近年來，因涉及民間借貸等債權(quán)債務(wù)糾紛而引發(fā)的“以房抵債”類新型民事訴訟案件不斷增多，該類案件既涉及到如何保護(hù)債權(quán)人的合法債權(quán)獲得清償?shù)膯栴}，又涉及到如何維護(hù)好房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)及三級(jí)市場(chǎng)的交易安全問題。盡管我國(guó)關(guān)于該類糾紛相繼出臺(tái)了一系列法律規(guī)范，但關(guān)于以房抵債的行為性質(zhì)認(rèn)定仍然沒有統(tǒng)一的定論，各地的司法實(shí)踐中關(guān)于以房抵債的結(jié)論認(rèn)定也出現(xiàn)了不同觀點(diǎn)而同案不同判，不但無法保障公平正義，而且還會(huì)降低司法機(jī)關(guān)的社會(huì)公信力。
以房抵債是以物抵債范圍中的一種，涉及到以房抵債的協(xié)議包括債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系和房屋買賣法律關(guān)系?！耙晕锏謧笨梢詺w納為債務(wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的財(cái)產(chǎn)折價(jià)歸債權(quán)人所有，用以清償債務(wù)的行為。據(jù)此得出的以房抵債的概念可以指?jìng)鶆?wù)人與債權(quán)人約定以債務(wù)人或經(jīng)第三人同意的第三人所有的房屋折價(jià)清償債務(wù)，并據(jù)此將房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人名下的行為。
因此，以房抵債最明顯的特征就是要物性，即以行為的完成為生效要件，與以房抵債協(xié)議的簽訂時(shí)間或稅費(fèi)的繳納時(shí)間均無直接關(guān)系。此時(shí)，若抵債方反悔，被抵債方僅能依債權(quán)請(qǐng)求權(quán)提起違約責(zé)任訴訟，而不能依物權(quán)絕對(duì)權(quán)提起侵權(quán)責(zé)任訴訟，這對(duì)債權(quán)人的權(quán)益救濟(jì)力度的程度差異是顯而易見的。
以房抵債的效力認(rèn)定
第一，以房抵債應(yīng)當(dāng)具有實(shí)踐性。以房抵債協(xié)議的達(dá)成一般在債務(wù)履行期滿前及債務(wù)履行期滿后兩個(gè)階段，不管是哪個(gè)階段，因?yàn)橐苑康謧鶇f(xié)議具有要物性原則，該協(xié)議即使依法成立生效，一旦發(fā)生債務(wù)人未按照協(xié)議的約定交付該抵債房時(shí)，債權(quán)人若向法院起訴要求債務(wù)人按照協(xié)議履行交付房屋義務(wù)的，均不會(huì)得到法院的支持。
因?yàn)榇藭r(shí)協(xié)議雙方的原債權(quán)債務(wù)關(guān)系并未消滅，債務(wù)人違反協(xié)議約定，未履行以房抵債協(xié)議約定的，債權(quán)人僅有權(quán)請(qǐng)求債務(wù)人履行原合同關(guān)系下的債務(wù)。
此時(shí)，站在債務(wù)人的角度來看，該協(xié)議可以理解為選擇之債的協(xié)議，即債務(wù)人可以選擇繼續(xù)履行原債權(quán)債務(wù)關(guān)系，也可以選擇履行以房抵債的法律關(guān)系。且從選擇之債的法理意圖來看，一旦選擇了履行其中一個(gè)協(xié)議，那么另一個(gè)協(xié)議中的法律關(guān)系也就消滅了。
因此，債權(quán)人為了使債務(wù)人能夠履行償還義務(wù)，雙方僅達(dá)成債務(wù)人因履行不能時(shí)，債務(wù)人以房屋抵償?shù)囊馑急硎撅@然是不夠的，雙方還應(yīng)辦理房屋的登記備案等公示手續(xù)，以防止出現(xiàn)債務(wù)人一房二賣、第三人善意取得或因房屋存在抵押等第三人權(quán)利而不能實(shí)現(xiàn)對(duì)債務(wù)人權(quán)利的情形發(fā)生。因?yàn)橐苑康謧淖罱K目的在于實(shí)現(xiàn)債務(wù)的清償，只有現(xiàn)實(shí)的提出和受領(lǐng)了物的給付，原來的債權(quán)債務(wù)關(guān)系才會(huì)因?qū)嶋H履行而歸于消滅。
