發(fā)展旅游地產(chǎn)正當(dāng)其時(shí)
作者：林文忠
旅游地產(chǎn)是指以旅游、休閑度假、展覽會(huì)議、教育、娛樂(lè)等產(chǎn)業(yè)為依托而進(jìn)行的房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷模式，開發(fā)項(xiàng)目全部或部分實(shí)現(xiàn)了旅游功能。旅游地產(chǎn)的開發(fā)對(duì)象即為旅游物業(yè)。一般而言，旅游物業(yè)包括以下幾類：A. 發(fā)展商利用旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)的優(yōu)越自然條件、地理位置開發(fā)的具有投資回報(bào)和多種功能的住宅項(xiàng)目;B.體育運(yùn)動(dòng)度假村;C.旅游(休閑)培訓(xùn)、會(huì)議基地、休閑度假中心;D.時(shí)權(quán)酒店;E.產(chǎn)權(quán)酒店;F.老年公寓。
旅游地產(chǎn)的發(fā)展亦即是由傳統(tǒng)的以景點(diǎn)觀賞為目的的“觀光旅游”向以休閑消費(fèi)、時(shí)間消費(fèi)與度假居住為目的的“休閑旅游”、度假旅游模式的轉(zhuǎn)換。正是這樣一種新興的模式，對(duì)原有旅游配套服務(wù)設(shè)施與景區(qū)經(jīng)營(yíng)模式提出了新興的功能要求。人們更需要的旅游全過(guò)程的質(zhì)量與舒適程度，尤其是遠(yuǎn)離城市的景區(qū)短期或定期居住。這樣一種消費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變，是傳統(tǒng)的旅游景區(qū)在設(shè)施上無(wú)法繼續(xù)適應(yīng)和滿足的。使得當(dāng)前以新型旅游消費(fèi)空間營(yíng)造為目的的“旅游房產(chǎn)”開發(fā)如火如荼。
當(dāng)今社會(huì)、經(jīng)濟(jì)的快速進(jìn)程解決了時(shí)間、收入和汽車這三大元素，旅游已經(jīng)開始向商務(wù)型、度假型的方向轉(zhuǎn)化。我國(guó)旅游房地產(chǎn)在八、九十年代已萌芽。主要以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運(yùn)動(dòng)”為主題的休閑度假住宅、別墅。從1999年海南“南海傳說(shuō)”、三亞“博熬國(guó)家旅游休閑度假區(qū)”的成功開發(fā)后，行業(yè)進(jìn)入高速發(fā)展。我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)背景，比較類似發(fā)達(dá)國(guó)家70年代旅游物業(yè)飛速發(fā)展的初期，不論是供給，還是需求都已具備了發(fā)展旅游、休閑物業(yè)及分時(shí)度假交換系統(tǒng)的條件。筆者今年6月中受邀參加于重慶舉辦的“首屆西部旅游博覽會(huì)”，受到的震撼不亞于劉姥姥初進(jìn)大觀園，完全不同于傳統(tǒng)的旅游交易會(huì)，這屆西博會(huì)聚集了太多的房地產(chǎn)大鱷，整個(gè)二、三樓展廳充斥著格式大小樓盤沙盤，尤以旅游大縣武隆的超大展位為甚，仿若在參觀是超級(jí)房產(chǎn)展銷會(huì)。
2≠1+1。旅游地產(chǎn)絕不是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)加上旅游景區(qū)簡(jiǎn)單疊加而成。從技術(shù)角度看，如果沒(méi)有軟件的建設(shè)；沒(méi)有配套、服務(wù)系統(tǒng)和硬件的有機(jī)結(jié)合；整體策劃掌控者缺乏對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的深刻理解和實(shí)操經(jīng)驗(yàn)是很難把普通的地產(chǎn)和旅游產(chǎn)品有機(jī)融合。旅游地產(chǎn)常常要把旅游項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)得很好，同時(shí)又要把旅游房地產(chǎn)配套服務(wù)經(jīng)營(yíng)得很好，這兩者結(jié)合起來(lái)才能使旅游地產(chǎn)發(fā)揮出旅游的作用?？v觀國(guó)內(nèi)，深圳華僑城集團(tuán)無(wú)疑是旅游地產(chǎn)的佼佼者。近兩年連續(xù)在北京、上海、成都、武漢、天津發(fā)力布局，已成龍頭巨人。同是主題公園巨人的廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)卻還沒(méi)能力涉足這一領(lǐng)域。
