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案例解讀：商業(yè)街如何做五年內(nèi)的租金測算？

2016.02.16

一、案例區(qū)位與業(yè)態(tài)規(guī)劃

本文選取的案例——無錫天御假日風(fēng)情街位于集職業(yè)教育、居住、配套為一體的綜合性職教園區(qū)內(nèi)，總筑面積近7萬平米，目標(biāo)客群為在職教園在校師生，約8萬人。

項(xiàng)目周邊情況：為街區(qū)性質(zhì)，以餐飲、教育培訓(xùn)、賓館、通訊類為主，缺少部分學(xué)生生活服務(wù)業(yè)態(tài)（銀行、運(yùn)動(dòng)品牌服裝店、書店等），幾乎沒有知名連鎖品牌。租金價(jià)格為1.5-2元/平米/天。

總體定位：集購物、餐飲、娛樂、休閑于一體的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)。

業(yè)態(tài)規(guī)劃：

二、周邊項(xiàng)目一樓租金一覽

三、項(xiàng)目租金定價(jià)方案

1、整體租金定價(jià)建議

根據(jù)項(xiàng)目整體定位與周邊項(xiàng)目租金情況，項(xiàng)目以“打高入市，策略吸引，優(yōu)勢招商、促進(jìn)銷售、先做人氣，再做生意”為首要策略，提出了以下租金定價(jià)建議：

注：上述租金價(jià)格都為該樓層所在區(qū)域平均租金價(jià)格，此處只做初步的租金測算。價(jià)格以策劃階段結(jié)束之后提交的經(jīng)過雙方確認(rèn)的招商報(bào)告中的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。

2、項(xiàng)目分期各區(qū)租金測算

項(xiàng)目分三期開發(fā)，分品牌、業(yè)態(tài)、檔次、主題四個(gè)層面持續(xù)開發(fā)，逐漸提升街區(qū)形象，并按照分期逐步提升租金水平。以下為針對每一期的各區(qū)域做的租金價(jià)格測算建議：

（1）一期D1區(qū)

業(yè)態(tài)落位解析

租金測算

（2）一期D2區(qū)

業(yè)態(tài)落位解析

租金測算

（3）一期C區(qū)

租金測算

（4）二期A1區(qū)

業(yè)態(tài)落位解析

租金測算

（5）二期A2區(qū)

業(yè)態(tài)落位解析

租金測算

（6）二期B1區(qū)

業(yè)態(tài)落位解析

租金測算

（7）二期B2區(qū)

業(yè)態(tài)落位解析

租金測算

（8）三期E區(qū)

租金測算

（9）項(xiàng)目整體租金測算

小貼士：租金收取模式

與商家合作的方式大致可在下列四種方式中選擇：

(一) 租金方式：以固定租金出租，商家按月繳付租金，營業(yè)額由承租人自行收取。

(二) 扣點(diǎn)方式：依零售商每月營業(yè)額中之固定百分比作為租金支付給開發(fā)商。目前大型品牌（品牌服飾、肯德基等）進(jìn)駐新區(qū)項(xiàng)目基本以扣點(diǎn)為主，一般在7%-15%左右。

(三) 保底+扣點(diǎn)方式：零售商每月保底最低租金或?qū)嶋H營業(yè)抽成金額二者中取金額較高者作為支付租金的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，但多以年度來結(jié)算。

(四)以貨抵租方式：零售商以其經(jīng)營的貨物抵付部分租金，由于出租方更為重視現(xiàn)金流，因此這一方式并未得到廣泛實(shí)施。但可以預(yù)見，此類方式的運(yùn)用，必將對商家進(jìn)駐產(chǎn)生良好的促進(jìn)作用。

來源：商業(yè)地產(chǎn)云智庫

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