[提要]仲量聯(lián)行稱，上海中心大廈已經(jīng)出租約60%的辦公空間，但僅有1/3的租戶進(jìn)駐樓內(nèi)，而計(jì)劃中的豪華酒店并未開放，走廊仍是空空蕩蕩。同時(shí)有專家指出，上海中心大廈面臨的挑戰(zhàn)在于，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩期間，尋求削減成本的公司不會(huì)選擇租金高昂的寫字樓。
直插云霄的上海第一大廈
近日，一則“出租率僅六成，僅有1/3的租戶進(jìn)駐”的消息讓身為全球第二、亞洲第一高樓的上海中心大廈成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。
不過(guò)，有幸福，就有煩惱。日前，仲量聯(lián)行稱，上海中心大廈已經(jīng)出租約60%的辦公空間，但僅有1/3的租戶進(jìn)駐樓內(nèi)，而計(jì)劃中的豪華酒店并未開放，走廊仍是空空蕩蕩。同時(shí)有專家指出，上海中心大廈面臨的挑戰(zhàn)在于，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩期間，尋求削減成本的公司不會(huì)選擇租金高昂的寫字樓。
果真如此，亞洲第一高樓豈非“虛高”？
對(duì)此，上海中心大廈資產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)向我們表示這種說(shuō)法站不住腳：首先，上海中心大廈剛剛啟用，60%的出租率并不低，入住率也會(huì)慢慢提高；其次，超高樓的社會(huì)貢獻(xiàn)、經(jīng)濟(jì)價(jià)值都非常廣，并不僅限于出租。
上海第一高度屢被刷新，空置率高引來(lái)非議
資料顯示，上海從不缺乏高樓。
用寸土寸金形容陸家嘴絕不為過(guò)，而此地的超高層摩天樓更新?lián)Q代速度之快更是超乎想象。
金茂大廈、上海環(huán)球金融中心、上海中心大廈這三大高樓見(jiàn)證了上海20年來(lái)不斷創(chuàng)新、勇攀高峰的進(jìn)取精神，與此同時(shí)，也聽到了不同的聲音：超高樓的出現(xiàn)意味著經(jīng)濟(jì)見(jiàn)頂。此種論調(diào)源于德國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家安德魯勞倫斯提出的“摩天大樓指數(shù)（Skyscaper Index）”，即經(jīng)濟(jì)衰退或股市蕭條往往都發(fā)生在新高樓落成的前后。這一驚人發(fā)現(xiàn)被稱為“百年病態(tài)關(guān)聯(lián)”：大廈建成，經(jīng)濟(jì)衰退。
然而近期又有媒體援引仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)稱，上海中心大廈已經(jīng)出租約60%的辦公空間，但僅有1/3的租戶進(jìn)駐樓內(nèi)，計(jì)劃中的豪華酒店并未開放，走廊仍是空空蕩蕩。
報(bào)道還援引專家稱，上海中心大廈面臨的挑戰(zhàn)在于，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩期間，尋求削減成本的公司不會(huì)選擇租金高昂的寫字樓，而這是上海范圍內(nèi)的寫字樓面臨的共同難題，仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，一季度上海主要辦公樓的空置率已經(jīng)激增至12%。
美國(guó)一家媒體更是據(jù)此認(rèn)為上海中心大廈象征一個(gè)時(shí)代的結(jié)束，其目前的困境顯示中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷一些重大變化，并給出了三點(diǎn)理由：
1、中國(guó)飛速的城市化導(dǎo)致城市不斷擴(kuò)張，帶來(lái)通勤時(shí)間長(zhǎng)、幸福感下降和經(jīng)濟(jì)效率低下等問(wèn)題。
