時(shí)間：2010-1-4 22:40:31 訪問(wèn)量723 來(lái)源：《平頂山房地產(chǎn)》雜志（第３期）
拆遷安置房屋的優(yōu)先權(quán)相比銀行的抵押權(quán)應(yīng)優(yōu)先受償
河南金年華律師事務(wù)所律師 劉建輝
案例：
某城中村改造項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)商與被拆遷人劉某簽訂了拆遷安置協(xié)議，約定以產(chǎn)權(quán)置換形式將所開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的三套房屋（具體到每套房號(hào)）對(duì)劉某進(jìn)行補(bǔ)償安置，然后開(kāi)發(fā)商依法拆遷了劉某的原住宅。開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商因融資需求向某銀行貸款，并將待開(kāi)發(fā)的該樓盤(pán)用于抵押。樓盤(pán)落成后因開(kāi)發(fā)商未按時(shí)還款，銀行訴至法院要求行使抵押權(quán)；而劉某得知后即以第三人身份參加訴訟，請(qǐng)求開(kāi)發(fā)商履行安置協(xié)議交付房屋。
最終法院審理后認(rèn)為：就劉某與開(kāi)發(fā)商拆遷安置協(xié)議中約定的三套安置房，劉某的補(bǔ)償安置權(quán)應(yīng)優(yōu)先于銀行的抵押權(quán)得到保護(hù)，判決開(kāi)發(fā)商向劉某交付這三套房屋（其余判決內(nèi)容略）。
律師點(diǎn)評(píng)：
本案涉及到拆遷安置優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)哪個(gè)更優(yōu)先的問(wèn)題。關(guān)于這一點(diǎn)，我國(guó)法律并未有直接的規(guī)定，因此需從法理上對(duì)這兩種權(quán)益進(jìn)行比較。本人認(rèn)為法院的判決是正確的，試從法理上剖析如下：
一、物權(quán)優(yōu)于債權(quán)？
銀行一方認(rèn)為，物權(quán)優(yōu)于債權(quán)是民法的基本原理。抵押權(quán)是一種（用益）物權(quán)，而劉某憑協(xié)議約定進(jìn)行主張的是一種“合同權(quán)利”，屬于債權(quán)的范疇。據(jù)此銀行認(rèn)為自己的抵押權(quán)更為優(yōu)先。其實(shí)這種看法是片面的。
拆遷安置優(yōu)先權(quán)的性質(zhì)法律并無(wú)明確規(guī)定，學(xué)理上有人將之稱(chēng)為“法定優(yōu)先權(quán)”，這種稱(chēng)謂回避了“物權(quán)”與“債權(quán)”之爭(zhēng)，而是給它從另一個(gè)角度進(jìn)行了命名。本人認(rèn)為，拆遷安置優(yōu)先權(quán)是建立在原住宅喪失的基礎(chǔ)上的?！段餀?quán)法》第四十二條第三款規(guī)定,“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件”,這種規(guī)定是基于對(duì)原住宅所有權(quán)的一種保護(hù)，因而，安置優(yōu)先權(quán)事實(shí)上是這種“所有權(quán)保護(hù)”的一種延伸，而絕非是一種債權(quán)。同樣放在物權(quán)的范疇里比較，所有權(quán)的保護(hù)一般來(lái)說(shuō)要比用益物權(quán)更為優(yōu)先，因?yàn)樗且磺杏靡嫖餀?quán)的基礎(chǔ)。
從另一角度來(lái)看，住房是人生存和生活的基本條件。而生存權(quán)高于一切，這是更為基礎(chǔ)的民法原則，因而保障被遷人的居住條件，要遠(yuǎn)比保護(hù)銀行的抵押權(quán)更為重要。
二、再引入另外兩種權(quán)利作為“參照物”。
我們引入“已交納了大部分購(gòu)房款的商品房買(mǎi)售人的權(quán)利”與“建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)”，把散見(jiàn)于現(xiàn)有法律及司法解釋中諸多規(guī)定挑出來(lái)，把四種權(quán)利放在一起進(jìn)行比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：
建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)；
已交納大部分購(gòu)房款的商品房買(mǎi)售人的權(quán)利要優(yōu)于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)；
被拆遷人的拆遷安置優(yōu)先權(quán)優(yōu)于已交納大部分購(gòu)房款的商品房買(mǎi)售人的權(quán)利。
這樣能看得比較清楚：拆遷安置優(yōu)先權(quán)顯然要優(yōu)于抵押權(quán)。
三、從案件處理的社會(huì)效果上看
法律做為一種治國(guó)工具，必然要為社會(huì)大局服務(wù)，要追求處理后的社會(huì)效果與法律效果的統(tǒng)一。整體來(lái)看，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的承受力要遠(yuǎn)遠(yuǎn)強(qiáng)于自然人。優(yōu)先保護(hù)被拆遷人的權(quán)利，讓銀行從其他角度追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任，更符合以人為本的法治理念。
律師提示：
對(duì)于拆遷，其實(shí)被拆遷人喪失的不僅僅是其原住房，還包括其房屋下面及院落中的土地使用權(quán)。限于篇幅，本文未就土地的征用補(bǔ)償進(jìn)行論述，而僅論及了房屋，但這對(duì)本案的分析結(jié)果并無(wú)影響。
