默認(rèn)分類 2010-03-28 10:57:48 閱讀100 評論0 字號:大中小 訂閱
最近偶在等公積金面簽通知(市管的),馬上就要過月月還貸的日子了,于是有空琢磨了一下還款方式。經(jīng)多方查詢、仔細(xì)推敲,得出如下結(jié)論:
1、目前,北京住房公積金貸款只有自由還款一種方式。最低還款額一經(jīng)確定,在整個還款期內(nèi)不變。
2、每月還貸只要不低于最低還款額即可,上不封頂,即每月實(shí)際還款額可為:
【最低還款額 + X元(X≥0)】。
3、在不低于最低還款額的情況下,每月還款額可根據(jù)自身情況進(jìn)行調(diào)整(撥打客服熱線96155);若某月未調(diào)整,則下個月按上個月的還款額劃款,若賬戶余額不足,則以最低還款額劃款;若連最低額都不足,無法保證劃款,那就叫“逾期還款”了吧?后果?后果很嚴(yán)重。。。
4、利息的計(jì)算。利息是按照實(shí)際占壓借款資金的時間來計(jì)算的。每一期計(jì)息都是以剩余本金數(shù)作為計(jì)息的基數(shù),用這個基數(shù)乘以月利率(月利率就是貸款年利率÷12(月)),得出來的數(shù)額就是當(dāng)期應(yīng)當(dāng)償還的利息數(shù)。由于每一期的剩余本金數(shù)不一樣,每一期支付的利息就不同。舉個例子:20萬20年,最低還款額為995元,假定月利率為3.825‰。首期還款如果是按最低還款額還款,其中利息部分金額為20萬元×月利率(3.825‰))=765元,償還本金部分為230元;第二期如果還是按照最低還款額還,則利息部分為(20萬元-230元)×月利率(3.825‰))=764.12元,償還本金為230.88元;以后各期以此類推。
5、隨著還款額的提高,剩余本金的減少速度加快,還款年限就自然縮短了;什么時候剩余本金數(shù)為0了,貸款期限就結(jié)束了。倘若每月都是以最低還款額還貸,則最后一個月除了付利息,還要支付一個天文數(shù)字的本金。
6、由上述分析可知,多還的錢均為本金,本金的減少,意味著計(jì)息基數(shù)的減少,即利息的減少,所以,只要手里有閑錢,一定要當(dāng)月還,不要想著攢個整數(shù)一口氣還,比如說年初計(jì)劃攢1萬或萬的整數(shù)倍,集中在年底還,那樣是非常不明智的,不如當(dāng)月攢了1000,當(dāng)月就多還1000。
目前想到的就這么多,我分析的對不對,是否有錯誤、遺漏呢?歡迎大家指正。
對于提前還貸,上網(wǎng)查了一些資料,大家看看
《提前還貸未必省錢 算好時間很重要》
在很多借款人看來,當(dāng)手頭資金充裕的時候,提前還貸就能節(jié)省下一定的利息,尤其是借貸數(shù)目比較大的時候。實(shí)際上提前還貸能不能節(jié)約利息支出,得看是提前幾天。這是因?yàn)殂y行的年利率實(shí)際是按360天計(jì)算的,而一年卻有365天。因此,對于1年期的貸款,你如果想提前還貸,并且使貸款的實(shí)際天數(shù)少于360天,你就能節(jié)約一定的利息支出;但若是貸款的實(shí)際天數(shù)大于360天而小于365天,提前還貸就會使你冤枉地多支付利息了,還不如到期那天歸還,反而只收取一年的利息。
?。玻埃埃纺?,劉先生因?yàn)橘Y金周轉(zhuǎn)緊張,于是用公司資產(chǎn)抵押向當(dāng)?shù)匾患毅y行辦理為期一年的100萬貸款,年利率為7.32%,按照貸款發(fā)放日期,貸款將于2008年6月8日到期。后來公司財(cái)務(wù)狀況好轉(zhuǎn),手頭資金充裕,為了節(jié)約利息支出,他于2008年6月6日提前去銀行辦理了還貸業(yè)務(wù)。
辦理完還貸業(yè)務(wù)回到公司,他進(jìn)行財(cái)務(wù)總結(jié)結(jié)算,發(fā)現(xiàn)了一個問題,銀行收取的利息高于一年的利息,即使到6月8日完整滿一年,利息也才73200元,可是銀行卻收取了73810元的利息。按理說提前一天就應(yīng)該節(jié)省一天的利息,怎么提前三天還貸反而還多交了這么多的利息呢,劉先生又來到銀行咨詢,看是不是銀行的營業(yè)員辦理時粗心大意搞錯了?營業(yè)員熱情接待了了他,并告訴他銀行并沒有搞錯,而是銀行對于貸款到期還貸和提前還貸的本息計(jì)算方法有差異,具體規(guī)定如下:對于1年期的貸款,銀行實(shí)行的是"一次性還清貸款本息"的還貸做法:貸款到期還款,利息按"貸款本金×年利率"計(jì)算;貸款提前還款,按"貸款本金×貸款日利率×貸款實(shí)際天數(shù)"計(jì)算利息。銀行對于日利率的計(jì)算公式為:年利率÷360天。
根據(jù)銀行的這項(xiàng)還貸規(guī)定,劉先生如果于6月8日貸款完全到期時全額本息歸還貸款,則銀行就按到期還款計(jì)算利息,其具體計(jì)算公式如下:
貸款本金1000000元×年利率7.32%×1年=73200元。
