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第一節(jié)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式

一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式

1.1大型：如Mall全稱ShoppingMall，音譯“摩爾”或“銷品貿(mào)”，意為大型購物中心，屬于一種新型的復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)。摩爾(購物中心)特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。具有如下兩個特征：一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多：行業(yè)多、店鋪多、功能多(集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體)。經(jīng)營模式為整體開發(fā)，統(tǒng)一經(jīng)營。

1.2小型：規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)，以商鋪出售、零散經(jīng)營。

2、與其他房地產(chǎn)形式對比

2.1特點

住宅類和別墅、酒店類產(chǎn)品面對的是：單一的投資或消費客戶群；資金回收模式相對簡單。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于簡單產(chǎn)品。

商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品：一個是商業(yè)運營商，一個是消費者；資金回收模式是通過資本市場實現(xiàn)資金循環(huán)和商業(yè)增值的兌現(xiàn)來完成。其投資開發(fā)模式和經(jīng)營模式，屬于復(fù)雜產(chǎn)品。

二、類 型

1、按行業(yè)劃分

1.1零售功能房地產(chǎn)：商場、超市、家居等；

1.2娛樂功能房地產(chǎn)：電影城、娛樂城、KTV等；

1.3餐飲功能房地產(chǎn)：賓館、酒樓、食肆等；

1.4健身服務(wù)類商業(yè)地產(chǎn)：健身、健美中心，休閑運動場等。

2、按消費行為劃分

2.1物品業(yè)態(tài)房地產(chǎn)：購物中心等

2.2服務(wù)業(yè)態(tài)房地產(chǎn)：賓館、餐飲類等；

2.3體驗業(yè)態(tài)房地產(chǎn)：休閑娛樂類等。

三、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的主要形式

1、百貨類商業(yè)地產(chǎn)

2、超市類商業(yè)地產(chǎn)

3、家居類商業(yè)地產(chǎn)

4、工廠直銷類商業(yè)地產(chǎn)

5、商業(yè)街類商業(yè)地產(chǎn)

6、商品批發(fā)類商業(yè)地產(chǎn)

7、綜合類商業(yè)地產(chǎn)

8、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)

9、餐飲類商業(yè)地產(chǎn)

10、購物中心類商業(yè)地產(chǎn)：0.7—10萬平米

第二節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀

一、國外shopping mall 發(fā)展現(xiàn)狀

購物中心最早出現(xiàn)在歐美發(fā)達國家，約有100年的歷史。shopping mall是指城市市區(qū)購物中心，shopping center是指郊區(qū)的購物中心。

購物中心的定義如下：

1.購物中心的策劃、建立、經(jīng)營都在統(tǒng)一的組織體系下運作；

2.適應(yīng)管理的需要，產(chǎn)權(quán)要求統(tǒng)一，不可分割；

3.尊重顧客的選擇權(quán)，為顧客提供一次滿足購物的服務(wù)；

4.擁有足夠數(shù)量的相鄰而又方便的停車場；

5.擁有良好的購物環(huán)境，對客戶健康無損害，提供娛樂、休閑等特色綜合服務(wù)。

6.統(tǒng)一的商業(yè)形象，以統(tǒng)一經(jīng)營政策進行營運。

7.有創(chuàng)造新商圈或更新地區(qū)的貢獻。

購物中心的建筑特征：

１）．商業(yè)空間步行化 ２）.商業(yè)空間室內(nèi)化3）.公共空間社會化

購物中心的本質(zhì)特點是統(tǒng)一管理和分散經(jīng)營的管理方式。購物中心在發(fā)達國家發(fā)展日趨成熟，已經(jīng)朝著生態(tài)化、娛樂個性化等方向發(fā)展。日本大阪率先發(fā)展生態(tài)型購物中心，其中Ｎamba工程是獨具特色的生態(tài)購物中心，建筑面積達到３２萬平方米，建筑師設(shè)計了一個帶有自然地貌特點的人造峽谷式的公園式購物中心。

圖1日本Ｎamba生態(tài)購物中心

購物中心在我國發(fā)展很快，但是對購物中心精髓理解不深，投資的許多購物中心缺乏精心規(guī)劃，運作管理方式依舊是傳統(tǒng)的百貨管理方式，許多購物中心銷售或經(jīng)營出現(xiàn)失敗。

二、國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

1、2004年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展為高峰

２００４年的商業(yè)地產(chǎn)青春出動，活力洋溢，競爭激烈，資本與地產(chǎn)的聯(lián)姻演繹出一部壯麗而詭異的史詩大片，令人感動并且期待。

長沙王府井商業(yè)廣場：１月１３日，北京王府井百貨常務(wù)副總經(jīng)理劉冰飛抵長沙，與長沙金華康董事長何華握手言歡。雙方將長沙王府井商業(yè)廣場打造成為集時尚百貨和休閑娛樂為一體的城市購物中心（Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｃｅｎｔｅｒ）。

長沙銅鑼灣廣場：２００３年１２月２８日，國內(nèi)百貨業(yè)巨頭深圳銅鑼灣集團與本土地產(chǎn)大鱷長沙怡海置業(yè)正式簽約，強強聯(lián)手，合力打造長沙銅鑼灣廣場這一超級Ｓｈｏｐｐｉｎｇ?。停幔欤臁?span lang="EN-US">

大連萬達商業(yè)地產(chǎn)：成立于1988年的大連萬達集團，是以住宅及商業(yè)房地產(chǎn)為兩個支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團。目前，萬達房地產(chǎn)公司已在北京、大連、昆明等城市進行規(guī)模住宅開發(fā)，年開發(fā)量超過200萬平方米。萬達商業(yè)公司在全國首創(chuàng)了商業(yè)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的“訂單地產(chǎn)”的全新模式。至今為止，萬達集團已和“沃爾瑪(Wal-Mart)”、“華納兄弟(WarnerBros.)”、馬來西亞“百盛百貨”、德國“歐倍德(OBI)”、“美國百勝餐飲集團(Yum！)”等12家跨國企業(yè)簽訂了聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。截至2003年底，萬達已開工建設(shè)了北京、上海、天津、沈陽等16個城市的商業(yè)項目，總投資逾百億元，總建筑面積達160萬平方米。到2006年，萬達商業(yè)公司將在全國建設(shè)30個以上的商業(yè)廣場。可見，攜手華納，對萬達而言，只是實現(xiàn)訂單地產(chǎn)、圖謀商業(yè)地產(chǎn)版圖的其中一步。

金源SHOPPINGMALL是北京市2003年度60項重點工程之一，該項目共投資38億元，規(guī)劃建筑面積從68萬擴展到87萬平方米，其中一期總建筑面積為55萬平方米的單體建筑，堪稱目前世界上最大的商業(yè)單體。

金源SHOPPINGMALL旨在打造世界第一流的MALL，其硬件優(yōu)勢明顯。面積大，東西橫跨600米，南北跨度為120米，地上五層，地下兩層，擁有北京最大的室內(nèi)停車場，室內(nèi)外停車位可同時停放1萬部汽車。建成后的北京金源SHOPPINGMALL，是北京首家集購物、休閑、娛樂、餐飲、旅游、文化于一體的“一站式”、“多體驗”商業(yè)航母，堪稱目前世界上超大的SHOPPINGMALL之一。金源SHOPPINGMALL二期將經(jīng)營“汽車大世界”，銷售進口及國產(chǎn)汽車。金源在軟件上也頗費功力，除了引進世界一流管理和一流服務(wù)外，

