由于養(yǎng)老地產(chǎn)缺乏完善的商業(yè)模式，導(dǎo)致該產(chǎn)業(yè)面臨不小的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。其項(xiàng)目占地面積通常較大，且多位于郊區(qū)，在土地獲取的過(guò)程中容易遭遇政策“紅線(xiàn)”。因此，金融和土地政策支持或成為破解養(yǎng)老地產(chǎn)困境的關(guān)鍵。
市場(chǎng)前景誘人
養(yǎng)老地產(chǎn)的概念最近幾年才被業(yè)界廣泛關(guān)注提出。按照全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的解釋?zhuān)B(yǎng)老地產(chǎn)是“養(yǎng)老+地產(chǎn)”的一種開(kāi)發(fā)模式——復(fù)合地產(chǎn)。這種模式是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與創(chuàng)造消費(fèi)者生活方式密切結(jié)合，將房地產(chǎn)業(yè)和其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)進(jìn)行整合。與教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等概念類(lèi)似，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)更多依托于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景廣闊已為業(yè)內(nèi)所公認(rèn)，首要因素在于我國(guó)將進(jìn)入老齡化社會(huì)。有專(zhuān)家測(cè)算，到2020年，老齡人口將近總?cè)丝诘?0%。當(dāng)前養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的床位缺口超過(guò)300萬(wàn)張，未來(lái)這一數(shù)據(jù)還可能繼續(xù)擴(kuò)大。
其次，有專(zhuān)家測(cè)算，當(dāng)人均GDP達(dá)到3000美元以上之后，對(duì)于醫(yī)療保健等服務(wù)需求將大幅度上升。此外，我國(guó)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)也處在起步階段，面臨市場(chǎng)化嚴(yán)重不足、市場(chǎng)規(guī)范不夠完善、資源挖掘度淺等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。
上述因素決定了依托于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)前景頗為廣闊。萬(wàn)科集團(tuán)副總裁毛大慶就曾表示，包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)，整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)都是“朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)”。當(dāng)前投入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)的，既有萬(wàn)科、保利、華潤(rùn)等房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，也有中國(guó)人壽(601628)、泰康人壽等保險(xiǎn)企業(yè)。一些地方房企與民間資金也在以養(yǎng)老名義拿地做項(xiàng)目。總體而言，我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展仍處在初級(jí)階段。
有專(zhuān)家指出，與普通住宅地產(chǎn)相比，養(yǎng)老地產(chǎn)在項(xiàng)目選址、建筑風(fēng)格、社區(qū)規(guī)劃、配套設(shè)施、物業(yè)管理等方面都有特定要求。此外，不同年齡階段的老人需要不同的服務(wù)，這也對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)提出了更高要求。
現(xiàn)階段，我國(guó)傳統(tǒng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)基本屬于虧損或微利狀態(tài)，大都需要民政部門(mén)補(bǔ)貼才能維持運(yùn)轉(zhuǎn)。而商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，尚未出現(xiàn)相對(duì)成熟的運(yùn)作模式。
商業(yè)模式待解
在多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，社會(huì)資本投入養(yǎng)老地產(chǎn)的步伐之所以較為緩慢，主因在于尚未探索出成熟的商業(yè)模式。據(jù)悉，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)主要的產(chǎn)品形態(tài)中，除保險(xiǎn)資金推出的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，還包括開(kāi)發(fā)商以配建形式推出的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，或全項(xiàng)目的養(yǎng)老地產(chǎn)。
在盈利模式上，包括投資者長(zhǎng)期持有、出售、出售與持有相結(jié)合等方式。運(yùn)營(yíng)中則分為兩種主要方式，即住宅建設(shè)與社區(qū)管理相結(jié)合、住宅建設(shè)與社區(qū)管理相分離。
根據(jù)專(zhuān)家的調(diào)研，盡管上述方式各有優(yōu)劣，但給投資者帶來(lái)的資金和運(yùn)營(yíng)壓力均較大。業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者表示，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期通常在10年以上，若沒(méi)有足夠的資金實(shí)力或外部融資支撐，投資者承受的壓力很大。此外，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃和準(zhǔn)備，也需要較高成本。
據(jù)了解，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)率的要求多在8%-10%，低于投資住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率，保險(xiǎn)資金期望的投資回報(bào)率則在10%及以上。目前來(lái)看，這一目標(biāo)并不容易達(dá)到。有業(yè)內(nèi)人士表示，國(guó)家和地方政府、銀行機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)給予一定政策支持和利率優(yōu)惠，并應(yīng)鼓勵(lì)實(shí)行反向住房抵押貸款和房地產(chǎn)投資信托基金，支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)。
事實(shí)上，在不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商看來(lái)，除資金外，土地政策困境也制約養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。據(jù)悉，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目多選址在離市區(qū)較遠(yuǎn)、環(huán)境較好的地方，且占地面積較大。多數(shù)投資者希望能獲得政策支持，甚至以劃撥等低成本方式供應(yīng)土地。
由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目不同于由政府提供的社會(huì)福利性質(zhì)的養(yǎng)老住房，帶有盈利性質(zhì)，從政策角度而言，劃撥供地不可行。在現(xiàn)有的制度下，只能采取招拍掛的方式獲取土地。這樣的高成本往往令開(kāi)發(fā)商難以承受。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，要推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展，政策優(yōu)惠必不可少。除金融優(yōu)惠政策外，還應(yīng)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)的特點(diǎn)，出臺(tái)相關(guān)土地供應(yīng)政策及規(guī)范措施。（來(lái)自中國(guó)證券報(bào)-中證網(wǎng)）（查看更多“養(yǎng)老地產(chǎn)”新聞）
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