目前二手房買賣違約的趨勢(shì)成為了房產(chǎn)業(yè)的熱點(diǎn)和焦點(diǎn)，其中購房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)也困擾著買賣雙方。如何置辦一套二手房而又將風(fēng)險(xiǎn)降至最低？
通常二手房交易習(xí)慣可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過戶、交房五大階段。現(xiàn)筆者將容易引發(fā)糾紛的階段以案例的形式展示出來，指出法律風(fēng)險(xiǎn)并提出合理建議。
第一：看房階段中的法律風(fēng)險(xiǎn)
案例：晏某和馮某是夫妻，在某地有一套三居的房子。然而，晏某、馮某與父母同住，遂想將其轉(zhuǎn)讓出去。劉某見此售房信息，向中介表示有購買意向，遂通過中介與馮某簽訂了存量房買賣合同。陳某交了10萬元定金，并在合同中約定一個(gè)月后辦理房屋付款和過戶等相關(guān)手續(xù)。然而，馮某一直以在外地為由遲遲不協(xié)助劉某辦理過戶手續(xù)。一年后，當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲30%，馮某遂以晏某不同意其賣出為由毀約，劉某不服起訴至法院。
依據(jù)《合同法》和《民法通則》的相關(guān)規(guī)定：房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)要經(jīng)過全體產(chǎn)權(quán)人簽字才能生效或者其他共有人未簽訂合同的情況下，在事后明確追認(rèn)，該合同應(yīng)認(rèn)定有效。否則合同將因?yàn)榍趾α瞬糠止灿腥说暮戏ɡ娑鴼w于無效。案例中晏某作為夫妻共同所有房屋的部分共有人，在買賣合同上沒有簽字。因此，買賣合同屬于效力待定合同。然而，事后晏某拒絕追認(rèn)此合同，最終合同因?yàn)轳T某的無權(quán)處分且得不到有處分權(quán)人的追認(rèn)而無效。最終，法院判決該買賣合同無效，馮某在買賣房屋的過程中存在締約過失，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任。在房價(jià)高漲的現(xiàn)實(shí)下，賣房人往往更愿意承當(dāng)數(shù)額較少的締約賠償責(zé)任，而將房子賣給第三人以期從中最大限度的獲得收益。
因此，看房階段主要實(shí)地查看房屋的基本狀況和房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查與核實(shí)。這是降低購房風(fēng)險(xiǎn)的重要環(huán)節(jié)。但是，在實(shí)際房屋交易過程中很多買房人往往關(guān)注到了第一點(diǎn)，即實(shí)地查看了房屋的位置和內(nèi)部結(jié)構(gòu)，卻往往忽視了對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查、核實(shí)。而房屋產(chǎn)權(quán)的調(diào)查核實(shí)恰恰是法律風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵點(diǎn)。
故二手房買賣中，買方應(yīng)在合同簽訂前對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行詳細(xì)的核實(shí)：賣方必須是房屋的所有人，核實(shí)、查驗(yàn)房產(chǎn)證和賣方身份證，并確認(rèn)無誤才能有效地避免部分共有人簽訂合同后，因房價(jià)上漲而主張合同無效的情況，從而有效地保障買方的合法權(quán)益。
第二：簽約過程中的法律風(fēng)險(xiǎn)
案例：張某在三個(gè)月前用150萬買下了趙某的一套新房子，其后花去10萬元裝修好房子接父母入住后。某日王某聲稱自己才是此房房主。據(jù)王某講述六個(gè)月前，王某以130萬元的價(jià)格在趙某手里買下這套房子，并交付定金10萬元。張某和王某都聲稱自己是房屋所有人，遂訴至法院。法院受理期間，房屋的“第三個(gè)主人”——李某出現(xiàn)了。李某是趙某的鄰居，一年前聽趙某說手頭急用錢要便宜賣掉自己的一套已買的期房，最終李某同意用120萬元買得，先預(yù)付了90萬元。法院調(diào)查后發(fā)現(xiàn)趙某“一房三賣”，一棟房子上已有三份房屋買賣合同，三個(gè)人都主張自己對(duì)房子的所有權(quán)。
目前二手房買賣糾紛，最常見的現(xiàn)象就是“一房二賣”?！耙环慷u”是指出賣人先后或同時(shí)以兩個(gè)買賣合同,將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，又稱房屋的二重買賣。有時(shí)，甚至?xí)霈F(xiàn)一房多賣（三個(gè)以上）的情形。
簽訂二手房買賣合同是房屋買賣過程中重要環(huán)節(jié)，也是最可能出現(xiàn)問題的環(huán)節(jié)。依據(jù)《物權(quán)法》第15條的規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。因此，二手房買賣合同的簽訂只要符合合同有效成立的條件就發(fā)生法律效力。
在二手房買賣過程中，買賣合同的簽訂對(duì)買賣雙方的權(quán)利保護(hù)至關(guān)重要。雙方應(yīng)嚴(yán)格確定合同的內(nèi)容，如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買賣合同備案過戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。面對(duì)“炒房客”和“一房二賣”賣房人，在簽訂房屋買賣合同時(shí)一定要約定好雙方的違約責(zé)任，通過約定適當(dāng)?shù)倪`約責(zé)任而增家賣房人的違約成本，從而減少房屋交易過程中的風(fēng)險(xiǎn)。
第三：過戶、交房中的法律風(fēng)險(xiǎn)
案例：孫某與王某是一個(gè)公司同事，基于互相信任某日孫某購買了王某的一處房產(chǎn)，合同約定付款后一個(gè)月內(nèi)王某協(xié)助孫某辦理過戶手續(xù)。由于一些事情過戶一直未能辦理，過戶的事宜也就這么拖了下來。幾年后房屋要拆遷，拆遷部門不認(rèn)為王某是房主，要求其辦理過戶后在處理拆遷事宜。此時(shí)王某已離開公司，搬到異地居住，對(duì)于孫某請(qǐng)求愛理不理。孫某遂訴至法院，要求王某履行其協(xié)助辦理過戶義務(wù)。
我國《物權(quán)法》對(duì)此已有明確規(guī)定?！段餀?quán)法》第9條：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消失，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。在我國，二手房買賣需要在簽訂合同后完成公示才能完成房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。而房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，其公示的方式為登記，不登記不得對(duì)抗善意第三人。因此，房屋的所有權(quán)應(yīng)以登記為主。
綜上所述，筆者認(rèn)為規(guī)避二手房交易的法律風(fēng)險(xiǎn)，買賣雙方都需要增強(qiáng)法律意識(shí)，警惕交易風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。本文筆者以二手房交易為軸，簡(jiǎn)要分析了在二手房屋買賣過程中可能出現(xiàn)的法律風(fēng)險(xiǎn)，并就如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)提出了筆者的建議。房屋買賣涉及廣大公民的切身利益，關(guān)系到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行和房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，二手房買賣更是密切關(guān)系到大多數(shù)老百姓的切身利益。因此，如何更好地規(guī)避交易風(fēng)險(xiǎn)，保障買賣雙方的合法利益，希望本文能為讀者帶來有益的收獲。
作者：楊少君
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