管理，現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)我們老年人市場(chǎng)，需求市場(chǎng)非常龐大，我們是不是給老年人做一些地產(chǎn)項(xiàng)目，這從地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)型角度來(lái)講，也逐漸逐漸走到養(yǎng)老地產(chǎn)方面，從兩方面大家都有共同的訴求，小伙子喜歡這個(gè)女孩，女孩也喜歡男孩，怎么撮合好？第一成本的問題，利益是關(guān)鍵。前面是不是我們清晰的厘訂清楚養(yǎng)老地產(chǎn)或者養(yǎng)老機(jī)構(gòu)或者福利與產(chǎn)業(yè)，市場(chǎng)化的區(qū)別，我們講一個(gè)極端的例子，你地產(chǎn)開發(fā)商你認(rèn)為賣給老年人的房子好，你就招拍掛拿地，你就把房子從設(shè)計(jì)、區(qū)域規(guī)劃就符合老年人，你就針對(duì)老年人賣，這也是市場(chǎng)化，然后賣給他不管了，這就是房地產(chǎn)開發(fā)。但是這行得通嗎？很難行得通，為什么？在昆山有一個(gè)綠地開發(fā)的項(xiàng)目，就是打得這么一個(gè)概念，我做老年社區(qū)，我賣給老年人，但是里面配套服務(wù)沒有，老年人愿意買，或者子女愿意買給老年人，但是房子先買了，放在那兒，等社區(qū)服務(wù)齊了再來(lái)住，商業(yè)也說(shuō)等老年人進(jìn)來(lái)了，我再進(jìn)來(lái)，這就是雙方的博弈。我們核心問題，僅僅從完全市場(chǎng)化，完全房地產(chǎn)開發(fā)模式走過(guò)來(lái)發(fā)現(xiàn)，我這個(gè)區(qū)域內(nèi)，它的核心給老人服務(wù)這個(gè)板塊，你賣了以后不管，完全像現(xiàn)在常規(guī)的物業(yè)公司解決不了老年人在這里面生活所需要的，這個(gè)和我們開發(fā)完老年地產(chǎn)以后，這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目服務(wù)我們自己，我覺得傅旻老師現(xiàn)在對(duì)于大規(guī)模的適合老年人生活的非常好的社區(qū)，提供專業(yè)的服務(wù)真沒有。
【傅旻】：目前我沒有看到。
【景瑞凱】：一方面政府厘訂清楚什么樣的人才能進(jìn)來(lái)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其他人到市場(chǎng)上找養(yǎng)老設(shè)施的時(shí)候，養(yǎng)老地產(chǎn)一定是很有競(jìng)爭(zhēng)力的，你要做好規(guī)劃的同時(shí)，你要把你的服務(wù)系統(tǒng)全部做完，你的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)怎么樣，精準(zhǔn)找到市場(chǎng)定位，你的定價(jià)也要很清晰。至于土地如果說(shuō)你這樣能做到位，也行。但是現(xiàn)在基本上很難，一個(gè)企業(yè)從后期，把原來(lái)的物業(yè)公司的服務(wù)方式全方位拓展，可以把一些簡(jiǎn)單醫(yī)療放進(jìn)來(lái)，實(shí)際上允許嗎？物業(yè)公司根本不允許你這樣做，你沒有資質(zhì)，你必須整合很多有專業(yè)資質(zhì)的人進(jìn)來(lái)，物業(yè)公司就麻煩了，物業(yè)公司是企業(yè)行為，需要交稅的，這個(gè)時(shí)候管理環(huán)節(jié)經(jīng)營(yíng)也有問題，第一經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)我必須努力做，我怎么在開發(fā)環(huán)節(jié)降低我的成本，第一就是地怎么能夠便宜，但是政府劃撥給你的地就核算嗎？我也不這么認(rèn)為，比如房子蓋好了，到物價(jià)部門我收多少錢的時(shí)候，物價(jià)部門覺得不對(duì)，我劃撥給你的地，你幾十萬(wàn)的定價(jià)，有多少你蓋房子收的錢，這里面有多少政府給你的錢，如果你厘訂不清楚的時(shí)候你憑什么收這么多錢，所以這也是一個(gè)問題，劃撥真的好嗎？也未必。我另外一個(gè)項(xiàng)目，房子也蓋完了，蓋到一半的時(shí)候發(fā)現(xiàn)不能抵押，不能融資，這也是項(xiàng)目開發(fā)很困難的事情。很多開發(fā)商說(shuō)你要給我出讓，出讓的價(jià)格，土地出讓金也要低，沒有這樣的政策指導(dǎo)建議說(shuō)我這么給你，也不成。所以作為一個(gè)很規(guī)范或者很嚴(yán)謹(jǐn)養(yǎng)老地產(chǎn)的定義怎么樣，不僅僅開發(fā)商在找，政府也在找，社會(huì)需求也在市場(chǎng)上找有沒有合適的產(chǎn)品類型給他，但是怎么樣追到手？這是太大的問題，我今天肯定沒有辦法給出嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x出來(lái)。
【主持人】：我們就看開發(fā)資金的來(lái)源，也不追求土地的來(lái)源方式，我們就看如果一個(gè)房地產(chǎn)的項(xiàng)目能夠從硬件和軟件上提供專業(yè)的老年服務(wù)系統(tǒng)，其實(shí)就是一種養(yǎng)老地產(chǎn)。
