大連市土地增值稅問答
主持人：各位網友上午好，這里是“中國大連”政府門戶網站“在線訪談”。
主持人：土地增值稅是國家進行宏觀調控的重要稅種，對房地產開發(fā)企業(yè)征收土地增值稅，在調節(jié)土地增值收益分配，維護國家權益，促進房地產業(yè)健康發(fā)展等方面具有重要作用。
主持人：同時，土地增值稅清算工作也是土地增值稅征收管理的重要環(huán)節(jié)，是依法行政、確保稅款足額入庫的重要保證。今天市地稅局劉文貴副局長，財產與行為稅管理處鄒林處長和余楊來到訪談，為大家現場解讀土地增值稅清算政策。
主持人：歡迎你們，也歡迎網民朋友參與我們今天的網上交流。
劉文貴副局長：很高興在此為大家解讀土地增值稅清算政策，與大家在線交流。國家稅務總局于5月底6月初，下發(fā)了國稅函[2010]220號和國稅發(fā)[2010]53號文件，要求各級稅務機關要認真貫徹落實國務院通知精神，高度重視土地增值稅征管工作，進一步加強土地增值稅清算，強化稅收調節(jié)作用。
劉文貴副局長：并要求各級稅務機關，與國土資源、住房建設等有關部門協(xié)調配合，進一步加強對土地增值稅征收管理工作的組織領導，強化征管手段，配備業(yè)務骨干，集中精力加強管理。
劉文貴副局長：要組織開展督導檢查，推進本地區(qū)土地增值稅清算工作開展；摸清本地區(qū)土地增值稅稅源狀況，健全和完善房地產項目管理制度；完善土地增值稅預征和清算制度，科學實施預征，全面組織清算，充分發(fā)揮土地增值稅的調節(jié)作用。市地稅局將按照國家稅務總局的要求，進一步加強土地增值稅清算管理工作。
主持人：下面我們來關注網友的問題。
網友：我公司是房地產開發(fā)企業(yè)，開發(fā)公寓房地產，此項目立項是住宅，產權證上寫明住宅了，土地權限70年。問土地增值稅預征率為2%的公寓指的是什么樣的開發(fā)產品？是按產權年限劃分，還是有別的標準？清算時能否享受增值額未超過扣除項目20%免稅政策？
鄒林處長：根據《大連市地方稅務局關于明確土地增值稅若干問題的通知》（大地稅函[2006]76號）預征率應當區(qū)別不同房地產類別，按以下標準執(zhí)行：住宅的預征率為1%；除住宅外其他房地產項目的預征率為2%。
鄒林處長：上述“房地產類別”應當按照政府有關部門共同會簽的《房地產開發(fā)項目詳細規(guī)劃總平面圖》列明的項目類別進行確認。根據《大連市地方稅務局關于進一步加強土地增值稅清算工作的通知》（大地稅函[2008]188號）：自2008年10月27日，同時符合以下條件的“公寓”、“商住兩用房”等房地產項目可視同“住宅”適用土地增值稅預征、清算政策：
鄒林處長：1.房地產開發(fā)項目的《國有土地使用證》列明用途為“住宅用地”且其土地使用年限符合國家土地法律法規(guī)關于“住宅用地”使用年限規(guī)定的；
鄒林處長：2.房地產買受方的房屋所有權證上，列明的實際用途為“住宅”的；3.容積率為1.0（含）以上的。不滿足以上條件的項目，均按2%預繳土地增值稅。
網友：國稅發(fā)[2006]187號文件第一條土地增值稅的清算單位中的第二款“開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅應分別計算增值額”，這里的普通住宅是指《土地增值稅條例》第八條規(guī)定的普通標準住宅嗎？也就是增值率不超過20%可以免征土地增值稅的普通住宅嗎？ 如果這部分普通標準住宅不單獨核算，無論增值率是多少，都不能免征土地增值稅嗎？ 這款規(guī)定是針對存在免征土地增值稅提出的嗎？謝謝回答！
鄒林處長：國稅發(fā)[2006]187號文件是國家稅務總局下發(fā)的文件，從字面理解，其“普通住宅”是指《土地增值稅條例》中的“普通標準住宅”。根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規(guī)定：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。
鄒林處長：根據財稅字[1995]48號文件：不分別核算普通標準住宅和非普通標準住宅的增值額的，建造的普通標準住宅不能適用免稅規(guī)定。
網友：土地增值稅何時清算？
余楊：請問您是房地產開發(fā)企業(yè)嗎？把您的情況再具體介紹一下好嗎？
網友：稅務機關規(guī)定的四項成本偏低，企業(yè)實際數大于四項成本怎么辦？
余楊：根據大地稅函[2008]188號文件，由主管稅務機關確定是否核定四項成本。如你企業(yè)四項成本確有證據表明是真實發(fā)生的，允許據實扣除。
網友：我公司不是房地產開發(fā)公司，將廠房、土地無償轉讓給關聯公司，是否繳納土地增值稅？
鄒林處長：財產與行為稅管理處：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》規(guī)定，你公司將廠房、土地無償轉讓給關聯公司，屬贈與行為，不符合土地增值稅的“贈與”免稅條件，應征收土地增值稅。
網友：房地產企業(yè)如果成本核算不清，需要核定征收土地增值稅，具體依據哪個文件？總局下發(fā)文件后，核定征收率調整為多少？
鄒林處長：請參看大地稅函[2009]183號文件，普通住宅稅率為2%、非普通住宅稅率為3%、公建為5%，用收入直接乘以稅率就是應納稅額。大連市地稅局將根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）的要求，調整土地增值稅的核定征收率，目前，相關文件尚在起草過程中。
網友：土地增值稅清算時，如何確認收入，尚未開發(fā)票的清算時還計入收入嗎？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。
鄒林處長：銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。
