買房還是租房呢？這是困擾許多人的一個問題，有人認(rèn)為房子買了就是自己的，如果租房則要一直給房東交租金。也有人認(rèn)為租房更加自由，不用背負(fù)房貸的壓力。
有數(shù)據(jù)顯示，我國租房群體已達到2億。
《2020一季度租房趨勢報告》數(shù)據(jù)顯示，近半受訪租客認(rèn)為房租是生活消費中的最大開銷。2021年《1月份重點城市租房趨勢報告》顯示，一線四城租房熱度持續(xù)上升，1月份北京、上海租房熱度同比上漲35.9％、34.7％，可見，在大城市，租房成為了年輕人避免不了的事情。
這些年國家提出了“租售同權(quán)”，要解決大城市的住房問題，保障租客的權(quán)益，在租房新規(guī)方面，2021年即將施行的《民法典》里面也有不少新規(guī)，了解這些規(guī)定，對房東和租客都是有好處的。
第一、確定了房屋的維修責(zé)任。
《民法典》第710條到714條規(guī)定了，出租人有維修義務(wù)，承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物。合理使用租賃物，房屋在正常損耗內(nèi)的不負(fù)賠償責(zé)任。但承租人沒有按照約定的方法使用租賃物的，出租人可以解除合同，并要求賠償。
如果一個租客在正常使用房屋的情況下，房屋折舊了，租客是不承擔(dān)賠償責(zé)任的，但如果因為租客的過錯導(dǎo)致房子需要維修的，出租人不承擔(dān)維修業(yè)務(wù)。
房東老王把房子租給了一位年輕的租客小張。交了一個季度的房租之后，小張就說經(jīng)濟有困難，想把房子退掉，由于合同還沒到期，老王就讓小張轉(zhuǎn)租，沒想到現(xiàn)在轉(zhuǎn)租房子也不容易，小張拖了幾天的房租之后，直接表示不租了。
過了幾天老王上門收房的時候頓時怒了，沒想到房子變得特別臟，衛(wèi)生間、廚房可以看出好久沒有人住了，客廳的燈也壞了。
可以看出，租客并沒有合理地使用房子，這個時候，房屋維修責(zé)任應(yīng)該歸租客。
第二、租賃合同未登記備案的，不影響合同效力。
《民法典》第706條規(guī)定，當(dāng)事人沒有按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。
舉個例子，剛剛大學(xué)畢業(yè)的小張，來到大城市工作，人生地不熟，于是找到中介公司幫忙找房子。后來中介終于幫小張找到了一處2室1廳的房子，租金要比市價低1000元。小張很開心，但是又擔(dān)心中介是轉(zhuǎn)租，中介安慰他說，如果沒有經(jīng)過房東的同意，我怎么會有鑰匙呢？小張放寬了心，和中介簽訂了一年的租房合同。
沒想到半年后房東找到他，以租房合同沒有經(jīng)過登記備案為由，要求小張搬出房子。經(jīng)過一番了解，小張才知道，房東是認(rèn)為中介給他的價格太低了。
《民法典》新規(guī)實施之后，小張就可以理直氣壯地拒絕，因為房東不能以租房合同沒有經(jīng)過備案為由，就要求租客搬走。
第三、房屋被轉(zhuǎn)租，提出異議的時間為6個月。
《民法典》規(guī)定，承租人經(jīng)過出租人同意，可以轉(zhuǎn)租給第三人。沒有經(jīng)過出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人應(yīng)當(dāng)在6個月內(nèi)提出異議，否則視為同意轉(zhuǎn)租。
舉個例子，小王夫妻倆到大城市打拼，為了減少搬家的麻煩，幾經(jīng)周折找到了一處性價比不錯的房子，簽訂了兩年的租房合同。沒想到住進來一年之后，房東告訴小王夫妻倆，這個房子沒有經(jīng)過她的同意就被中介出租了。
《民法典》新規(guī)實施之后，小王夫妻倆就不用擔(dān)心再次搬家了，因為出租人沒有在6個月內(nèi)對轉(zhuǎn)租行為提出異議，視為同意轉(zhuǎn)租。
第四、租客有優(yōu)先承租權(quán)和優(yōu)先購買權(quán)。
《民法典》第726條到第734條規(guī)定了，租賃期限屆滿，承租人享有以同等條件下優(yōu)先承租的權(quán)利。房東準(zhǔn)備賣掉房子的，或者準(zhǔn)備把房子拍賣的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知租客，租客有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。
比如小李租了老王的房子，租房合同簽訂了一年。在住了半年之后，老王打算把房子賣給自己的親戚小王，如果小王和小李都愿意出同樣的價格，那么小李具有優(yōu)先購買權(quán)，如果小王出的價格比小李的高，小李就沒有優(yōu)先購買權(quán)了。
如果租房合同到期，老王準(zhǔn)備把房子再出租出去，小李也具有在同等條件下優(yōu)先租房的權(quán)利。
租客的優(yōu)先承租權(quán)受到法律保護，《民法典》第725條還規(guī)定了，買賣不破租賃，即使在租賃期間房東把房子賣給了別人，租客也可以理直氣壯地住在房子里。
第五、房屋產(chǎn)權(quán)有爭議，租客可以要求解除合同。
《民法典》第724條規(guī)定，租賃物權(quán)屬有爭議的，非因承租人原因?qū)е路孔訜o法使用的，承租人可以要求解除合同。
房屋產(chǎn)權(quán)有爭議，比較典型的例子就是只有使用權(quán)而沒有所有權(quán)的房子。
比如有些公租房、廉租房，是某些單位給特定群體的福利，這些房子只有使用權(quán)，而沒有所有權(quán)。
除了房屋產(chǎn)權(quán)之外，今年租房還需要關(guān)注一個“居住權(quán)”。2021年《民法典》新設(shè)立一個概念“居住權(quán)”，有居住權(quán)的房屋就是不能出租的，如果租客在租房期間發(fā)現(xiàn)房子被設(shè)立了居住權(quán)，也可以要求解除合同。
此外，如果房子被司法機關(guān)依法查封、扣押，租客也可以要求解除合同。
從《民法典》新規(guī)的變化來看，都體現(xiàn)了對租客群體權(quán)利的保護，了解這些新規(guī)，能幫租客更好地維護自己的權(quán)益。
第六、租客“跳單”不可取。
根據(jù)《民法典》的規(guī)定，利用了中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接簽訂合同的，應(yīng)當(dāng)向中介人支付報酬。
小王剛剛參加工作，收入不高，在租房的時候總想找性價比高的房子。自己工作忙，于是委托中介幫忙自己找房子，看了好幾套房源之后，小王終于確定下來?？捶康臅r候，小王見到了房東，房東也在暗示他，如果小王和房東私下交易，就可以省下中介費了。就這樣，小王繞開了中介，和房東簽了合同住了進來。
沒想到小王和中介住在同一個小區(qū)，中介找到小王，要求支付中介費。
根據(jù)《民法典》新規(guī)，小王利用了中介提供的交易機會，理應(yīng)支付中介費。除了租房外，如果買家買房的時候，利用了中介提供的交易機會，也應(yīng)當(dāng)支付中介費。
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