【景瑞凱】：我舉一個(gè)不是非常合適的例子，如果把房地產(chǎn)比成一個(gè)建筑行業(yè)的話，我認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的核心應(yīng)該是服務(wù)業(yè)，我不知道對(duì)不對(duì)？我就打一個(gè)比方，其實(shí)我拿塊地弄點(diǎn)錢，委托一個(gè)施工單位，如果把它簡(jiǎn)單歸為一個(gè)建筑行當(dāng)?shù)脑?，我覺得養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)核心是服務(wù)業(yè)，不管持有物業(yè)還是不持有物業(yè)，其實(shí)賣這個(gè)房子如果說(shuō)真的能把它轉(zhuǎn)手，事實(shí)上對(duì)他持有物業(yè)的轉(zhuǎn)項(xiàng)，所以他把它賣掉對(duì)于他來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)嫁，我覺得核心是這個(gè)區(qū)域怎么樣服務(wù)，不能指向那些物業(yè)公司綠化搞搞，服務(wù)搞搞，維修搞搞，保安給你敬個(gè)禮，不只是這么簡(jiǎn)單。
【傅旻】：服務(wù)是一個(gè)非?？茖W(xué)的東西，我覺得現(xiàn)在這種狀況，剛才兩位先生談的這些，根據(jù)我了解的完全像美國(guó)幾十年以前，50年前一看政策有利，然后需求也有了，那好，我房地產(chǎn)開發(fā)商，我的酒店的運(yùn)營(yíng)商、開發(fā)商全跳進(jìn)來(lái)，一起在這里面找尋商業(yè)的機(jī)會(huì)，最后到了現(xiàn)在過(guò)一段時(shí)間20年以后成熟一些，有一些被淘汰出去，再過(guò)20年又被淘汰出去，到現(xiàn)在50年之后已經(jīng)非常成熟，這個(gè)時(shí)候我現(xiàn)在就說(shuō)中國(guó)現(xiàn)在可能有一批人會(huì)被火燒死在這里面，大部分人說(shuō)我看到這是一個(gè)商機(jī)，先跳進(jìn)去賺點(diǎn)錢，能不能賺錢，房子建起來(lái)怎么樣，怎么樣提供服務(wù)，還沒有考慮到。能不能拿到這塊地，把這個(gè)房子蓋起來(lái)以后，把投資收回，不僅收回，而且有多少億的空間，是這樣。所以我覺得目的不純，目的不純，怎么把這件事情做好。到美國(guó)比較成熟產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，現(xiàn)在就可以考慮為什么現(xiàn)在所有的這些養(yǎng)老的大型的社區(qū)，大部分來(lái)說(shuō)開發(fā)商都是擁有土地和擁有這個(gè)產(chǎn)業(yè)的，他是不會(huì)賣出去的。因?yàn)槭裁?？它不是為了升值，是為了這個(gè)保證這個(gè)項(xiàng)目的價(jià)值，因?yàn)槔锩媸欠?wù)涵蓋在里面，而且現(xiàn)在做的時(shí)候，現(xiàn)在比較時(shí)尚的就是我們用綠色環(huán)境，綠色建筑，這樣可能會(huì)投資先期要大一些，但是在以后的使用和經(jīng)營(yíng)的時(shí)候就會(huì)節(jié)約很多成本，而且對(duì)于大的環(huán)境也有保護(hù)的作用。我認(rèn)為現(xiàn)在做事的話，不是說(shuō)商業(yè)目的只是為了掙錢，是為了掙錢，也有對(duì)于地球，對(duì)于國(guó)家、社會(huì)的一種社會(huì)責(zé)任，也要盡一些社會(huì)責(zé)任，這樣才能讓你房子可持續(xù)性，你的生意可持續(xù)性，你整個(gè)的結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)可持續(xù)性，這是我的這種理解，當(dāng)然商業(yè)運(yùn)作，拿地、開發(fā)、運(yùn)作都會(huì)有一些危機(jī)在里面，而且你們看到的危機(jī)只是一部分的危機(jī)，我是在美國(guó)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，我會(huì)有更深的感覺，從開發(fā)的層面，當(dāng)然這里面有政府政策上的一些東西會(huì)影響到，會(huì)對(duì)你的開發(fā)有危機(jī)。
再有，有一些規(guī)章制度，比如說(shuō)政府的規(guī)章制度，比如有一些東西高護(hù)理的我們不敢碰，因?yàn)檎艿奶珖?yán)。再有在經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，有人力成本的危機(jī)，有多少人愿意做這個(gè)工作，而且雇了這個(gè)護(hù)理員之后能做多長(zhǎng)時(shí)間？有的一兩個(gè)月就跑掉了，有沒有考慮到人力成本的危機(jī)，還有市場(chǎng)危機(jī)，所有危機(jī)都要考量在里面。如果你想從頭把你這個(gè)項(xiàng)目做對(duì)的話，一定目的要純，要從頭做對(duì)。有一些拍著腦門說(shuō)，我知道有需求，等我再問道為什么？你拿什么數(shù)字告訴我，我的數(shù)據(jù)是統(tǒng)計(jì)局，民政局來(lái)的，那是全國(guó)的需求，全市的需求，不是你這個(gè)地區(qū)的需求，如果你的項(xiàng)目開發(fā)出去到了很遠(yuǎn)的地方，老人愿不愿意去，我問過(guò)我爸他就不去，我問我媽她就說(shuō)不去，他們說(shuō)不愿意被流放。另外還有一種代際的危機(jī)，開發(fā)商是想老人需要什么，而不是問老人你需要什么，這是非常重要的。我經(jīng)常講課講到老年社區(qū)開發(fā)的六步驟，現(xiàn)在大部分的開發(fā)商前三個(gè)步驟不做，也不做市場(chǎng)的調(diào)查，也不做前期的商業(yè)上的策劃，也不做市場(chǎng)的策劃，你就給我找一個(gè)世界上有名的設(shè)計(jì)單位，你給我設(shè)計(jì)。
