嚴(yán)格意義上中小型開(kāi)發(fā)商還不是一家真正的企業(yè)，至少不擁有品牌，向客戶(hù)提供服務(wù)和產(chǎn)品的企業(yè)內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)和能力不完善，許多功能需要外包。因?yàn)橹两駷橹?，開(kāi)發(fā)商主要的盈利點(diǎn)還是獲取廉價(jià)的土地，通過(guò)一段時(shí)間持有，等待升值獲取回報(bào)。為了獲取廉價(jià)土地，其政府關(guān)系協(xié)調(diào)能力反而成為了核心競(jìng)爭(zhēng)要素，而在項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃、建筑工程實(shí)施、營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)售、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都在采用外包模式，全程分段外包不利于開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)和服務(wù)能力的磨合和建立。
負(fù)杠桿導(dǎo)致養(yǎng)老社區(qū)投資回報(bào)率低下
國(guó)際上物業(yè)的租售比是中國(guó)的2～3倍，物業(yè)所產(chǎn)生的租金回報(bào)高，因此養(yǎng)老社區(qū)的營(yíng)業(yè)收入主要來(lái)自租賃和服務(wù)。一般情況下，歐美國(guó)家養(yǎng)老社區(qū)2/3的收入來(lái)自租金，這部分收入為物業(yè)的投資者提供回報(bào)；1/3來(lái)自服務(wù)，為養(yǎng)老服務(wù)的運(yùn)營(yíng)提供回報(bào)。
從運(yùn)營(yíng)方式看，中小規(guī)模養(yǎng)老社區(qū)需要通過(guò)租賃而不是出售，才能維持統(tǒng)一管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)。
在不動(dòng)產(chǎn)投資中，債務(wù)杠桿是擴(kuò)大權(quán)益回報(bào)的最重要手段之一，在美國(guó)投資租賃物業(yè)可獲得6%～8%租售比（又稱(chēng)“物業(yè)回報(bào)率”），而按揭貸款利率只有4%。如果養(yǎng)老社區(qū)來(lái)自租金部分的收入能達(dá)物業(yè)價(jià)值的7%，物業(yè)持有人可用80%銀行按揭獲得19%的物業(yè)投資權(quán)益回報(bào)（計(jì)算公式為：〔7%×20%+（7%-4%）×80%〕/20% =3.8%/20%=19%。通常租金服務(wù)收入可達(dá)租金收入的一半，而服務(wù)需要占用的資金和投資可以忽略不計(jì)，可獲得股權(quán)回報(bào)額外12%的收入（2.8%/20%=2%），扣除大約60%的服務(wù)成本，服務(wù)利潤(rùn)可占整個(gè)項(xiàng)目股權(quán)投資的4.8%，持有物業(yè)和維持運(yùn)營(yíng)的股權(quán)投入回報(bào)率可達(dá)23.8%。（雖然服務(wù)部分只為項(xiàng)目貢獻(xiàn)4.8%的回報(bào)，但由于服務(wù)的原始投資成本很小，所以實(shí)際的回報(bào)率比物業(yè)要高得多）。
但在中國(guó)情況恰恰相反。中國(guó)的物業(yè)價(jià)格存在泡沫，凈租金租售比健康的也只有2%～3%，而銀行按揭貸款利息在7%左右，這使物業(yè)持有人必須為物業(yè)按揭倒貼5%的銀行利息。假如物業(yè)的租售比是3%，業(yè)主有80%的按揭貸款，年股東權(quán)益回報(bào)率為-4%×4=-16%。如果全部都用自有資金，只有3%的回報(bào)。如此低租金回報(bào)使業(yè)主必然選擇將物業(yè)變相出售。如服務(wù)同樣帶來(lái)12%收入，扣除成本大約在4.8%，總股權(quán)投入回報(bào)率只有-11.8%，全部用自有資金只有4.5%（3%+1.5%）的回報(bào)。
因此只要持有物業(yè)，股權(quán)回報(bào)率就非常低，除非投資人假設(shè)中國(guó)物業(yè)價(jià)格能長(zhǎng)升不降，而且要高速上漲，一切從物業(yè)升值中賺錢(qián)。但是養(yǎng)老社區(qū)一般要分拆出售比較困難。如果能分拆出售，通過(guò)返租也無(wú)法給業(yè)主提供合理的回報(bào)。如投資人希望有像樣的回報(bào)，需要將物業(yè)租賃價(jià)格提高到相當(dāng)于租用公寓的3倍，但這與美國(guó)50%溢價(jià)相比，客戶(hù)會(huì)感覺(jué)非常昂貴并難以接受，造成有價(jià)無(wú)市的局面。這也是一些高端養(yǎng)老設(shè)施人氣不足的主要原因。
另外，筆者看過(guò)美國(guó)一些針對(duì)老年人需求的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)大部分美國(guó)老人還是更愿意選擇在子女周邊居住，或者使用靠近子女的老年公寓，退休社區(qū)只是少數(shù)人的選擇。在中國(guó)，這一需求的實(shí)現(xiàn)也需要較長(zhǎng)的導(dǎo)入期。
