面對(duì)中國(guó)萬(wàn)億級(jí)的養(yǎng)老地產(chǎn)（專題閱讀）市場(chǎng)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)（專題閱讀）企業(yè)、險(xiǎn)資、甚至實(shí)業(yè)企業(yè)都紛紛投入其中，并且根據(jù)各自的特點(diǎn)開(kāi)發(fā)出了各種模式，并不乏引入“金融”“互聯(lián)網(wǎng) ”等概念元素。
住宅開(kāi)發(fā)思維下，養(yǎng)老地產(chǎn)怎么“破”？
根據(jù)克爾瑞咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的報(bào)告，將中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的模式劃分為候鳥(niǎo)式養(yǎng)老模式、活躍型養(yǎng)老模式、農(nóng)家式養(yǎng)老模式、異地型養(yǎng)老模式和居家養(yǎng)老模式五種類型，其中，由于居家養(yǎng)老模式是在傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目上進(jìn)行適老化改造升級(jí)，對(duì)于長(zhǎng)期進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)商來(lái)講，難度最低，最易操作，過(guò)往經(jīng)驗(yàn)也更容易借鑒，從而成為了最先嘗試的模式。
1.居家養(yǎng)老模式
簡(jiǎn)單的說(shuō)，居家養(yǎng)老社區(qū)就是在現(xiàn)代住宅小區(qū)的開(kāi)發(fā)興建過(guò)程中，置入養(yǎng)老的理念及功能，創(chuàng)造住宅小區(qū)養(yǎng)老功能附加值。
首先從硬件層面進(jìn)行適老化升級(jí)配置，比如加入老年人的專屬步行通道，配備老年人活動(dòng)室，配備進(jìn)入社區(qū)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，同時(shí)與相關(guān)的老年服務(wù)機(jī)構(gòu)合作，為老人提供上門(mén)看護(hù)與醫(yī)療等居家養(yǎng)老服務(wù)。這樣的模式本質(zhì)其實(shí)還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，盈利模式也是通過(guò)賣(mài)房子獲利，只不過(guò)由于其增加了適合老年人的配套設(shè)施，從而將客群進(jìn)行了鎖定，目標(biāo)瞄準(zhǔn)了有需求的老年人群體。
位于杭州的良渚文化村內(nèi)的萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)項(xiàng)目，便是居家養(yǎng)老模式的代表之一。該項(xiàng)目為多層住宅，于2013年5月份開(kāi)盤(pán)，目前售價(jià)為16000元/㎡，定位于個(gè)性化精裝老年公寓，戶型分為75㎡兩房與110㎡三房?jī)煞N。萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)除了進(jìn)行售賣(mài)之外，也進(jìn)行租賃，其租金標(biāo)準(zhǔn)為售價(jià)的60％，租期15年。
有專業(yè)人士曾質(zhì)疑，“萬(wàn)科隨園嘉樹(shù)在開(kāi)發(fā)思路上就是住宅開(kāi)發(fā) 無(wú)障礙設(shè)計(jì) 部分老年醫(yī)護(hù)服務(wù)設(shè)施.這種開(kāi)發(fā)模式是典型住宅開(kāi)發(fā)商的思維 ,也就是在做了些表面上適老型的一些改造, 根本沒(méi)有抓到養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的本質(zhì)?！?/p>
2.“養(yǎng)老服務(wù) 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)”
然而，萬(wàn)科并不是唯一一家用住宅開(kāi)發(fā)商思維來(lái)做養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的。
2013年底，保利地產(chǎn)也發(fā)布了自己的“保利養(yǎng)老戰(zhàn)略”。“以居家為基礎(chǔ)，統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，以社區(qū)依托，統(tǒng)一配套標(biāo)準(zhǔn)，以機(jī)構(gòu)為支撐，統(tǒng)一專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)?！边@是保利對(duì)自己三位一體養(yǎng)老戰(zhàn)略的詮釋，并提出了打造養(yǎng)老的全產(chǎn)業(yè)鏈，其中包括成立了保利安平專業(yè)介護(hù)養(yǎng)老公司。
