文｜鄧浩志
房地產融資監(jiān)管新規(guī)傳聞近期出臺了。要求控制房地產企業(yè)有息債務增長，并設置了“三道紅線”。
紅線一：剔除預收款的資產負債率不得大于70%；
紅線二：凈負債率不得大于100%；
紅線三：現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
根據“三道紅線”的觸線情況，將房企分為“紅、橙、黃、綠”四擋：
紅色檔：如果三條紅線都觸碰到了，則不得新增有息負債；
橙色檔：如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；
黃色檔：碰到一條線，負債年增速不得超過10%；
綠色檔：三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
這是監(jiān)管部門第一次明確了房企舉債的標準。以往收緊房企融資，都是模糊化的，也是有漏洞可鉆的；但是有了這三道明確的紅線標準，漏洞幾乎被徹底堵上。不僅控制信用債，還要對信托、資管產品和海外融資，進行全方位的監(jiān)管。
房地產作為資本密集型行業(yè)，對融資的敏感度極高。這次新規(guī)如果屬實，則對中國房地產市場的生態(tài)與競爭格局將產生較大影響。下面嘗試探討新規(guī)的目標、影響及漏洞。
1、防范房企融資危機，控制金融系統(tǒng)風險。
最近兩年已經有一大批房企爆出資金危機，其中不乏千億房企的身影，個別企業(yè)已經出現(xiàn)了債務違約的情況。從管理層的視角看，由于房地產行業(yè)的金融屬性近年已經被空前強化，所以大房企在經營上的問題已經影響到了金融系統(tǒng)安全和穩(wěn)定。如果倒下一家大房企，可能影響一批銀行，造成一堆壞賬，甚至引發(fā)多米諾骨牌效應。風險之前其實就已經出現(xiàn)過，而現(xiàn)在似乎要把防范機制進行前置。避免出了問題再處理，爭取通過控制負債率降低風險發(fā)生的可能性。
2、降低房地產業(yè)規(guī)模，騰出資源發(fā)展其他領域。
房地產行業(yè)在我國已經發(fā)展到了空前的規(guī)模，年銷售額近16萬億元，去年占全國GDP總額100萬億的16%。一則這么龐大的市場已經接近頂部，需要提前規(guī)劃其他替代增長點，這就需要對資源進行引導，減少房地產行業(yè)對社會總體資源的占用。二則這么大規(guī)模的市場，每年大量的盈余怎么分流也是重點。全部資金重新都回流房地產市場，勢必造成地價、房價、收益的不斷相互推高效應。這種相互推動到達一定程度就會造成“惡性循環(huán)”。目前已經有點苗頭，所以現(xiàn)在出手已經不算未雨綢繆了。
3、間接控地價。
過去的各地方人為設定土地拍賣價格上限政策，這對控地價其實是毫無意義的。表面的“封頂價”既不能有效降低土地成本，也不能降溫土地市場，更不能抑制房企拿地的沖動。而單純的收緊資金進入房地產領域的政策，其效果也在減弱，因為原有的監(jiān)管方式正被房企以各種“擦邊球”逐漸突破。而“高杠桿”發(fā)展模式目前仍被不少房企所采用。對房企而言，高杠桿發(fā)展一則可以實現(xiàn)跨越式發(fā)展；二則負債規(guī)模足夠大，反而足夠安全（債主不敢討債過緊）。面對不斷加杠桿的沖動，最高管理層這幾年一直在嘗試不同的應對方法。
4、把房地產行業(yè)往制造業(yè)、服務業(yè)方向改造，降低其金融屬性。