管理大師，美國(guó)通用CEO韋爾奇總結(jié)GE在其領(lǐng)導(dǎo)下20年奇跡般成功的最重要經(jīng)驗(yàn)是“拒絕同質(zhì)化”。同樣的，在競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的旅游地產(chǎn)行業(yè)，要突圍而出、領(lǐng)先群雄，更要跳出傳統(tǒng)旅游、地產(chǎn)微觀概念，并把他們放大到整個(gè)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)宏觀環(huán)境在此，我們想根據(jù)之前的大量調(diào)研，并結(jié)合實(shí)際工作案例，與大家作分享：
1、我們正在研究的夕陽(yáng)紅養(yǎng)生園。在大城市郊外建設(shè)面向高端富裕家庭的大型養(yǎng)生園區(qū)，以聯(lián)排別墅為建筑主體，每位入住老人收取13-16萬(wàn)（依地區(qū)發(fā)展程度而異）一次性費(fèi)用，區(qū)內(nèi)提供高檔次品質(zhì)生活，包括養(yǎng)生美食、旅游度假、個(gè)性化的醫(yī)療保健、觀看演出……，綜合金融、引入保險(xiǎn)（財(cái)、人壽）、房地產(chǎn)、醫(yī)療、旅游景區(qū)、儲(chǔ)蓄、私募基金、遺產(chǎn)處理等概念進(jìn)行運(yùn)作、管理
2、建設(shè)綜合性樂(lè)園這一新穎旅游產(chǎn)品，聚籠人氣，進(jìn)而打造汽車旅館、青年旅館，以發(fā)展真正意義上的中國(guó)式MOTEL。
3、這里舉一個(gè)實(shí)例，就是本司剛接手的一個(gè)當(dāng)前房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市-重慶的超級(jí)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。該項(xiàng)目由重慶商社集團(tuán)和一家私企合作開發(fā)。旅游項(xiàng)目由600畝陸地，400畝湖域組成，由策劃師王志剛主創(chuàng)。于2007年底開業(yè)，以生態(tài)農(nóng)業(yè)科技產(chǎn)業(yè)示范區(qū)的種植基地為依托，以世界山地農(nóng)業(yè)國(guó)家的鄉(xiāng)村風(fēng)貌為特色，以生態(tài)農(nóng)業(yè)的休閑旅游和體驗(yàn)旅游為核心，結(jié)合當(dāng)今歐美流行的嘉年華演繹項(xiàng)目，集旅游度假、商務(wù)會(huì)議、商貿(mào)娛樂(lè)、科普教育于一體。不幸的是，這個(gè)曾熱鬧一時(shí)的景區(qū)，開業(yè)不多久就因種種原因業(yè)績(jī)急速下滑直至今年春節(jié)后不久干脆閉門謝客?？吹浇诜康禺a(chǎn)的急劇升溫，該集團(tuán)決心通過(guò)升級(jí)改造景區(qū)并籍此啟動(dòng)之前已控在手的約1000商業(yè)用地，依托景區(qū)的巨大客流來(lái)發(fā)展分時(shí)度假酒店和小戶型洋房。經(jīng)多方接觸，該項(xiàng)目最終敲定由廣州市
智匯旅游http://www.you1688.com景區(qū)管理有限公司作為項(xiàng)目總顧問(wèn)，接手整個(gè)鄉(xiāng)村嘉年華園區(qū)的全面整改，以林文忠先生為核心的公司團(tuán)隊(duì)將從市場(chǎng)實(shí)際出發(fā)對(duì)包括主題表達(dá)方式的修正、產(chǎn)品更新豐富、游人動(dòng)線、營(yíng)運(yùn)等最關(guān)鍵部分進(jìn)行整改。具體手法是通過(guò)從概念上和功能上兩個(gè)方面拓寬占地僅1000多畝的民俗主題園區(qū)，創(chuàng)造性的確立園區(qū)外體育休閑主題，并引入新型的管理理念，將景區(qū)改造成為持續(xù)興旺、真正具有市場(chǎng)影響力的特色主題樂(lè)園。來(lái)拉動(dòng)個(gè)1000多畝的旅游地產(chǎn)大項(xiàng)目。
綜合旅游地產(chǎn)走過(guò)的這近20年，有如下問(wèn)題務(wù)必注意：
1、把握宏觀戰(zhàn)略——策劃、規(guī)劃先行
2、景區(qū)是藥引——切忌過(guò)度依賴景區(qū)資源營(yíng)銷地產(chǎn)
3、遵守國(guó)家政策——嚴(yán)防打著旅游地產(chǎn)的旗號(hào)，大肆圈地
4、吃著碗里的，更要看著鍋里的——大量外來(lái)旅游企業(yè)介入，以其資金、技術(shù)、管理、服務(wù)等方面的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，將造成巨大沖擊。
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