那好，為了對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)任，我只能找設(shè)計(jì)單位，在全球做得最多老年人的設(shè)計(jì)，因?yàn)樗薪?jīng)驗(yàn)，他把前期商業(yè)策劃的部分根據(jù)他的經(jīng)驗(yàn)做進(jìn)去，世彌補(bǔ)業(yè)主不做市場(chǎng)調(diào)研，不做商業(yè)調(diào)研，不做整個(gè)的項(xiàng)目策劃的不足。把一些在美國(guó)，在日本，在其他地方的經(jīng)驗(yàn)給放起來(lái)。這時(shí)業(yè)主還會(huì)考慮，我請(qǐng)一個(gè)中國(guó)設(shè)計(jì)所，才花多少錢，你這國(guó)外所就這么貴，實(shí)際上里面的含金量和一些彌補(bǔ)的東西都沒有看到。所以我感覺還是一句話，在中國(guó)的老年地產(chǎn)不管你地產(chǎn)如何定義，那就是實(shí)在還不太成熟。大部分開發(fā)商都是準(zhǔn)備過(guò)去擋子彈去了，堵槍眼去了，基本上闖過(guò)去都是犧牲，一定要他們拿上幾十億，十幾個(gè)億先闖一下，這是必然的過(guò)程，攔不住，就讓他去吧，總有一些人要犧牲的。
【陳寶存】：咱們跟焦點(diǎn)網(wǎng)搞這個(gè)論壇，它的價(jià)值就在這兒，實(shí)際上成立這個(gè)專委會(huì)以后，全國(guó)各地都有很多的…養(yǎng)老這個(gè)地產(chǎn)咱們既然都沒有經(jīng)營(yíng)過(guò)，像瑞凱，包括傅旻老師親自經(jīng)營(yíng)過(guò)，但是很多沒有經(jīng)歷過(guò)，讓他特別清楚也不太可能。最近有很多人找我，你看我研究研究養(yǎng)老地產(chǎn)這個(gè)方面的問題行不行？我說(shuō)你做過(guò)沒有？沒有。那就只好借鑒了，從國(guó)外咱們好在不會(huì)像美國(guó)似的還得用50年時(shí)間去完善，至少咱們有歐美這些國(guó)家前期的經(jīng)驗(yàn)教給我們。如果要做一個(gè)市場(chǎng)，還有一個(gè)調(diào)研公司的水平問題。
【傅旻】：調(diào)研公司在中國(guó)沒有老年市場(chǎng)調(diào)研的專業(yè)委員會(huì)，我們現(xiàn)在做成本很高，因?yàn)槟阋獑柕膯栴}，你是老年人專業(yè)的問題，我搞老年研究將近20年，從民政部工作十年，再加上我再美國(guó)專業(yè)就是老年，我碩士、博士全都在美國(guó)，我已經(jīng)有十年實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。我們也做一些調(diào)查這些東西，都是非常專業(yè)的。如果你真正想把你的產(chǎn)業(yè)，你現(xiàn)在想投十億進(jìn)去的地，把這個(gè)項(xiàng)目做的價(jià)值高的話，我希望能看到一個(gè)明白的投資商，一個(gè)明白的開發(fā)商，真正對(duì)于社會(huì)，對(duì)于自己，對(duì)于以后服務(wù)的老人都負(fù)責(zé)任的態(tài)度，認(rèn)認(rèn)真真的做，我真不知道有沒有這種聰明人，我覺得中國(guó)人很聰明。
【陳寶存】：逐漸會(huì)有。
【傅旻】：有些人都說(shuō)美國(guó)人很笨，不靈活笨什么。為什么從1到2，到3，你從1能跳到4就好了，為什么不跳呢？我就很笨，我就會(huì)一二三四一步一步走。
【陳寶存】：咱們最好從1跳到10。
【傅旻】：我真心想要幫中國(guó)，我知道美國(guó)犯過(guò)什么樣的錯(cuò)誤，摔過(guò)什么跟頭，我們就想我們沒有必要的就不要摔了，但是必要的還是要摔。摔跤沒關(guān)系，但是代價(jià)太大。
【主持人】：傅旻老師能不能從很專業(yè)的給我們房地產(chǎn)開發(fā)商告訴他們，如果我們要做養(yǎng)老地產(chǎn)的話，我在硬件上，我需要達(dá)到什么？我在軟件上又需要做到哪些事情，才能真正把這個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目做成一個(gè)適合老年人的地產(chǎn)項(xiàng)目？
