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父母“送房”給子女,“生前”還是“身后”?3種方式差別大了

截至2019年,我國(guó)大陸總?cè)丝?4億,年出生率10‰,再創(chuàng)歷史新低。

隨著未來房子越來越多,而人口越來越少,父母把房子留給子女,“生前”還是“身后”,新規(guī)出臺(tái)后,差別很大。

最新《遺產(chǎn)法》里有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定表明,父母把房子過戶給子女,在去世前和去世后辦理是有一定差別的。主要體現(xiàn)在稅上,一些人因?yàn)椴欢锩娴膹潖澙@繞,而選錯(cuò)了過戶方式,可能多花20多萬(wàn)費(fèi)用。接下來,我們將這三種方式比較一下:


1.房產(chǎn)繼承

繼承是最簡(jiǎn)單的方式。子女在父母過世后,根據(jù)《繼承法》得到父母留下的房子?!独^承法》和《遺產(chǎn)法》規(guī)定,房產(chǎn)繼承分為第一順序繼承人、第二順序繼承人和第三繼承人,那么房子最后到底歸誰(shuí),也許并不是大家想的那樣。

深圳就有一個(gè)案例。一位老人因?yàn)闆]有子女,老了之后就一直和侄女一起住,侄女也不是老人的法定第一和第二順序繼承人。老人在生前,名下一套房子因?yàn)楸徊疬w而分配到了安置房,但是房產(chǎn)證還沒辦下來。請(qǐng)問,老人去世后這套房子該歸誰(shuí)呢?當(dāng)?shù)胤ㄔ阂罁?jù)《繼承法》給出答案:這套安置房侄女擁有30%所有權(quán),剩下的70%歸國(guó)家。

如果父母有兩個(gè)或兩個(gè)以上孩子,那么每個(gè)子女都具有繼承權(quán),至于誰(shuí)多誰(shuí)少,法規(guī)規(guī)定同一順位繼承人的繼承份額應(yīng)當(dāng)均等,但是對(duì)生活有特殊困難的沒有勞動(dòng)能力的子女,應(yīng)當(dāng)多照顧一些。此外,對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)履行的多的,可以多分,相應(yīng)的,沒盡到贍養(yǎng)義務(wù)的,可以不分或者少分。

繼承房產(chǎn)也是需要繳納一定費(fèi)用的,從國(guó)際視角來看,我國(guó)繼承房產(chǎn)的費(fèi)用還比較低。

100以下5%,

從101到1000的部分2.5%,

從1001年到2000部分1.5%。

房產(chǎn)的繼承費(fèi)用是很低的,只需要交房產(chǎn)公證費(fèi)。按照差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算。例如一套85平、價(jià)值兩百萬(wàn)的房子,繼承費(fèi)用大約要17000多元。

2.贈(zèng)予父母可以通過贈(zèng)予房子,將房子過戶給子女,但是贈(zèng)予房產(chǎn)的費(fèi)用卻不低。同樣的,我們以一棟85平方米的房子,總價(jià)為200萬(wàn)元的房子來計(jì)算。詳細(xì)的費(fèi)用明細(xì)如下


房地產(chǎn)交易的契稅是不可避免的:房?jī)r(jià)200萬(wàn)元* 3%= 6萬(wàn)元;

房地產(chǎn)交易評(píng)估費(fèi):一般來說,在幾百到幾千之間,可忽略不計(jì);

還有房屋公證費(fèi):按累進(jìn)制度計(jì)算:20 * 1.2% 30 * 1% 150 * 0.8%= 17400元;

所以,房屋贈(zèng)予費(fèi)用約為7.8萬(wàn)元。

3.直接買賣
父母通過出售房屋將房屋轉(zhuǎn)移給孩子,看似荒唐可笑,但實(shí)際上,很多人這樣做,只為了避免這套房在交易過程中產(chǎn)生其他的費(fèi)用。房產(chǎn)在交易過程中會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用,下面一一列舉:

契稅:如果房屋已經(jīng)滿五年且是業(yè)主在該省份的唯一一套房子,則90平方米以內(nèi)的稅率為1%,超過90平方米的比例為1.5%。如果不滿足前提條件的話,那么契稅的比例就是3%。

房地產(chǎn)增值稅:取得房產(chǎn)證的期限不滿2年的,稅率是5.6%,滿兩年的免征房產(chǎn)增值稅。

房產(chǎn)個(gè)稅:普通商品住房1%,非普通商品住房2%。前者是居住性質(zhì),后者是商業(yè)性質(zhì),所以后者的稅率更高。


假設(shè)父母有一個(gè)85平方米,200萬(wàn)元的房子,房地產(chǎn)交易費(fèi)用約為60800元。


綜上所述,父母可以通過三種方式將房子留給孩子,即繼承、贈(zèng)予和買賣。費(fèi)用大約分別為1.7萬(wàn)元、7.8萬(wàn)元和6萬(wàn)元。這樣看來,房產(chǎn)繼承是更劃算的,花費(fèi)更少。

但是,房產(chǎn)繼承在后面也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題,如果房子不符合“滿五唯一”這一條件的話,子女繼承房子也需要交20%的個(gè)稅,這個(gè)數(shù)目也不算少。

那么,你認(rèn)為上面哪種方式最劃算呢?

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