對(duì)于雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成了“以房抵債”的合意，但并沒有實(shí)際的履行，則原債權(quán)債務(wù)的法律關(guān)系并不能消滅。所以，從“以房抵債”的目的出發(fā)，“以房抵債”應(yīng)具有實(shí)踐性，用以驗(yàn)證以房抵債這一行為是否真正完成。
第二，不論協(xié)議簽訂的時(shí)間先后，都不能突破法律的強(qiáng)行性規(guī)定，否則協(xié)議將無效。以房抵債的約定可能會(huì)發(fā)生在原債權(quán)債務(wù)履行期屆滿前，也可能發(fā)生在履行期屆滿后。而對(duì)于債務(wù)履行期屆滿前即約定了以房抵債協(xié)議的，依據(jù)我國(guó)物權(quán)法第186條關(guān)于禁止流押、流質(zhì)條款的規(guī)定，抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。這與我國(guó)擔(dān)保法第40條規(guī)定的“訂立抵押合同時(shí)，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時(shí)，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有”的禁止情形相同，我國(guó)的物權(quán)法是在擔(dān)保法頒布的12年后出臺(tái)的，可見我國(guó)關(guān)于禁止流押、流質(zhì)的立法主張是一貫堅(jiān)持的。
第三，以房抵債是否能夠達(dá)到清償債務(wù)的目的，關(guān)鍵在于以房抵債行為是否履行完畢。而對(duì)于債務(wù)履行期屆滿后約定的“以房抵債”，實(shí)際上是當(dāng)事人事后達(dá)成的新的債務(wù)清償協(xié)議。正如上述所說，“以房抵債”應(yīng)具有實(shí)踐性，只有堅(jiān)持“以房抵債”的實(shí)踐性，才能權(quán)衡好債權(quán)人和債務(wù)人的利益切合點(diǎn)，在達(dá)成以房抵債的合意后，實(shí)際交付抵債房前給雙方當(dāng)事人一個(gè)評(píng)估利害關(guān)系的機(jī)會(huì)，在債務(wù)人實(shí)際交付房屋前若反悔，不履行過戶登記手續(xù)，即意味著債務(wù)人認(rèn)為這種以房抵債行為對(duì)自己不利，此時(shí)債務(wù)人仍可按原來的債務(wù)履行，債務(wù)人的這種行為并未增加債務(wù)人的利益，也未損害債權(quán)人的利益，因此，此時(shí)債權(quán)人起訴要求債務(wù)人繼續(xù)履行以房抵債協(xié)議，將抵債房辦理產(chǎn)權(quán)過戶的訴訟請(qǐng)求并不能得到法院的支持。此時(shí)，若按“以房抵債”處理，不僅可能會(huì)因請(qǐng)求辦理過戶手續(xù)時(shí)的房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值的升值或貶值造成雙方利益的失衡，還有對(duì)案外人利益造成損害的潛在可能性。因此，即使債務(wù)人反悔而有失誠(chéng)信，但這種不誠(chéng)信的行為尚未損害社會(huì)公共利益或他人的合法權(quán)益，反而在某種程度上是為了實(shí)現(xiàn)自身利益的最大化，其結(jié)果也是符合社會(huì)秩序價(jià)值要求的。若當(dāng)事人已經(jīng)完成了以房抵債的行為，辦理了房屋的物權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，此時(shí)的“以房抵債”應(yīng)為有效。一方反悔，起訴要求認(rèn)定以房抵債協(xié)議無效的，人民法院應(yīng)不予支持；當(dāng)然，如果存在當(dāng)事人一方認(rèn)為抵債行為具有可變更、可撤銷情形的，可以依法請(qǐng)求予以變更或撤銷。
由此不難看出，不管是債務(wù)履行期屆滿前還是履行期滿后達(dá)成的“以房抵債”協(xié)議，在當(dāng)事人未履行房產(chǎn)過戶登記手續(xù)之前應(yīng)認(rèn)定為“以房抵債”不成立，這不僅可以從訴權(quán)的角度避免“以房抵債”被虛假訴訟所利用，造成司法資源的浪費(fèi)，還能使法院案件分門別類，減少法院案件審查工作的環(huán)節(jié)。
司法實(shí)踐中的法律適用