【傅旻】：這不是一句兩句話能說(shuō)清楚的，最起碼像我們那個(gè)資料都是很厚的，很多細(xì)節(jié)的東西太多了。我總結(jié)出來(lái)的，我剛才給你的材料里面有一些要開發(fā)房地產(chǎn)，我們六個(gè)步驟，這六個(gè)步驟，我還是希望按照這六個(gè)步驟走，按步就班走，而且每一步要專業(yè)化去做，這樣的話，你才能真正的創(chuàng)造，而且創(chuàng)造出來(lái)你的項(xiàng)目的價(jià)值，因?yàn)槟氵@個(gè)東西做精品，為什么？我看那個(gè)小妹妹背的都是酷奇的包，LV的包，為什么買那個(gè)東西，因?yàn)槲乙欢ㄒ匈|(zhì)量保證，價(jià)值在那兒，那個(gè)包20美金，我要買這個(gè)要花1400美金，我要買的就是這1400美金，我買的就是它的價(jià)值。還是要從比如說(shuō)市場(chǎng)的調(diào)研真正的問問老人你要什么，真正的問問老人的孩子們?cè)敢饨o你父母買什么，這是一個(gè)。第二步就是第一步驟，第二步驟真正做一個(gè)商業(yè)上的叫做經(jīng)濟(jì)的財(cái)務(wù)的預(yù)算，這種預(yù)算，你到底看一看，你這個(gè)項(xiàng)目我投進(jìn)去多少錢，我這些多少錢，以后我用什么樣的模式來(lái)運(yùn)作，第一年，第二年，第三年，第十年，到底每一年回過(guò)來(lái)多少錢，要對(duì)自己負(fù)責(zé)任，同時(shí)對(duì)老人負(fù)責(zé)任，對(duì)群體負(fù)責(zé)任，對(duì)政府，對(duì)社會(huì)負(fù)責(zé)任，第三點(diǎn)商業(yè)需求有了，我項(xiàng)目怎么設(shè)置，我所有的800畝地里面多少蓋成老年公寓，多少蓋成聯(lián)體房，多少蓋成別墅，我這些東西怎么樣合理的用很技術(shù)含量很高的設(shè)計(jì)聯(lián)系在一起，不可能說(shuō)是，我看了很多圖，這一堆是樹林一樣的公寓，那邊都是別墅，這邊都是這里，你對(duì)于這個(gè)服務(wù)又怎么樣給它連接，你對(duì)于景點(diǎn)，有一些享受的東西又有怎樣的連接，你怎么樣給它布停車道，給它布行的道，里面照料的等級(jí)上升了，今天突然中風(fēng)了，我突然動(dòng)不了，我就從我的公寓轉(zhuǎn)移到有助行的老年公寓去的，比如家里一對(duì)夫婦，老爺子到那邊去了，怎么樣讓老太太與老爺子有見面的機(jī)會(huì)，飯?zhí)?、餐廳、送餐系統(tǒng)怎么設(shè)定，日間看護(hù)、活動(dòng)的中心，比如還有一些其他的支持這些項(xiàng)目又應(yīng)該怎么設(shè)置，實(shí)際上都是科學(xué)的東西。使用有經(jīng)驗(yàn)的設(shè)計(jì)所設(shè)計(jì)也是一個(gè)重要的步驟。這樣可以大大地提高你的開發(fā)項(xiàng)目的價(jià)值。設(shè)計(jì)好了，怎么樣把房子建起來(lái)，那里面要不要建成綠色，我要不要有一些個(gè)"排水""空氣"工程方面的一些技術(shù)要進(jìn)去。因?yàn)橛幸恍└呒?jí)的酒店我一進(jìn)去味道很難聞，說(shuō)明整個(gè)系統(tǒng)是不對(duì)的。用有經(jīng)驗(yàn)的管理公司，特別是有經(jīng)驗(yàn)的品牌公司于你合作或使用其咨詢顧問也是一個(gè)打造你的項(xiàng)目品牌和提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值的一個(gè)重要的方法。最后，個(gè)科學(xué)的管理和運(yùn)營(yíng)方案和體系，培養(yǎng)和培訓(xùn)人才， 按照步驟在建設(shè)完成的不同階段搭建團(tuán)隊(duì)一邊順利開業(yè)運(yùn)營(yíng)。
就是這種是應(yīng)該怎么考慮，之后建，建好之前多長(zhǎng)時(shí)間，我的管理方案要出來(lái)，我的管理團(tuán)隊(duì)要建起來(lái)，管理團(tuán)隊(duì)建起來(lái)，專業(yè)團(tuán)隊(duì)怎么辦？一線服務(wù)人員怎么辦？我的人哪里來(lái)？你的成本怎么樣計(jì)算？有一些大的開發(fā)商，現(xiàn)在請(qǐng)來(lái)，說(shuō)傅旻老師你給找你，我總經(jīng)理找不到，我獵頭公司都找了，然后都找不到，你能不能看看在洛杉磯華人有經(jīng)驗(yàn)的，第一華人有經(jīng)驗(yàn)的不回來(lái)，我說(shuō)我不怕，我付得起你錢，我說(shuō)你付多少錢，你請(qǐng)來(lái)，再說(shuō)你付了錢，你整個(gè)經(jīng)營(yíng)前期還沒有設(shè)計(jì)的時(shí)候就想到我雇一個(gè)總的院長(zhǎng)，總的經(jīng)理需要十萬(wàn)塊錢有沒有想到？或者怎么樣。這些東西都是很多危機(jī)所在，所以從頭到尾，聯(lián)系在一起做對(duì)的很不容易，我很希望找到一個(gè)很明白的開發(fā)商，根據(jù)咱們這種步驟，咱們創(chuàng)造出一個(gè)價(jià)值高的這種養(yǎng)老社區(qū)。
【主持人】：傅旻老師說(shuō)到這里面包含著很多危機(jī)，其實(shí)危機(jī)里面包含很多商機(jī)。
【傅旻】：做對(duì)了就是商機(jī)，做錯(cuò)了就是危機(jī)。
【主持人】：在前期這種建議，包括后期進(jìn)行過(guò)程中的管理，包括最后持有經(jīng)營(yíng)的運(yùn)作，這些事情需要什么類型的機(jī)構(gòu)去做？