據(jù)投資商金源集團董事局主席黃如論介紹，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ具有兩個特征：一是大，占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。二是多，行業(yè)多、店鋪多、功能多（集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體）。除了各大主力商戶外，金源ＳＨＯＰＰＩＮＧ ＭＡＬＬ還規(guī)劃有２０余家半主力店、６００余家專賣店、１００余家主題餐廳、１０余家娛樂休閑場所。金源SHOPPINGMALL已于2003年11月份完成了主體結(jié)構(gòu)封頂，進入整體裝修階段，現(xiàn)在各大主力商戶已經(jīng)全部簽約完畢，其中正式與投資方簽訂合同的商家包括“新燕莎集團”在內(nèi)的諸多國際國內(nèi)知名業(yè)態(tài)。黃如論先生興沖沖地宣布，該項目將于今年10月1日正式開業(yè)。來自簽約商家的代表，其中包括新燕莎集團、居然之家、易初蓮花、星美院線、華強集團、紙老虎文化廣場等企業(yè)負責人。“新燕莎集團”在金源MALL簽約面積達到18萬平方米，如此大面積承租，令業(yè)界矚目。

在南方稱雄的東莞MALL也計劃在今年“十一”國慶節(jié)開業(yè)。世紀金源MALL與華南MALL，一南一北，擇定同一日期開業(yè)，形同唱和。誰能笑得長久，還看管理真功與市場機遇。兩個表面不相關(guān)的事件，其實吹響了一個嶄新時代———摩爾時代開始的號角。無論遍地開花的萬達廣場，還是正在擴散的金源MALL，都讓我們看到一個嶄新的時代———摩爾時代正在到來。大MALL的興建，將引發(fā)城市商業(yè)格局的巨變，也將改變?nèi)藗兊纳罘绞?，對人們今后的生活產(chǎn)生深遠影響。

商鋪投資不再是國人的專利了，老外們也開始進入了一向是本土資本領(lǐng)域，我們注意到摩根斯坦等10家國際財團參與外灘源的開發(fā)，老牌的洛克菲勒財團入主南京東路163地塊等，這些國際級資本大鱷染指國內(nèi)商鋪市場，具有強烈的市場導(dǎo)向意義。其實其他借道入市的游資或我國港、澳、臺資金進入內(nèi)陸商鋪市場早已不是什么新聞，能夠成為新聞的是連世界頂級的慕尼黑國際展覽公司也把盤口開到中國每年要在中國舉辦屆商業(yè)地產(chǎn)博覽會，由此可見中國的商業(yè)房地產(chǎn)對國際資本的吸引力。

在整個世界范圍來看，目前各區(qū)域的投資回報率比較低，如歐洲的英國、國、比利時等國家的平均投資回報率只有2%多一點，日本、美國的經(jīng)濟一直不景氣，連我國香港的平均投回報率也只有5%～6%之間，顯然在中國內(nèi)陸卻是另外一番景象，除平均投資回報率高于上述區(qū)域之外，商鋪投資的回報則更高，從而引起了國際資本的重視。

從有關(guān)商鋪升值的幾個宏觀經(jīng)濟指標來看，我國的商業(yè)房產(chǎn)有著良好的升值空間，以上海為例：GDP每年以兩位數(shù)增長，消費以年7%～8%增長，房地產(chǎn)的漲勢更加迅猛，由于土地供應(yīng)有限及世博會等多重利好刺激、政府護盤等因素，這種向上走勢在短時期里很難改變，作為房地產(chǎn)市場里貴稀品種的商鋪，更是受到市場追捧各項經(jīng)濟指標加上人口密度、數(shù)量等因素，中國的商鋪升值空間是很大的。以國產(chǎn)租力最強的商鋪和世界各地知名商業(yè)街市相比，尚有很大的距離，如美國紐約東十五大街的租金每年為7535美元／平方米，法國巴黎香榭麗舍大街租金為每年5322美元／平方米，連莫斯科的馬什亞納大街的租金比我們上海商鋪租金最貴的徐家匯還要高出一些。上海是一個崛起的國際化大都市，加上世界第六城市群因素以及中國最富的江浙滬三省市市場空間、人口的密度和數(shù)量，上海將會成繼東京之后的亞洲又一個世界大都市，其商鋪升值空間是目前很難預(yù)測的。

引起商界高度關(guān)注，自去年以來出現(xiàn)在長沙五一廣場商業(yè)圈的“大洋百貨”不久前已悄然退出，取而代之的是有民族百貨“旗手”稱號的王府井百貨公司。長沙王府井商業(yè)廣場正式命名，并向媒體通報他們在長沙首次推出產(chǎn)權(quán)式商鋪的有關(guān)情況。所謂產(chǎn)權(quán)式商鋪是目前國際上比較常見的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，也是一種房地產(chǎn)證券化的嘗試。簡單地說，投資者并不親自經(jīng)營所買的鋪面，而是通過發(fā)展商或第三方公司委托經(jīng)營商進行統(tǒng)一管理和經(jīng)營，業(yè)主則獲得定期定額的投資回報。

年初，東北沈陽中街展示了其未來規(guī)劃，三年時間要建成“東北第一街”；僅過了幾個月，太原街也不甘示弱地提出在三年內(nèi)把太原街建成“現(xiàn)代國際商業(yè)中心”。針尖對麥芒，沈陽最大的兩個商圈開始了他們的世紀之爭。最近，兩大商圈在定位、商家、規(guī)模、業(yè)態(tài)等方面更是頻頻“交火”：五洲商場、華納影城即將在太原街上動工，而一批“精品”商家也要入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈等西中街空置大廈……沈陽第一商圈的爭奪已然進入“陣地戰(zhàn)”階段。這個投資18億的綜合性摩爾商業(yè)廣場使得在太原街奔騰的外來資本更加洶涌。近20萬平方米的萬達商業(yè)廣場摩爾已經(jīng)開業(yè)，百盛百貨、沃爾瑪?shù)仁嗉抑髁Φ耆腭v。去年開工的投資過億元項目就有黃金廣場、五洲廣場、桂冠大廈等十多個項目。

中街也在加緊招商。沈陽中街管委會主任張怡中介紹，目前已有香港新世界百貨、王府井百貨、富貴鳥、太平洋百貨、韓國精品商城、上海華聯(lián)百貨等多個商家就進入中街一事進行談判，如果順利的話，他們中的絕大部分將會入駐正昌太陽廣場、嘉濠商廈、嘉陽廣場等西中街空置大廈。購物公園作為一種新業(yè)態(tài)進入港城---煙臺。位于幸福街區(qū)的九隆街開盤，推出引發(fā)第六代商業(yè)革命的shopping mall，建設(shè)集購物、休閑、娛樂、餐飲、度假、健康、觀光、旅游、會展、商務(wù)于一體的超大型購物公園。

目前，有進駐九隆街意愿的國內(nèi)外知名商業(yè)企業(yè)集團近百家，法國家樂福和日本的佳士客已前后幾次來九隆街實地考察，現(xiàn)已進入了實質(zhì)性談判階段；其他知名商家如世紀聯(lián)華、易初蓮花（泰國正大集團）、歐尚（法國）、賽博數(shù)碼、麥德龍（德國）、國美電器、燕莎購物、銀座、利群、銀河購物中心等對此都有意向。九隆街無疑將成為港城又一個商業(yè)中心。屆時以南大街為代表的中方企業(yè)與以九隆街為代表的外資企業(yè)定有一拼。南大街主要以本地企業(yè)為主，具有悠久的歷史傳統(tǒng)、固定消費群體、便利的交通條件，對本地人頗具“親和力”；九隆街以國內(nèi)外商業(yè)巨頭為主，擁有先進的經(jīng)營理念、雄厚的國際資本、靈活的經(jīng)營機制。對兩者比拼的結(jié)果，一位業(yè)內(nèi)人士這樣看，“不管你什么業(yè)態(tài)，不管你內(nèi)資外資，也不管你規(guī)模大小，只要能夠讓老百姓購物舒適、方便、快捷，花最少的錢買最多最好的東西，老百姓就買你的賬。”道理雖簡單，但對于港城商業(yè)零售企業(yè)來說面對的不是和風細雨，而是激烈競爭的狂風暴雨。