舉個(gè)例子，作為美國(guó)最大和增長(zhǎng)最快的高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)商之一，Emeritus旗下的凱健國(guó)際老年護(hù)理中心來(lái)到中國(guó)后，便展開(kāi)了一系列動(dòng)作，租用了一個(gè)項(xiàng)目作為其在中國(guó)的第一家老年護(hù)理中心。這一中心共有50間標(biāo)準(zhǔn)房以及9間套房，最多入住80位老人。因定位高端養(yǎng)老服務(wù)，不包括物業(yè)租賃費(fèi)，僅設(shè)施采購(gòu)與中心改造就耗費(fèi)2000萬(wàn)元人民幣。同時(shí)，隨著入住率逐漸提升，凱健國(guó)際還將為這家中心陸續(xù)配備近70位專(zhuān)業(yè)服務(wù)人員，基本與入住老人達(dá)到1︰1的服務(wù)比例。
凱健的營(yíng)業(yè)收入主要由老年用戶(hù)繳納的房費(fèi)與專(zhuān)業(yè)服務(wù)費(fèi)兩部分構(gòu)成。每月房費(fèi)根據(jù)房間標(biāo)準(zhǔn)不同，收費(fèi)為8000～12000元之間；服務(wù)費(fèi)根據(jù)不同的服務(wù)程度，收費(fèi)為4000～10000元。加起來(lái)，入住凱健國(guó)際老年護(hù)理中心的老人需要支付費(fèi)用為每月12000～22000元，即每年14.4萬(wàn)～26.4萬(wàn)元。
Emeritus在中國(guó)的投資遇冷與其在美國(guó)的亮麗業(yè)績(jī)形成了反差。Emeritus于1993年在華盛頓成立，1995年上市，被喻為美國(guó)的“養(yǎng)老地產(chǎn)大鱷”。2013年5月2日，Emeritus在美國(guó)發(fā)布了一份相當(dāng)漂亮的一季度業(yè)績(jī)報(bào)告。報(bào)告顯示截至2013年3月31日，運(yùn)營(yíng)著482處養(yǎng)老社區(qū)的Emeritus，第一季度的經(jīng)營(yíng)收益為4.635億美元，同比去年增長(zhǎng)43.5%；調(diào)整后的EBITDAR為1.235億美元，同比去年增長(zhǎng)38.3%。
為了更好地吸引客戶(hù)，凱健國(guó)際推出了低價(jià)“試住”的體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)，但效果仍有限。由于中國(guó)老人和美國(guó)老人需要的養(yǎng)老生活服務(wù)存在較大差距，愿意支付每年14.4/萬(wàn)～26.4/萬(wàn)元租金與服務(wù)費(fèi)的中國(guó)老年人群體并不多。他們通常會(huì)算這樣一筆賬，每月2萬(wàn)元的預(yù)算足以租賃豪宅以及聘用24小時(shí)的護(hù)工，不一定要住進(jìn)高端養(yǎng)老社區(qū)中。
上述案例遭遇困難的原因是投資額過(guò)高導(dǎo)致收費(fèi)物業(yè)平民化，而它們切入的卻是一個(gè)不屬于剛性需求的市場(chǎng)。回報(bào)如此低，大部分開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不愿真正選擇做老年地產(chǎn)，而是想方設(shè)法將物業(yè)賣(mài)出去，物業(yè)出售后大部分利潤(rùn)和成本已經(jīng)回收，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)沒(méi)有動(dòng)力維持較高的服務(wù)質(zhì)量和持續(xù)補(bǔ)貼運(yùn)營(yíng)，最終就出現(xiàn)服務(wù)和入住率江河日下的局面。
行業(yè)處于尷尬局面
中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)如今所面臨的情況也相當(dāng)尷尬，這分別體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是國(guó)家在養(yǎng)老地產(chǎn)方面并沒(méi)有給予明確的政策優(yōu)惠和稅務(wù)優(yōu)惠，在這種情況下養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的投入成本并不低；二是老年人進(jìn)入退休期后希望做的不是購(gòu)置物業(yè)而是售出，未購(gòu)置物業(yè)的老人往往因子女無(wú)法承受昂貴的物業(yè)價(jià)格，資金往往被用于支持子女置業(yè)，開(kāi)發(fā)商期待吸引的是子女為老人購(gòu)置物業(yè)或者老人為自己置業(yè)，這樣的銷(xiāo)售比一般物業(yè)還要困難；三是老年人希望能靠近子女生活卻又能獨(dú)立居住，對(duì)生活配套的選擇比青年人還高，對(duì)社區(qū)成熟度要求很高，而目前的老年地產(chǎn)物業(yè)都在郊外或者城市周邊地區(qū)，老年人的這一需求很難滿(mǎn)足。
事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)質(zhì)是服務(wù)而不是出售物業(yè)，養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)的潛在空間也非常大。進(jìn)入這一領(lǐng)域，需要開(kāi)發(fā)商采用“輕資產(chǎn)、重服務(wù)”的模式，定位中端市場(chǎng)，堅(jiān)決持有物業(yè)，通過(guò)服務(wù)賺錢(qián)，這樣股權(quán)回報(bào)率才能達(dá)到機(jī)構(gòu)投資者的要求。