在保利的養(yǎng)老戰(zhàn)略中，占據(jù)最主要分量的還是對(duì)原有社區(qū)進(jìn)行適老化改造，其計(jì)劃是在五到十年，完成已建社區(qū)的適老配套改造，而在新建社區(qū)統(tǒng)一適老話設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)，提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)。
即在社區(qū)內(nèi)增設(shè)老人大學(xué)、活動(dòng)中心，康體中心，日間照料中心等基礎(chǔ)配套，打通社區(qū)與街道衛(wèi)生、醫(yī)療、文體設(shè)施等功能銜接，成立互助養(yǎng)老志愿團(tuán)隊(duì)，同時(shí)以物業(yè)服務(wù)為平臺(tái)，提供助餐、助浴，助潔，助急，助醫(yī)的服務(wù)，提供居家網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)，建立長(zhǎng)者智能化服務(wù)平臺(tái)等。
在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具體解釋為“居家養(yǎng)老通過(guò)提供適老化的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和增值服務(wù)，收取養(yǎng)老增值服務(wù)費(fèi)。社區(qū)養(yǎng)老層面，希望通過(guò)老齡公寓的租賃，社區(qū)配套服務(wù)收費(fèi)，收費(fèi)方式采用使用權(quán)十年租賃收費(fèi)制。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老通過(guò)提供介護(hù)服務(wù)和生活服務(wù)，收取專業(yè)服務(wù)費(fèi)。”
目前保利地產(chǎn)在北京、上海、廣州、成都、三亞等城市已有六個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在建，其中落戶于北京保利西山林語(yǔ)的和熹會(huì)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)已于2013年初開(kāi)始運(yùn)營(yíng)。
但是，即便嫁接進(jìn)了和熹會(huì)專業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，北京保利西山林語(yǔ)的本質(zhì)還是一個(gè)住宅項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)有板樓與別墅等產(chǎn)品，住宅的市場(chǎng)售價(jià)為23000元/㎡?！?/p>
3.2.0版的養(yǎng)老院模式
與險(xiǎn)資近幾年兇猛入圍房地產(chǎn)行業(yè)相一致，手握龐大的老年人客戶資源的險(xiǎn)資做起養(yǎng)老地產(chǎn)來(lái)，似乎更為“有模有樣”。
泰康人壽開(kāi)發(fā)的泰康之家便是代表之一，它將保單與養(yǎng)老社區(qū)的入住資格進(jìn)行了捆綁。資料顯示，泰康人壽與泰康之家聯(lián)合推出了“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”， 據(jù)稱這是國(guó)內(nèi)第一款將養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合養(yǎng)老計(jì)劃。購(gòu)買(mǎi)了一定金額的養(yǎng)老保險(xiǎn)，將可以獲得泰康之家的入住確認(rèn)函，并且終身有效，保證入住資格的權(quán)利享有者包括投保人及配偶，被保險(xiǎn)人及配偶，而投保人的父母和投保人配偶的父母則享有優(yōu)先入住的權(quán)利。
根據(jù)網(wǎng)絡(luò)版的泰康之家·燕園入住價(jià)格公示表，入住者還需要繳納入門(mén)費(fèi)、樂(lè)泰財(cái)富卡和月費(fèi)。前二者是一筆一次性繳納且可退還的押金。月費(fèi)則包含房屋使用費(fèi)、居家費(fèi)用和餐費(fèi)。
剝離開(kāi)與保單相掛鉤的模式，泰康之家社區(qū)更像是對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老院模式的升級(jí)，引進(jìn)了“三甲醫(yī)院臨床診療 社區(qū)配建二級(jí)康復(fù)醫(yī)院 CCRC持續(xù)關(guān)愛(ài)養(yǎng)老社區(qū)”的三層次醫(yī)養(yǎng)服務(wù)體系，并對(duì)居住、理療、娛樂(lè)、看護(hù)等軟硬件設(shè)施進(jìn)行了升級(jí)。
