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蕭山區(qū)城市建設概況
  《經濟半小時》:商品房公攤面積該如何計算

     我們在購買商品房時,房屋銷售面積一般都是由兩部分組成:一部分是室內面積,另一部分叫“公攤面積”。公攤面積指的是直接為居住服務的公共空間,比如過道、樓梯等,這部分空間分攤到每套房中,由買房人共攤,所以稱之為公攤面積。在消費者購買商品房發(fā)生的糾紛中,公攤面積糾紛占有相當數(shù)量。針對這一點,建設部頒布了《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》,該通知針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛事件,詳細制定出了一定的計算標準,從而讓百姓在購房時心中有數(shù),減少了開發(fā)商對消費者進行欺詐的可能。該辦法將從5月1日起實行。

     現(xiàn)行的《房產測量規(guī)范》對住房的公攤面積分配原則進行了規(guī)定,但對一些部位具體的測繪方法尚不明確,容易造成開發(fā)商和住戶之間說法不一。建設部住宅與房地產業(yè)司張小宏處長認為,近期頒布的《關于房屋建筑面積計算與房屋權屬登記有關問題的通知》是對目前已有的房產測量規(guī)范等相關法規(guī)的延續(xù),將對房屋權屬和面積測算做進一步的規(guī)范。

     《通知》規(guī)定,在房屋權屬證書附圖中應注明施測的房產測繪單位名稱、房屋套內建筑面積和房屋分攤的共有建筑面積。必須由房產測繪單位對房產實施測繪,房產測繪單位對其完成的房產測繪成果的質量負責。張小宏指出:正因為公攤面積容易引起歧義,或者容易引起糾紛,我們相應的規(guī)定中都特別強調要把套內面積和公攤面積分別標識。

     通知中,這次規(guī)定的內容比以前更加細膩,一直在百姓購房時容易引起爭議的公共走廊、樓梯下空間等使用面積的計算問題,也有進一步的明確?!锻ㄖ芬?guī)定,計算建筑面積的房屋,層高或高度均應在2.2米以上;陽臺、挑廊、架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的,以底板水平投影計算建筑面積;與室內不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑,不計算建筑面積;樓梯已計算建筑面積的,其下方空間不論是否利用均不再計算建筑面積;建設部張小宏處長認為,由于房產專業(yè)知識比較復雜,公攤部分面積具體如何計算,購房者有知情權。測繪是開發(fā)商委托測繪機構測繪的,你可以要求開發(fā)商提供一切的測繪報告,報告中對哪些部分進行分攤,分攤的面積是多少,作為完整的測繪報告它應該有所反應。 盡管購房者有權得到具體明確的測繪報告,為公攤面積的含糊之處尋求依據(jù),但是,張?zhí)庨L認為,對于房屋面積的權屬和計算問題的規(guī)范,有相應的一系列的法律法規(guī)以及技術標準組成,目前的通知還不能一攬子解決整個房屋面積計算的問題。真正解決房屋買賣雙方對公攤面積的爭議,還需要相關法規(guī)的進一步完善。 房屋買賣:公攤面積難說清

     目前,買房簽合同時,房地產商一般只告訴購房者公攤面積總共是多少,由哪些部分組成,但各部分面積具體多少,是怎么測算出來的,消費者并不清楚。公說公有理,婆說婆有理,公攤面積的糾紛也便時有發(fā)生。

     謝森老人一家兩年前在北京市某小區(qū)購置了一套商品房,現(xiàn)住在小區(qū)的G1樓203室。按照買房時簽定的購房預售合同,謝家這套兩室兩廳的房子建筑面積為101.8平方米,其中包括分攤的共有共用建筑面積20.49平方米。交房入住后,謝森按設計圖上標注的各房間面積逐一累加,發(fā)現(xiàn)公攤面積達到了24平方米,比合同上寫明的多一些。

     在謝家這張購房合同附帶的《公攤部位說明》上,具體標明了公攤面積包含的樓梯、過道等共用場所。但這些公攤部分的面積各自是多少,具體是怎么測算出來的,謝家的購房合同和《公攤部位說明》并沒有明確標注。這一點,正是謝森對公攤面積有異議的地方。與謝老一樣,感覺自家房屋面積縮水,對公攤面積部分不明白的,還有小區(qū)內的其他住戶。“感覺多了點,但咱們算不出來,有沒有這么多說不清楚。”