第一，在債務(wù)履行期屆滿前雙方當(dāng)事人約定以房抵債協(xié)議的，我國(guó)司法實(shí)踐中一般都認(rèn)為該以房抵債的合意名為以房抵債，實(shí)為債權(quán)的擔(dān)保。在債務(wù)履行期到期前，當(dāng)事人雙方約定了債務(wù)到期后若債務(wù)人無力清償債務(wù)的，則以房屋作為抵債物清償原債務(wù)。學(xué)術(shù)觀點(diǎn)一般認(rèn)為，盡管雙方之間并非直接明確地約定將抵債協(xié)議中的房屋作為原債的擔(dān)保，同時(shí)抵債協(xié)議中約定有抵債房屋的價(jià)格也滿足了房屋買賣合同的形式要件，但透過現(xiàn)象看本質(zhì)，債權(quán)人與債務(wù)人在達(dá)成以房抵債合意時(shí)的本意是債務(wù)到期后履行原債務(wù)，而不是將房屋直接作為抵債物進(jìn)行代物清償。因此，基于上述對(duì)于我國(guó)物權(quán)法第186條的理解，我國(guó)法律禁止雙方當(dāng)事人在債權(quán)到期前達(dá)成未經(jīng)抵債物清算程序，直接將抵債物所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人的約定。若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意，并約定債務(wù)清償期屆滿后直接轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，存在以房抵債協(xié)議違反上述法律規(guī)定而無效的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)樵谏鲜銮闆r下達(dá)成的以房抵債合意的真實(shí)目的是債權(quán)人為了保證債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，而在債務(wù)人無力清償?shù)狡趥鶆?wù)的情形下未經(jīng)價(jià)值評(píng)估等程序直接將房屋所有權(quán)歸屬債權(quán)人的約定與物權(quán)法中禁止流抵條款的約定內(nèi)容是一致的。若當(dāng)事人在債務(wù)清償期屆滿前達(dá)成以房抵債的合意，并約定債務(wù)到期后的清算方式的，該以房抵債協(xié)議有效，但仍然不能否認(rèn)其作為債務(wù)擔(dān)保的性質(zhì)，又因不動(dòng)產(chǎn)抵押的公示效力以辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為準(zhǔn)，因此該以房抵債協(xié)議僅對(duì)當(dāng)事人雙方有約束力，不得對(duì)抗第三人。
第二，在債務(wù)清償期屆滿后雙方當(dāng)事人達(dá)成以房抵債的合意，并完成房產(chǎn)變更登記手續(xù)的，該以房抵債行為當(dāng)然有效。如果存在侵害第三人合法權(quán)益的情形，我國(guó)法律也給予了當(dāng)事人及案外人救濟(jì)途徑，受損害方有權(quán)請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更合同內(nèi)容或者撤銷該合同，根據(jù)我國(guó)合同法第五十四條的規(guī)定，對(duì)于合同一方當(dāng)事人在對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解的情況下或合同內(nèi)容對(duì)一方當(dāng)事人顯失公平的情況下以及合同一方當(dāng)事人通過欺詐、脅迫或乘人之危等手段或方式致使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，該合同為法律上的可撤銷合同。根據(jù)該條規(guī)定，若債權(quán)人與債務(wù)人在履行以房抵債過程中存在上述情形的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。另外，若第三人認(rèn)為債務(wù)人與債權(quán)人的以房抵債存在惡意串通，以虛假合同故意轉(zhuǎn)移債務(wù)人財(cái)產(chǎn)，損害其合法權(quán)益的，也可以請(qǐng)求人民法院確認(rèn)債權(quán)人與債務(wù)人之間履行的以房抵債行為無效或撤銷其已完成的以房抵債行為。當(dāng)然，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理民間借貸案件適用法律若干問題的規(guī)定》（以下簡(jiǎn)稱民間借貸規(guī)定）第二十四條第二款的規(guī)定，出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償。