物業(yè)管理，本來就是一個很有意思的行業(yè)。它源于老牌資本主義國家——英國，顯現(xiàn)著上層貴族生活的精致和身份的華貴。
不過回頭想想，在自家別墅門口安排一個戴假發(fā)的管家，時不時來一句“May I help you, sir？”。這樣的噓寒問暖既顯示了主人的身份又體現(xiàn)了生活品質(zhì)。
物業(yè)管理被城市生活的每一個家庭所需要。因為是現(xiàn)代生活的剛需，同時也被資本市場所看好。今年以來物業(yè)股漲幅應該是港股市場領先的，同期恒指漲幅只有4%，一年下來相當于白干，但是多數(shù)物業(yè)股已經(jīng)翻倍。
物業(yè)股為什么這么被市場看好？能獲得超額收益的市場邏輯主要在于：物業(yè)管理行業(yè)的弱周期性，良好的現(xiàn)金流和行業(yè)集中度較低。
圖：年初至今碧桂園服務上漲116.04%；雅生活服務上漲146.97%；綠城服務上漲47.56%；中海物業(yè)上漲113.61%；新城悅服務上漲191.55%；永升生活服務上漲167.85%。
正是因為物管行業(yè)集中度分散，各大公司為了提升市場份額，都采用吞并的方式迅速做大規(guī)模，這就是物業(yè)公司選擇上市的目的。
作者 | @707的牛
物業(yè)行業(yè)正處于快速發(fā)展階段，做大規(guī)模是首要目標。其中發(fā)展體量最快的方式就是收并購，但是資本在這個過程中會起到?jīng)Q定性的作用，所以大家都接連看到了眼前的這一幕：物業(yè)公司紛紛上市IPO。
物業(yè)公司上市募資要從多年前的一個小故事說起：某房企在香港講了一個新概念，說是互聯(lián)網(wǎng)思維可以顛覆整個物業(yè)行業(yè)。
很快，這個房企把旗下的物業(yè)公司從幕后推向了風口浪尖，由于資本的一致看好，最終把物業(yè)業(yè)務分拆到香港市場上市。也在不久之后，這個物業(yè)公司的總市值竟然超過了母公司房企，這是多數(shù)人沒有預料到的。
有了第一次的成功經(jīng)歷之后，也開啟了物業(yè)公司上市的元年。多數(shù)房企也在心里打起了小算盤，在資本的加速運作下，這個過程進一步縮短了。2014年，彩生活在香港上市；緊接著過了一年，中海物業(yè)在港股上市；后來規(guī)模，市值較大的綠城服務，碧桂園服務也在接下來的幾年中陸續(xù)上市了。
根據(jù)最新的數(shù)據(jù)，香港的物業(yè)板塊中，已經(jīng)上市的公司有22家，其中還有還沒上市的保利地產(chǎn)保利物業(yè)也在計劃IPO，這個總量也在不斷遞增，后期上市的多數(shù)也是規(guī)模較大的物業(yè)公司，它們的首要目的也是融資用于收購其他同類公司。
剛過去不久的時段內(nèi)，行業(yè)內(nèi)也發(fā)生過幾起重大的收購案。2019年9月，
永升生活服務耗資4.62億，完成收購青島雅園物業(yè)55%股權(quán)。
碧桂園服務以1.9億元的代價收購嘉凱城物業(yè)100%的股份；
中海物業(yè)以466萬元收購中建捷成物業(yè)100%股權(quán)；
其中一筆最大的收購案也發(fā)生在今年的9月份，
雅生活服務以15.6億元收購中民物業(yè)60%的股權(quán)，以不超過5億元的收購價收購新中民物業(yè)60%股權(quán)，總價不超過20.6億元。
上市，募資，收購，這一切都在物管這個萬億級的行業(yè)內(nèi)如火如荼的進行著，成功上市為后續(xù)的收并購提供了充分條件。
對于還沒有上市的公司，在戰(zhàn)略上已經(jīng)落后了一大截。因為房地產(chǎn)行業(yè)的增速逐漸開始放緩，再也不可能像過去十年那樣高速發(fā)展。畢竟，在看不到房地產(chǎn)高增長的時候，物業(yè)公司多數(shù)做的是存量生意，馬太效應也在行業(yè)內(nèi)加速形成。
風起于浮萍之末，物管行業(yè)的發(fā)展也有它的必然性。房企傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務已經(jīng)開始后勁不足，地產(chǎn)行業(yè)整體性進入存量博弈，頭部企業(yè)加速提升市場份額的階段。目前，房地產(chǎn)行業(yè)TOP5市占率是18%，TOP10市占率27%。
地產(chǎn)從本質(zhì)上講是物業(yè)公司的上游企業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)市場集中度的分散也更加導致了物管行業(yè)更加分散的格局，2018年TOP10市占率在10%左右。較低的市場集中度，也給了資本改善行業(yè)格局的空間，同時也給與了資本享受行業(yè)發(fā)展的紅利。