在重慶，商業(yè)地產(chǎn)也是群雄并起。前幾年的渝中區(qū)大都會、地王廣場，去年江北的北城天街、黃金海岸，今年南坪的帝景摩爾等都將重慶的商業(yè)地產(chǎn)推向高潮，與此同時，重慶協(xié)信集團與上海百聯(lián)商業(yè)還結(jié)成永久聯(lián)盟，專業(yè)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。

第三節(jié)、商業(yè)地產(chǎn)的誘惑力

“商業(yè)地產(chǎn)對于開發(fā)企業(yè)而言，仍然極具吸引力和誘惑力。”　如湖南長沙住宅市場平均利潤大約僅為１０％，而商業(yè)物業(yè)一般估計依然存在１５％－２５％的利潤空間，兩相比較，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當然對商業(yè)物業(yè)開發(fā)垂涎三尺。于是，一些實力雄厚、風頭正健的開發(fā)企業(yè)，紛紛開始將觸角伸向商業(yè)地產(chǎn)，謀求宏圖霸業(yè)。

在重慶住宅市場，大多開發(fā)商“南學(xué)東研”都已使出了看家本領(lǐng)，利潤空間越來越小，商業(yè)地產(chǎn)利潤的誘惑已使眾多開發(fā)商，轉(zhuǎn)變了方向；如東和集團、協(xié)信集團、龍湖物業(yè)、華宇集團、順祥地產(chǎn)等都較深度的涉入了商業(yè)地產(chǎn)。 與住宅最大的不同之一，在于兩者的對象截然不同。對住宅來說，開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)品之后，面向的客戶只有終端消費者和少量的投資者，基本是一次性消費。

與開發(fā)住宅不同，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商至少要面對三種客戶：一是投資者，商鋪銷售離不開投資者；二是經(jīng)營者，商鋪的實現(xiàn)要依賴經(jīng)營者；三是終端消費者，沒有消費者的購買，商鋪的利潤無從談起。只有消費者購買商品，經(jīng)營者才有可能交租金給投資者，開發(fā)商才有利可圖。

“要保證投資者的收益，吸引經(jīng)營者的進入，就必須對終端消費者的生活方式、需求種類、消費特點等進行認真的研究。只有熟悉終端消費者的心理，項目定位才能準確，投資者、經(jīng)營者才會不請自來。”梁錦仁娓娓道來。他說，目前，商業(yè)地產(chǎn)的競爭趨向激烈，真正將房地產(chǎn)、零售業(yè)、消費者心理三者融會貫通的復(fù)合型人才非常稀缺，這很大程度上左右了商業(yè)物業(yè)的成功。

“顯赫地段、宏大規(guī)模、實力雄厚，是商業(yè)地產(chǎn)成功的三大要素。”金華康名譽董事長梁錦仁如此認為。梁錦仁原為平和堂副董事長兼總經(jīng)理，在零售業(yè)界浸淫超過１０年，１月１３日正式加盟金華康，出任名譽董事長。

梁錦仁指出，一個面積１０萬平方米的大型購物中心，至少需要每天２０萬－３０萬消費人口的支持。因此，物業(yè)周邊是否擁有足夠的人流，交通是否便利，客戶消費能力和消費特點如何，這都是在當初選址時應(yīng)該考慮的因素，同時還要與整個城市發(fā)展規(guī)劃的新走向緊密結(jié)合。

“規(guī)模效益不容忽視。”　梁錦仁說，目前，主力消費人群趨向年輕化，更注重娛樂化消費、體驗式消費、感性消費，一站式購物休閑服務(wù)日益受到歡迎，吃喝玩樂盡在其中。在這種情勢下，惟有一個集時尚流行現(xiàn)代百貨與休閑、娛樂、餐飲等于一體的城市購物中心，才能集納諸多功能，滿足各種需求。

“唯獨那些實力雄厚的開發(fā)企業(yè)，才有沉得住氣的本錢。”梁錦仁認為，開發(fā)企業(yè)絕對不能急功近利，還需要時間去整合周邊地段的商業(yè)氣氛，培育忠實的消費者，如果沒有足夠的耐心，一開始就會注定失敗。

在商業(yè)欠發(fā)達的城市或階段，商業(yè)消費表現(xiàn)為集中地段、集中消費，但隨著經(jīng)濟的發(fā)展、人口的增加、生活圈的擴大、視野的開闊，一兩個集中的商業(yè)中心已經(jīng)無法滿足人們?nèi)找嬖鲩L的多元化購物需求，這就意味著新的商業(yè)將乘虛而入，將集中消費轉(zhuǎn)化為隨時消費。這不僅需要社區(qū)商業(yè)配套的強力支持，更有賴于區(qū)域商業(yè)中心“砥柱中流”。

第四節(jié)MALL經(jīng)營管理模式

Shopping mall與傳統(tǒng)購物中心差別大，首先是業(yè)態(tài)不同，體量不同，mall業(yè)態(tài)是不同業(yè)態(tài)的聚合，購物、休閑、娛樂、餐飲一體化；其次，贏利模式不同，傳統(tǒng)購物中心大部分作為短期回收投資的項目，而MALL項目回報要看后期經(jīng)營，屬于戰(zhàn)略投資項目；最后消費群體不同，MALL涵蓋消費群體更廣，消費時間更長。

“商業(yè)地產(chǎn)的高潮迭起是因為市場競爭而激發(fā)的，更是城市經(jīng)濟迅猛發(fā)展、生活水平快速提升所形成的強大消費需求合力推動的。”業(yè)界資深策劃人、長沙匯盛機構(gòu)總裁程雨清指出，近年來，城市的快速擴張，大盤的不斷涌現(xiàn)，政府在城市規(guī)劃中對新型商業(yè)布局留下的空缺，無形中促動了商業(yè)物業(yè)的發(fā)展。
“商業(yè)次中心正在城市周邊崛起，商業(yè)地產(chǎn)也將移師城市邊緣，四面開花。

天河城廣場案例：

成立于1992年8月18日的廣東天貿(mào)集團從一開始就按中外合資股份制公司的路子創(chuàng)辦，這個沒有行政級別、用工合同制、崗位聘任制的大膽嘗試，給天河城廣場神話的締造奠定了一塊嶄新的基石。

天河城廣場集購物、美食、娛樂、休閑、商務(wù)于一體，漫步天河城廣場，仿佛走進了天上的街市，星星般閃爍的各種商品琳瑯滿目，吸引著八方來客?；盍?、魅力和無限繁華，天貿(mào)集團紡織了一個美麗的夢。

天貿(mào)集團在天河城廣場創(chuàng)下了十個最：最早的股份制商業(yè)企業(yè)、最高速建成開業(yè)、最早引進外商零售百貨企業(yè)、最具有代表性綜合經(jīng)營模式、最現(xiàn)代物業(yè)管理、最大額單店銷售、最大客流量、最滿租位、最高效回報、最強力帶動。

廣場內(nèi)天貿(mào)南大和吉之島天貿(mào)兩家合資百貨公司舉足輕重。從業(yè)態(tài)上說，大型購物中心須以大型百貨商場作為中流砥柱，小商鋪群星拱月；從定位上說，天貿(mào)南大贏得白領(lǐng)階層的心儀，吉之島天