2、工作場(chǎng)所習(xí)慣在發(fā)生改變。上一代中國(guó)人向來(lái)看重終身就業(yè)和大單位的穩(wěn)定――而大單位往往就是在城市中心和高樓里辦公的公司。但如今，中國(guó)的千禧一代已經(jīng)不看重這一點(diǎn)。
3、對(duì)于城市的擁擠，政府也渴望做出改變。目前，中國(guó)政府解決這些問(wèn)題的辦法是對(duì)特大城市人口設(shè)限，鼓勵(lì)在傳統(tǒng)的城市中心周邊發(fā)展所謂的城市群。
對(duì)此，我們走訪了上海中心大廈。該大廈負(fù)責(zé)辦公樓租賃招商的周經(jīng)理認(rèn)為以上報(bào)道純屬假新聞，在他看來(lái)，上海中心大廈的租賃招商并不難，空置率高不過(guò)是暫時(shí)現(xiàn)象。上海中心大廈辦公室的租金是每平方米18元/天，在上海并不屬于最高的，“我們大樓的人氣也很旺，每天來(lái)參觀考察的人絡(luò)繹不絕，在此租賃辦公的人也很多。”
上海中心大廈高級(jí)資產(chǎn)管理顧問(wèn)陳曉歐則駁斥了經(jīng)濟(jì)見(jiàn)頂?shù)挠^點(diǎn)，相反他認(rèn)為超高樓是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍：“隨著地皮上漲，大樓必然往高處長(zhǎng)，這是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然需求，不論是在歐美，還是在亞洲的東京、新加坡，超高樓都體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)活力，與此同時(shí)，超高樓也在為城市發(fā)展做出諸多貢獻(xiàn)?！?/p>
陳曉歐確認(rèn)上海中心大廈8樓至65樓都被用作辦公樓，其中60%的辦公空間已出租。但他同時(shí)認(rèn)為對(duì)于剛剛投入運(yùn)營(yíng)不久的超高樓，這種狀況很正常，商業(yè)項(xiàng)目需要一個(gè)培育過(guò)程，如果開始就把物業(yè)全部出租出去，對(duì)資產(chǎn)端未必是件好事。據(jù)他介紹，阿里巴巴支付寶、亞洲藝術(shù)金融學(xué)院、觀復(fù)博物館、上海最大律所之一的錦天城……這些知名企業(yè)都已入住上海中心大廈?！爸Ц秾氉庀铝巳龑影耄^復(fù)博物館則占據(jù)了37樓整層樓，其館內(nèi)的金飾品、佛教品、名家字畫等藏品將在此永久陳設(shè)，在某種意義上已成為國(guó)家財(cái)產(chǎn)。”
陳曉歐還介紹說(shuō)，目前，上海中心大廈寫字樓的客戶可以分為5大類：金融類、IT類、銀行類、律所與顧問(wèn)公司類、文化類。他說(shuō)：“許多央企、民企都把上海中心大廈作為其上海總部的選擇，其中外資公司越來(lái)越少，中資公司越來(lái)越多?！保ㄟ@一點(diǎn)與世邦魏理仕最新發(fā)布的《中國(guó)重點(diǎn)城市寫字樓租戶普查報(bào)告| 2017上海》相吻合，該報(bào)告指出，中資企業(yè)租戶需求持續(xù)攀升，租賃面積從2015年的37%增長(zhǎng)到45%。）
陳曉歐又指出，上海中心大廈不只是一座寫字樓，還包含了會(huì)展、酒店、觀光娛樂(lè)、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)?！皼](méi)有租金收入，超高樓可能沉淪；但是吸引租戶入住，獲得租金收益只是其價(jià)值釋放的一種形式。比如說(shuō)，上海中心大廈的雙層觀景平臺(tái)面積達(dá)到了4000平方米，在今年‘五一’當(dāng)天吸引了超過(guò)一萬(wàn)人，以成人票價(jià)180元/人計(jì)算，一天收入就超過(guò)150萬(wàn)元，一年有望達(dá)到4億――5億元。同為超高樓，美國(guó)紐約帝國(guó)大廈一年不過(guò)400萬(wàn)人次，法國(guó)巴黎埃菲爾鐵塔是600萬(wàn)人次，這反映出上海中心大廈已經(jīng)在向國(guó)際地標(biāo)看齊。”
超高樓價(jià)值幾何：一棟大樓頂半個(gè)萬(wàn)科
正在等候進(jìn)入上海中心大廈觀光廳的游客