【傅旻】：到現(xiàn)在的話，因?yàn)樵蹅兌歼€沒有經(jīng)驗(yàn)，在這兒找不到合適的。像我們?cè)诿绹?guó)有經(jīng)驗(yàn)，在美國(guó)我有很多這種有經(jīng)驗(yàn)，在全球做老年社區(qū)最多設(shè)計(jì)所，他們的經(jīng)驗(yàn)，還有美國(guó)開發(fā)商的經(jīng)驗(yàn)，他們等于摸爬滾打進(jìn)來(lái)的，我回去的時(shí)候都跟他們談過(guò)，像一些比較大的開發(fā)商如BROOKDALE, 當(dāng)我跟他們談得時(shí)候，他們說(shuō)我們已經(jīng)在中國(guó)做了兩年半的調(diào)查了，但是現(xiàn)在我認(rèn)為還不成熟，還不成熟于我過(guò)去投錢做我的品牌，但是你需要的話，我可以把我的經(jīng)驗(yàn)，把我的咨詢給你，可以和你一起做咨詢是沒有問題的。我覺得如果要是這樣的話，我覺得最簡(jiǎn)捷方法借助國(guó)外有經(jīng)驗(yàn)的資源，就是有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商，有經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì)來(lái)節(jié)省你的資源，金錢來(lái)幫你弄起來(lái)，這是最簡(jiǎn)捷的道路。
【主持人】：我們剛才和幾位專家談了很多我們市場(chǎng)應(yīng)該如何的介入，我們養(yǎng)老地產(chǎn)怎么樣從硬件和軟件上實(shí)現(xiàn)我們這種服務(wù)，因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的核心就是一種"服務(wù)"。我們市場(chǎng)做的這些工作，我們政府應(yīng)該看到市場(chǎng)其實(shí)在幫他減負(fù)，我們政府面對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的時(shí)候，他應(yīng)該持一種什么樣的態(tài)度或者他在哪些環(huán)節(jié)上，對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)支持和幫助的陳寶存先生這個(gè)問題您怎么看？
【陳寶存】：現(xiàn)在從咱們現(xiàn)在的感覺上，因?yàn)橹蟹繀f(xié)也要成立這么一個(gè)專業(yè)的委員會(huì)，但是全經(jīng)聯(lián)在前面已經(jīng)做了，實(shí)際上不管是中房協(xié)還是全經(jīng)聯(lián)，咱們探討實(shí)際上都是在整個(gè)專業(yè)性的東西如何落地國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)，如何落地咱們國(guó)內(nèi)，包括開發(fā)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)現(xiàn)在這種形勢(shì)，咱們必須有前期的探討。咱們也能感覺到政府，不論是宏觀調(diào)控的政策，還有各種政策基本都是滯后，它的滯后也有它的合理你在這一個(gè)沒有完全成型的產(chǎn)業(yè)上，你完全管理是有一定的難度的，而且我是一直屬于堅(jiān)持中國(guó)有中國(guó)特色的，國(guó)外的情況究竟在中國(guó)會(huì)發(fā)生什么情況？我覺得真是得前期有一定時(shí)間的探索之后才能有更好的國(guó)家層面的這種政策性去鼓勵(lì)或者引導(dǎo)，這才可能做大?，F(xiàn)在目前確確實(shí)實(shí)國(guó)內(nèi)，我覺得整個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)，已經(jīng)比較難題了，現(xiàn)在有特殊的政策考慮剛剛形成或者剛剛作為一個(gè)開發(fā)企業(yè)剛剛注意的市場(chǎng)，有更多的政策去支持，我覺得不太現(xiàn)實(shí)。專業(yè)性的探索越多，像咱們這種活動(dòng)，怎么這種論壇包括以后中房協(xié)也搞這么一個(gè)機(jī)構(gòu)的話，這種探索實(shí)際上給中央政府提供以后咱們整個(gè)行業(yè)的管理，給他提供經(jīng)驗(yàn)，我覺得這個(gè)也不是說(shuō)特別急著要多少政策，急于出臺(tái)這個(gè)也不靠譜。
【傅旻】：你說(shuō)得不錯(cuò)，確實(shí)在"教育階段"。我在美國(guó)有一個(gè)咨詢公司很長(zhǎng)時(shí)間，專門給那些個(gè)不是快要倒閉，就是政府監(jiān)察處很多問題的時(shí)候，我的公司進(jìn)入幫他解決問題，寫一個(gè)很好的報(bào)告遞上去，不讓它關(guān)門?，F(xiàn)在在中國(guó)這邊的公司，我主要做咨詢，但是我做四塊，首先第一塊政府這方面的，幫助設(shè)置項(xiàng)目，然后參與作為全國(guó)養(yǎng)老服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)置，還有一些工程層面的設(shè)置，然后一些經(jīng)驗(yàn)的探討和一些個(gè)調(diào)研，我也跟著國(guó)務(wù)院"十一五"計(jì)劃的檢查團(tuán)下去看了一些情況，為"十二五"的計(jì)劃做一些社會(huì)服務(wù)方面的建議。