貿(mào)迎合年輕一代的時尚；從業(yè)績上說，兩家百貨開業(yè)以來營業(yè)額呈兩位數(shù)增長，利潤更是成倍遞增。天貿(mào)集團的天河城廣場管理中心管理著廣場，1998年通過了英國DNV公司IS09002質(zhì)量管理體系的現(xiàn)場認證；一流的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，營造了良好舒適的經(jīng)營和購物環(huán)境。贏得了顧客、租戶的肯定和同行的贊賞，成為遠近聞名的天貿(mào)名牌。

我們從廣州天河城運營MALL的成功實踐中總結(jié)管理經(jīng)驗：

統(tǒng)一管理的理念在天統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。

統(tǒng)一招商管理：對招商的品牌審核管理和完善的租約管理。

統(tǒng)一營銷管理：為MALL策劃1年365天的系列營銷計劃。

統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督：成立管理委員會，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租方的經(jīng)營活動，保證MALL的高效運轉(zhuǎn)。

統(tǒng)一物業(yè)管理：有效地進行建筑空間的維護和保養(yǎng)，創(chuàng)造充滿人文關(guān)懷的商業(yè)娛樂休閑的空間。統(tǒng)一租賃管理。

統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理：對業(yè)態(tài)具有強大而迅速的調(diào)控能力。

第五節(jié)MALL商業(yè)管理的主要內(nèi)容

購物中心的經(jīng)營管理水平關(guān)系MALL項目開發(fā)的成敗，我們必須按照可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，穩(wěn)步提高管理水平。

由于MALL在我國是新生事物，由于MALL管理的復(fù)雜性，因此，成立MALL專業(yè)運營管理公司成為必然。

選擇專業(yè)管理公司，完全交給專業(yè)管理公司經(jīng)營是一種省心的方式，缺點是管理成本較高，不利于人才本土化。國外主要MALL管理公司有美國西蒙地產(chǎn)集團、托曼公司等。

如果選擇專業(yè)管理公司與發(fā)展商招聘優(yōu)秀專業(yè)人才相結(jié)合，優(yōu)點是有利于過渡，有利天逐步本土化，培養(yǎng)訓(xùn)練本地人才。

經(jīng)營期間的商業(yè)管理主要包括四個方面：租賃政策管理與承租商的優(yōu)化管理、招商及業(yè)態(tài)管理、整體形象策劃推廣與促銷推廣活動、服務(wù)管理、日常的物業(yè)管理。

1、租賃政策與承租服務(wù)

購物中心的目標市場定位為商圈內(nèi)所有居民及部分旅游者。核心承租戶一般占購物中心營業(yè)面積的40-50%。在租賃合約方面采用國際購物中心協(xié)會格式進行管理。購物中心制定相應(yīng)的承租戶政策，提高承租戶質(zhì)量。招商對象的最高目標都是各種類型的名牌店鋪。

2、業(yè)態(tài)管理的原則是根據(jù)不同區(qū)域業(yè)態(tài)的實際運營效果，讓銷售最好的商品業(yè)態(tài)得到MALL購物中心內(nèi)最佳位置。

根據(jù)業(yè)態(tài)調(diào)整要求，確定招商計劃，不斷讓優(yōu)秀的供應(yīng)商進場，淘汰經(jīng)營不善的供應(yīng)商。招商工作遵循以下程序；調(diào)查一談判一審核一準入一追蹤，要求其提供營業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊商標登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用批發(fā)代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書，以及其它特殊證明（如化妝品、食品的衛(wèi)生許可）。

注意引進國外品牌，對國外購物中心商品種類進行統(tǒng)一引進，填補國內(nèi)商品種類空白。

不同商品之間還需要一個比例，服裝34%服飾6%，食品5%，餐飲20%，家用品10%，文化用品15%，其它10%。

（3）營銷管理重點是吸引更多的購物者光顧，通過選擇適當?shù)臓I銷方法吸引購物者光顧。

（4）服務(wù)管理購物 中心設(shè)立管理專家組成的管理機構(gòu)，對購物中心的一切行政事務(wù)進行統(tǒng)一管理，承擔合理的管理體制費用。維護承租戶利益，加強與承租戶的合作。

設(shè)立商務(wù)中心，提供高性能電腦接入寬帶網(wǎng)絡(luò)，設(shè)置傳真、不同種類復(fù)印設(shè)備，為商業(yè)人士提供方便的商業(yè)服務(wù)，包括設(shè)置商務(wù)網(wǎng)吧、數(shù)字化圖書館。

第六節(jié)MALL業(yè)態(tài)設(shè)計創(chuàng)新與管理

[一]MALL業(yè)態(tài)設(shè)計理念創(chuàng)新

不僅住宅房地產(chǎn)項目開發(fā)存在戰(zhàn)略的創(chuàng)新問題而且大型商業(yè)房地產(chǎn)更存在戰(zhàn)略創(chuàng)新問題。尋求項目開發(fā)模式的突破，就是要打破，就是要打破房地產(chǎn)就是建筑與環(huán)境的局限，跳出房地產(chǎn)狹小的專業(yè)范疇，把握新世紀客戶的精神追求，挖掘區(qū)域文化的精華，將商業(yè)、旅游、體育、文化產(chǎn)業(yè)等與房地產(chǎn)大膽嫁接。開發(fā)戰(zhàn)略創(chuàng)新是根本目標，專業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新是實施的手段，客戶的滿意才是成功的檢驗標準。

戰(zhàn)略創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)競爭靈魂，只有理念突破才能避免大量同質(zhì)化地產(chǎn)項目，才能繁榮建筑文化，避免國家的巨大經(jīng)濟損失。例如杭州宋城旅游房地產(chǎn)項目的成功，就是成功的將旅游文化與房地產(chǎn)成功嫁接的實例，它不僅挖掘了宋代文化，而且在其它項目博采歐美文化之所長。

理念設(shè)計是購物中心與商業(yè)步行街策劃的靈魂，理念設(shè)計的提出建立在充分的調(diào)查研究基礎(chǔ)上，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習(xí)慣、區(qū)域歷史文化、建筑與商業(yè)文化。理念的設(shè)計要有商業(yè)街歷史基礎(chǔ)上創(chuàng)新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發(fā)展。

MALL與商業(yè)步行街是城市形象的代表是城市的名片。我們深知shopping mall的內(nèi)涵。購物中心最主要的特色就是要從人性關(guān)懷的角度，以景觀主題營造溫馨、舒適的購物環(huán)境；形成以超大體量、多元化、多層次的真正“一站式特色消費”，使消費者在購物中休閑和玩樂、在游玩的愉悅中購物。以煙臺九隆街MALL設(shè)計為例來說明：

煙臺地域文化特色

煙臺地處膠東半島，齊魯文化與海洋文化交匯反映煙臺地域文化特色。

作為儒學(xué)發(fā)源地的山東，受到儒家人文精神的最深刻的熏陶。關(guān)于儒家人文精神的內(nèi)容，當代新儒家學(xué)者杜維明教授做了系統(tǒng)概括。他認為，儒家文化有著濃厚的人文關(guān)懷。從文化形態(tài)學(xué)的角度來看，海洋文化是一個“包括內(nèi)核與若干外緣的不定形的整體”，從外及內(nèi)；它由“物態(tài)文化層”、“制度文化層”、“行為文化層”和“精神文化層”等四個不同層面構(gòu)成，海洋文明是開放的，包容各類文化，兼收并蓄。海洋文明代表冒險和進取的文化教育特征。

九隆街作為大型MALL購物中心，面對全球的顧客開放，不僅接納購物休閑人群，也面向世界接納旅游群體，不斷吸收國外商業(yè)文化精華，為我所用。我們以山東人的熱情笑迎天下客，將儒家文化的人文關(guān)懷落實到服務(wù)細節(jié)。

