文/李勇威
企業(yè)資金的管理，其實(shí)質(zhì)是圍繞企業(yè)生產(chǎn)流程中發(fā)生的資金流入及流出的管理。房地產(chǎn)作為具有金融投資屬性的特殊產(chǎn)品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點(diǎn)。因此，作為開發(fā)企業(yè)，資金管理無疑是企業(yè)運(yùn)營發(fā)展過程中的重中之重。一般而言，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)過程主要包含：取得土地前期準(zhǔn)備、取得項(xiàng)目土地、項(xiàng)目開發(fā)前期、項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期、項(xiàng)目銷售期或持有經(jīng)營這幾個(gè)主要環(huán)節(jié)，企業(yè)資金的管理也主要圍繞這幾環(huán)節(jié)展開。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金流特點(diǎn)
取得土地前的主要資金流：土地評估費(fèi)用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態(tài)，資金來源主要為自有資本金。
取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時(shí)間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。
項(xiàng)目開發(fā)前期的主要資金流：該期間的費(fèi)用主要包括項(xiàng)目策劃定位費(fèi)用、項(xiàng)目設(shè)計(jì)費(fèi)用、項(xiàng)目勘察費(fèi)用及各個(gè)政府部門收取的費(fèi)用。該階段為資金流出規(guī)模占項(xiàng)目投資規(guī)模較小，但期間的資金籌劃卻至關(guān)重要，需切實(shí)完成項(xiàng)目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。
開發(fā)建設(shè)期的主要資金流：主要為土建工程費(fèi)用、裝修費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。項(xiàng)目的資金需求主要由開發(fā)前期的融資安排提供。
項(xiàng)目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產(chǎn)生期，費(fèi)用主要包括項(xiàng)目推廣費(fèi)、項(xiàng)目代理費(fèi)用等。
上述環(huán)節(jié)當(dāng)中，前四個(gè)環(huán)節(jié)為資金流出期，主要資金來源為項(xiàng)目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設(shè)成本為該期間的核心資金流出部分，前者發(fā)生時(shí)間短，后者則在整個(gè)工程建設(shè)期內(nèi)陸續(xù)支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環(huán)節(jié)，銷售型物業(yè)的資金流入一般呈先大后小的特點(diǎn)，即在銷售初期資金快速回籠，進(jìn)入銷售后期，資金流入趨緩，并最終歸零；而出租型物業(yè)則表現(xiàn)為初期資金回收少，之后隨著經(jīng)營進(jìn)入穩(wěn)定期，資金回收呈穩(wěn)步增長。
二、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的關(guān)鍵
通常而言，資金管理可按生產(chǎn)進(jìn)程由投資計(jì)劃、資金計(jì)劃、資金籌集、資金運(yùn)用等幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)構(gòu)成，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。
1、 投資計(jì)劃是資金管理的前提
房地產(chǎn)企業(yè)具有資金需求龐大，資金周轉(zhuǎn)周期長的特點(diǎn)，一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺問題，將嚴(yán)重影響工程的進(jìn)展，進(jìn)而可能造成項(xiàng)目爛尾的情況。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在自有資本金充足和現(xiàn)金類資產(chǎn)良性的基礎(chǔ)上，制定嚴(yán)格投資計(jì)劃是確?，F(xiàn)金流和投資能力的前提。
2、 資金計(jì)劃是資金管理的基礎(chǔ)
從項(xiàng)目發(fā)展的過程來看，在項(xiàng)目取得前的評估階段，即應(yīng)完成項(xiàng)目的全部資金計(jì)劃安排。該階段的評估結(jié)果將直接影響是否進(jìn)行項(xiàng)目投資，而為了能夠更精準(zhǔn)的完成該階段的工作，開發(fā)企業(yè)須對項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)、開工建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目融資、項(xiàng)目銷售計(jì)劃作出合理而翔實(shí)的預(yù)測，任何一項(xiàng)工作的偏差，都會對后續(xù)的資金使用及回籠產(chǎn)生影響。因此，評估工作越精準(zhǔn)翔實(shí)，所編制的資金計(jì)劃也更為貼近未來實(shí)際資金需要，企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越小。