因?yàn)槲覈?guó)法律并不禁止以房抵債行為，最高院認(rèn)為在執(zhí)行過程中，如果執(zhí)行人與被執(zhí)行人達(dá)成代物清償?shù)暮弦猓ㄔ嚎梢哉J(rèn)可不經(jīng)過拍賣或者變賣程序直接將抵債物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移至債權(quán)人。當(dāng)然，對(duì)抵債房應(yīng)依照公平原則進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，通過折價(jià)或者拍賣、變賣等方式處置抵債房。
第三，大量案例表明，如果當(dāng)事雙方以房抵債的行為具有流押的性質(zhì)，那么債權(quán)人請(qǐng)求交付房屋的行為法院不予支持。
第四，在2015年之前的司法實(shí)踐中，也存在房屋買賣合同形式的以房抵債協(xié)議不違反我國(guó)物權(quán)法第186條規(guī)定的案例。最為典型的案例是朱俊芳與山西嘉和泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房買賣合同糾紛案件。其經(jīng)山西省太原市小店區(qū)法院一審后，又經(jīng)過二審及二次再審程序，最終最高法認(rèn)定雙方基于一筆款項(xiàng)的借款合同和買賣合同均屬有效，且借款合同中關(guān)于以房抵債協(xié)議的約定并不屬于我國(guó)法律禁止的流押條款。該案中存在當(dāng)事人之間基于同一款項(xiàng)同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸合同，約定借款人未按期償還借款，對(duì)方通過履行商品房買賣合同取得房屋所有權(quán)，該約定是否有效的關(guān)鍵問題。最高法公報(bào)認(rèn)為，雙方當(dāng)事人基于同一筆款項(xiàng)先后簽訂了《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》，并約定了如借款到期清償，《商品房買賣合同》不再履行；若借款到期不能清償，則履行以房抵債協(xié)議。在合同、協(xié)議均依法成立并已生效的情況下，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定當(dāng)事人之間同時(shí)成立了商品房買賣和民間借貸兩個(gè)民事法律關(guān)系。該行為并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。同時(shí)，借款到期，借款人不能按期償還借款，對(duì)方當(dāng)事人要求并通過履行《商品房買賣合同》取得房屋所有權(quán)的，并不違反我國(guó)擔(dān)保法第40條和物權(quán)法第186條有關(guān)禁止流押條款的規(guī)定。據(jù)此，最高法裁判案涉的14份《商品房買賣合同》和《借款協(xié)議》均為依法成立并生效的合同?！督杩顓f(xié)議》約定的《商品房買賣合同》的解除條件未成就，故應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行《商品房買賣合同》。因?yàn)樽罡叻ㄕJ(rèn)為《借款協(xié)議》并未約定嘉和泰公司到期不能償還借款，所稱抵押物所有權(quán)轉(zhuǎn)移為朱俊芳所有，而僅約定債務(wù)人到期履行買賣合同，不符合流押條款的內(nèi)容，《商品房買賣合同》實(shí)際上是為《借款協(xié)議》提供擔(dān)保，即借款合同為主合同，房屋買賣合同構(gòu)成從合同，而此時(shí)所擔(dān)保的債務(wù)顯然是嘉和泰公司的借款返還義務(wù)。合同簽訂后，雙方并未辦理房產(chǎn)抵押登記，而是對(duì)案涉商品房買賣合同進(jìn)行備案并開具了發(fā)票。債務(wù)到期后，債務(wù)人未能償還債務(wù)，債權(quán)人要求履行商品房買賣合同并辦理過戶。此時(shí)，《借款協(xié)議》并非直接約定債務(wù)人到期不能償還借款，房屋所有權(quán)即轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有，而是只能通過履行商品房買賣合同來實(shí)現(xiàn)。該案件也表明，當(dāng)事人有通過履行合同來達(dá)到“以房抵債”的目的。