再就是跟民政部一起做一些調(diào)研，我也知道政府在想什么，政府確實(shí)是在想做好這個(gè)事業(yè)，這也是我以此非常驕傲的地方，首先政府官員他聽，第二他在思考，第三這些政府官員都是非常有知識(shí)，而且學(xué)歷很高，非常明白的人，也要給他們一些時(shí)間讓他們?nèi)ビ^察。像咱們的任務(wù)，咱們通過(guò)論壇，通過(guò)什么把這些信息給他們，讓他們更全面的了解咱們現(xiàn)在的狀況，了解一些他們有的時(shí)候看不到的東西，因?yàn)樗麄兿氯タ?，可能底下不一定是真?shí)的東西，這是我真心的，不是我在民政部門做過(guò)十年，而是我真正回來(lái)了，我回來(lái)以后非常高興看到這些政府官員的這種"Open"，肯于接受意見。還有個(gè)案的咨詢，養(yǎng)老院已經(jīng)建好了，我給他做規(guī)章制度，培養(yǎng)人，給他做整個(gè)部門的設(shè)定。因?yàn)樾睦硇枨蟮娜撕芏?，大部分的養(yǎng)老院里面沒有社工部門，幫他建社工部門，社工工作不是義工，實(shí)際上社工是非常專業(yè)一個(gè)部門，而且社工的人是一個(gè)專業(yè)人士，跟護(hù)士應(yīng)該是一樣的，在那邊我護(hù)士33塊錢，社工也是30塊錢美金一小時(shí)，但是一線的護(hù)理人員八塊錢，因?yàn)槲沂芄偷氖谴蠊?，我?quán)力之內(nèi)付十塊錢起價(jià)，我每次也是十塊錢起價(jià)，社工不是義工，社工不是一般的工，社工是一個(gè)專業(yè)工，不僅是工，而且是專業(yè)人士。有執(zhí)照的社工，有臨床社工跟醫(yī)生一樣可以開處方，我用那邊的體系給這邊做咨詢的時(shí)候，我結(jié)合了中國(guó)的情況，本來(lái)經(jīng)營(yíng)起來(lái)有很多困難，你再給他分那么細(xì)就不行，但是有一些需求和任務(wù)需要做，我把社工部和活動(dòng)部合在一起，讓社工人員既對(duì)老年人心理做輔導(dǎo)，對(duì)一些活動(dòng)合在一塊，在美國(guó)活動(dòng)分為兩種，一種是康復(fù)性的活動(dòng)，一種是娛樂性的活動(dòng)。一個(gè)治療師來(lái)負(fù)責(zé)，一個(gè)是專業(yè)的活動(dòng)治療師來(lái)做。第三個(gè)咨詢項(xiàng)目，就是開發(fā)項(xiàng)目，就是從頭到尾做的開發(fā)，但是在最后的時(shí)候，因?yàn)槲业膱F(tuán)隊(duì)，我也意識(shí)到全部拿美國(guó)的，首先第一太貴，第二你有一大部分也要轉(zhuǎn)成國(guó)產(chǎn)化，符合中國(guó)的邏輯，我給民政部做這些標(biāo)準(zhǔn)，我們能達(dá)到多少，我們現(xiàn)在需要達(dá)到多少最基本的東西有一些老年人隱私問題，老年人權(quán)利的問題，選擇的問題，我是強(qiáng)烈的來(lái)推，如果你不給他選擇的權(quán)利，大家像進(jìn)了軍營(yíng)一樣，你還是達(dá)不到效果。另外，做教育培訓(xùn)和研究，因?yàn)槲腋杏X建起來(lái)硬件，服務(wù)流程弄起來(lái)了，你沒有人不行。我最近強(qiáng)烈的推教育，我是分學(xué)歷教育和非學(xué)歷教育，學(xué)歷教育，比如說(shuō)咱們現(xiàn)在的時(shí)候有一些院長(zhǎng)跟我講，我招來(lái)了一些人培養(yǎng)了一年半才可以做，剛來(lái)的時(shí)候還不知道怎么做，還不如一個(gè)打字的，什么也干不了，咱們的教育體系跟實(shí)際的應(yīng)用的脫節(jié)也是一個(gè)問題。比如說(shuō)醫(yī)療型的養(yǎng)老院必須要碩士的社工，在他本科、碩士學(xué)習(xí)的階段都學(xué)會(huì)了怎么做懇談，怎么跟老人談心，怎么做小組，如果只讀書或者什么達(dá)不到這樣的要求。所以我就非常想建立一個(gè)綜合型的養(yǎng)老和醫(yī)療學(xué)院，在沒有辦法的時(shí)候，我急需要人的時(shí)候，我只要兩步來(lái)走，第一步把這邊一些院校幫助他學(xué)科建設(shè)，然后把孩子們輸送過(guò)去，比如帶一年拿本科，再一年拿到碩士的學(xué)歷，回來(lái)以后給他一個(gè)工作的機(jī)會(huì)，或者是集訓(xùn)我的課程設(shè)計(jì)培養(yǎng)院長(zhǎng)非常實(shí)際，就會(huì)教他們?cè)趺垂苋?，管?cái)，管專業(yè)服務(wù)，做市場(chǎng)，管維護(hù)和維修等等。
我現(xiàn)在非常高興看到在美國(guó)這次開了GSA"美國(guó)老年學(xué)的年會(huì)"，我一看有很多中國(guó)的學(xué)者進(jìn)入了老年學(xué)的行列，這就是很好的資源，怎么創(chuàng)造條件讓人家能過(guò)來(lái)，這也是問題，怎么把教育資源跟應(yīng)用教育，我現(xiàn)在為什么是"應(yīng)用老年學(xué)"，得把我學(xué)的東西應(yīng)用到實(shí)際中去，不管社區(qū)的服務(wù)，還是機(jī)構(gòu)的服務(wù)，都是要落實(shí)，就是要看到老人們被照顧好，我得有人用正確的方法，最后老人的生活品質(zhì)要保證，這就是結(jié)果，不管怎么樣弄，多少個(gè)危機(jī)。
