編輯：陳辰 來源：新商報(bào) 天健房產(chǎn) HOUSE.RUNSKY.COM 2011年10月12日 09:37:29 星期三 物業(yè)管理的小區(qū)地下停車場(chǎng)到底歸誰所有？在記者近半個(gè)月的調(diào)查中，業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司往往就地下停車場(chǎng)歸誰所有以及如何使用的問題糾紛不斷。 前不久，大連市某小區(qū)業(yè)主就因?yàn)榈叵峦＼噲?chǎng)的歸屬以及開發(fā)商是否有權(quán)出售、出租地下停車場(chǎng)等問題進(jìn)行了連環(huán)訴訟。 該小區(qū)共有業(yè)主近2000戶，地上、地下停車位各400個(gè)，開發(fā)商除向業(yè)主出售地下車位外，還委托物業(yè)公司高價(jià)出租地上車位，取得的費(fèi)用歸自己所有。業(yè)主和開發(fā)商交涉中，了解到開發(fā)商已取得地下車庫的產(chǎn)權(quán)證。于是，小區(qū)業(yè)委會(huì)向政府有關(guān)部門反映情況，并提出行政復(fù)議和行政訴訟。 業(yè)主認(rèn)為，地下車位是小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主所有。可是開發(fā)商卻認(rèn)為，地下停車場(chǎng)沒有計(jì)入建筑物的公攤面積，是自己投資的，應(yīng)當(dāng)對(duì)地下停車位享有權(quán)益。 經(jīng)過法院調(diào)查審理，爭(zhēng)議的停車場(chǎng)屬于小區(qū)的配套設(shè)施，應(yīng)當(dāng)歸全體業(yè)主使用，撤銷了為開發(fā)商核發(fā)的產(chǎn)權(quán)證。接著，業(yè)主委員會(huì)以收費(fèi)不合理、財(cái)務(wù)不透明等原因，將物業(yè)公司告上法庭。法院支持了業(yè)主要求辭退代表開發(fā)商利益物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求，新聘用的物業(yè)公司將車位收益列為全體業(yè)主共有，由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)支配使用。 很多人都聽過一個(gè)關(guān)于停車的笑話。 說一個(gè)設(shè)計(jì)停車100輛的車庫可以停放多少輛車？對(duì)于不同國家有著不同的答案。德國人精確執(zhí)行規(guī)則，設(shè)計(jì)停100輛車就停100輛，一輛也不多一輛也不少。美國人可能只能停80輛，因?yàn)槊绹塑嚧螅覒猩⒉痪幸?guī)則。精明的日本人可能停110輛車，因?yàn)槿毡救斯?jié)儉，而且車一般都比美國人的小。那么，中國人呢？夸張點(diǎn)說只能停兩輛——入口停一輛，出口停一輛。 在柏楊先生的《丑陋的中國人》風(fēng)靡之時(shí)，類似的笑話層出不窮。嚴(yán)格來說，如此埋汰國人素質(zhì)確實(shí)有些過分，但仔細(xì)想想，就停車問題而言，煩惱卻也不少。業(yè)主和開發(fā)商打架的有沒有？和物業(yè)打架的有沒有？甚至業(yè)主之間為了停車位的問題打架的有沒有？ 這么多的矛盾糾紛，完全歸咎于素質(zhì)不高肯定有失偏頗。在很多城市，汽車年增長率達(dá)到了15%以上，但車位的年增長率僅有5%左右；在很多地方的小區(qū)，車位與戶數(shù)的比例僅為1：5或1：4，好一點(diǎn)的也不過是1：2——一句話，汽車越來越多，車位顯得越來越少，早期規(guī)劃滯后、停車位的嚴(yán)重不足與機(jī)動(dòng)車數(shù)量急劇增加才是導(dǎo)致停車越來越難、糾紛越來越多的根本問題。 物以稀為貴的道理誰都明白，但放在自己身上，接受起來卻總是那么別扭。各地的“天價(jià)車庫”、“天價(jià)車位”不勝枚舉，人們?cè)诟星樯系恼系K一目了然。有人也許肯花費(fèi)一兩百萬買一套房子，但卻無法忍受一個(gè)車位好幾十萬，單平米價(jià)格比房子還貴。大多數(shù)工薪階層買輛車都要精打細(xì)算，油價(jià)漲了幾毛錢都心疼不已，如今為了給車找個(gè)“家”卻比車還貴，心情復(fù)雜在所難免。如果是車庫倒也罷了，至少還能當(dāng)個(gè)倉庫冬天放個(gè)電風(fēng)扇、白菜啥的，若只是一個(gè)車位，那感覺跟畫地為牢基本沒啥區(qū)別。但也有人說了，畫地為牢總比沒有強(qiáng)，如今停車位這么緊張，有錢都沒處買。還有人住的是舊式小區(qū)，當(dāng)初規(guī)劃的時(shí)候壓根就沒考慮到停車的問題。 說白了，小區(qū)停車難的問題，是一個(gè)幸福的難題。