房企在年底再度集中融資，通過境外發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，以新債抵舊債。據(jù)公開信息披露，最近12月以來發(fā)行優(yōu)先票據(jù)的有世茂[簡介 最新動態(tài)]房地產(chǎn)(00813.HK)、合生創(chuàng)展[簡介 最新動態(tài)](0754.HK)、碧桂園[簡介 最新動態(tài)](2007.HK)、佳兆業(yè)(1638.HK)，融資總規(guī)模超20億美元。

一位業(yè)內(nèi)人士指出，年底融資的這幾家房企均為高負(fù)債率公司，且在二線城市布局廣泛，此輪融資既可是為2013年資金安排提前準(zhǔn)備，也可借此整合公司資金架構(gòu)。

早前于2012年11月，房企掀起過一波融資潮。如中國奧園(03883)通過瑞銀發(fā)行于2017年到期之1.25億美元13.875%優(yōu)先票據(jù)，估計(jì)所得凈額為1.18億美元。隨后的12月份，奧園相繼在廣州番禺區(qū)、湖南、重慶豪花約48億元購買多幅土地。

與11月不同的是，12月這波融資多為償還到期的舊債。

以碧桂園(02007)為例，該公司發(fā)行7.5億美元于2023年到期的7.5%優(yōu)先票據(jù)，所得凈額7.37億美元，主要用作贖回到期可換股債券。碧桂園曾于2008年初發(fā)行了5.5億美元2013年到期、年利息2.5%的可轉(zhuǎn)股債券。

1月8日，世茂房地產(chǎn)(00813.HK)宣布，發(fā)行7年期，于2020年到期本金額8億美元之6.625%優(yōu)先票據(jù)，所得凈額7.863億美元，亦是為其現(xiàn)有債務(wù)再融資。

佳兆業(yè)(01638.HK)則發(fā)行于2020年到期之5億美元10.25厘優(yōu)先票據(jù)，擬將90%以上用作全數(shù)再融資 PAG 貸款及人民幣債券。據(jù)穆迪統(tǒng)計(jì)顯示，佳兆業(yè)2014年約有43億元人民幣的境外債務(wù)到期，2015年約有41億元人民幣的境外債務(wù)到期。此次發(fā)行的年利率低于其2012年分別發(fā)行的到2015年、2017年到期的12.875%及13.5%。

然而，各投行對于房企這波融資并不看好，標(biāo)普和穆迪對世茂房地產(chǎn)、碧桂園、佳兆業(yè)的評級并不高，主要原因仍然是對房企負(fù)債率高企的風(fēng)險預(yù)測。

事實(shí)上，各房企也一直在調(diào)整負(fù)債率，奈何屢調(diào)不下。2012年年中，世茂負(fù)債率已從2011年底的81.7%降至68.3%。機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，2012年年底世茂負(fù)債率或降至約60%。2012年上半年，世茂陸續(xù)償還了20多億元信托。

碧桂園2010年進(jìn)行多次融資之后，已贖回了大部分2013年到期的可換股債券。但2009年起碧桂園進(jìn)入支付能力稍弱的三四線城市以后，負(fù)債率上升。2009年，碧桂園負(fù)債率由2008年的40.9%增至53.3%；2010年略有下降至48%，2011年又增至63.3%。

有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國房地產(chǎn)開發(fā)商在2012年累計(jì)發(fā)行了91.4億美元的國際債券，高于2011年的85.8億美元。其中SOHO中國(00410.HK)共籌資10億美元，中國海外(00688.HK)通過3次發(fā)債累計(jì)籌資17.5億美元。

發(fā)債融資也成為房企調(diào)整資金杠桿的一個重要手段。上述業(yè)內(nèi)人士指出，經(jīng)過這次宏觀調(diào)控，房企高負(fù)債率資金高速運(yùn)轉(zhuǎn)的模式正在轉(zhuǎn)變，在利用融資杠桿、內(nèi)部資金結(jié)構(gòu)方面，將會有更多的調(diào)整。