在創(chuàng)辦寓見公寓之前，程遠(yuǎn)是起點(diǎn)創(chuàng)投的一名投資經(jīng)理，主要研究房地產(chǎn)行業(yè)的互聯(lián)網(wǎng)機(jī)遇。
“當(dāng)我發(fā)現(xiàn)這是一個(gè)萬億級的市場，且沒有巨頭的時(shí)候，我很興奮，”她說。傳統(tǒng)租房市場給互聯(lián)網(wǎng)非常大的創(chuàng)新空間，一個(gè)新興住房產(chǎn)業(yè)亟待像滾雪球一樣滾起來。
2014年程遠(yuǎn)離開老東家，成立了寓見公寓。6月，寓見獲得險(xiǎn)峰華興數(shù)百萬人民幣的天使輪投資；次年3月，獲得順為基金領(lǐng)投、聯(lián)創(chuàng)策源跟投的數(shù)百萬美元A輪融資。
去年夏天，雷軍的兩筆投資燒出了所謂的“公寓風(fēng)口”，而寓見有幸成為雷軍看好的分布式模式，另一種則是 YOU ＋所代表的集中式公寓。
在模式上，寓見采取的是像是資產(chǎn)托管的業(yè)務(wù)模式，即“房屋托管＋標(biāo)準(zhǔn)化裝修＋租后服務(wù)”。房東和寓見簽訂一定時(shí)間的托管協(xié)議，然后交付寓見來幫助改造裝修房屋，并進(jìn)行租賃管理。
總體來說，寓見跑得挺快：2014年7月，他們只有13間房間在經(jīng)營；而到了2015年年底，已經(jīng)上線了6000多間公寓。
從產(chǎn)品種類上來看，寓見提供兩種住房服務(wù)，標(biāo)配的寓見公寓和寓見PLUS（整組式住房，適合家庭用戶）。
區(qū)別于傳統(tǒng)租賃，以寓見為代表的這套公寓模式是深入住房的各個(gè)環(huán)節(jié)的，試圖將復(fù)雜且冗長的供應(yīng)鏈進(jìn)行各個(gè)擊破和標(biāo)準(zhǔn)化，從而給房客帶來比較一致且舒適的租房體驗(yàn)。
公寓行業(yè)很苦逼
所有的創(chuàng)業(yè)公司都喜歡用滲透率去衡量市場，金融滲透率、移動(dòng)滲透率、在線滲透率等等，而在住房市場里，以北上廣深為例，這個(gè)有8000多萬擁有移動(dòng)化住房需求的市場里，卻只能有不到千分之二的公寓滲透率。面對這樣一個(gè)供給與需求極其不平衡的大蛋糕，所有的投資人都會(huì)兩眼放光，所有的玩家都恨不得一口氣吃下來，但公寓行業(yè)可能沒那么容易。
正如房子是一磚一瓦這樣搭建起來的，公寓這件事情的苦逼程度在業(yè)內(nèi)是有口皆碑，例如：
如何在控制成本的基礎(chǔ)上，將房屋品質(zhì)進(jìn)行升級？
如何提高房間出租率？
如何更有策略地拿房？
如何提高運(yùn)營效率？
如何提高資金的利用效率？
幫助市場去存量
首先是解決如何拿房。
對于彼時(shí)的寓見而言，初出茅廬，沒有背書和歷史，去到房東家里跟人張嘴就要五年的房屋托管，這種辛苦程度就好比地推，你要讓別人相信你的平臺能管理好房子，并在給房東穩(wěn)定的回報(bào)之前提下，實(shí)現(xiàn)自身盈利。
在這個(gè)過程里，程遠(yuǎn)就要不停地派同事去跑模型，用一個(gè)個(gè)試錯(cuò)的案例來驗(yàn)證模型是否可行？哪一地段的房子可以帶來增益？談多久的房子收益值最好？
現(xiàn)在，程遠(yuǎn)已經(jīng)把他們的模型完全跑出來了，至少在拿房這件事情上她不用犯愁。她認(rèn)為：
首先，隨著寓見有著越來越清晰的選址策略時(shí)，他們發(fā)現(xiàn)基于不同地理位置的不同選擇有著完全不一樣的意義，這促使了他們開發(fā)更加多元化的產(chǎn)品，并嘗試去適應(yīng)不同的地塊。