泰康之家母公司泰康人壽提供給《地產(chǎn)商》記者的資料顯示，泰康之家社區(qū)的服務(wù)體系由生活服務(wù)體系、醫(yī)養(yǎng)康復(fù)體系、活力文化體系三大部分構(gòu)成，包括日常生活服務(wù)、餐飲服務(wù)、健康管理、專業(yè)護(hù)理、醫(yī)療問(wèn)診、康體娛樂(lè)、活力課程和社工服務(wù)，以滿足入住長(zhǎng)者的綜合需求。
泰康人壽董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官陳東升曾在公開(kāi)場(chǎng)合介紹：“泰康發(fā)展醫(yī)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)實(shí)體養(yǎng)老社區(qū)與泰康保險(xiǎn)產(chǎn)品的結(jié)合，利用保險(xiǎn)長(zhǎng)線資金匹配長(zhǎng)期投資，打造全生命產(chǎn)業(yè)鏈，實(shí)現(xiàn)‘長(zhǎng)坡、寬道、厚雪，滾最大的雪球’，這一商業(yè)模式創(chuàng)新具有長(zhǎng)期生命力。”
運(yùn)作模式與傳統(tǒng)養(yǎng)老院相仿的，還有最近在成都亮相的“萬(wàn)科幸福家智者公寓”，其是萬(wàn)科第一個(gè)脫離其社區(qū)獨(dú)立運(yùn)作的養(yǎng)老公寓。
該公寓目前的總面積有1300平米，共有18個(gè)房間，分為單人間、雙人間、三人間和四人間，共有47個(gè)床位，既接受長(zhǎng)者的日托，全托，病后看護(hù)理療，還可以接收老人在家的居家看護(hù)，提供健康、醫(yī)療、康復(fù)、膳食、家政和跑腿各種服務(wù)。
成都萬(wàn)科非住事業(yè)部的相關(guān)人員表示，萬(wàn)科幸福家智者公寓的發(fā)展目標(biāo)就是做成可復(fù)制的模式，能夠在各大城市進(jìn)行全面推廣。
4.旅游養(yǎng)生模式聚焦“候鳥(niǎo)”式客群
在克爾瑞咨詢機(jī)構(gòu)對(duì)中國(guó)養(yǎng)老社區(qū)的模式劃分中，候鳥(niǎo)型養(yǎng)老模式也屬于主流之一，數(shù)據(jù)顯示，旅游人口當(dāng)中老年人的比例占到了40％左右，旅游養(yǎng)老也正紅火，老人們選擇異地的酒店、老年公寓、養(yǎng)老院或農(nóng)家樂(lè)，享受一段比較輕松、廉價(jià)的異地生活。每到冬天，海南聚集大批的東北老人就是典型例證。
2015年3月31日，平安不動(dòng)產(chǎn)合悅品牌發(fā)布會(huì)在上海舉行，正式啟動(dòng)“合悅”品牌，正式進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，“合悅”品牌旗下有全齡化適老社區(qū)和旅游養(yǎng)生地產(chǎn)兩條產(chǎn)品線，根據(jù)平安不動(dòng)產(chǎn)副總經(jīng)理朱政堅(jiān)接受媒體采訪時(shí)所介紹，合悅品牌提供頤養(yǎng)身心的全方位服務(wù)產(chǎn)品類型，包括健康管理、膳食管理、生活管家、養(yǎng)老服務(wù)、心靈成長(zhǎng)、分時(shí)度假、增值物業(yè)管理等。
5.盤(pán)活農(nóng)村存量房的鄉(xiāng)居模式
此外，用盤(pán)活鄉(xiāng)村存量民居的方式，則可打造出了鄉(xiāng)居養(yǎng)老模式。田仙峪村距離北京北三環(huán)65公里，緊靠雁棲湖、懷柔慕田峪長(zhǎng)城，是北京市首家養(yǎng)老農(nóng)宅合作社試點(diǎn)單位。
2014年8月，國(guó)奧集團(tuán)與田仙峪休閑養(yǎng)老農(nóng)宅專業(yè)合作社簽訂協(xié)議，首批吸收30余套閑置農(nóng)宅，由國(guó)奧集團(tuán)對(duì)老宅院統(tǒng)一改造，今年5月投入運(yùn)營(yíng)。
田仙峪村除了擁有兩居到四居不等的傳統(tǒng)院落外，物業(yè)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、租種菜地業(yè)務(wù)中心、配餐中心、采摘園、各種球類娛樂(lè)設(shè)施也都在逐步完善過(guò)程中。
國(guó)奧北京文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司董事長(zhǎng)王大慶曾介紹稱，國(guó)奧鄉(xiāng)居里的傳統(tǒng)院落只租不賣(mài)，一般采取會(huì)員制形式租賃，時(shí)間為20年，費(fèi)用為120~180萬(wàn)元不等。會(huì)員也可委托國(guó)奧鄉(xiāng)居運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)專業(yè)人員進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
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