二手房的買賣，總是一方想賣的貴，一方想買的便宜。
二手房交易，向來都是實(shí)打?qū)嵉睦嬷疇?，涉及到錢的事，千萬別指望著誰會(huì)仁慈。
這場較量，爭的不是面子，而是利益?？康牟恢故欠孔樱€是買賣雙方的信息差與心理素質(zhì)。
此前出過一篇跟著開發(fā)商學(xué)賣房的攻略，給大家展示了賣房者的演技與自我修養(yǎng)，大家驚呼套路深！
今天就來跟大家聊聊，作為二手房買房者，究竟該如何做，才能應(yīng)對自如，識破萬千套路，買到稱心如意的好房子!
一定要對目標(biāo)小區(qū)了如指掌
買方?jīng)]有那么多花里胡哨的表演，更多的是實(shí)打?qū)嵉氖占畔?。防套路的最好辦法，就是盡可能多的掌握信息，減少信息差，最好的辦法就是多看房。
李老師一直都跟我們千麥房研院的伙伴在講一句話：看房少于50套，不配買房；看房少于80套，不懂買房；看房超過100套，剛剛?cè)胄小?/span>
所以，買房其實(shí)沒有太多的捷徑走，想省錢，真的就是多看。但也別亂看，鎖定目標(biāo)小區(qū)后，更應(yīng)該針對小區(qū)及周邊的房子全方位對比著看，包括房子的朝向、樓層、裝修、采光以及不同房源的報(bào)價(jià)等等。
等你把將要買的小區(qū)和周邊小區(qū)全看一遍后，在你腦海中就能勾勒出這一個(gè)小區(qū)的房價(jià)體系，也就能辨別什么是筍貨，什么是神坑了，這才算是看好了房子。
只有做到這種程度，才能叫做心中有譜。一旦這個(gè)小區(qū)有新房源上線，你才能迅速判斷是否出手，這是買二手房最重要的基礎(chǔ)。尤其是在當(dāng)下房價(jià)相對平穩(wěn)的時(shí)候，這個(gè)多去看房的方法更加適用。
不然很可能，中介帶你看了兩三套房子，你便信了他口中所謂的筍盤，買了才知道這筍盤賣了半年了，還在疑惑為何大家這么不識貨！
一定要搞清楚賣家賣房的真實(shí)原因
搞清楚這一步至關(guān)重要，這關(guān)系到我們的買房策略。常規(guī)來說，賣家賣房一般都是這幾種原因：剛需置換、投資套現(xiàn)、移民搬遷以及急事轉(zhuǎn)手。
賣房時(shí)，為了讓房子賣的更好，很多賣家都會(huì)將賣房的不利信息隱藏起來，告訴你一個(gè)光面堂皇的理由，但是如果你就這么信了，你可能就此踩坑。
比如說突然出現(xiàn)一套特別筍特別筍的盤，低于你調(diào)查的同類房源3000元/平，你要不要？
要知道，事出反常必有妖，越是突然降價(jià)急售的房子，越要搞清楚房主為何突然轉(zhuǎn)手，如果是不利的消息，百分之九十九房東都不會(huì)告訴買家。曾經(jīng)有粉絲遇到這么一套“筍盤”，幸虧多了個(gè)心眼，問問樓下阿姨才知道，這套房子天天一群債主來追債。
除此之外，搞清楚房主的轉(zhuǎn)手原因，有助于我們針對性的制定買房策略，明確自己優(yōu)勢，找到議價(jià)空間。
比如是改善置換的房主，他在賣房的同時(shí)，也在找升級的房源，在上漲行情下，可能自己也格外需要資金去下定。這時(shí)候如果你付款時(shí)間快，可能就是優(yōu)于其他購房者最大的優(yōu)勢。
再比如是投資套現(xiàn)、移民等急需要錢的情況，首付比例高、不做公積金貸款可能是更好的競爭因素。
抓住賣家的痛點(diǎn)，就是找到自己優(yōu)點(diǎn)，多聽聽賣家的條件，大多時(shí)候你更快的把握賣家的需求點(diǎn)。
有時(shí)候你有的優(yōu)勢，也許能跟房東換取更多的議價(jià)空間。
不同的市場氛圍 不同的買房思路
買二手房的一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是：有時(shí)候，你想買的房子價(jià)格還真砍不動(dòng)！房主那么拽還真是有原因的！市場火熱的時(shí)候，你還兩下價(jià)，房子就被其他買家買走了，根本不愁賣。
這種時(shí)候，你要是還學(xué)著網(wǎng)上的砍價(jià)技巧，一步步去看房，玩策略，房子早就被買走了。
等著你的就是，同一小區(qū)剩下的房子越來越貴。一方面報(bào)價(jià)低的房子，賣的最快，沒有了就真的沒有了；另一方面，市場預(yù)期好的時(shí)候，業(yè)主往往會(huì)見勢加價(jià)，房子隨著預(yù)期越來越貴。
所以這種時(shí)候，別玩欲拒還迎的那套了，遇到價(jià)格合適的房子，就趕緊帶著定金，大聲告訴房主，我宣你這套房子，確定簽約意向，但注意表達(dá)時(shí)要含蓄，可以說你家人滿意，別說你特別滿意，留一些議價(jià)空間，進(jìn)退自如。房主感知到定金誠意，可能也會(huì)適當(dāng)讓利。
