| 購(gòu)買(mǎi)二手房與購(gòu)買(mǎi)新房有所不同，購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)，購(gòu)房者面對(duì)的是開(kāi)發(fā)商，房?jī)r(jià)由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，但購(gòu)買(mǎi)二手房則不同，房?jī)r(jià)的決定權(quán)在賣(mài)家手上，買(mǎi)賣(mài)雙方有多次見(jiàn)面機(jī)會(huì)，因此應(yīng)該抓住時(shí)機(jī)進(jìn)行還價(jià)。 忌諱獅子大開(kāi)口
在市場(chǎng)處于觀望時(shí)期，買(mǎi)家與賣(mài)家討價(jià)還價(jià)的可能性大大增加，而在這個(gè)階段賣(mài)家也會(huì)更在意買(mǎi)家的意見(jiàn)。有專家表示，近期買(mǎi)家還價(jià)的成功概率大大增加。
買(mǎi)房還價(jià)并非買(mǎi)衣服，千萬(wàn)不要獅子大開(kāi)口。業(yè)內(nèi)人士提醒說(shuō)，雖然目前有不少賣(mài)家已有耐心聽(tīng)取買(mǎi)家的意見(jiàn)，并有可能接受買(mǎi)家的還價(jià)請(qǐng)求，但是并非能夠接受獅子大開(kāi)口式的還價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士指出，還價(jià)也應(yīng)隨行就市。以前的價(jià)格并不能作為還價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)，因此專家建議，買(mǎi)家在還價(jià)時(shí)一定要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)行情來(lái)進(jìn)行，這樣成功的可能性才會(huì)增加。
還價(jià)也要“對(duì)癥下藥”
還價(jià)也有技巧可言。專家表示，所謂“對(duì)癥下藥”，也就是要根據(jù)實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行還價(jià)，而并非盲目為之。
專家表示要“對(duì)癥下藥”。其實(shí)要做到“對(duì)癥下藥”，買(mǎi)家首先要做的就是區(qū)分哪些人容易還價(jià)。一般情況下，換房者的賣(mài)家難以還價(jià)，因?yàn)樗麄兪强紤]換房出售房子的，對(duì)于這樣的賣(mài)家來(lái)說(shuō)，他們心中原本是希望賣(mài)出高價(jià)來(lái)減輕換房負(fù)擔(dān)，這種情形也可以推而廣之，即換房者不易還價(jià)。還有就是“急拋房”不能還價(jià)，因?yàn)椤凹睊伔俊睊炫苾r(jià)往往低于市場(chǎng)水平，可遇不可求，遇到這樣的機(jī)會(huì)最好是馬上抓住，如果還要討價(jià)還價(jià)，等于是白白讓機(jī)會(huì)溜走。
買(mǎi)房：知道哪些是冤枉錢(qián)嗎? 作者:邊楊柳 來(lái)源:焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng) 點(diǎn)擊次數(shù):57699 次 時(shí)間:2009年-06-01 13:22:29 | 正如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的成本、費(fèi)用、開(kāi)支貌似一樣實(shí)際完全不合口，買(mǎi)房，看起來(lái)是買(mǎi)受人與出賣(mài)人之間的一紙合約，對(duì)單價(jià)、總價(jià)、付款及其他事項(xiàng)進(jìn)行了認(rèn)真的約定。事實(shí)上，這種約定當(dāng)中，含有一種根據(jù)時(shí)間、市場(chǎng)形態(tài)、買(mǎi)賣(mài)博弈與信息是否完全決定的泡沫價(jià)格，在開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，就是成本轉(zhuǎn)嫁，尤其是當(dāng)開(kāi)支缺口非常大于費(fèi)用缺口，而費(fèi)用缺口又非常大于成本缺口的時(shí)候，買(mǎi)受人是最終的替罪羊，如果我們能夠在買(mǎi)房選擇過(guò)程中有效認(rèn)識(shí)一些價(jià)格構(gòu)成，自然少花些冤枉錢(qián)。另外，買(mǎi)房，在多數(shù)人眼中是喜氣的事兒，因此也不免會(huì)走走后門(mén)，或打來(lái)律師求證，或邊看邊選邊度假式的逗留在各個(gè)花哨的售樓部之間。而在你逗留的當(dāng)兒，也許會(huì)簽訂二次裝修的單子，也許會(huì)被一款新家具或電器所吸引，也許圍繞你所買(mǎi)小區(qū)還會(huì)滋生許多不經(jīng)意事項(xiàng)，讓你很慷慨地掏腰包，事后發(fā)覺(jué)不是太合算，這難道不是冤枉錢(qián)嗎？