在2018年物管行業(yè)的成績單中，也大致將業(yè)內(nèi)的公司劃分成了三六九等。TOP10公司的營收均值是48.83億元，凈利潤均值是4.42億元，凈利潤率是9.05%。這是第一梯隊的情況，很容易就會發(fā)現(xiàn)：隨著排名的上升物業(yè)公司賺錢能力和盈利質(zhì)量的效應越來越弱，TOP51-100的企業(yè)營收均值只有2.99億元，凈利潤均值更是少得可憐，只有0.21億元。
顯然，已經(jīng)有規(guī)模優(yōu)勢的物業(yè)公司，在行業(yè)集中度較低的階段就能脫穎而出，也是更加被市場看好的。
如果要做劃分，在上市的物業(yè)公司中，大體可以分為兩類：房企旗下的物業(yè)公司和獨立第三方運營的公司。
前者的比例高達80%以上，行業(yè)前幾名應該都是龍頭房企旗下的，包括萬科物業(yè)，綠城物業(yè)和碧桂園服務。在香港上市的物業(yè)公司當中，多數(shù)公司屬于第一類，比如碧桂園服務的母公司是碧桂園，雅生活服務的母公司是雅樂居集團。
“肥水不流外人田”，自己開發(fā)的小區(qū)，當然會交給自己旗下的物業(yè)公司管理。所以有房企背景的物業(yè)在資源獲取上就有天然的優(yōu)勢。
這是行業(yè)現(xiàn)狀，也將會是物管行業(yè)未來的發(fā)展趨勢：有背景的物業(yè)會做大做強，最終勝出。
怎么理解物業(yè)管理是沒有周期的周期性行業(yè)？其實很簡單，可以從商業(yè)模式的角度考慮，這個生意的本質(zhì)就是一群人管理好全國各地小區(qū)的清潔，安保等相關服務。所以輕資產(chǎn)的運營模式在很大程度上弱化了行業(yè)的周期性。
暫時撇開行業(yè)的市場增量不說，到目前為止的存量市場就會每年給物業(yè)公司貢獻穩(wěn)定持續(xù)的營業(yè)收入，這也是弱化行業(yè)周期的市場邏輯。
那么物業(yè)管理的市場規(guī)模到底有多大呢，存量和增量市場又是多大的空間？根據(jù)中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)，辦公物業(yè)費水平較高，近3年平均為7.88元/平/月，商業(yè)為7.01元/平/月，住宅最低，為2.28元/平/月。再算上相應的在管面積，目前物管行業(yè)的存量市場空間是8000億元，同時每年隨著房地產(chǎn)竣工面積的增加，都會帶來相應的增量。
而目前2015-2017年房屋竣工面積都在10.0億平方米以上，2018年開始回落9.4億平米，雖然2019年的竣工數(shù)據(jù)有所反彈，最多也在9.5億平米附近。
這個判斷的依據(jù)是房地產(chǎn)的銷售數(shù)據(jù)，2016到2018年，商品房銷售面積分別是15.7,16.9，和17.2億平米，基本沒增長，反應到竣工面積上也不會有太大的起色，也是維持在負增長的低位數(shù)附近波動，所以9.5億平米這是物業(yè)管理每年的市場增量。
有了以上判斷，未來3年的商品房竣工面積大概是30億平米，算是每月每平米的平均單價，住宅這部分將會為行業(yè)帶來千億規(guī)模的增量，再算上商業(yè)和辦公領域，到2022年物管行業(yè)的市場規(guī)模是可以達到萬億的。
所以，物業(yè)管理行業(yè)也是一塊受到資本垂涎的肥肉，目前存量市場規(guī)模就有8000億元，同時每年的增量市場空間可以達到1000億元。不僅是輕資產(chǎn)的模式，同時因為存量市場規(guī)?；鶖?shù)夠大也大大減弱了來自于房地產(chǎn)行業(yè)的周期性。
行業(yè)規(guī)模萬億級的體量，格局分散，周期性弱，能夠賺取持續(xù)穩(wěn)定的利潤是物業(yè)股被當下市場看好的主要邏輯，也是市場可以給出的估值比地產(chǎn)股高不少的原因。
在香港上市的主要物業(yè)公司平均 PE 26 倍。最高的龍頭公司碧桂園服務 41 倍、綠城服務 38 倍、中海物業(yè) 30 倍，規(guī)模較小的新城悅服務，永升生活服務估值也有30倍。從估值的角度在體量較大的物業(yè)股中做篩選，部分公司的投資價值非常明顯。
物業(yè)管理是非常有意思的生意。被本土化之后，戴假發(fā)的管家沒有出現(xiàn)，眼前的卻是站在小區(qū)門口，表情又很嚴肅的保安大叔。他們發(fā)出的哲學終極三連問：“你是誰？”，“住哪里？”，“來做什么？”；既體現(xiàn)了物業(yè)服務極高的性價比又帶有中國特色。
$碧桂園服務(06098)$ $新城悅服務(01755)$ $綠城服務(02869)$
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