【主持人】：傅旻老師給我們介紹了老年咨詢機(jī)構(gòu)做了很多事情，這些機(jī)構(gòu)能夠完善在大眾心目當(dāng)中的印象，能幫助開發(fā)商做一些跟商業(yè)一樣不同類型的項(xiàng)目，也能給我們房地產(chǎn)項(xiàng)目提供很多專業(yè)化的咨詢，讓我們這種專業(yè)化項(xiàng)目真正能夠?yàn)槔戏?wù)，能夠給老年人最溫暖的得到最好照料的家。我們能不能展望一下，養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，未來(lái)將會(huì)走向什么樣的方向？
【景瑞凱】：養(yǎng)老地產(chǎn)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)，應(yīng)該是引起各方面廣泛關(guān)注的概念，明顯在將來(lái)成為蓬勃發(fā)展的趨勢(shì)，從目前研究的角度或者實(shí)踐角度來(lái)講有兩方面的關(guān)系需要處理：一是在政府，在中國(guó)永遠(yuǎn)是強(qiáng)勢(shì)政府，中國(guó)政府永遠(yuǎn)是強(qiáng)勢(shì)的。這種情況下又要發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，與政府的訴求有哪些，我覺得會(huì)有這幾個(gè)方面，一方面政府要扮演好養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，從產(chǎn)業(yè)推動(dòng)的角色，從社會(huì)福利，社會(huì)化的概念提出的時(shí)候，我覺得已經(jīng)有了從政府包辦的方式轉(zhuǎn)向社會(huì)資本，吸收社會(huì)資源進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)方向有了，本質(zhì)還是在社會(huì)福利。如果我從老齡產(chǎn)業(yè)講這個(gè)問題可能更好，從今天研討上，中國(guó)字頭，中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)，第一個(gè)明確講這么高的中字頭，老齡產(chǎn)業(yè)這個(gè)協(xié)會(huì)，連續(xù)成立中國(guó)老齡產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)、中國(guó)社會(huì)福利協(xié)會(huì)兩個(gè)協(xié)會(huì)也是政府重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的標(biāo)志，第一從政府角度來(lái)改如何把老齡產(chǎn)業(yè)的概念推向市場(chǎng)中來(lái)，推到人們面前來(lái)，也是扮演好對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)推動(dòng)，第二如何扮演好調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，民間資本，增加資本量的引導(dǎo)者的角色，提高服務(wù)質(zhì)量，提高老年人的生活舒適度這是必須要做的，但是圍繞存量方面做文章，中國(guó)老齡化日益龐大的群體壓力來(lái)講肯定很難解決的，怎么引導(dǎo)更多社會(huì)資本進(jìn)入產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)中間來(lái)，我覺得政府要重點(diǎn)考慮的問題。因?yàn)楸P子做大了，總得會(huì)做好一些。政府政府就是出政策，我們現(xiàn)在很多阻礙市場(chǎng)，阻礙養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的政策如果能做調(diào)整最好做調(diào)整，不管你是長(zhǎng)期的租賃或者會(huì)員制等等有一條，這些資產(chǎn)擱到你這兒，你這個(gè)東西不能抵押，作為一個(gè)企業(yè)我投資不可能把這么多現(xiàn)金壓在這兒，我如果把錢壓到這兒錢就是死的，這種情況下，原來(lái)不允許抵押，其實(shí)一個(gè)東西它的價(jià)值在于它的性質(zhì)，如果它是一個(gè)商業(yè)的樓盤，它值50億，你拿60%錢可以，如果它是老年社區(qū)，政府也認(rèn)同它，開發(fā)商也愿意它，如果它是社會(huì)服務(wù)用地等等，它的性質(zhì)就是3個(gè)億，我隨便說(shuō)，你也允許它進(jìn)行資本運(yùn)作，這些政策的調(diào)整我相信對(duì)于大量社會(huì)資本，我做這個(gè)東西可以在這里面流動(dòng)起來(lái)，我覺得在政策調(diào)控方面政府能夠發(fā)揮一些政策的話，在一些醫(yī)療政策的配套，有衛(wèi)生系統(tǒng)，勞?？梢灾Ц兜囊粔K，享受醫(yī)保的護(hù)理院排隊(duì)排得比較多，這些政策不配套，不是一個(gè)系統(tǒng)，但是我們針對(duì)同樣一個(gè)問題，我覺得政府作為一個(gè)政策的制定者應(yīng)該發(fā)揮更大的作用。第四，如果我們這個(gè)能做起來(lái)，這個(gè)強(qiáng)有力的政策會(huì)更強(qiáng)，我提供這么好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展好的平臺(tái)，我更要監(jiān)督，不要我市場(chǎng)上缺，誰(shuí)愿意來(lái)做都可以進(jìn)來(lái)，所以魚龍混雜非常多。