在該案中，債權(quán)人也只是請(qǐng)求確認(rèn)商品房買賣合同的有效性，而非直接獲得房屋的所有權(quán)。另外，禁止流押的立法目的是防止損害抵押人的利益，以免造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平，而該案中的約定并非法律上所禁止的流押條款。從合同選擇履行的角度看，債務(wù)人實(shí)際上只是享有了選擇履行的主動(dòng)權(quán)。該案中的“流押條款”并未損害債務(wù)人的利益；相反，如不履行買賣合同，債權(quán)人的借款得不到按期償還，用來?yè)?dān)保的房產(chǎn)也因?yàn)榧s定違反法律而無法用來補(bǔ)償，反而會(huì)造成對(duì)債權(quán)人的不公平。為了平衡雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)，即便以房抵債約定實(shí)質(zhì)上能夠達(dá)到與流押條款同樣的效果，最高法仍可認(rèn)定該以房抵債協(xié)議的有效性。該案例也對(duì)我國(guó)司法機(jī)關(guān)既要注重債權(quán)人的債權(quán)獲得清償?shù)臋?quán)利，又要維護(hù)債務(wù)人的正當(dāng)利益，同時(shí)維護(hù)市場(chǎng)交易善意第三人的合法利益，從而有效地維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定和交易的安全方面做出了指引方向。
第五，2015年《民間借貸規(guī)定》出臺(tái)后，其第二十四條明確規(guī)定了“當(dāng)事人以簽訂買賣合同作為民間借貸合同的擔(dān)保，借款到期后借款人不能還款，出借人請(qǐng)求履行買賣合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照民間借貸法律關(guān)系審理，并向當(dāng)事人釋明變更訴訟請(qǐng)求。當(dāng)事人拒絕變更的，人民法院裁定駁回起訴。出借人可以申請(qǐng)拍賣買賣合同標(biāo)的物，以償還債務(wù)。就拍賣所得的價(jià)款與應(yīng)償還借款本息之間的差額，借款人或者出借人有權(quán)主張返還或補(bǔ)償?！痹撘?guī)定從雙方當(dāng)事人達(dá)成的以房抵債協(xié)議的本意出發(fā)，明確了出借人僅能依據(jù)借款合同主張權(quán)利，而對(duì)買賣合同的效力問題不予審查，即出借人不能要求按照買賣合同的內(nèi)容對(duì)標(biāo)的物主張債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，而只能將標(biāo)的物作為出借人的概況性財(cái)產(chǎn)，通過拍賣程序，對(duì)拍賣所得的變價(jià)款項(xiàng)受償。當(dāng)然，對(duì)于沒有第三人對(duì)該拍賣物主張權(quán)利的情況下，不管是在《民間借貸規(guī)定》出臺(tái)前還是出臺(tái)后，對(duì)雙方當(dāng)事人的影響都不大。
綜上所述，以房抵債這種非典型擔(dān)保并不必然缺乏合法性，關(guān)鍵在于案涉的非典型擔(dān)保合同是否有違法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定，在房屋買賣合同擔(dān)保借貸合同這種交易模式下，擔(dān)保物實(shí)際上是物權(quán)，物權(quán)法“禁止流押”的原則自然應(yīng)一并適用于這種非典型的物的擔(dān)保。故認(rèn)定名為房屋買賣關(guān)系實(shí)為民間借貸關(guān)系的思路進(jìn)行審理裁判，可以防止債權(quán)人利用優(yōu)勢(shì)地位損害債務(wù)人的利益，造成對(duì)抵押人實(shí)質(zhì)上的不公平。以房抵債涉及的法律問題不僅僅只是本文所述的這些內(nèi)容，關(guān)于法院出具的裁判文書中以房抵債的內(nèi)容是否具有完成債務(wù)清償?shù)男Ч皥?zhí)行程序中關(guān)于以房抵債內(nèi)容的執(zhí)行方式問題等仍具有探討和研究的意義，相信隨著該領(lǐng)域的深入研究，關(guān)于以房抵債的一系列問題終將等到較好的解決。
（原載于《中國(guó)商報(bào)法治周刊》2018年1月4日四版 作者：張燦 單位：阿克蘇地區(qū)中級(jí)人民法院）返回搜狐，查看更多
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