表1九隆街商業(yè)文化設(shè)計

九隆街應(yīng)該從三個層面體現(xiàn)文化特色：

1、建筑文化特色與周圍環(huán)境協(xié)調(diào)一致。

2、娛樂性與知識性結(jié)合，開闊人們的視野。

3、商業(yè)社區(qū)內(nèi)提倡心胸寬廣、互相關(guān)懷、熱情好客的海洋文化風格。

傳統(tǒng)業(yè)態(tài)設(shè)計從經(jīng)營者角度出發(fā)較多，現(xiàn)代業(yè)態(tài)設(shè)計要求商家高度重視如下變化：

1)、消費者注重購物體驗，注重文化品味。

2)、新型商業(yè)投資者增加，要求經(jīng)營機構(gòu)給予業(yè)態(tài)指導(dǎo)或根據(jù)統(tǒng)一業(yè)態(tài)要求，為投資者進行經(jīng)營招商。

3)、根據(jù)MALL業(yè)態(tài)要求不同經(jīng)營區(qū)域要細分市場，例如白領(lǐng)客戶就要進行整體體驗型業(yè)態(tài)設(shè)計，注重不同商圈的業(yè)態(tài)差異化，向?qū)I(yè)化經(jīng)營邁進。

業(yè)態(tài)理念創(chuàng)新將為九隆街連鎖經(jīng)營與品牌輸出奠定堅實基礎(chǔ)，建議九隆置業(yè)公司制定品牌輸出戰(zhàn)略，申請相關(guān)知識產(chǎn)權(quán)保護。

[二]九隆街業(yè)態(tài)項目規(guī)劃舉例

現(xiàn)代MALL業(yè)態(tài)設(shè)計打破了傳統(tǒng)購物格局，業(yè)態(tài)設(shè)計更注重人文關(guān)懷，注重客戶體驗。

對于男士的購物環(huán)境，采用集中布置方法，確保1小時內(nèi)能夠完成自己的購物，其余時間用于休閑，恢復(fù)體力，充分考慮男士在社會中的角色定位，同時也充分考慮至夫妻購物的協(xié)調(diào)性問題。很多時候男士是陪同女性購物，男人一般能夠承受分鐘購物時間，此時，男性需要休閑環(huán)境，而女士購物耐力與興趣明顯比男性強。

業(yè)態(tài)設(shè)計不同樓層分布的重要依據(jù)是不同樓層的售價，鑒于樓層價格排列如下：

一層>負一層>二層>四層>三層

因此,不同樓層經(jīng)營的商品與服務(wù)內(nèi)容要考慮到定價因素.

根據(jù)日本東京購物 中心與廣州購物 中心研究的結(jié)果,大型購物、娛樂、飲食、商務(wù)配套四者最佳比例應(yīng)為60：20：15：5。

MALL運營隊伍的培訓(xùn)體系

大型MALL購物中心要可持續(xù)發(fā)展，我們必須為國內(nèi)發(fā)展商訓(xùn)練出一批優(yōu)秀MALL專業(yè)人才，建設(shè)強大的MALL運營團隊。

MALL運營隊伍規(guī)模龐大，需要分層次培訓(xùn)，重點抓好培訓(xùn)師資、教材，安排好固定場地相互結(jié)合。

MALL隊伍的培訓(xùn)是一個系統(tǒng)工程，課程安排與師資力量是關(guān)鍵，由于師資力量的優(yōu)劣決定了培訓(xùn)質(zhì)量，因此，培訓(xùn)講師中選拔重點培訓(xùn)老師，不僅為他們創(chuàng)造良好培訓(xùn)工作環(huán)境，而且鼓勵他們跟蹤培訓(xùn)學(xué)員的成長，幫助學(xué)員批閱論文，指導(dǎo)課程論文和課程實習(xí)工作。

第七節(jié)MALL購物中心的商業(yè)營銷

MALL營銷工作的三個思路

1、精心制定全年營銷計劃，以體驗營銷理念為出發(fā)點MALL營銷在經(jīng)營過程中占有重要地們，從臺灣零售業(yè)專家在大陸的咨詢實踐來看，營銷與招商同樣重要。

制定營銷計劃要考慮如下因素；

[1]消費者的需求和消費偏好。

[2]地域文化特點以及價值導(dǎo)向。

[3]競爭對手的情況，本公司在競爭中所處的地位和資源情況。

[4]根據(jù)年度銷售目標確定營銷費用，例如銷售額為16億元，營銷費用可以達到1000萬元以上。

[5]團隊建設(shè)的目標和培訓(xùn)計劃。

2、具備大型客戶營銷互動組織能力，要求具備強大的營銷項目管理能力

營銷部門的團隊建設(shè)至關(guān)重要，營銷人員寫出策劃方案只是第一步，大型營銷活動的組織與實施關(guān)

系到營銷活動的成敗。

3、文化營銷為主線，深入社區(qū)營銷，推拉營銷模式結(jié)合

從傳統(tǒng)扔價格戰(zhàn)到文化營銷為主線，這是國內(nèi)價格戰(zhàn)以后人們的普遍共識，由于現(xiàn)代MALL購物 中心的定們與傳統(tǒng)超市和百貨的單純采用價格促銷手段。

例如煙臺九隆街作為大型MALL購物公署餐飲娛樂休閑面積較大，自身有兩個大型下沉廣場，可以分別開展兒童娛樂表演活動和成人文化藝術(shù)表演節(jié)目，豐富人們的業(yè)余生活，提高城市居民的生活質(zhì)量。

MALL商業(yè)服務(wù)體系。

1）、大客戶服務(wù)

大客戶占有50%以上的銷售額，因此，大客戶管理與服務(wù)應(yīng)該成立專門進行管理。

大客戶類型：大型企業(yè)單位，政府機構(gòu)公務(wù)員群體，銀行證券金融機構(gòu)白領(lǐng)消費群體。

將傳統(tǒng)商場總服務(wù)臺在MALL中定位為客戶服務(wù)中心，下面設(shè)有大客戶小組。重點跟蹤服務(wù)大客戶，同時與營銷部配合，推出有針對性大客戶促銷活動。

大客戶檔案管理系統(tǒng)隸屬公司CRM系統(tǒng)，單獨建立科目，大客戶檔案管理，作為個性化文化促銷服務(wù)的依據(jù)。

公關(guān)經(jīng)理負責大客戶工會部門及辦公室，大客戶負責與企業(yè)文化的宣傳部門保持密切聯(lián)系，配合大客戶公司開展企業(yè)文化活動，通過批量購買，為大客戶員工降低購物 成本，享受更多休閑娛樂。

與傳統(tǒng)百貨不同，類似九隆街這樣的大型MALL具有大型室內(nèi)文化廣場，也具有室外文化廣場，方便大客戶開展企業(yè)文化活動、集體購物，休閑娛樂。

同時客戶投訴是一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，要有完善的投訴處理流程。

2）、商業(yè)物業(yè)服務(wù)

經(jīng)營期間的物業(yè)管理工作，主要包括：承租商的優(yōu)化管理、促銷推廣活動、服務(wù)管理。

鑒于新開業(yè)MALL的特點，收租金過高，不利于招商，收租金過低，不利于發(fā)展商的資金收回，因此，建議采取如下租金政策：

基本租金+少量扣點，扣點部分直接與經(jīng)營業(yè)績掛鉤，有利于統(tǒng)一營銷，有利于調(diào)動各個方面積極性，有利于增加商戶以及商業(yè)經(jīng)營公司收益。

