日前，通地產(chǎn)董事長(zhǎng)
馮侖出席華東理工大學(xué)MBA高峰論壇并發(fā)表演講，他認(rèn)為中國(guó)的
房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷由資源競(jìng)爭(zhēng)向創(chuàng)新競(jìng)爭(zhēng)的過渡階段，這將是一個(gè)淘汰與再生的大洗牌時(shí)期。未來的房地產(chǎn)企業(yè)要不斷向住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能環(huán)保、綠色生態(tài)的方向不斷創(chuàng)新，創(chuàng)造新的贏利模式，才能贏得未來的競(jìng)爭(zhēng)。
“要以行事法則來判斷什么是房地產(chǎn)”，演講一開始馮侖就拋出其獨(dú)特觀點(diǎn)，他以紐約曼哈頓房地產(chǎn)的經(jīng)久不衰為例，說明房地產(chǎn)不只是
土地的生意，其本質(zhì)在于，一是做空間生意，二是把空間里的經(jīng)濟(jì)價(jià)值最大化。
“我把房地產(chǎn)商業(yè)模式分成三個(gè)階段，第一個(gè)階段主要就是地主加工頭，第二個(gè)階段是廠長(zhǎng)加資本家，第三個(gè)階段是導(dǎo)演加制片。”善于思考和研究的馮侖如此總結(jié)房地產(chǎn)的商業(yè)模式。他認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)大部分地產(chǎn)商還停留在“地主加工頭”的層面，這種模式一般處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展的初期，競(jìng)爭(zhēng)的是自然資源。在城市化進(jìn)程快速發(fā)展時(shí)期，“廠長(zhǎng)加資本家”商業(yè)模式則是將住宅產(chǎn)業(yè)——以工業(yè)化流程生產(chǎn)住宅，解決第一個(gè)模式帶來的規(guī)模限制，具有發(fā)展速度快、質(zhì)量高、周期短、解放管理者等優(yōu)點(diǎn)。而隨著住宅產(chǎn)業(yè)化達(dá)到一定規(guī)模，房地產(chǎn)必然向商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)發(fā)展，“導(dǎo)演加制片”這種收費(fèi)開發(fā)商產(chǎn)生了，它以品牌和技術(shù)帶來客戶和收入的預(yù)期，具有中期持有、能力導(dǎo)向、收入多樣化的特點(diǎn)，是一種典型的美國(guó)模式。
不同的房地產(chǎn)商業(yè)模式給馮侖的啟發(fā)是：做生意，要著眼于未來，不斷改進(jìn)自己的商業(yè)模式，迎接經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期后的機(jī)遇，因?yàn)?#8220;智者見于未萌，愚者暗于成事”。
房地產(chǎn)也要?jiǎng)?chuàng)新？沒錯(cuò)。馮侖認(rèn)為，在住宅領(lǐng)域，創(chuàng)新主要在于住宅產(chǎn)業(yè)化和節(jié)能環(huán)保、綠色生態(tài)，而后者則是未來房地產(chǎn)也最大的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)和創(chuàng)新點(diǎn)；在商務(wù)不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，挑戰(zhàn)在于對(duì)商務(wù)綜合體功能的劃分及運(yùn)營(yíng)管理能力作設(shè)定。“立體城市”是馮侖針對(duì)城市化過程中存在基礎(chǔ)設(shè)施不健全、堵車、空氣質(zhì)量差等環(huán)保危機(jī)而提出的構(gòu)想。“創(chuàng)新不能停滯，房地產(chǎn)商要把自己當(dāng)作城市化進(jìn)程中的設(shè)計(jì)者、參與者和營(yíng)運(yùn)者。”
據(jù)悉，MBA高峰論壇是商學(xué)院主辦的一系列公益性論壇，是華理MBA培養(yǎng)體系的重要組成部分，每屆都邀請(qǐng)知名專家和學(xué)者，對(duì)當(dāng)年最為熱點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)事件進(jìn)行探討。自舉辦以來，受到多方認(rèn)識(shí)的關(guān)注。
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