第二個(gè)板塊，還是搭一個(gè)臺(tái)，唱戲還是市場(chǎng)，還是企業(yè)。精準(zhǔn)找到老年市場(chǎng)哪些是你的客戶？你所服務(wù)的板塊，你所針對(duì)的市場(chǎng)是怎么樣？找到專業(yè)的人針對(duì)這些客戶，針對(duì)的人如何做好服務(wù)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的人進(jìn)行培訓(xùn)也是不夠的，要整個(gè)社會(huì)認(rèn)同，整個(gè)社會(huì)提供人力資源，在市場(chǎng)上的運(yùn)作也是將來(lái)非常重要，應(yīng)該說(shuō)更是核心，如果政府起到一個(gè)前提的話，市場(chǎng)運(yùn)作更是核心。
【傅旻】：我認(rèn)為非常到位，首先第一政府，我很高興看到兩個(gè)全國(guó)性協(xié)會(huì)的建立，對(duì)于這個(gè)來(lái)說(shuō)，國(guó)家政策已經(jīng)開始給我們產(chǎn)業(yè)提供良性，但是我們需要更多，更實(shí)際的政策出來(lái)。第二，商業(yè)的這種市場(chǎng)的調(diào)研非常重要，認(rèn)認(rèn)真真要做這些事，但是我覺得更多首先第一需求是存在的，一定存在的，要不然這么多人，這么多老年人沒有人照顧怎么辦？第一是需求存在。第二是由于老年地產(chǎn)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)，對(duì)于我們來(lái)說(shuō)是新的，無(wú)限的商機(jī)，商機(jī)一定是無(wú)限的，這是咱們行業(yè)的無(wú)限展望。另外國(guó)外的經(jīng)驗(yàn)也要借鑒，為什么？人家早做了幾十年了，人家的經(jīng)驗(yàn)?zāi)隳眠^(guò)來(lái)以后你就省事了，但是不能照抄。對(duì)于我們?cè)谥袊?guó)，我們這種民族的需求，我們這種生長(zhǎng)環(huán)境的需求，我學(xué)老年學(xué)的第一課就是"整個(gè)生命的過(guò)程"，為什么考慮這樣的？因?yàn)槊總€(gè)人都是不同的，不可能有一個(gè)人出來(lái)長(zhǎng)的也相同，頭發(fā)顏色也相同，名字也相同，什么都是不相同的，找出完全相同的兩個(gè)人不可能的。人在生長(zhǎng)了80年以后，每一天怎么過(guò)的，能找出跟這個(gè)人完全相同的嗎？不可能的。我們?cè)O(shè)置項(xiàng)目的時(shí)候，就要考慮它的個(gè)性化，所以需求不同，你的服務(wù)的設(shè)置就不同，所以一定要國(guó)產(chǎn)化，而且不僅國(guó)產(chǎn)化，而且要個(gè)性化，一定要多方位來(lái)滿足它這個(gè)需求。我在美國(guó)，包括在日本，在美國(guó)芝加哥53層全球最高層的老年社區(qū)在芝加哥就是在市中心最中心，因?yàn)槭裁?？需求。因?yàn)樗稣{(diào)查的，老人說(shuō)就在這兒，而且是在一個(gè)社區(qū)大學(xué)的邊上，所以他可以去，又有教育，因?yàn)樗姓麄€(gè)生命階段都要學(xué)習(xí)的需求。日本的銀座太陽(yáng)城老年社區(qū)，就在市中心賣的價(jià)格也是很高的，不一定老年社區(qū)就在幾百公里以外的，一定要是市外面去的。一定要融入這個(gè)社會(huì)，想想看這些都是商機(jī)。
【陳寶存】：確確實(shí)實(shí)現(xiàn)在有很多項(xiàng)目，在特別偏遠(yuǎn)的地區(qū)還得考慮讓子女怎么過(guò)去。
【傅旻】：還有員工，你想找到好的管理人員，誰(shuí)愿意跑得那么遠(yuǎn)，回不了家，你讓我到那兒做院長(zhǎng)，我去那兒一呆流放一個(gè)禮拜，而且當(dāng)院長(zhǎng)馬上就要到位的，那邊馬上死人了，我這邊打著飛機(jī)也過(guò)不去，你要考慮雇人的問題，老人去不去的問題，子女看不看的問題。
【陳寶存】：我覺得提醒政府千萬(wàn)要聽專業(yè)人士的意見，不像住宅調(diào)控，從02年專聽外行的話。
【傅旻】：不光政府聽專業(yè)人員的意見，還要開發(fā)商聽專業(yè)人員的話，把錢用在正確的地方，別前面是火坑就抱著錢跳，這是我們真心想法，不是我們有多高明，有多權(quán)威，我們并不權(quán)威，只是經(jīng)驗(yàn)多點(diǎn)，學(xué)的多點(diǎn)而已。
【主持人】：我們今天非常感謝三位全經(jīng)聯(lián)的專家委員給我們深刻剖析了養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及我們?cè)撊绾稳グl(fā)展它，我們要從危機(jī)當(dāng)中挖掘無(wú)限商機(jī)。
【傅旻】：絕對(duì)是商機(jī)就看你怎么做，怎么做對(duì)。
【主持人】：我們今天非常感謝三位專家委員，也謝謝全經(jīng)聯(lián)對(duì)于我們論壇的支持，謝謝大家，我們論壇到此結(jié)束！
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