日常物業(yè)管理：裝修、清潔、消毒、保安、設(shè)備維護以及商業(yè)知識服務(wù)。

現(xiàn)代購物中心對物業(yè)管理提出了特殊要求：

• 標準衛(wèi)生管理
• 色裝修的統(tǒng)一管理
• 人提供一站式服務(wù)，一個服務(wù)臺、一個電話統(tǒng)一對外，服務(wù)中心負責協(xié)調(diào)內(nèi)部事務(wù)，避免浪費客戶時間

（4）高標準管理各個停車場，鑒于新的物業(yè)管理條例對車輛丟失作出規(guī)定，物業(yè)管理公司責任重大，在確保各個停車場車輛不丟失，需要采用先進的電腦管理系統(tǒng)和錄像系統(tǒng)對車輛實施嚴格的管理，

可以將五星級酒店引進到MALL購物中心的內(nèi)容：保安、清潔；送餐服務(wù)；康復(fù)與休閑，洗衣服務(wù)；個性化商業(yè)咨詢服務(wù)等。

MALL管理是一項復(fù)雜的管理項目，需要多學(xué)科人材組成優(yōu)秀運營管理團隊，任重而道遠，我們要積極建立MALL人材選擇與培育機制，根據(jù)消費者需求變化及時作出準確的業(yè)態(tài)調(diào)整，積極利用，MALL文化陣地的優(yōu)勢，不斷推出文化促銷活動，培育一大批忠誠顧客，建立實時CRM系統(tǒng)，優(yōu)化整個ERP系統(tǒng)，提高MALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)提高MALL的核心競爭力作出MALL品牌特色，那么MALL經(jīng)營就能立于不敗之地。

第八節(jié)商業(yè)地產(chǎn)Mall招商原則與策略

開發(fā)模式直接關(guān)系到招商工作的主要內(nèi)容，例如萬達商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式是與大商家沃爾瑪建立合作聯(lián)盟，招商的重點是半主力店和中小商家。

大型MALL招商之前，第一步組建商業(yè)運營公司負責招商和經(jīng)營管理，對業(yè)態(tài)進行統(tǒng)一設(shè)計和管理，采用流水線模式，充分考慮不同業(yè)態(tài)之間的互補促進作用。

MALL統(tǒng)一運營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。這其中“統(tǒng)一招商管理與業(yè)態(tài)管理"又是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項工作的成敗得失不僅決定了發(fā)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后期購物中心商業(yè)運營的管理能否成功。

（一）、招商原則：

第一基本原則：要維護購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認同零售、餐飲、娛樂55：20：25的這個購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特別適用于超大型綜合性的購物中心，招商要注意維護和管理好這個經(jīng)營比例。
　 第二基本原則：要維護購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。招商要始終注意維護和管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。
　 第三基本原則：購物中心的招商目標要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補。簡單地說，同業(yè)差異就是市場有一定承受力，不能盲目招同一品類的店進入。

第四基本原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分或全部，發(fā)展商可以與知名商業(yè)管理公司合作組建經(jīng)營公司，也可以吸收優(yōu)秀商業(yè)團隊加盟，這樣一可以加強經(jīng)營控制力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強其他商戶與之合作的信心；第三可以提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以聯(lián)營扣點為主、租賃為輔，這樣也可以增強發(fā)展商對購物中心的整體控制力度，提升經(jīng)營業(yè)績。

第五基本原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則。

第六基本原則：核心主力店招商布局原則，從整體布局上有利于人流進入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店的招商對整個購物中心的運營成敗，購物中心輔助和配套店的引進都有重大的影響。一個超級連鎖店或超級百貨公司的入駐，常常能帶動整個購物中心的順利招商與管理。另外核心主力店對于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接影響到購物中心的形態(tài)。購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點。

第七基本原則：特殊商戶招商優(yōu)惠原則。“以點代面，特色經(jīng)營"是購物中心特別是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點。特殊商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請三百硯齋，展示中國的硯文化。當然特殊商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。

第八基本原則：租賃經(jīng)營采用放水養(yǎng)魚的原則。因為購物中心經(jīng)營具有長期性特點，采用合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個購物中心作熱，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金。這樣，發(fā)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意"的原則。
　 第九基本原則：統(tǒng)一招商的“管理"要充分體現(xiàn)和強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)"不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷管理中，商戶最渴望的是贏利。

第十基本原則：購物中心要具備完善ERP信息系統(tǒng)，為購物中心管理者、廣大簽約商戶和顧客都提供便利。

　　建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細化的管理，不但能夠為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通等便利的服務(wù)，還能為廣大簽約商戶提供豐富準確的顧客信息和市場信息，甚至于提供更詳細的經(jīng)營信息，譬如零售商品單品進銷存信息等等。更能為購物中心自身提供布局疏密度、品項搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于購物中心分析后對經(jīng)營場地（稀缺資源）進行無限再分配。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，實際上購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，這都需要信息系統(tǒng)的分析支持。

（二）、招商及談判策略

由商業(yè)管理公司主導(dǎo)招商工作，充分利用現(xiàn)有招商社會資源。知名商業(yè)管理公司與大商家不僅保持良好關(guān)系，而且他們的商業(yè)眼光與顧問服務(wù)水準，也能得到大商家信賴。

國外大商家：美、日、英、法、德百貨集團

超市：沃爾瑪、家樂福、易初蓮花、普爾斯馬特

對國外大商家招商要做好三項工作：

（1）建立大商家專題資料庫

（2）了解選址條件與偏好

（3）企業(yè)文化特點與經(jīng)營特色

百年老店大商家對選址要求

1、沃爾瑪

市場部負責新店選址、新店開業(yè)、市場調(diào)研

沃爾瑪于1996年8月在深圳開設(shè)類中國第一家沃爾瑪購物廣場和第一家山姆會員店，迄今已在深圳、昆明、福州、大連、廈門、汕頭、東莞、哈爾濱、長春、沈陽、長沙、北京、南昌共13個城市開設(shè)了29家商店。濟南泉城路分店是沃爾瑪在中國開設(shè)的第30家商場。

分布圖

2、家樂福

1993年進入中國市場，一站式購物，2002年11月已有34家，今后五年達到50家，營銷策略以家庭主婦為目標顧客。同樣由市場部負責新店選址，門店面積確定。選址要求：

1）、開在十字路口。Ｃａｒｒｅｆｏｕｒ（法文意為十字路口）第一家店是１９６３年開在巴黎南郊一個小鎮(zhèn)的十字路口，一火爆，大家都說去十字路口，把店名給忘了。十字路口成為家樂福選址的第一準則。

２）、３－５公里商圈半徑。這是家樂福在西方選址的標準。在中國一般標準是公共汽車８公里車程，不超過２０分鐘的心理承受力。

３）、外聘公司進行市調(diào)。一般需要分別選兩家公司進行銷售額測算，兩家公司是集團之外的獨立公司，以保證預(yù)測的科學(xué)和準確性。

４)、靈活適應(yīng)當?shù)靥攸c。家樂福店可開在地下室，也可開在四五層，但最佳為地面一、二層或地下一層和地上一層。家樂福一般占兩層空間，不開三層。這比沃爾瑪、麥德龍靈活。

3、麥德龍

1995年進入中國，選址城郊結(jié)合部，1萬平方米以上。

國內(nèi)大商家特點：

民企商家老板直接抓招商和選址工作，因此引進國外大商家要重點與老板談判，重點通過政府關(guān)系與其他人際關(guān)系建立直接溝通管道。

4、茂業(yè)百貨選址要求

核心商圈，面積4萬平方米，定位中高檔，要求人流量較大，最好有人行天橋引入二樓。

由于大型MALL購物中心對主力商店經(jīng)營水準要求較高，引進大商家經(jīng)營，發(fā)展商提供相關(guān)服務(wù)，發(fā)展商出于自身利益的考慮，可以采用聯(lián)營方式。重慶商業(yè)地產(chǎn)資料解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪5大商圈的人群和一年比一年高的消費額并沒有將主城的商業(yè)蛋糕瓜分殆盡。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。南濱路、"大石楊"三角區(qū)（大坪-石橋鋪-楊家坪）、大渡口、巴南區(qū)（魚洞、花溪-李家沱等）4大區(qū)域是目前業(yè)界、市場比較看好的、正在崛起的新興商圈（商業(yè)區(qū)）。

