日前，國務院決定，從2011年1月1日起，海南省將開展境外旅客購物離境退稅政策試點。至此，海南旅游島的建設終于又邁出實質性的一步。與此同時，相關的旅游地產概念再一次被推到風口浪尖，成為世人關注的焦點話題。

　　據統(tǒng)計，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產等知名開發(fā)商正紛紛“搶灘”海南旅游地產；與此同時，龍頭房企在全國范圍內投資旅游地產的新聞也比比皆是：去年6-9月間，萬達集團率多支“聯(lián)合艦隊”分別斥巨資在各地投入多個旅游度假區(qū)項目；近3個月內，龍湖地產斥資54億元拿下煙臺、玉溪等地塊，打造旅游地產項目……

　　龍頭房企“鐘情”旅游地產

　　數(shù)據顯示，去年以來，以海南為代表的全國各地的旅游業(yè)發(fā)展迅速，而發(fā)展旅游業(yè)，房地產無疑成為首先被拉動的行業(yè)之一。國家統(tǒng)計局的數(shù)據顯示，在全國多地房地產投資出現(xiàn)萎縮的背景下，2009年前三季度，海南房地產投資占全省城鎮(zhèn)固定資產投資的31%，遠大于全國平均水平的20%。事實上，海南獲批建設國際旅游島的預期，早已吸引了不少開發(fā)商的目光，?？?、三亞的海岸線上，雅居樂、富力、萬科、魯能、新世界、保利地產等知名地產開發(fā)商已紛紛“圈地”，投資數(shù)十億甚至上百億元的旅游地產項目比比皆是。有業(yè)內人士估計，目前在海南的全國性房地產開發(fā)企業(yè)超過100家，投資總額超過1000億元。

　　然而，并非僅海南一地的旅游地產出現(xiàn)升溫。去年6-9月間，萬達集團率多支“聯(lián)合艦隊”分別斥巨資投入全國各地旅游地產項目：6月17日，簽訂福州瑯岐島國際旅游度假區(qū)、武夷山國際旅游度假區(qū)；8月24日，投資500億元的大連金石國際旅游度假區(qū)項目簽約；9月10日，投資150億元的西雙版納國際旅游度假區(qū)項目簽約；10月中旬，投資規(guī)模達200億元的長白山旅游地產項目開始預售。

　　萬達集團企業(yè)文化部總經理石雪清表示：“萬達預感到了旅游地產作為商業(yè)地產一個新的增長點，存在巨大的商機。旅游地產今后將發(fā)展成為同商業(yè)地產并駕齊驅的支柱產業(yè)。”業(yè)界評論，去年以來，萬達在旅游地產領域的大手筆，標志著萬達的一次重要轉型，正在從商業(yè)地產向旅游地產進行跨越式發(fā)展。從2008年至今，一直主營商業(yè)地產的萬達已斥資近1700億元，占領了中國旅游地產的半壁江山。

　　專家評論，一向嗅覺敏銳的萬達當年就是果斷地在住宅市場繁榮時期搶先轉向商業(yè)地產，獲得了今天商業(yè)地產領袖的地位。而今，其大手筆投入旅游地產的動作勢必引來行業(yè)的關注乃至效仿。

　　多業(yè)態(tài)戰(zhàn)略有效規(guī)避風險

　　隨著中國經濟的持續(xù)發(fā)展，我國目前每年有3000萬人次外出旅游，旅游業(yè)消費更是日益增長。其中，度假型置業(yè)需求以每年24%以上的速度增長，市場趨勢已勢不可擋。中華房商合作聯(lián)合會執(zhí)行主席賈臥龍(微博 博客)認為，在宏觀調控下，一場行業(yè)洗牌已悄然開始。此番調控不僅意在“遏制部分城市房價上漲過快”，隨著調控深入，推動整個地產轉型以及中國經濟轉型已經上升為調控與市場調節(jié)的合力使命。與住宅相比，旅游地產正在迎來春天。

　　專家預計，住宅市場面臨緊縮，商業(yè)地產后續(xù)經營難度不小，而旅游地產作為旅游產業(yè)與房地產業(yè)的結合體，憑借強大的經濟杠桿效應以及政策導向性優(yōu)勢更加明顯。旅游地產的投資、自用的雙重功能無疑成為開發(fā)商的一針強心劑。

　　賈臥龍認為，宏觀調控對于房地產行業(yè)，與其說是一場劫難，不如說是地產行業(yè)的重生。開發(fā)商早已從最原始的粗放型資本積累，轉向精耕細作追求單位產值最大化。企業(yè)必須轉變思路，開發(fā)市場急需的、相匹配的產品。宏觀調控導致實力房企展開“多業(yè)態(tài)”戰(zhàn)略布局。專家預計，未來一個時期，調控都將是常態(tài)。企業(yè)避免將雞蛋放進一個籃子里是從戰(zhàn)略的角度來考慮。

　　龍湖地產品牌部總經理秦力洪表示，堅持區(qū)域聚焦多業(yè)態(tài)的發(fā)展是龍湖的戰(zhàn)略：“龍湖目前產品業(yè)態(tài)豐富，相對較為適應調控。”近幾個月，龍湖地產也開始大手筆拿地進軍旅游地產：去年8月份斥資15.2億元競得煙臺養(yǎng)馬島33宗商住用地；10月份再度拿下該區(qū)域30宗地，合計近7000畝，此外，龍湖還以4.45億元獲得云南玉溪1781畝旅游用地。近3個月來，龍湖地產共斥資54億元拿下8000多畝土地，打造旅游地產項目。龍湖地產管理層2010年12月19日表示，未來發(fā)展重點之一就是開拓多類新地產業(yè)態(tài)，其中包括旅游及養(yǎng)老地產。

　　業(yè)內人士分析，從市場表現(xiàn)來看，房地產企業(yè)多業(yè)態(tài)開發(fā)成為趨勢，商業(yè)地產、產業(yè)地產、旅游地產都成為其新的角逐場。其中旅游地產項目多、土地成本較低，前景被看好，引起了眾多開發(fā)商關注。

　　旅游地產開發(fā)暗藏風險

　　隨著旅游地產開發(fā)大熱，專家提醒，相比城市中心區(qū)的商業(yè)資源，盲目開發(fā)旅游地產可能會面臨一定風險。上個世紀90年代，海南地產開發(fā)的失敗教訓還歷歷在目。有統(tǒng)計顯示，目前27個城市都把旅游作為支柱產業(yè)或者主導產業(yè)，最大問題在于差異化不夠。

　　另外，旅游地產通常需要占用大規(guī)模的資金，且收益周期相比住宅和商業(yè)地產都更長，對開發(fā)企業(yè)資金壓力較大。以知名旅游地產開發(fā)商華僑城為例，其主營的主題公園+酒店+地產模式，一次性投入資金很大，營運成本較高，收益比較平穩(wěn)，但成長性不是非常高。其盈利主要靠地產，每年貢獻大約80%的利潤，旅游業(yè)務僅貢獻不到20%。此外，如果不充分考慮就業(yè)人口以及消費人群，就盲目大規(guī)模建設酒店、會所、娛樂設施等都有很大風險。