陳曉歐認(rèn)為，衡量超高樓的價(jià)值以及對(duì)于一座城市的貢獻(xiàn)，要從多個(gè)方面考慮。首先，超高樓將成為一座城市的名片、地標(biāo)；其次，超高樓實(shí)現(xiàn)了土地集約使用，在土地浪費(fèi)嚴(yán)重、農(nóng)業(yè)用地紛紛改成工業(yè)用地、建設(shè)用地、商業(yè)住宅的當(dāng)下，超高樓更能體現(xiàn)出其價(jià)值；第三，超高樓體現(xiàn)了現(xiàn)代科技的進(jìn)步，這從兩方面可以看出：一方面是硬件上非常成熟，比如上海中心大廈外觀呈螺旋式上升，這種螺旋向上結(jié)構(gòu)使用了國(guó)際上先進(jìn)的BIM建模系統(tǒng)；另一方面是資產(chǎn)管理，這是上海中心大廈運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵，為此，中美兩國(guó)專家組成了資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)對(duì)其進(jìn)行“全生命周期管理”?！皹怯钜彩怯猩芷诘?，從拿地、融資、投資、建設(shè)、管理直到退出，開發(fā)商持有20年后可以上市套現(xiàn)，在這期間，專家團(tuán)隊(duì)要在招商、物業(yè)管理、資本化運(yùn)作等方面做出指導(dǎo)，把準(zhǔn)經(jīng)濟(jì)脈搏?！?/p>
陳曉歐介紹說(shuō)，目前，上海中心大廈總建筑面積57.6萬(wàn)平方米，價(jià)值600億――800億元，未來(lái)甚至可達(dá)到1000億元。這是什么概念呢？以中國(guó)龍頭房企萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，其價(jià)值2000億元，如此算來(lái)，上海中心大廈這一棟樓就相當(dāng)于萬(wàn)科一個(gè)企業(yè)一半的價(jià)值。
陳曉歐向我們透露，上海中心大廈歸上海市城市建設(shè)投資開發(fā)總公司（簡(jiǎn)稱上海城投）所有，這是一家大型央企，屬上海市國(guó)資委管轄?！耙虼?，上海中心大廈也就成了上海城市的資產(chǎn)，人民的資產(chǎn)?！?/p>
上海中心大廈內(nèi)部的“上海三大高樓”
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前全球不斷涌現(xiàn)的超高樓已經(jīng)不再是為了高效利用土地、促進(jìn)商業(yè)發(fā)展，而是更多地成為一個(gè)城市的面子，這也是全球最高樓不斷在亞洲出現(xiàn)的重要原因。
那么，超高樓未來(lái)在何方？
陳曉歐指出，資本+資產(chǎn)的雙輪驅(qū)動(dòng)是超高樓的未來(lái)。“對(duì)于超高樓，我們要有全盤規(guī)劃，最好的體現(xiàn)其價(jià)值，目前最大的挑戰(zhàn)就在于超高樓的有效使用，要吸納全球投資，使其資產(chǎn)總價(jià)值在全球資本市場(chǎng)變現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化。對(duì)于先天條件好的資產(chǎn)，要力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)其核心資產(chǎn)價(jià)值最大化；對(duì)于先天不好的資產(chǎn)，要力求發(fā)現(xiàn)其亮點(diǎn)。從這個(gè)意義上說(shuō)，租金收入很難體現(xiàn)其價(jià)值，只有資本化運(yùn)作才是其出路。上市不過(guò)是最簡(jiǎn)單的資本化運(yùn)作，我們的運(yùn)作方式是資產(chǎn)證券化，能夠讓存量資產(chǎn)煥發(fā)青春?！?/p>
來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)觀察
編輯：wangdc
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