1、南濱路

商圈描述：南濱路將會成為一個有別于目前主城5大商圈以及今后其他商業(yè)區(qū)（或商圈）的地方。"會與未來重慶CBD連接在一起，成為一個都市型的商圈，以中高收入人群為消費主體的購物、休閑娛樂、旅游觀光性商?quot;。

業(yè)界分析：魅力南濱"筑巢以待"。"一步一傳說、一步一景"的南濱路更有不錯的自然景觀資源，這里已在售的大盤有融僑半島、陽光華庭和海棠曉月等大盤，而且這些大盤憑借其完善的配套以及較高的品質(zhì)贏得了市場，該區(qū)域獨有的優(yōu)勢吸引了更多的實力房商來此跑馬圈地，陽光100、中國武夷、東原地產(chǎn)紛紛在此落戶。據(jù)預(yù)測，在未來5年，南濱路將有30萬人入住，為"南濱路商圈"帶來人氣。同時，鵝公巖、長江復(fù)線橋、菜園壩等跨江大橋?qū)⑹归L江的阻隔"忽略不計"。另外，南濱路中央商務(wù)區(qū)的獨特優(yōu)勢必將助推這里的房產(chǎn)開發(fā)。
　　 休閑商業(yè)地產(chǎn)悄然崛起。在住宅開發(fā)如火如荼之時，南濱路正在謀變商業(yè)新城。據(jù)悉，南濱路一、二、三期的所有開發(fā)項目將進行商業(yè)、休閑娛樂規(guī)劃，南濱路將成為全新的濱江商業(yè)城。酒吧一條街、興澳海底世界、800米觀景長廊、重慶美術(shù)館等30多個項目將陸續(xù)登陸。一個全新的濱江商業(yè)街將會呈現(xiàn)出來，南濱路沿線將會成為名副其實的商業(yè)休閑旅游居住區(qū)。據(jù)統(tǒng)計，包括第一大道商業(yè)街、中央大街、融僑半島等都有商業(yè)旅游商務(wù)區(qū)的水體結(jié)構(gòu)和商業(yè)街區(qū)結(jié)構(gòu)的特點。這些，將使南濱路的商業(yè)結(jié)構(gòu)得以優(yōu)化，也掀起了南濱路休閑商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮。

概況：南濱路板塊以濱江路為主線，上至南坪二塘村，下至峽口鎮(zhèn)，全長21公里。未來南濱路規(guī)劃為商務(wù)及休閑娛樂區(qū)、文化旅游（或歷史風貌）及人文居住區(qū)、濱江生態(tài)居住區(qū)、倉儲物流區(qū)，在"最有人氣的旅游觀光帶、最顯活力的經(jīng)濟增長極，最具品位的人居環(huán)境"三個方面下功夫，力爭把濱江路建設(shè)成為最能代表重慶山水園林城市風格的重慶第一路。

2、大石楊三角區(qū)

商圈描述：大石楊黃金三角區(qū)（覆蓋楊家坪、陳家坪、渝中區(qū)的大坪及連接帶，簡稱"大石楊黃金三角區(qū)"）是最能代表新商業(yè)特征的潛力商圈，是建立在有快捷交通以及新興經(jīng)濟如IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)基礎(chǔ)上的。隨著奧體中心等核心片區(qū)以及周邊區(qū)域開發(fā)，石橋鋪高新區(qū)商圈會很快形成。

業(yè)界分析：高新區(qū)購買力旺盛，商業(yè)發(fā)展將后來居上。通訊業(yè)、傳媒業(yè)、廣告業(yè)及IT業(yè)在該區(qū)域的生根發(fā)展為區(qū)內(nèi)較強的消費能力打下了基礎(chǔ)。據(jù)悉，去年該區(qū)人均年收入達2.2萬元，屬全市最高。同時，目前，區(qū)內(nèi)已有60多萬的常住人口，并且這一數(shù)字還在增長中。這些，反映出這一區(qū)域商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)。有關(guān)調(diào)查還顯示，高新區(qū)吸引外區(qū)消費的能力在日益增強，這一利好趨勢將吸引眾多商業(yè)運營商進駐（華宇名都城商業(yè)部分受到多個商家關(guān)注，證明了這一區(qū)域的商業(yè)潛力）。

同時，奧體中心周邊成為新的開發(fā)熱點，隨著重慶市奧林匹克體育中心工程的迅速推進，體育中心周邊成為高新板塊新的開發(fā)熱點。目前除已引起市場極大關(guān)注的同創(chuàng)奧韻之外，即將啟動的還有中華企業(yè)項目等，并為這一片區(qū)帶來超過20萬平方米的商業(yè)物業(yè)。 另外，這里的開發(fā)重點還將向西部二郎科技園周邊轉(zhuǎn)移，高新區(qū)不僅是本市科技產(chǎn)業(yè)最集中的區(qū)域，同時也是房地產(chǎn)進一步開發(fā)的崛起地，隨著二郎科技園各項配套設(shè)施的日趨完善，該區(qū)域有可能誕生出新的大項目，并得到市場的認同，如天驕·美茵河谷等。

概況：高新區(qū)是1991年經(jīng)國務(wù)院批準成立的國家級高級技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。該板塊作為重慶市新興的科技開發(fā)新區(qū)，從產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)到區(qū)內(nèi)居住、流動人口結(jié)構(gòu)都與其它主城區(qū)存在一定差別，這是新興商業(yè)產(chǎn)生的消費基礎(chǔ)之一。高新區(qū)是本市IT、通訊、廣告及傳媒業(yè)發(fā)展最集中的地區(qū)。

3、大渡口

商圈描述：大渡口的商業(yè)發(fā)展之路是往城市副中心商圈邁出的，這里將成為副主城區(qū)西南部如大渡口全區(qū)以及巴南區(qū)魚洞、中粱山等的次級商圈。

業(yè)界分析：城市開發(fā)后勁十足。該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個板塊，一是九宮廟一帶，其次是新區(qū)府周邊。在九宮廟板塊，這里先后出現(xiàn)了如新城明珠、春暉花園、天辰華府等項目，目前該區(qū)域誕生的金色世紀、秋實小區(qū)、遠景天下等項目顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。
　　 同時，厚積薄發(fā)的新區(qū)府板塊改變了大渡口開發(fā)一直在九宮廟附近開發(fā)的局面，平衡了區(qū)域樓市的發(fā)展布局。 同時，交通改善將全面提升大渡口開發(fā)速度。輕軌、陳庹路的建成、長江路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的竣工，將全面完善大渡口的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。
　　 另外，這里的商業(yè)規(guī)劃前景誘人。據(jù)悉，大渡口將在未來5年內(nèi)進行商貿(mào)步行街項目的建設(shè)，以擴大市場規(guī)模。同時將修建大型商貿(mào)步行街，以提升大渡口的整體城市功能。在區(qū)域整休迅速發(fā)展的基礎(chǔ)上，大渡口雙山工業(yè)園有望成為下一個開發(fā)熱點，市內(nèi)多家知名實力開發(fā)商已在此圈地，該片區(qū)將成為繼新區(qū)府開發(fā)板塊后的又一個新興區(qū)域。

