我們在購買商品房時，房屋銷售面積一般都是由兩部分組成：一部分是室內面積，另一部分叫“公攤面積”。公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間，比如過道、樓梯等，這部分空間分攤到每套房中，由買房人共攤，所以稱之為公攤面積。在消費者購買商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當數(shù)量。針對這一點，建設部頒布了《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》，該通知針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件，詳細制定出了一定的計算標準，從而讓百姓在購房時心中有數(shù)，減少了開發(fā)商對消費者進行欺詐的可能。該辦法將從5月1日起實行。
現(xiàn)行的《房產測量規(guī)范》對住房的公攤面積分配原則進行了規(guī)定，但對一些部位具體的測繪方法尚不明確，容易造成開發(fā)商和住戶之間說法不一。建設部住宅與房地產業(yè)司張小宏處長認為，近期頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》是對目前已有的房產測量規(guī)范等相關法規(guī)的延續(xù)，將對房屋權屬和面積測算做進一步的規(guī)范。
《通知》規(guī)定，在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。必須由房產測繪單位對房產實施測繪，房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。張小宏指出：正因為公攤面積容易引起歧義，或者容易引起糾紛，我們相應的規(guī)定中都特別強調要把套內面積和公攤面積分別標識。
通知中，這次規(guī)定的內容比以前更加細膩，一直在百姓購房時容易引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問題，也有進一步的明確?！锻ㄖ芬?guī)定，計算建筑面積的房屋，層高或高度均應在2.2米以上；陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影計算建筑面積；與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計算建筑面積；樓梯已計算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積；建設部張小宏處長認為，由于房產專業(yè)知識比較復雜，公攤部分面積具體如何計算，購房者有知情權。測繪是開發(fā)商委托測繪機構測繪的，你可以要求開發(fā)商提供一切的測繪報告，報告中對哪些部分進行分攤，分攤的面積是多少，作為完整的測繪報告它應該有所反應。 盡管購房者有權得到具體明確的測繪報告，為公攤面積的含糊之處尋求依據(jù)，但是，張?zhí)庨L認為，對于房屋面積的權屬和計算問題的規(guī)范，有相應的一系列的法律法規(guī)以及技術標準組成，目前的通知還不能一攬子解決整個房屋面積計算的問題。真正解決房屋買賣雙方對公攤面積的爭議，還需要相關法規(guī)的進一步完善。 房屋買賣：公攤面積難說清
目前，買房簽合同時，房地產商一般只告訴購房者公攤面積總共是多少，由哪些部分組成，但各部分面積具體多少，是怎么測算出來的，消費者并不清楚。公說公有理，婆說婆有理，公攤面積的糾紛也便時有發(fā)生。
謝森老人一家兩年前在北京市某小區(qū)購置了一套商品房，現(xiàn)住在小區(qū)的G1樓203室。按照買房時簽定的購房預售合同，謝家這套兩室兩廳的房子建筑面積為101.8平方米，其中包括分攤的共有共用建筑面積20.49平方米。交房入住后，謝森按設計圖上標注的各房間面積逐一累加，發(fā)現(xiàn)公攤面積達到了24平方米，比合同上寫明的多一些。
在謝家這張購房合同附帶的《公攤部位說明》上，具體標明了公攤面積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的面積各自是多少，具體是怎么測算出來的，謝家的購房合同和《公攤部位說明》并沒有明確標注。這一點，正是謝森對公攤面積有異議的地方。與謝老一樣，感覺自家房屋面積縮水，對公攤面積部分不明白的，還有小區(qū)內的其他住戶。“感覺多了點，但咱們算不出來，有沒有這么多說不清楚。”
“按道理講，他應該給我們一個圖紙，或者什么解釋一下，他們銷售人員根本不解釋。”
小區(qū)商品房銷售部就在就在小區(qū)旁邊，問及小區(qū)住戶的公攤面積具體如何計算，是否有明確標注，銷售人員表示只有在房屋正式交付入住之后，經過相關部門的測量才能做出答復，目前還無法具體說明。但是，住戶已經入住小區(qū)1年多了，房屋也經過了實際測量，但銷售商至今也沒有就小區(qū)的公攤面積部分做出一個具體的解釋。“至于分攤，任何社區(qū)，任何項目，它都會有問題，客戶不會明白的。”
房屋買賣雙方有爭議，購房合同是直接的依據(jù)。但是，小區(qū)居民在購房合同上也碰到了問題。據(jù)長年處理房地產官司的北京力行律師事務所的主任律師朱壽全介紹，目前通用的房屋買賣格式合同中，并沒有明確規(guī)定公攤面積的測算方法和具體來源，也沒有規(guī)定公攤面積出現(xiàn)誤差的處理方式。房地產交易市場處在發(fā)育階段，法律法規(guī)不夠完善，開發(fā)商利用它的強勢地位，做出了一些有損于消費者利益的行為。 開發(fā)商義務尚不明確，購房者仍然心存疑慮，惟一可靠的購房合同也是含糊不清，但中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)字卻是實實在在的：從1999年到2001年，消費者關于商品房計量方面的投訴分別是1234件、1389件、1432件，呈逐年遞增的趨勢。并且，這中間相當部分就是消費者對公攤面積提出了異議。 “204條”應對購房陷阱
針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題，采訪中記者發(fā)現(xiàn)，隆安律師事務所的秦兵律師草擬了一份《204條商品房買賣補充合同》，秦律師說，這其中每一個條款都曾經是一場官司。在這其中，當然也有對公攤面積的約定。
秦兵律師建議消費者簽訂面積條款時要寫細，使用面積、公攤面積、套內建筑面積，具體的長度尺寸表示出來，不要標平方米，而要標多少厘米長，這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。
具體的復核方式，秦律師在“204條”中主張，消費者有權從商店里購買一個皮尺，對自家房屋的公攤面積進行測量、復核；或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的機構，對有爭議的面積部分進行檢測。
假設有一個尺寸是虛假的，消費者就有權推定所有的尺寸都是虛假的，因此，在這種情況下，如果開發(fā)商如果不能證明自己沒有過錯，那么就推定開發(fā)商有過錯，消費者就有權拒付公攤面積的全部價款。
在主張對面積進行復核的同時，秦律師還特別提醒購房者注意，一定要在合同中寫清楚違約責任，保障當事人的合法權益。在我們的合同條款違約責任太少，讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚，假設面積尺寸差一厘米，就有可能每一厘米賠給你一千塊錢，這樣作假的人才不敢作假。
目前，開發(fā)商一般以建筑面積來計算房價，它包括住戶房屋內的使用面積、墻體的部分面積和公攤面積。秦兵律師認為，要從根本上解決公攤面積引發(fā)的種種問題，最直接的做法就是以房屋使用面積來計算房價。公攤面積問題是個不容易操作的事情，最好就是把它徹底廢除掉。以使用面積售房的話，至少在面積條款上，大家的爭議會下降70%至80%甚至更多。
秦律師認為，對于“204條”，只有一些不誠實的房地產開發(fā)商認為有些條款難以接受，而對于大多數(shù)誠實信用的開發(fā)商來說，基本上是都可以接受的。近段時間以來，每月都有購房者帶著這份補充合同，與房屋銷售商簽訂了購房合同。在廣東等一些地區(qū)，已經有開發(fā)商按使用面積計算價格，受到購房者的歡迎