3、 資金籌集是資金管理的關(guān)鍵
對于資金需求異常龐大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資金籌集能力無疑是關(guān)系到企業(yè)發(fā)展命脈的問題。企業(yè)內(nèi)源性資金受企業(yè)積累的限制，很難在短期內(nèi)出現(xiàn)大規(guī)模的提高；傳統(tǒng)的開發(fā)貸款，在經(jīng)歷金融危機(jī)的風(fēng)波后，也越發(fā)顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發(fā)企業(yè)難以準(zhǔn)確預(yù)測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業(yè)生存的必須。
遵循企業(yè)的資金計(jì)劃，盡可能早地與資金方進(jìn)行接觸，聽取他們對項(xiàng)目的想法及建議，并將之融入項(xiàng)目中，將幫助企業(yè)更便利地獲得融資。
對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，該階段無疑是整個(gè)資金管理進(jìn)程中的重點(diǎn)，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發(fā)企業(yè)而言，銀行開發(fā)貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調(diào)控是相當(dāng)頻繁的，具有極高的不穩(wěn)定性。為避免“靠天吃飯”的被動模式，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不斷提高企業(yè)融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項(xiàng)長期的課題。在經(jīng)濟(jì)多元化發(fā)展的今天，融資渠道也趨于多樣化，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，以下渠道亦可供參考：
融資方式
說明
特點(diǎn)
難度
企業(yè)內(nèi)部融資
通過抵押、質(zhì)押、票據(jù)貼現(xiàn)及加強(qiáng)銷售獲得預(yù)收款、利用留存收益等取得資金
可得性強(qiáng)，資金規(guī)模受限大
低
上市融資
在公開市場發(fā)行股票或是通過買入殼公司間接上市
耗時(shí)長，審批難
高
債券融資
通過發(fā)行公司債或企業(yè)債，向市場融資的行為
通常融資期限較長，融資成本較低
高
經(jīng)營性物業(yè)貸款
以自有的經(jīng)營性物業(yè)做抵押并以經(jīng)營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款
對開發(fā)商資信及物業(yè)的經(jīng)營收入要求高，期限長
中
并購貸款
商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價(jià)款的貸款。
對企業(yè)資質(zhì)要求高，期限較長
高
信托融資
通過集合信托產(chǎn)品，向社會公眾融資的的一種融資行為。
對企業(yè)資信有較高要求
中
委托貸款
委托人提供合法來源的資金，委托銀行或信托機(jī)構(gòu)，根據(jù)委托人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發(fā)放、監(jiān)督使用并協(xié)助收回的貸款業(yè)務(wù)。
期限短，成本高
中
投資基金
即通過與境內(nèi)外投資基金合作，取得項(xiàng)目資金的一種融資行為，即可通過股權(quán)合作，也可通過債券合作。
成本高
中
售后回租
將自制或外購的資產(chǎn)出售，然后向買方租回使用,從而獲得現(xiàn)金流
使資產(chǎn)所有人在保留資產(chǎn)使用權(quán)的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低
回買融資
物業(yè)持有人將物業(yè)出售給金融機(jī)構(gòu)，再通過向同一金融機(jī)構(gòu)以抵押貸款方式購回物業(yè)
高比率的融資
中
REITs
以公司或信托(契約)基金的組織形式經(jīng)營，將募集資金運(yùn)用于房地產(chǎn)買賣管理或抵押權(quán)貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業(yè)管理
高
4、 資金運(yùn)用是資金管理的保證
資金運(yùn)用即在項(xiàng)目的開發(fā)過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴(yán)格控制資金運(yùn)用的方向，需事前編制全面的收入預(yù)算及支出預(yù)算，加強(qiáng)預(yù)算約束意識，對超支的項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的審核。強(qiáng)化成本管理意識，在確保質(zhì)量、工期的前提下，盡可能降低項(xiàng)目的開發(fā)成本。
三、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理的核心
從企業(yè)戰(zhàn)略角度來看，企業(yè)資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。
1、資金配置
資金配置是資金運(yùn)用在廣義上的概念，它是將企業(yè)的長期投資戰(zhàn)略、短期投資戰(zhàn)略相結(jié)合的一種資金運(yùn)用規(guī)則。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需根據(jù)自身的發(fā)展戰(zhàn)略，制定適合自己的資金配置計(jì)劃。