概況：大渡口在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，并在交通配套、商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展，因此大渡口區(qū)在市民心目中的印象相對淡薄，但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的火熱開發(fā)，昔日不顯山露水的大渡口已逐漸在主城的開發(fā)中爭得一席之位，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強，顯示出較強的發(fā)展勁頭，未來大渡口的樓市發(fā)展將更為全面。目前，該區(qū)常住人口約15萬人。

4、巴南區(qū)

商圈描述：巴南區(qū)受到關(guān)注，是從今年開始的，其中開始起步的商業(yè)物業(yè)不能不說是一個重要原因。巴南區(qū)主城區(qū)有兩大片區(qū)，一是漁洞（區(qū)府所在地），一是以李家沱、花溪為帶動性區(qū)域的南部新城。前者是現(xiàn)在還以前"商業(yè)不夠繁榮的帳"，后者是隨新區(qū)開發(fā)而涌現(xiàn)商機。

業(yè)界分析：該區(qū)城區(qū)內(nèi)目前的城市開發(fā)主要集中在兩個版塊，一是漁洞新城、鄰大江廠等大型新遷企業(yè)，其次是李家沱、花溪為中心的南部新城周邊。在魚洞新城，出現(xiàn)如滕王閣等地產(chǎn)項目，李家沱、花溪為中心的南部新城周邊出現(xiàn)日月山莊、陽光美地等項目，顯示著該區(qū)域樓市發(fā)展的后勁。 　　同時，交通改善將提升巴南區(qū)開發(fā)速度。南坪---漁洞道路的拓寬及馬桑溪大橋、魚洞長江大橋的建設(shè)，將全面完善巴南區(qū)的交通網(wǎng)絡(luò)，這些都將對區(qū)域帶來較大的改變。

概況：巴南區(qū)是主城"南下戰(zhàn)略"的重點區(qū)域，在區(qū)位上遠離其它主城區(qū)，原來在商業(yè)發(fā)展等方面稍遜于其它主城區(qū)的發(fā)展。但隨著該區(qū)域房地產(chǎn)的開發(fā)，其對外區(qū)購房客戶的吸引力也在逐步加強。目前，該區(qū)城區(qū)常住人口約20萬人。業(yè)蛋糕瓜分殆盡。相反，隨著城市化進程加快、商業(yè)自身的發(fā)展等多種因素，本市一些新的商圈或商業(yè)區(qū)悄然形成。

5、零售商蜂擁而至

　　 目前，主城區(qū)已集中了華聯(lián)商廈、北京華聯(lián)、太平洋百貨、百盛、王府井、銀太百貨、新一佳、諾瑪特、家樂福、沃爾瑪?shù)葒鴥?nèi)外知名的零售業(yè)巨頭，加上本市的重百、新世紀，更是把重慶的商業(yè)市場攪得狼煙四起。其中，很多大型零售商的擴張以及還有一些零售業(yè)巨頭覬覦重慶，將引起商業(yè)物業(yè)市場的放量。
　　 以沙區(qū)為例，２００2年，沙區(qū)國內(nèi)生產(chǎn)總值達到９5億元，人均收入１３７９２元，社會消費品零售總額年均增長速度為１５．２６％，社會消費品總額已超過4０億元。因此，北京華聯(lián)看好沙區(qū)就不難理解了，好美加、沃爾瑪也欲登陸沙區(qū)也順理成章了。
　　 與此相應(yīng)的，則是沙區(qū)商業(yè)物業(yè)開發(fā)的洶涌之勢。兩年以前，沙區(qū)僅有重百、明日百貨、金誠廣場、融信大廈、沙坪壩百貨公司幾家，經(jīng)營面積不到５萬平方米，現(xiàn)在，華宇廣場１２萬方商鋪全部投入經(jīng)營（引進北京華聯(lián)），三峽廣場２萬方商鋪交房，還有新大都廣場（引進王府井）、華夏銀座、嘉多利廣場、立海大廈、沙龍廣場……初步統(tǒng)計，明年，以沙區(qū)商業(yè)步行街為圓點的核心商圈達３０萬方以上。
　　 事實上，這種現(xiàn)象不僅僅在沙區(qū)上演。在九龍坡楊家坪，上海中心的20萬平方米的商業(yè)物業(yè)，超過了目前該區(qū)域商業(yè)面積總和，但王府井依然看好這里的商機；在江北觀音橋，龍湖北城天街（北京華聯(lián)入駐）、協(xié)信黃金海岸等早已被零售巨頭瞄上了。
　　 南岸是目前全市國外零售商家最集中的地方，麥德龍、諾瑪特早已入駐，沃爾瑪也正在"蠢蠢欲動"。但這依然沒有讓華聯(lián)商廈、銀太百貨感到害怕，"賺錢往人多的地方"，據(jù)悉，這兩家商場南岸店將于近期開業(yè)。

6、開發(fā)商熱衷摩爾

在主城區(qū)，商業(yè)的繁榮、大型零售商家搶灘，還產(chǎn)生了這樣的結(jié)果：主城區(qū)"摩爾"蜂擁四起，已超過10個，"摩爾"總面積逼近100萬平方米。目前，幾乎每個區(qū)都矗起了"摩爾"，一些區(qū)域內(nèi)有兩個之多，兩個"摩爾"甚至近在咫尺。而且，這些"摩爾"均建在主城各區(qū)中心地帶，沒有一家遠居郊區(qū)。解放碑有老牌的大都會和新秀的恒通·云鼎；江北有龍湖·北城天街和現(xiàn)代廣場，均在規(guī)劃中的步行街上；南岸有天龍廣場和浪高凱悅，隔街相望；沙坪壩有華宇廣場；石橋鋪有華宇名都；楊家坪有上海中心……

大多數(shù)"摩爾"已初步建成，有的還引進了主力商場，開張營業(yè)。從招商思路來看，多數(shù)與大都會相似。龍湖北城天街預(yù)計10余萬平方米，北京華聯(lián)、太平洋百貨已決定入駐。現(xiàn)代廣場裙樓22萬平方米全部竣工，兩年前重百江北商場購買了其中約2萬平方米，成為中心店。華宇廣場約12萬平方米，主力店為北京華聯(lián)和賽博數(shù)碼廣場。石橋鋪華宇名都商用面積8萬多平方米。南岸天龍廣場8萬余平方米，重百南豐商場已買下其中2萬平方米，日前又引進好又多。浪高凱悅約10余萬平方米，作為主力店的百盛已于年初開張。

"摩爾"們大多占據(jù)了黃金口岸。龍湖北城天街、現(xiàn)代廣場，都在規(guī)劃中的江北步行街；天龍廣場和浪高凱悅，均在南坪轉(zhuǎn)盤，也是規(guī)劃中的步行廣場中心；華宇廣場門前就是沙坪壩步行街中心地段；石橋鋪華宇名都則有填補空白的功能。良好的口岸優(yōu)勢，奠定了"摩爾"們未來的主角地位。

從重慶商業(yè)的中期發(fā)展角度看，開發(fā)商大興"摩爾"時期，正是重慶商業(yè)從解放碑走向各區(qū)的大跨越大發(fā)展之際。開發(fā)商加盟重慶商業(yè)，無疑將大大刺激商圈的繁榮。原因很簡單，開發(fā)商占據(jù)了口岸，興建大量商用房、為引進"摩爾"這樣的龐然大物，招商時又拋出大量優(yōu)惠條件，必然吸引商家。新入渝的外地大商場，許多都成了"摩爾"的主力店。老店也有不少進了"摩爾"。像重百、北京華聯(lián)、太平洋、大洋、銀太、百盛、好又多等，都成了"摩爾"大客戶。它們帶火了"摩爾"，也將帶火商圈。