截至2019年，我國(guó)大陸總?cè)丝?4億，年出生率10‰，再創(chuàng)歷史新低。
隨著未來房子越來越多，而人口越來越少，父母把房子留給子女，“生前”還是“身后”，新規(guī)出臺(tái)后，差別很大。
最新《遺產(chǎn)法》里有關(guān)房產(chǎn)的規(guī)定表明，父母把房子過戶給子女，在去世前和去世后辦理是有一定差別的。主要體現(xiàn)在稅上，一些人因?yàn)椴欢锩娴膹潖澙@繞，而選錯(cuò)了過戶方式，可能多花20多萬(wàn)費(fèi)用。接下來，我們將這三種方式比較一下：
1.房產(chǎn)繼承
繼承是最簡(jiǎn)單的方式。子女在父母過世后，根據(jù)《繼承法》得到父母留下的房子?！独^承法》和《遺產(chǎn)法》規(guī)定，房產(chǎn)繼承分為第一順序繼承人、第二順序繼承人和第三繼承人，那么房子最后到底歸誰(shuí)，也許并不是大家想的那樣。
深圳就有一個(gè)案例。一位老人因?yàn)闆]有子女，老了之后就一直和侄女一起住，侄女也不是老人的法定第一和第二順序繼承人。老人在生前，名下一套房子因?yàn)楸徊疬w而分配到了安置房，但是房產(chǎn)證還沒辦下來。請(qǐng)問，老人去世后這套房子該歸誰(shuí)呢？當(dāng)?shù)胤ㄔ阂罁?jù)《繼承法》給出答案：這套安置房侄女擁有30%所有權(quán)，剩下的70%歸國(guó)家。
如果父母有兩個(gè)或兩個(gè)以上孩子，那么每個(gè)子女都具有繼承權(quán)，至于誰(shuí)多誰(shuí)少，法規(guī)規(guī)定同一順位繼承人的繼承份額應(yīng)當(dāng)均等，但是對(duì)生活有特殊困難的沒有勞動(dòng)能力的子女，應(yīng)當(dāng)多照顧一些。此外，對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)履行的多的，可以多分，相應(yīng)的，沒盡到贍養(yǎng)義務(wù)的，可以不分或者少分。
繼承房產(chǎn)也是需要繳納一定費(fèi)用的，從國(guó)際視角來看，我國(guó)繼承房產(chǎn)的費(fèi)用還比較低。
100以下5％，
從101到1000的部分2.5％，
從1001年到2000部分1.5％。
房產(chǎn)的繼承費(fèi)用是很低的，只需要交房產(chǎn)公證費(fèi)。按照差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算。例如一套85平、價(jià)值兩百萬(wàn)的房子，繼承費(fèi)用大約要17000多元。
2.贈(zèng)予父母可以通過贈(zèng)予房子，將房子過戶給子女，但是贈(zèng)予房產(chǎn)的費(fèi)用卻不低。同樣的，我們以一棟85平方米的房子，總價(jià)為200萬(wàn)元的房子來計(jì)算。詳細(xì)的費(fèi)用明細(xì)如下
房地產(chǎn)交易的契稅是不可避免的：房?jī)r(jià)200萬(wàn)元* 3％= 6萬(wàn)元；
房地產(chǎn)交易評(píng)估費(fèi)：一般來說，在幾百到幾千之間，可忽略不計(jì)；
還有房屋公證費(fèi)：按累進(jìn)制度計(jì)算：20 * 1.2％ 30 * 1％ 150 * 0.8％= 17400元；
所以，房屋贈(zèng)予費(fèi)用約為7.8萬(wàn)元。
3.直接買賣
父母通過出售房屋將房屋轉(zhuǎn)移給孩子，看似荒唐可笑，但實(shí)際上，很多人這樣做，只為了避免這套房在交易過程中產(chǎn)生其他的費(fèi)用。房產(chǎn)在交易過程中會(huì)產(chǎn)生很多費(fèi)用，下面一一列舉：
契稅：如果房屋已經(jīng)滿五年且是業(yè)主在該省份的唯一一套房子，則90平方米以內(nèi)的稅率為1％，超過90平方米的比例為1.5％。如果不滿足前提條件的話，那么契稅的比例就是3％。
房地產(chǎn)增值稅：取得房產(chǎn)證的期限不滿2年的，稅率是5.6％，滿兩年的免征房產(chǎn)增值稅。
房產(chǎn)個(gè)稅：普通商品住房1％，非普通商品住房2％。前者是居住性質(zhì)，后者是商業(yè)性質(zhì)，所以后者的稅率更高。
假設(shè)父母有一個(gè)85平方米，200萬(wàn)元的房子，房地產(chǎn)交易費(fèi)用約為60800元。
綜上所述，父母可以通過三種方式將房子留給孩子，即繼承、贈(zèng)予和買賣。費(fèi)用大約分別為1.7萬(wàn)元、7.8萬(wàn)元和6萬(wàn)元。這樣看來，房產(chǎn)繼承是更劃算的，花費(fèi)更少。
但是，房產(chǎn)繼承在后面也會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問題，如果房子不符合“滿五唯一”這一條件的話，子女繼承房子也需要交20%的個(gè)稅，這個(gè)數(shù)目也不算少。
那么，你認(rèn)為上面哪種方式最劃算呢？
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