央視的報(bào)道說全國的土增稅應(yīng)繳未繳3.8萬億元，引起社會(huì)軒然大波，而且我們看各處簡單引用的方式就很有意思，說央視曝光45家開發(fā)商欠稅3.8萬億元，這個(gè)說法極度的標(biāo)題黨，給人感覺是這45家開發(fā)商就有3.8億元，并且把很嚴(yán)格的法律詞匯應(yīng)交未繳變成有很多歧義解釋的欠稅，就如你欠錢，到期未還的叫做欠沒有爭議，未到期的債務(wù)不是也叫做欠嗎?把這個(gè)意思扭曲了以后，各方的反擊就開始了，實(shí)際情況是央視曝光了45家開發(fā)商有家應(yīng)繳未繳的情況，全國估計(jì)的總欠稅額度是3.8萬億元，但是對(duì)于應(yīng)繳未繳的土增稅到底應(yīng)當(dāng)估計(jì)是多少呢?筆者也估算一下各種流行的說法。
央視報(bào)道說：根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局、財(cái)政部和國家稅務(wù)總局公布的房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，對(duì)全國范圍內(nèi)沒有征收到位的土地增值稅做了分析測(cè)算：自2005年1月1日至2012年12月31日，這8年間全國商品房銷售總額超過31.2萬億元;而中國社科院2011住房綠皮書披露，2009年全國房地產(chǎn)行業(yè)平均毛利率為55.72%，這幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)非?；鸨?，其中沒有達(dá)到土地增值稅清算條件的項(xiàng)目收入幾乎可以忽略。照此測(cè)算，全國各類房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繳納的土地增值稅超過4.6萬億元。而實(shí)際上，這8年間國家征收到的土地增值稅僅為0.8萬億元。這就意味著，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億元。
國泰君安表態(tài)：兩種方法測(cè)算均表明,實(shí)際規(guī)模只有幾千億左右。1)方法一:2005-12年全國商品房累計(jì)銷售額為31萬億,乘以平均5%的稅率,得到累計(jì)應(yīng)繳額為1.55萬億;扣除8000億已交額,得未交額7500億元。2)方法二:萬科2012年年報(bào)中,已計(jì)提未達(dá)到清算條件即所謂“未交”增值稅58億,除以2.2%的市占率,得全國未交增值稅2636億;
國家稅務(wù)總局有關(guān)負(fù)責(zé)人26日表示，這對(duì)稅收政策和征管方式存在誤解誤讀，我國土地增值稅在近幾年征管力度逐步加強(qiáng)，今年1至10月組織收入2710.78億元，增長22.2%。根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，房地產(chǎn)項(xiàng)目毛利率只要達(dá)到34.63%以上，都需繳納土地增值稅，該稅種實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，且屬于地方稅種，征管較為復(fù)雜。復(fù)雜性之一在于每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都是有周期的，因而土地增值稅一般在項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)按測(cè)算額的1-3%先預(yù)征，然后據(jù)實(shí)重新結(jié)算，這是長期以來的慣例和程序，但真正進(jìn)入決算清算的房地產(chǎn)企業(yè)并不多。有一家大型上市地產(chǎn)商稱，現(xiàn)在每次發(fā)布季報(bào)，都會(huì)有應(yīng)繳土地增值稅和計(jì)提，也就是預(yù)征，上海的預(yù)征稅率在1%-3%，內(nèi)環(huán)3%，中環(huán)2%，外環(huán)1%。