如果遇到橫盤或下跌期，那就有我們施展的空間了，慢慢看、好好談價(jià)格。市場行情不好時(shí)，并不是每個(gè)房主都會(huì)對未來房價(jià)預(yù)期良好，誰也說不準(zhǔn)未來房價(jià)會(huì)不會(huì)繼續(xù)降，打擊房主的優(yōu)越感，藝術(shù)性的挑挑房子的問題，砍價(jià)往往大有空間。
但是價(jià)格不可能無限降，砍價(jià)也要注意尺度，一般來說，掛牌5萬/平的房子，可能以4.7萬/平成交，再低至4.5萬/平已經(jīng)是極限。你再砍，房東就可能拿著刀，追著你砍了。
一定要跟中介搞好關(guān)系
有好的中介資源會(huì)省很多事，如果本身就有非常相熟的老中介和店長，你就知道，其實(shí)有些房源中介是不放出來的。
如果你與他們的關(guān)系好，可以直接上他們后臺查看，但如果你不注重這層關(guān)系的維護(hù)，只是一味的去計(jì)較中介費(fèi)用，你完全不知道還有這些好房源。李老師就告訴我，他在多個(gè)城市都有相熟的中介，要找房源的時(shí)候上他們的后臺是不難的。
如果沒有相熟的中介，那一定要好好挑選靠譜的中介，這往往比選中介品牌還重要。因?yàn)橹薪檫@個(gè)行業(yè)相對來說門檻很低，魚龍混雜，經(jīng)驗(yàn)層次不齊，人品上也很難說的準(zhǔn)。
除了選擇大的中介品牌之外，還可以去篩選那些在目標(biāo)小區(qū)成交量大的三五年工作經(jīng)歷的資深中介。因?yàn)檫@樣的中介，往往對于目標(biāo)小區(qū)的房各方面都比較了解，也積累了一些人脈資源，小區(qū)內(nèi)新房資源，大抵都在他的了解和掌握之中。
于我們購房者來說，遇上這類熟手，意味著尋找房源更加便捷，房源質(zhì)量也更高，能省不少事。不過前提是，你對小區(qū)的價(jià)格體系有清晰的認(rèn)知。但你也要注意一點(diǎn)，有些做的久的中介，難免有點(diǎn)油，你也要注意分辨信息。
最根本的，中介總是逐利的，除非本身就有合作多年的中介，單純講搞好關(guān)系意義不大，所以核心還是讓利。其實(shí)激勵(lì)模式也可以放在這里，如果中介能夠幫你在多少錢內(nèi)搞定這套房子，就承諾額外拿出相應(yīng)的傭金私自給他，也是行得通的明智之舉。
產(chǎn)調(diào)非常重要
這個(gè)是需要強(qiáng)調(diào)一百次也不過分的知識點(diǎn)，就是要去做產(chǎn)調(diào)。在下定金之前，一定要讓中介帶著你和房東，一起去當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中心查詢房產(chǎn)信息?？梢圆榈胶芏嚓P(guān)鍵信息，比如：產(chǎn)權(quán)人的信息、房屋的抵押狀態(tài)、租賃狀態(tài)、房屋類型等等。
關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)的東西，真的是碰到一個(gè)就夠讓你頭疼的。比如，房子剛買下來就被查封了，又或者買到的房子帶租賃合同，又或者房子產(chǎn)權(quán)不清晰，賣給你房子的并不是唯一房東等等。
如果有學(xué)區(qū)需要，還要去相關(guān)部門或街道確認(rèn)，要買的小區(qū)是否在學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)。不是在名校附近的房子就是學(xué)區(qū)房，或是只聽中介的一面之詞與過往經(jīng)驗(yàn)，因?yàn)橛袝r(shí)候?qū)W區(qū)政策也是在變動(dòng)的。
此外還要注意房子對應(yīng)的學(xué)區(qū)名額是否被使用，約定原戶主的戶口遷出時(shí)間。很多城市的學(xué)區(qū)房，規(guī)定年限內(nèi)往往只能對應(yīng)一個(gè)家庭的名額，重復(fù)使用是需要時(shí)間差的。
此外還要注意房屋類型，是不是真的70年產(chǎn)權(quán)的住宅，一定要擦亮眼睛看清楚！
篇幅有限，今天的買房干貨就先到這。其實(shí)二手房的交易十分繁雜，但是歸根結(jié)底，也是打信息差。
作為購房者，沒有捷徑，更多的是多看多問多調(diào)查，搞清楚了，多好的演技也能識破！多完美的套路也難踩！
最后，祝福大家都能買到稱心如意的好房子！