對(duì)于買(mǎi)房，已經(jīng)買(mǎi)了，那么為了不至于花些冤枉錢(qián)，我的建議是，買(mǎi)房后是曬房，曬在那兒一陣子再說(shuō)，不要愛(ài)不釋手，經(jīng)常流連，因?yàn)楝F(xiàn)在是一個(gè)營(yíng)銷時(shí)代，什么樣的業(yè)務(wù)員都讓你不知不覺(jué)中了套，當(dāng)然他們也并非沒(méi)有善意，問(wèn)題是，房子買(mǎi)了至真正交用，再到真正入住，還有些其他不可預(yù)見(jiàn)的事情有可能發(fā)生，不妨隱忍，等一切都水落石出的時(shí)候再添置也不算遲。 買(mǎi)房前呢，比如是否一定要邀請(qǐng)三朋四友到場(chǎng)參考，是否一定要全家出動(dòng)，是否一定要歪著找門(mén)道驗(yàn)證一下，是否一定要走彎路來(lái)尋求法律、政府職能部門(mén)甚至驗(yàn)房師來(lái)伴隨左右，我覺(jué)得，買(mǎi)與不買(mǎi)是個(gè)坎，一旦過(guò)了這個(gè)坎，后續(xù)的業(yè)已被客觀決定，即，你是為了有房才買(mǎi)房，還是已經(jīng)有房，再買(mǎi)房。這才是問(wèn)題的關(guān)鍵，接下來(lái)我們探討，決定買(mǎi)以后如何不花冤枉錢(qián)。 搶著買(mǎi)地會(huì)產(chǎn)生冤枉錢(qián)。一個(gè)區(qū)域大家都知道快要成熟了，想摘桃子的人多，而那個(gè)必欲得之而后快的開(kāi)發(fā)商，旗下項(xiàng)目，無(wú)論其如何做產(chǎn)品差異化，如何營(yíng)銷，其在樓面成本方面的調(diào)出部分，肯定是買(mǎi)受人承擔(dān)的冤枉錢(qián)。筆者的呼吁是遠(yuǎn)離地王，遠(yuǎn)離不計(jì)后果拿地的項(xiàng)目。 說(shuō)完地，再看具體項(xiàng)目，在出身上花錢(qián)的項(xiàng)目肯定存在冤枉錢(qián)，有些地段，有些區(qū)域，不具備高檔房的建設(shè)條件，就是個(gè)居住區(qū)而已，但有些開(kāi)發(fā)商自高自大，決定上馬一個(gè)高檔項(xiàng)目，這是丫環(huán)的出身做小姐的姿態(tài)，其必然會(huì)在規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑材質(zhì)與服務(wù)等所有跑龍?zhí)椎姆矫娑嗷ㄥX(qián)，你想想，彩鋁與白玻哪個(gè)好，在一個(gè)并不熱鬧的地兒雙層玻璃跟一般玻璃，還有早前立面建材有些使用到五六十一平的涂料，開(kāi)發(fā)商的任何付出，你都要與該地段的本質(zhì)出身拿來(lái)對(duì)比一下，通過(guò)一下大腦。 剛才說(shuō)的是硬件，再來(lái)看看軟性的，是否真有文化這個(gè)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵？文化內(nèi)涵到底是通過(guò)后期物業(yè)管理，社區(qū)建設(shè)來(lái)體現(xiàn)，還是修建性會(huì)所，高檔的各類出名頭的設(shè)施，如果一個(gè)項(xiàng)目獨(dú)立建設(shè)會(huì)所，獨(dú)立建設(shè)泳，獨(dú)立開(kāi)展配套醫(yī)療或教育設(shè)施，這些開(kāi)支最終都由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，有用嗎？學(xué)校教育也會(huì)市場(chǎng)化，你有錢(qián)就進(jìn)，沒(méi)有錢(qián)，哪怕你住在旁邊，也無(wú)益。 接下來(lái)還有冤枉錢(qián)，合同，買(mǎi)受人與出賣(mài)人合約，你自己多問(wèn)，多聞，多望，多切，思量，把一切防患于未然，自然將來(lái)就不會(huì)花冤枉錢(qián)了。相反，你只圖眼前，被上帝化感受所沉醉，未來(lái)還有可能花冤枉錢(qián)，除非你對(duì)自己的權(quán)益若無(wú)其視。 |
此外，如果賣(mài)家心態(tài)較好且不缺錢(qián)，則還價(jià)成功的可能性較小，而如果賣(mài)家有資金去向（如有意投資股市，或者經(jīng)營(yíng)方面缺錢(qián)等），則可以大膽還價(jià)。
擠干房?jī)r(jià)中的水分
還價(jià)其實(shí)就是要擠干房?jī)r(jià)中的水分，剔除房?jī)r(jià)中的不合理部分，使得購(gòu)房成本下降。那么，房?jī)r(jià)中的水分從何而來(lái)呢？下面將結(jié)合具體情形來(lái)做詳細(xì)分析。
雖然目前市場(chǎng)上有不少二手房房源號(hào)稱精裝修房，但是其裝修程度遠(yuǎn)不能跟精裝修畫(huà)劃上等號(hào)，裝修部分使用時(shí)間已經(jīng)超過(guò)三、五年，很多地方依然損毀破舊，其所謂精裝修是過(guò)去時(shí)。
其次，房屋的缺陷也會(huì)造成房?jī)r(jià)水分，如有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設(shè)計(jì)有些問(wèn)題等，這都需要買(mǎi)家仔細(xì)進(jìn)行檢查，因?yàn)橘u(mài)家在報(bào)價(jià)時(shí)是會(huì)故意忽略這些因素的。如果買(mǎi)家發(fā)現(xiàn)這些問(wèn)題之后，可能根據(jù)其維修成本來(lái)確定還價(jià)額度。
此外，眾多周知，中國(guó)的住宅土地使用年限只有70年，雖然目前我們尚無(wú)從得知土地使用年限到期之后如何續(xù)交土地使用費(fèi)用，但是不可否認(rèn)的是，該費(fèi)用是必須要繳納的。因此買(mǎi)家在考察二手房時(shí)，千萬(wàn)不能忽略房齡因素。對(duì)于房齡較長(zhǎng)的房源，則應(yīng)該適當(dāng)考慮房齡因素，以此為理由要求賣(mài)家降價(jià)。
業(yè)內(nèi)人士同時(shí)提醒，還價(jià)不能咬定“一口價(jià)”，這很容易讓自己陷入被動(dòng)境地而失去回旋余地。專家建議，買(mǎi)家先試探性地提出自己的還價(jià)請(qǐng)求，然后根據(jù)賣(mài)家反饋回來(lái)的信息逐步調(diào)整，直到雙方都能接受。在這個(gè)過(guò)程中，要講究的就是耐心，如果失去耐心，則可能會(huì)失去還價(jià)的機(jī)會(huì)
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