從這樣的說法我們逐一進(jìn)行分析，對(duì)于央視的說法，央視是以05年到12年的房地產(chǎn)銷售額31.2萬億來計(jì)算的，其估算土增稅的依據(jù)是2009年的房地產(chǎn)業(yè)平均毛利率55.72%，我們應(yīng)當(dāng)注意到的就是房地產(chǎn)業(yè)在08年危機(jī)以后的09年全面反彈過程中是毛利率最高的時(shí)期，同時(shí)的2012年和2008年等經(jīng)濟(jì)調(diào)整的年份房地產(chǎn)業(yè)的毛利率是很低的，完全以房地產(chǎn)毛利潤最高的時(shí)期進(jìn)行估算是很有問題的，這部分是高估明顯的。同時(shí)我們也應(yīng)當(dāng)注意到在毛利潤上允許扣除部分費(fèi)用和土增稅累進(jìn)稅率下，以所有項(xiàng)目的平均利潤率來計(jì)算，本身也是低估的，但總的來說央視以這樣的數(shù)據(jù)來估算，是有高估的嫌疑的。
我們于此同時(shí)再看一下國泰君安的說法，國泰君安以中國現(xiàn)在的土增稅平均稅率作為一個(gè)估算的標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)所謂的平均稅率5%不知道是從何而來，對(duì)于中國房地產(chǎn)業(yè)的快速漲價(jià)，對(duì)增值額課稅最低30%最高60%的土增稅，在價(jià)格翻了很多倍的時(shí)候銷售額當(dāng)中只有平均5%的應(yīng)納稅比例，這個(gè)比例是顯著偏低的。而以萬科的數(shù)據(jù)推而廣之則更不同，因?yàn)槿f科的經(jīng)營理念是做快銷項(xiàng)目，萬科并不是囤地的公司，萬科是市場(chǎng)占有率很大但利潤率不高的公司，選這個(gè)公司為樣本來估算全國的納稅情況，也是有明顯的低估的。
而對(duì)于稅務(wù)總局的表態(tài)也是非常有意思的，一方面說誤讀一方面說大力追繳，這里有一個(gè)關(guān)鍵就是上海等地的稅務(wù)局為什么在預(yù)征的時(shí)候核定的比例很低尤其是在有很大增值潛力的郊區(qū)項(xiàng)目預(yù)增只有1%?這樣的低比例不是人為的鼓勵(lì)擴(kuò)大應(yīng)繳未繳的基數(shù)嗎?稅務(wù)局制定政策的時(shí)候就帶有擴(kuò)大土增稅應(yīng)繳未繳的規(guī)模，他能夠有公正的動(dòng)力去嚴(yán)格的征收這些應(yīng)繳未繳稅款嗎?稅務(wù)局的一些舉措，本人的《央視褪下土增稅內(nèi)褲后……》一文有詳細(xì)的論述不再重復(fù)。稅務(wù)局的表態(tài)本身很耐人尋味，如果查出來土增稅應(yīng)繳未繳數(shù)額太大，本身不就是說稅務(wù)局的預(yù)征太低嗎?為什么會(huì)這樣的低，難道沒有腐敗嗎?這些問題往深里去問去想，我看也是稅務(wù)局非常不愿意的。
對(duì)于稅務(wù)局的不作為和懈怠，本人要說的就是土增稅的應(yīng)繳未繳如果嚴(yán)格稅務(wù)核查和監(jiān)管，土增稅實(shí)際的應(yīng)繳未繳數(shù)額很可能比賬面計(jì)提的要多很多，只不過這本身涉及偷稅漏稅的灰色地帶，原因就是開發(fā)商普遍是以增加拆遷、建安、裝修等成本來避稅的，把利潤做到工程里面，還有就是在自用和銷售的房屋當(dāng)中的土增稅攤銷是不一樣的，把自用房屋的成本攤銷到商品房當(dāng)中，可以極大的減少土增稅的數(shù)額。我們?nèi)绻?jì)算了累進(jìn)所帶來的影響，在《土增稅的避稅乾坤大挪移》一文當(dāng)中計(jì)算過在土增稅累進(jìn)到60%以上的時(shí)候增加成本的影響可以達(dá)到增加數(shù)額95%的避稅，而實(shí)際上上如果考慮了一些成本增加附帶的扣除項(xiàng)目，直接增加成本變成扣除項(xiàng)目后還要有30%的增加，從而產(chǎn)生了逆選擇。這里土增稅的扣除比例是按照成本對(duì)于純開發(fā)商可以有10%的財(cái)務(wù)費(fèi)用和20%的管理費(fèi)用扣除，這使得減少比例增加到原來的130%，如在已經(jīng)增值200%以上的時(shí)候避稅95%，實(shí)際上是減少了123.5%，倒賺23.5%，如果是累進(jìn)到50%稅率下避稅65%則是84.5%。這里是對(duì)于土增稅的設(shè)計(jì)問題，在增值巨大以后，這樣的扣除比例和累進(jìn)規(guī)則，是要產(chǎn)生逆選擇的。