     “按道理講,他應該給我們一個圖紙,或者什么解釋一下,他們銷售人員根本不解釋。”

     小區(qū)商品房銷售部就在就在小區(qū)旁邊,問及小區(qū)住戶的公攤面積具體如何計算,是否有明確標注,銷售人員表示只有在房屋正式交付入住之后,經過相關部門的測量才能做出答復,目前還無法具體說明。但是,住戶已經入住小區(qū)1年多了,房屋也經過了實際測量,但銷售商至今也沒有就小區(qū)的公攤面積部分做出一個具體的解釋。“至于分攤,任何社區(qū),任何項目,它都會有問題,客戶不會明白的。”

     房屋買賣雙方有爭議,購房合同是直接的依據(jù)。但是,小區(qū)居民在購房合同上也碰到了問題。據(jù)長年處理房地產官司的北京力行律師事務所的主任律師朱壽全介紹,目前通用的房屋買賣格式合同中,并沒有明確規(guī)定公攤面積的測算方法和具體來源,也沒有規(guī)定公攤面積出現(xiàn)誤差的處理方式。房地產交易市場處在發(fā)育階段,法律法規(guī)不夠完善,開發(fā)商利用它的強勢地位,做出了一些有損于消費者利益的行為。 開發(fā)商義務尚不明確,購房者仍然心存疑慮,惟一可靠的購房合同也是含糊不清,但中國消費者協(xié)會的統(tǒng)計數(shù)字卻是實實在在的:從1999年到2001年,消費者關于商品房計量方面的投訴分別是1234件、1389件、1432件,呈逐年遞增的趨勢。并且,這中間相當部分就是消費者對公攤面積提出了異議。 “204條”應對購房陷阱

     針對房屋買賣過程中容易出現(xiàn)的種種問題,采訪中記者發(fā)現(xiàn),隆安律師事務所的秦兵律師草擬了一份《204條商品房買賣補充合同》,秦律師說,這其中每一個條款都曾經是一場官司。在這其中,當然也有對公攤面積的約定。

     秦兵律師建議消費者簽訂面積條款時要寫細,使用面積、公攤面積、套內建筑面積,具體的長度尺寸表示出來,不要標平方米,而要標多少厘米長,這樣自己以后有可能檢測出來復核一下。

     具體的復核方式,秦律師在“204條”中主張,消費者有權從商店里購買一個皮尺,對自家房屋的公攤面積進行測量、復核;或者雙方共同聘請一家有房屋測繪資質的機構,對有爭議的面積部分進行檢測。

     假設有一個尺寸是虛假的,消費者就有權推定所有的尺寸都是虛假的,因此,在這種情況下,如果開發(fā)商如果不能證明自己沒有過錯,那么就推定開發(fā)商有過錯,消費者就有權拒付公攤面積的全部價款。

     在主張對面積進行復核的同時,秦律師還特別提醒購房者注意,一定要在合同中寫清楚違約責任,保障當事人的合法權益。在我們的合同條款違約責任太少,讓欺詐這一方肆無忌憚。必須寫清楚,假設面積尺寸差一厘米,就有可能每一厘米賠給你一千塊錢,這樣作假的人才不敢作假。

     目前,開發(fā)商一般以建筑面積來計算房價,它包括住戶房屋內的使用面積、墻體的部分面積和公攤面積。秦兵律師認為,要從根本上解決公攤面積引發(fā)的種種問題,最直接的做法就是以房屋使用面積來計算房價。公攤面積問題是個不容易操作的事情,最好就是把它徹底廢除掉。以使用面積售房的話,至少在面積條款上,大家的爭議會下降70%至80%甚至更多。

     秦律師認為,對于“204條”,只有一些不誠實的房地產開發(fā)商認為有些條款難以接受,而對于大多數(shù)誠實信用的開發(fā)商來說,基本上是都可以接受的。近段時間以來,每月都有購房者帶著這份補充合同,與房屋銷售商簽訂了購房合同。在廣東等一些地區(qū),已經有開發(fā)商按使用面積計算價格,受到購房者的歡迎

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