話說房地產業(yè)其實就是金融業(yè)，最終大房企都在玩資本游戲，產品和服務都只是外衣，并非核心競爭力的構成。不但對房地產行業(yè)而言是這樣，對于當下中國的每個家庭而言也是這樣。據統(tǒng)計，目前我國家庭財富7成以上集中在不動產上。賺錢就是為了買房投資，已經成為大多數高凈值家庭最重要的沉淀財富的方式，甚至是整個家庭生活運作的基本推力。而對房地產融資的強力監(jiān)管，目的是降低其過大的金融屬性，目的是把房地產企業(yè)往制造業(yè)和服務業(yè)方向進行改造。
當然，改造目標是一回事，結果如何現(xiàn)在判斷為時過早，畢竟這是一個龐大的系統(tǒng)性工程，并不可能一蹴而就，以上目標應該需要較長的時間才能夠逐步實現(xiàn)。畢竟首階段的政策已經出來了，雖說現(xiàn)在在召集10余家房企聽取反應，但方向已定，只有微調可能，并不會因為部分意見和建議而廢止。所以在強力的行業(yè)新政下，整個房地產行業(yè)的發(fā)展應該也會展現(xiàn)新的方向和趨勢。下面我們大膽猜想一下。
1、房地產企業(yè)爆發(fā)性增長機遇已過，房企行業(yè)階層被一定程度“固化”。
“三條紅線”已經非常清晰地給予不同類型房企新增融資的上限。即便是最優(yōu)的企業(yè)，負債年增速也不得超過15%。由于融資增速有上限，所以房企的增速也被鎖定在一個范圍之內了。在2015—2019這五年時間里，國內房地產市場就誕生了一批復合年增速近100%的高成長型房企。這批房企之所以有如此高速的發(fā)展，核心因素就是獲得了極大的融資支持。網上有爆料的，部分高成長房企自持負債率高達300%的也有。部分房企也正是在這場“賭局”中賭贏了，所以實現(xiàn)了跨域式發(fā)展，一下子從名不見經傳躍進到50強，甚至年銷售額近千億的規(guī)模。但如果“三條紅線”政策被嚴格執(zhí)行，上述情況將不可能再發(fā)生。從融資絕對額角度考慮，本身規(guī)模越大的企業(yè)，能獲得融資的總量越大，反之亦然。這樣的結果可能是房地產行業(yè)的“階級”逐漸“固化”，可以想象，千億房企融資總額只是可以保持原規(guī)模，百億房企年增幅最多也就15%。
2、央企國企優(yōu)勢更加突出，部分高負債民企受新政影響更大。
從目前網上的統(tǒng)計的資產負債數據看。踩紅線較多的幾乎是一色的都是民企，而過去在融資方面采取相對謹慎策略的都是國企、央企。如果資管新規(guī)嚴格執(zhí)行，則過去融資策略激進的房企發(fā)展會受到遏制，而一直采取融資穩(wěn)健策略的房企，雖然政策沒有直接對其產生扶持，但新政打壓了部分競爭對手，相應的也對其產生利好。值得注意的是，過去若干年來，在平均融資成本角度看，民企>國企>央企，所以如果再配合上這次的資管新規(guī)，在融資這一環(huán)節(jié)央企國企的優(yōu)勢會更加突出。而房地產作為資本密集型行業(yè)，融資優(yōu)勢的改變也將改變企業(yè)的競爭格局。
3、很難出現(xiàn)房企因資金緊張而大幅降價銷售的情況。
一旦融資受到限制，那么就必須降價嗎？其實這只是一種外行的想象。實際市場當中，房價最終受市場供求關系的影響。只要市場預期看漲，房企哪怕資金緊張，也不會深度割肉離場。因為房價高的時候，高地價也擺在那里，資金實在周轉不過來的，賣項目或合作開發(fā)都比大幅降價的虧損要小。
所謂道高一尺魔高一丈，這里不能展開細講了，大致情況是：資管新規(guī)針對的是有公布資產負債指標的房企，而目前只在上市房企有公布，非上市公司是不會公布這些數據的，難道新政只約束上市房企？如果是這樣，那破解的方式也太明顯了。另外新政約束的是企業(yè)的發(fā)債，但如果項目層面采用“明股實債”的方式呢？一樣可以讓資金繞道進入……
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