所以在房屋銷售額當(dāng)中，直接的利潤率可能是不真實(shí)的，稅務(wù)局嚴(yán)查的話，這個(gè)毛利潤的比例可能會(huì)極大的提高。因此央視的估算雖然是以年份利潤率最高的2009年計(jì)算的，但以筆者從業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)各種隱性費(fèi)用巨大，這些費(fèi)用都要在稅后支出和無法上賬都沒有列支，房地產(chǎn)開發(fā)沒有的成本翻倍的利潤預(yù)期是不會(huì)開發(fā)的，這相對(duì)于銷售額則就是要有銷售額50%的毛利潤，在房價(jià)漲價(jià)的過程當(dāng)中這個(gè)利潤率可能還要更高，因此只要能夠嚴(yán)查，把該征的都征收上來，央視估算的應(yīng)繳未繳應(yīng)當(dāng)是能夠達(dá)到的。
那么對(duì)于自用房屋把成本都挪移到了商品房之中，那么自用房屋的土增稅怎么辦呢?這里我們的稅收是開了口子，對(duì)于自住性的物業(yè)只要房產(chǎn)權(quán)沒有變更，土增稅就是可以不交的，我們把這個(gè)不交計(jì)算一下就知道這里面也是驚人的!央視計(jì)算土增稅的應(yīng)繳未繳是按照全國商品房的銷售額而來的，開發(fā)商自用的商品房數(shù)量是巨大的，開發(fā)商為了不清算土增稅，普遍保留了15%以上的自用房，對(duì)于很多項(xiàng)目的比例是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于這個(gè)比例達(dá)到了40-50%也很多，這些項(xiàng)目多是商住混建的項(xiàng)目，其中商業(yè)大商場(chǎng)五星級(jí)酒店等都是留下自用的，這些自用房屋的成本卻大量攤銷到了銷售房里面，他們應(yīng)當(dāng)納稅的稅率是更高的，價(jià)值中應(yīng)繳未繳的比例巨大，就算沒有增比例和稅率，我們以20-30%左右的自用房屋計(jì)算，他們相對(duì)于31萬億的銷售額和估算的4.6萬億的土增稅額，也應(yīng)當(dāng)有上萬億的數(shù)額且全部是應(yīng)繳未繳數(shù)額，所以實(shí)際的土增稅的應(yīng)繳未繳的數(shù)額是比3.8萬億高很多，可以達(dá)到5萬億左右的水平。因此筆者認(rèn)為充分計(jì)算了非法避稅和自用不交的漏洞下，應(yīng)繳未繳土增稅的總數(shù)可能會(huì)達(dá)到5萬億以上。
對(duì)于這個(gè)5萬億是一筆很有意義的錢，我們的保障房建設(shè)資金一直是沒有來源，總讓新買地的開發(fā)商配建，結(jié)果就是炒高了新買地上商品房的成本，這剛性的成本支撐只能讓房價(jià)更漲，且開發(fā)商配建的速度是有限的，這是要讓以后的人為以前的人的錯(cuò)誤買單!保障房不足是前面建設(shè)的不足，前面開發(fā)商沒有承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，這個(gè)義務(wù)如果強(qiáng)加給后面的開發(fā)者，則還要推高房價(jià)，是一個(gè)不當(dāng)?shù)恼?。如果我們能夠通過調(diào)控把以前的土增稅應(yīng)繳未繳都征收上來，通過稅務(wù)的嚴(yán)查把灰色的避稅以漏稅征收上來，則這5萬億左右的資金正好是我們建設(shè)保障房的資金缺口，有這五萬億投資來建設(shè)保障房，老百姓的住房問題就很容易解決，我們按照每套房子5萬土地市政成本15萬建安成本來計(jì)算，這是可以建設(shè)2500萬套商品房的，以平均一家四口，可以解決上億人的居住問題!解決了老百姓住房的剛需，房價(jià)上漲給中國社會(huì)所帶來的危機(jī)就消除的，中國崛起大業(yè)就有了保障!
這個(gè)錢估算多了是地方政府和開發(fā)商都不愿意的事情，稅務(wù)局對(duì)此會(huì)有大量的壞賬出現(xiàn)和責(zé)任，如何能夠征收到位不讓開發(fā)商有暴利，是一個(gè)關(guān)鍵，也是國家治理能力的體現(xiàn)，就看三中后的黨中央怎樣加強(qiáng)國家治理能力了。
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