經(jīng)濟(jì)不發(fā)展，老百姓不富裕，買車開車不過是水中望月，想想罷了。面對(duì)如今的問題，有人也許埋怨開發(fā)商賺快錢、謀暴利，有人也許慨嘆停車位產(chǎn)權(quán)界定模糊不清、法律尚存真空盲點(diǎn)，但不管怎么說都是改革中遇到的新問題。三十年多的改革開放為了啥？滿足人民群眾日益增長的物質(zhì)與精神需求。 所以，當(dāng)停車難越來越成為一個(gè)普遍問題之時(shí)，實(shí)則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了一個(gè)新階段的體現(xiàn)。對(duì)于過去，這是成績，對(duì)于未來，則是挑戰(zhàn)。當(dāng)我們策劃本期報(bào)道時(shí)，亦是希望有關(guān)部門重視這一問題，而重視之后自然期待的是盡早解決。我們相信，辦法總比困難多。車可以被畫地為牢，人不可以。 記者周吉來 改建車庫的權(quán)屬問題 地面獨(dú)立車庫是在小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的車位，可以辦理單獨(dú)的產(chǎn)權(quán)登記，產(chǎn)權(quán)歸登記所有人所有。 地面獨(dú)立車庫 架空層車位（庫）是將樓房地面首層以墻、柱等架空，依附于樓房形成的車位（庫），屋頂平臺(tái)停車位是指在小區(qū)房樓頂平臺(tái)上設(shè)置的停車位。因這部分停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，是住宅房屋單元的從物，應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。 架空層、屋頂平臺(tái)車位（庫） 我國法律要求，城市新建民用建筑應(yīng)配套人防工程，減免人防工程的土地使用費(fèi)和稅費(fèi)，投資者享有使用權(quán)、收益權(quán)和一定程度上的處分權(quán)。但是，現(xiàn)行法律并沒有明確人防工程的所有權(quán)，以至于在國家所有、開發(fā)商所有、業(yè)主共有的認(rèn)識(shí)上分歧較大。 人防工程改造的車位（庫） 雖然該小區(qū)業(yè)主在爭(zhēng)奪停車場(chǎng)歸屬問題上獲得了勝利，但是取證和維權(quán)的過程并不順利。代理此案的遼寧宏都律師事務(wù)所崔向朝、于文君律師告訴記者，《物權(quán)法》對(duì)于小區(qū)地面停車位的歸屬界定非常明確。凡是經(jīng)《建設(shè)工程規(guī)劃許證》批準(zhǔn)，在小區(qū)地面上直接設(shè)置的車位或是將住宅小區(qū)綠地和道路改建設(shè)置的停車位，小區(qū)全體業(yè)主是地面停車位的共有權(quán)人。 在地下停車場(chǎng)的權(quán)屬問題上，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)不健全，沒有明確到底是屬于開發(fā)商的，還是屬于業(yè)主的，所以爭(zhēng)議不斷。崔向朝、于文君律師表示：地下車位分兩種情況產(chǎn)權(quán)歸屬不同。停車位的建筑面積不計(jì)算建筑容積率的，產(chǎn)權(quán)歸屬于全體業(yè)主；地下停車位的建筑面積計(jì)算建筑容積率的，擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)，開發(fā)商享有所有權(quán)和支配權(quán)。在現(xiàn)行的規(guī)劃制度下，地下停車位的建筑面積一般不計(jì)算建筑容積率。換言之，開發(fā)商將屬于全體業(yè)主的停車位又賣給了業(yè)主。 所以，小區(qū)停車位（場(chǎng)）應(yīng)由業(yè)主委員會(huì)或者委托物業(yè)公司管理，業(yè)主可以通過支付一定對(duì)價(jià)取得使用權(quán)，收益應(yīng)歸全體業(yè)主共有，共同支配。開發(fā)商將這部分車位予以出售、出租，實(shí)際上是侵害了小區(qū)業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主可以通過了解小區(qū)《建設(shè)工程規(guī)劃許證》《測(cè)繪報(bào)告》及小區(qū)建筑容積率審批計(jì)算情況來確定停車位（場(chǎng)）的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，依法維護(hù)自身合法權(quán)益。（蔡青呈） |
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