1998年以前，我國一直按照實物分配的原則來分房，但住房發(fā)展一直相對緩慢。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，1949~1979這30年間，國家投入了374億元巨資建設(shè)住房，但仍不能滿足城鎮(zhèn)職工居民的住房需求。1978人均居住面積僅3.6㎡，缺房戶達(dá)869萬，占城市總戶數(shù)的47.5%，相當(dāng)于一半的人口沒有房子居住。與此同時，在長期實行低租金的福利分房制度下，也讓國家和企業(yè)背上了沉重的包袱，延緩了我國住房建設(shè)的進程。
因此自1978年起，我國開始探索住房制度改革，歷經(jīng)20年的摸索與實踐后，1998年7月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，宣布從同年下半年開始全面停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，首次提出建立和完善以經(jīng)濟適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系。也就是所謂的“房改”，住房制度改革距今已過去22年，取得了巨大成果，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年我國人均居住面積已達(dá)40㎡，且城鎮(zhèn)家庭住宅持有率已經(jīng)超過96%，且樓市發(fā)展一定程度上也助推了我國經(jīng)濟發(fā)展。
但與此同時，當(dāng)前樓市也出現(xiàn)了一系列問題。當(dāng)房子被賦予了“商品”屬性后，其價格將由市場供需關(guān)系決定，隨著城鎮(zhèn)化進程的進一步加速，大量人口流入城市，市場供不應(yīng)求導(dǎo)致房價上漲，而早期樓市缺少相應(yīng)的調(diào)控措施，很多人開始投資房產(chǎn)，進而出現(xiàn)一系列炒房客、炒房團，進一步加速了房價上漲，最終導(dǎo)致房價過高，與居民收入不匹配、與經(jīng)濟發(fā)展不協(xié)調(diào)、百姓消費能力降低、實體經(jīng)濟邊緣化等問題。
根據(jù)社科院發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，當(dāng)前我國整體城市化率已經(jīng)達(dá)到60.6%，但與發(fā)達(dá)國家仍然存在一定差距。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的《2020年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，未來30年我國城市化仍有20%的提升空間，到2025年，整體城市化率達(dá)到65.5%左右，未來將有8000萬農(nóng)民工進城。
對于進入城市的農(nóng)民工群體來說，顯然無法支撐如此高的房價。不僅如此，高房價也帶動了房租的上漲，因此很多農(nóng)民工連租房都成了問題，當(dāng)連生活都無法滿足的時候，這類群體進入城市意愿就會降低，城鄉(xiāng)壁壘加深，城市缺少勞動力流入，同樣會影響經(jīng)濟發(fā)展。因此過高的房價還影響了城鎮(zhèn)化發(fā)展速度。
為了解決這個問題，近些年一直有專家學(xué)者提出了“二次房改”的建議，比如北大教授徐遠(yuǎn)認(rèn)為，中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的底層邏輯是從工業(yè)化到城市化，“二次房改”與“二次開放”并舉，推動新一輪經(jīng)濟增長?！岸畏扛摹笔且慌e三得的政策抓手，短期、中期和長期都有戰(zhàn)略性的利益。從短期來看，能夠快速恢復(fù)經(jīng)濟；從中期來看，能保障未來10~15年的經(jīng)濟增長和社會穩(wěn)定；從長期來看，能夠徹底打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)。
不難看出，“二次房改”的核心內(nèi)容，就是解決進城農(nóng)村職工以及困難家庭的住房需求問題。對此，徐遠(yuǎn)教授認(rèn)為，每年可在大都市、都市圈和核心城市興建1000萬套安居房。安居房也就是安居工程住房，是指直接以成本價向城鎮(zhèn)居民中低收入家庭出售的住房。而相關(guān)工程建設(shè)也能夠帶動大量關(guān)聯(lián)投資和生產(chǎn)，解決短期經(jīng)濟問題，按照這個建設(shè)速度，未來10年可安置兩億農(nóng)民工，將兩億農(nóng)民工轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓛|新市民，推動城市化建設(shè)，久而久之，一舉打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，解決過去40年未能解決的歷史遺留問題。
為什么近些年來很多專家學(xué)者都在建議“二次房改”呢？主要原因是與“房住不炒”的政策基調(diào)高度一致。對于炒房客來說，利潤主要來源于還沒有買房的家庭，而這些家庭很多都是進城農(nóng)民工以及困難家庭，買房相當(dāng)于為炒房客之間擊鼓傳花形成的房價泡沫買單。因此通過安居房與房地產(chǎn)調(diào)控配合，可以很好地滿足中低收入家庭和外來人口的居住需求，從根本上改變房屋供求不平衡的局面，抑制購房恐慌，也從根本上杜絕了炒房空間。
可能有人會認(rèn)為，如果現(xiàn)在才提出“二次房改”，到正式落地還需要等待很久。但真實情況并非如此，事實上，國家早就注意到這點：2009年10月，以住建部副部長齊驥牽頭，住房公積金監(jiān)管司、住房與改革發(fā)展司和政策研究中心等相關(guān)司局一把手參與的調(diào)研小組，已開始調(diào)研十年房改的得與失。探索住房制度該走一個什么樣的模式。也就是說，“二次房改”探索至今已經(jīng)過去12年，結(jié)合第一次房改的經(jīng)驗來看，在“十四五”期間“二次房改”出臺概率比較大。
可以確定的是，“二次房改”生效后，兩類人將會受益：
第一類農(nóng)民工以及低收入困難家庭。對于這類人來說，未來無論是租房還是買房都將變得容易，一般來說，安居房的價格大約為商品房的40%~50%左右，40~60平方米的小戶型為主，相當(dāng)于買一套房能節(jié)省幾十萬元。與此同時，按照徐遠(yuǎn)教授的建議來看，安居房處于大都市、都市圈和核心城市，符合人口流動大趨勢，并且地段不會離工作地點太遠(yuǎn)，否則會增加交通支出成本。
第二類是無房剛需。對于還沒有買房的剛需來說，“二次房改”能有效填補樓市住房需求，有利于市場進一步向買方市場轉(zhuǎn)化。隨著樓市的不斷調(diào)控，炒房客的空間會越來越小，因為未來將有更多的炒房客退出市場，也就意味著住房將從投資屬性轉(zhuǎn)換為居住屬性，房價會變得更加合理。對于剛需來說未來不僅購房多了選擇，還能以更加親民的價格買到合適的房子。