網友：公司在土地增值稅清算時，尚未支付的質量保證金，是否允許扣除呢？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質量保證金。
鄒林處長：在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質量保證金對房地產開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。
網友：房地產開發(fā)項目全部使用自有資金，在清算時，如何扣除房地產開發(fā)費用？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
網友：我是房地產企業(yè)，我公司因逾期開發(fā)繳納了土地閑置費，在清算時，是否允許扣除？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。
網友：房地產開發(fā)企業(yè)取得土地使用權時支付了契稅，這部分契稅允許在“稅金項”扣除嗎？允許加計扣除嗎？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權所支付的契稅，應視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用”，計入“取得土地使用權所支付的金額”中扣除。
網友：我公司是房地產開發(fā)企業(yè)，在國有土地出讓合同中約定有一棟樓建成后無償提供給政府，用于回遷安置，本公司無權對外銷售，請問在土地增值稅清算時這棟樓如何處理？
余楊：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）：一、房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
余楊：二、開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。三、貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
網友：公司的房地產項目建設了回遷房，請問回遷房的扣除有沒有新規(guī)定？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，（一）房地產企業(yè)用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產開發(fā)項目的拆遷補償費。房地產開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發(fā)企業(yè)的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。
鄒林處長：（二）開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價值按國稅發(fā)[2006]187號第三條第（一）款的規(guī)定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。（三）貨幣安置拆遷的，房地產開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據計入拆遷補償費。
網友：土地增值稅預征率要調整嗎？調整到多少？
鄒林處長：大連市地稅局將根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》（國稅發(fā)[2010]53號）的要求，調整土地增值稅的預征率，目前，相關文件尚在起草過程中。
網友：在進行土地增值稅清算后，還有剩余房屋未銷售完畢，再銷售時土地增值稅預繳有哪些規(guī)定？
鄒林處長：土地增值稅清算完畢，如果再次發(fā)生房地產銷售，可以參看：國稅發(fā)[2006]187號文件，文件第八條內容為：八、清算后再轉讓房地產的處理：在土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算后銷售或有償轉讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉讓面積計算。
鄒林處長：單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額÷清算的總建筑面積；該套房產應該繳納的土地增值稅=現在的收入額－按此比例算出來該套房產應該分攤的扣除項目。大連具體規(guī)定為：納稅人在清算完畢后再發(fā)生收入的，根據大地稅函[2007]200號文件的相關規(guī)定執(zhí)行。
網友：個人轉讓二手公建，土地增值稅如何計算？
鄒林處長：二手公建土地增值稅應當按“市場價格評估額”確定二手房計稅價格（市場評估價格明顯高于申報價格，又無正當理由的），減除扣除項目（由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格）和房屋出售過程中賣方承擔繳納的相關稅費，以增值額乘以土地增值稅稅率計算土地增值稅。
鄒林處長：2、增值額。增值額=轉讓收入額-（扣除項目金額=扣除項目-房屋出售過程中賣方承擔繳納的相關稅費）；3、稅率。土地增值稅實行四級超率累進稅率：增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%。增值額超過扣除項目金額50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。
網友：房地產開發(fā)企業(yè)進行預繳土地增值稅，何時繳納土地增值稅，有沒有時限？
