1．事件
11月17日，財(cái)政部，國家發(fā)展改革委，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等3部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》。通知要求，切實(shí)落實(shí)各類保障性安居工程資金，允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房，允許住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房。
2．我們的分析與判斷
1）允許土地出讓凈收益用于發(fā)展公共租賃住房
通知規(guī)定，為切實(shí)解決城市中等偏下收入家庭住房困難，從2010年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于10%的廉租住房保障資金，統(tǒng)籌用于發(fā)展公共租賃住房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公共租賃住房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已在3月底將《基本住房保障法》（征求意見稿）發(fā)國務(wù)院各部委和?。▍^(qū)市）主管部門征求意見。從執(zhí)行層面看，加大住房保障力度，資金來源成為最關(guān)鍵因素。《基本住房保障法》對住房保障資金來源進(jìn)行歸納總結(jié)，主要有以下四種：第一，中央和地方的財(cái)政預(yù)算支出；第二，引導(dǎo)社會資金投資建設(shè)和運(yùn)營；第三，銀行政策性長期信貸資金；第四，公積金部分結(jié)余資金貸款。
此次通知，是對之前意見的補(bǔ)充和規(guī)范，也是對未來保障房建設(shè)資金落實(shí)的一個(gè)指導(dǎo)性文件。
2）允許住房公積金增值收益中計(jì)提的廉租住房保障資金用于發(fā)展公共租賃住房
3）提高中央財(cái)政廉租住房保障專項(xiàng)補(bǔ)助資金使用效率
4）預(yù)計(jì)2011年保障房建設(shè)有望拉動房地產(chǎn)投資額同比增長至12.4%
住建部5月19日與各地方政府簽訂2010年住房保障工作目標(biāo)責(zé)任書，要求確保完成2010年工作任務(wù)。即，2010年全國將建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，均比去年有較大幅度增加。
據(jù)住建部測算，目前全國有人均建筑面積10平方米以下的低收入住房困難家庭近1000萬戶，占城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的5.5%。但目前享受住房保障的人群覆蓋還不到城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)的1%。在2007年，廉租房建設(shè)的投入不到政府當(dāng)年財(cái)政支出的0.3%。
保障房當(dāng)前作為保民生的重要工程，是未來地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)運(yùn)行的基石。未來地產(chǎn)格局向著保障房和商品房二元結(jié)構(gòu)發(fā)展。雖然保障房建設(shè)一直在討論和進(jìn)行中，但是規(guī)模以及作用、受益面都很受局限。雖然面臨很多困難，但是大勢所趨，并且與地方政府政治責(zé)任掛鉤，2010年有望取得突破性成果。
2009年房地產(chǎn)行業(yè)竣工面積7億平米，商品房銷售面積9.3億平米，新開工面積11.5億平米，房地產(chǎn)開發(fā)投資3.6萬億元，經(jīng)濟(jì)適用房投資額1136億元。2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額達(dá)到3.6萬億，其中住宅：2.56萬億元，90平米以下住房8351億元；別墅高檔公寓2072億元，經(jīng)濟(jì)適用房1136億元，占總投資完成額3%，2010年有望占比達(dá)到10%，辦公樓1378億元，商業(yè)營業(yè)用房4171億元；其他用房5063億元。
按照樂觀估計(jì)，580萬套保障房可以完成建設(shè)，按照套均面積55平米，共可建設(shè)3.2億平米保障房。預(yù)計(jì)2011經(jīng)濟(jì)適用房投資額大幅增長190%達(dá)到3000億元，則地產(chǎn)行業(yè)投資額有望增長12.4%。
對商品房市場短期來看會有一定的沖擊，但是長期來看，這是商品房市場能夠逐漸形成自己的發(fā)展模式，脫離更多政治風(fēng)險(xiǎn)的合理路徑，對行業(yè)周期平穩(wěn)運(yùn)行是利大于弊。
3、投資建議
當(dāng)前地產(chǎn)板塊的市盈率是16倍，對RNAV平均折價(jià)28%。估值處于較低水平。我們對版塊維持“謹(jǐn)慎推薦”投資評級。本月投資組合的選擇，我們選擇（1）銷售出色、土地儲備豐富質(zhì)優(yōu)的保利地產(chǎn)（30%）；（2）北京地區(qū)項(xiàng)目豐富，股權(quán)投資為亮點(diǎn)的北京城建（600266）（30%）；（3）工業(yè)地產(chǎn)和新能源項(xiàng)目并進(jìn)，受益于光伏產(chǎn)業(yè)回暖的大港股份（002077）（20%）；（4）高端住宅商業(yè)地產(chǎn)和物流業(yè)務(wù)經(jīng)營并舉的香江控股（600162）（20%）。