其二，盡管目前可供開發(fā)的房源少了，但是存量房卻是非常多的，必須把原先的商辦類房源拿出來，在合法合規(guī)的條件下，進(jìn)行改裝，從而釋放出這一部分的存量資源。
其三，如何選址關(guān)乎著運(yùn)營效率。
寓見的選址模型與自如完全不一樣。自如與鏈家有著非常緊密的關(guān)系，幾乎只要房源是自如的，它就是鏈家的房源。
以上海的小區(qū)為例，在25000個(gè)小區(qū)種，自如能覆蓋到2000個(gè)，但單個(gè)小區(qū)內(nèi)的房源又比較少，只有幾套。之所以，自如這種做法，是因?yàn)樗阉械臉I(yè)務(wù)線都進(jìn)行了串聯(lián)，將租賃業(yè)務(wù)與二手房交易業(yè)務(wù)放在一起，從而降低自身的運(yùn)營成本。但寓見沒有這樣的先天優(yōu)勢，所以她的做法就必須很機(jī)動(dòng)。
寓見一共有3000套房間，但僅僅分布在443個(gè)小區(qū)中，每個(gè)都非常集中，小區(qū)和小區(qū)也靠的比較近，這么做也是為了降低運(yùn)營成本。
在程遠(yuǎn)看來，拿房這件事關(guān)乎著整條鏈路的安危，她稱之為“鏈性關(guān)系”與“波動(dòng)需求”。
“試想，當(dāng)你沒有收到好房子，你就沒法實(shí)現(xiàn)高出租率，你的運(yùn)營成本就無法下來，從而導(dǎo)致你的售價(jià)很高，導(dǎo)致你無法獲得充分的現(xiàn)金流，這又會(huì)影響你接下來的收房。”
她又舉了一個(gè)例子，10個(gè)人一起出去爬山，本來是大家保持等距一起爬山，但爬著爬著，總有人開始掉隊(duì)，當(dāng)一個(gè)人掉隊(duì)了，那后面的陣腳都會(huì)亂。而把這套思維放到運(yùn)營公司上來說，程遠(yuǎn)覺得，必須把整個(gè)業(yè)務(wù)進(jìn)行切分，并且單獨(dú)把每個(gè)業(yè)務(wù)模塊都做出一個(gè)模型。
毛利低下，運(yùn)營為王？
在去年的一場公寓行業(yè)聯(lián)盟會(huì)上，程遠(yuǎn)曾做題為《低毛利的公寓行業(yè)出路何方》的演講，她說“公寓行業(yè)是一個(gè)相對來說毛利比較低的行業(yè)，但它并不一定不是一門好生意。”程遠(yuǎn)認(rèn)為，低毛利的行業(yè)也有自己的取勝之道，就好比沃爾瑪和亞馬遜一樣。
相比其他產(chǎn)品，公寓這類產(chǎn)品的特性：產(chǎn)品周期長、線下服務(wù)多、用戶相對穩(wěn)定、房屋改造可以固化、供應(yīng)鏈有縮短的空間等等。
基于這一干特性，寓見首先要做的事情就是將改造房屋這件事標(biāo)準(zhǔn)化，只有標(biāo)準(zhǔn)化以后，供應(yīng)鏈才能最短，才能讓出利潤空間，才能將產(chǎn)品做得非常穩(wěn)健。事實(shí)上，在提高用戶體驗(yàn)、租后服務(wù)等環(huán)節(jié)面前，改造房屋這件事是最容易可行的。
而在招租方面，他們將所有的招租渠道分為三類，第一類是自己的官網(wǎng)、第二類是傳統(tǒng)的信息平臺、第三類則是靠用戶的口碑傳播。
未來，寓見想做的事情是這樣的：
承擔(dān)運(yùn)營的角色，為業(yè)主提供省心、省力的房屋托管管理。
也就是說，他們想成為房東的“管家”。在托管周期內(nèi)，無論房客有沒有交房租、有沒有交物業(yè)費(fèi)，任何家具電器出了問題，房東都不需要去奔波。