鄒林處長：如果房地產開發(fā)企業(yè)有銷售房屋，有銷售收入，在土地增值稅清算完畢后則在每個月終了之日起十日內預繳土地增值稅，預征率住房是1%，非住宅是2%。
網友：我是一家房地產開發(fā)公司，公司的房子是精裝修出售，出售價格中包括床、沙發(fā)、櫥柜等家具價格，請問我公司在計算土地增值稅時，購買的這些家具能否計入開發(fā)成本算作加計20%扣除的基數？
鄒林處長：根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其《實施細則》的規(guī)定，轉讓床、沙發(fā)、櫥柜等家具不屬土地增值稅征收范圍，此部分家具的銷售價款應不計入土地增值稅計稅收入，同時房地產開發(fā)企業(yè)購買家具的費用也不應進入扣除項目，也不能作為加計20%扣除的基數。
網友：土地增值稅對房地產實質性轉移但是未辦理權屬轉移的到底怎么對待？
鄒林處長：根據國稅函[2007]645號文件，房地產發(fā)生實質性轉移，但未發(fā)生權屬轉移的，征收土地增值稅。對于此類情況，應當充分掌握房地產實質性轉移的證據后，方可征收土地增值稅。
網友：關于房地產開發(fā)企業(yè)銷售地下停車場車位的行為是否進行土地增值稅預征、清算的問題是怎樣規(guī)定的？
鄒林處長：根據大地稅函[2008]188號文件，房地產開發(fā)企業(yè)或物業(yè)管理公司以一次性收取費用的形式長期出租沒有產權的地下停車位，且小區(qū)全體業(yè)主對地下停車位沒有使用、收益、管理的權利的，不征收土地增值稅。
網友：房地產開發(fā)項目中人防設施屬于公共配套設施可扣除范疇嗎？
鄒林處長：房地產開發(fā)項目必須修建的人防地下室，不論其實際用途，在政府或政府有關部門規(guī)定的標準內建設的部分，其建設成本作為公共配套設施費據實扣除。
鄒林處長：人防地下室超過政府或政府有關部門規(guī)定的面積標準的，不允許扣除。除人防地下室外的其他人防設施，可作為公共配套設施費據實扣除。
網友：單位開發(fā)了四期房地產項目，是四期一起清算，還是分別清算？
鄒林處長：土地增值稅的核算對象以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位確定以下列順序確定，具體按以下順序確定：（一）納稅人自行確定的房屋銷售期數或組團；（二）如依第（一）條規(guī)定，仍不能確定基本核算對象或者明顯不合理的，以每宗《房地產開發(fā)項目銷（預）售許可證》上的房地產開發(fā)項目為單位確定。
網友：公司已經進行房地產開發(fā)項目清算，請問土地增值稅清算后應補繳的土地增值稅是否加收滯納金？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，納稅人按規(guī)定預繳土地增值稅后，清算補繳的土地增值稅，在主管稅務機關規(guī)定的期限內補繳的，不加收滯納金。
主持人：今天的訪談就進行到這里了，感謝嘉賓們的詳細解答和廣大網友的關注，我們下期見。
網友：單位開發(fā)了四期房地產項目，是四期一起清算，還是分別清算？
鄒林處長：土地增值稅的核算對象以納稅人房地產成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位確定以下列順序確定，具體按以下順序確定：（一）納稅人自行確定的房屋銷售期數或組團；（二）如依第（一）條規(guī)定，仍不能確定基本核算對象或者明顯不合理的，以每宗《房地產開發(fā)項目銷（預）售許可證》上的房地產開發(fā)項目為單位確定。
說實在的土地增值稅就是沒有明確規(guī)定，雖然91號文有“以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算”和前期保安管理的規(guī)定，但是管理房子的單位主要有兩一個是建設部門，一個是規(guī)劃部門，它們常常規(guī)定是不一樣的。原因是：建設部門對分期項目是備案制，比較自由；而規(guī)劃部門對分期項目是審批制，是強制性的。
但是無論如何也輪不到由納稅人自己來決定，否則91號文就不叫“管理規(guī)程”了。 因此這個回答不妥。
網友：房地產開發(fā)項目全部使用自有資金，在清算時，如何扣除房地產開發(fā)費用？
鄒林處長：根據《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函[2010]220號）規(guī)定，凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發(fā)成本”金額之和的10%以內計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。
等于沒有問答，這個問題就這樣模糊下去吧，混水才好摸魚！不過大連經濟還是離不開房地產，應該是執(zhí)行放水養(yǎng)魚的政策了。
南京地稅土地增值稅征管和政策問題解答
三、清算單位確定問題
6、房地產開發(fā)企業(yè)有一項建設工程，在工程項目登記備案時，沒有進行分期項目的備案，但是，企業(yè)自行劃分了項目分期建設，在做土地增值稅清算時，是否可以自行劃分的分期建設為項目單位進行匯算？
答：根據《國家稅務總局關于房地產開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號）的規(guī)定，土地增值稅以國家有關部門審批的房地產開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。
因此，在土地增值稅清算時，不能以企業(yè)自行劃分的工程建設項目為單位進行清算。嘻笑怒罵皆是戲，回答跟頂獨成文。肆意斗嘴找娛樂，哥們玩的是寂寞。即興隨手發(fā)帖子，
大連利息問題在實際執(zhí)行中是孰低原則的。
這種情況下的利息計算扣除問題實際上有文件規(guī)定，即利息費用不單獨計算扣除。10%是對的。