具體而言，企業(yè)需考慮配置多少現(xiàn)金資產(chǎn)以保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作，配置多少的土地資產(chǎn)用于未來的開發(fā)，配置多少的在建工程項(xiàng)目確保銷售工作的持續(xù)性，配置多少的在售物業(yè)項(xiàng)目以及時(shí)回籠資金，從而以實(shí)現(xiàn)資金的平衡。
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)合理配置資金到不同的資產(chǎn)，確定較為合理的現(xiàn)金保有量以償還到期債務(wù)，并確定合理的土地儲備量，同時(shí)避免超出企業(yè)能力的投資，控制風(fēng)險(xiǎn)。
2、資金效率
房地產(chǎn)企業(yè)資金占用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業(yè)的財(cái)務(wù)費(fèi)用，從而影響企業(yè)收益。首先，企業(yè)需保證有充足的資金來滿足正常經(jīng)營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實(shí)現(xiàn)資金的平衡。
從資金支出角度，影響支出的項(xiàng)目主要包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建筑材料選用、建設(shè)管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營銷費(fèi)用等。開發(fā)企業(yè)可相應(yīng)地通過改進(jìn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)，合理選用建筑材料，建立并完善現(xiàn)代化的供應(yīng)鏈管理制度，同時(shí)，盡可能控制各項(xiàng)管理費(fèi)用，提高與金融機(jī)構(gòu)的談判能力，達(dá)到降低費(fèi)用、提高資金效率的目的。
從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項(xiàng)目前期準(zhǔn)備效率；在保證工程質(zhì)量的前提下，加快工程進(jìn)度建設(shè)；合理制定營銷計(jì)劃，快速銷售實(shí)現(xiàn)資金迅速回籠等。
3、資金安全
任何一個(gè)企業(yè)，資金安全管理都是財(cái)務(wù)管理中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機(jī)制和監(jiān)督機(jī)制來實(shí)現(xiàn)。
首先，通過建立資金使用的約束機(jī)制，降低資金運(yùn)用的違規(guī)行為。一般而言，企業(yè)可通過建立審批授權(quán)制度、嚴(yán)格報(bào)銷管理，建立不相容職務(wù)崗位分離制度等，加強(qiáng)資金管理責(zé)任制度的落實(shí)等來實(shí)現(xiàn)資金管理的約束。
僅僅是約束機(jī)制并不能完全保證資金安全，健全的資金監(jiān)督機(jī)制，才是防范風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。企業(yè)可通過定期和不定期的檢查各項(xiàng)約束機(jī)制的實(shí)際執(zhí)行情況，定期盤點(diǎn)實(shí)物資產(chǎn)，實(shí)施監(jiān)控每筆重要資金的流向，并定期進(jìn)行全面檢查，健全內(nèi)部審計(jì)制度，從而降低資金風(fēng)險(xiǎn)。
四、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資過于沖動可能導(dǎo)致資金壓力重現(xiàn)
綜上所述，2009年以來，受房地產(chǎn)市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再次成為銀行的寵兒，導(dǎo)致大量信貸資金流入房地產(chǎn)市場，從而減緩了企業(yè)自籌資金的壓力。目前來看，由于市場普遍擔(dān)心過量的信貸資金流入房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)泡沫，銀行近期重新嚴(yán)格執(zhí)行了對二套房交易的信貸審批標(biāo)準(zhǔn)，而上半年大規(guī)模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預(yù)計(jì)，3、4季度，銀行信貸將對房地產(chǎn)業(yè)收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預(yù)計(jì)將顯著下降，價(jià)格趨于平穩(wěn)。而今年二季度以來，土地交易再現(xiàn)熱潮，未來一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)企業(yè)又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴(kuò)張，很可能將導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)再次面臨資金短缺的壓力。 政策調(diào)控密集、市場波動頻繁的背景和預(yù)期下，看清資金管理的實(shí)質(zhì)，強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金運(yùn)作與管理無疑將是一項(xiàng)長期的任務(wù)。