劉先生因?yàn)椋对拢度者€款,屬于提前2天還款,銀行則按實(shí)際貸款天數(shù)363天計(jì)算利息,提前還貸具體計(jì)算公式如下:
貸款本金1000000元×(年利率7.32%÷360)×實(shí)際貸款天數(shù)363×1年=73810元。
照這樣計(jì)算,劉先生雖然提前了2天還款,卻因此多付出了3天的利息,共計(jì)610(73810-73200=610)元。劉先生就是沒有弄清楚銀行的具體還貸規(guī)定,提前還貸反而吃了虧。
借貸,尤其是大額借貸,一定要弄清楚還貸的具體細(xì)節(jié)。如果要提前還貸,一定要使借貸日期少于360天,如果過了360天,那么你提前還貸反而要支付更多的利息,還不如等到完全到期的那天去還貸,反而只按照一年的利息算。 對于還貸,我們不能想當(dāng)然的認(rèn)為早還一天就省一天的利息,而是要看銀行的具體規(guī)定,絕對不能大意,別費(fèi)了心思還花錢,那就太冤了。
《房貸如何才省錢? 理財(cái)專家:三大方案任你挑選》
房價太高、股市又進(jìn)入調(diào)整期,市民想投資賺錢不容易,因此,最近一段時間,打電話來本報(bào)“房貸計(jì)算器”咨詢提前還款的市民特別多。手中有筆閑錢,究竟怎么還才劃算,針對市民的具體情況,本報(bào)記者特意請理財(cái)專家一一做出了解答。
部分提前還款:縮短期限
最近,家住城南的老李一直在琢磨著提前還貸,可到底劃不劃算,老李心里沒底。原來,老李現(xiàn)在的住房,早先向銀行貸款30萬,幾年下來,已經(jīng)還了將近10萬元的本金。“現(xiàn)在,我手頭上正好還有20萬的現(xiàn)金,提前還貸肯定是夠了。”可對提前還貸,老李還是心存顧慮,他向記者表示,“這還吧,錢是不欠了,可前面已經(jīng)還了那么多利息,會不會有點(diǎn)不劃算;這不還吧,存款收益少,又要給銀行還利息,還是有點(diǎn)吃虧。”
對于老李這種情況,理財(cái)師表示,提前還貸之前要算好賬,因?yàn)椴皇撬械奶崆斑€貸都能省錢。比如,還貸年限已經(jīng)超過一半,月還款額中本金大于利息,那么提前還款的意義就不大。
此外,如果選擇部分提前還貸,剩下的貸款應(yīng)盡量選擇縮短貸款期限,而不是減少每月還款額。因?yàn)?,銀行收取利息主要是按照貸款金額占據(jù)銀行的時間成本來計(jì)算的,因此選擇縮短貸款期限就可以有效減少利息的支出。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次,省息的效果就更明顯了。而且,如果碰到降息通道,往往短期貸款利率下降的幅度會更大。
短期“閑錢”:邊還款邊理財(cái)
一邊還著房貸,一邊卻有一筆短期“閑錢”,不少市民都碰到過這種情況,因?yàn)檫@筆閑置資金暫時不用,卻只能在銀行里躺著吃活期利息,一旁的房貸只能干著急。遇到這種情況,理財(cái)師建議不妨和自己的銀行商量商量,看看是否有相關(guān)理財(cái)產(chǎn)品能解決這樣的煩惱。
例如,市民黃小姐就是深圳發(fā)展銀行的客戶,黃小姐做批發(fā)生意,身上時不時會有一筆資金閑置,可是她自己也算不準(zhǔn)什么時候會用到這筆錢。“提前還貸不可能,可存活期確實(shí)也不劃算。”在理財(cái)師的建議下,黃小姐辦理了新“存抵貸”業(yè)務(wù)。據(jù)了解,如果黃小姐辦理這項(xiàng)業(yè)務(wù)后,可以將手上的閑置資金先存入還款賬戶,便可按照一定的比例沖抵貸款本金,而且根據(jù)還款賬戶中的余額,銀行每天計(jì)算理財(cái)收益,不會因?yàn)樘崆爸《绊懙揭呀?jīng)產(chǎn)生的收益。更為重要的是,這筆資金可以隨時進(jìn)出,調(diào)度靈活。
除了深圳發(fā)展銀行之外,光大、招行、中行、民生等銀行都有類似的理財(cái)產(chǎn)品,如“存抵貸”、“存貸通”、“房貸理財(cái)賬戶”等。但需要注意的是,其實(shí)對于市民來說,將手上資金全部提前還貸肯定最省利息,但是現(xiàn)在貸款政策趨緊,如果還完,一旦想再貸出來很難,而且利率會比較高。而這些房貸產(chǎn)品一般都有最低存款的要求,適合一些資金流動量大,且流動頻繁的房貸客戶。
免息消費(fèi):房貸也能借
股民小柏3年前在河西買了套房,銀行房貸授信90萬元,兩年間,小柏為了減輕壓力,陸陸續(xù)續(xù)提前還款10萬元。最近,裝修完畢的小柏要買家電,雖然手里有10多萬的資金,可他并不愿意撤出股市。從哪里拆借出5萬元家電款?因?yàn)樾“卦谡猩蹄y行貸的款,因此,理財(cái)師建議他申請招行的“消費(fèi)易”,這樣他就可以方便快捷地獲得5萬元消費(fèi)貸款的額度,以較低的成本獲得了資金。
據(jù)介紹,房貸“消費(fèi)易”的好處在于,房貸客戶還款后的空余額度,可轉(zhuǎn)化為供刷卡消費(fèi)或者網(wǎng)上支付的透支額度,透支金額可以在免息期內(nèi)免費(fèi)使用,超期后仍可以較低的成本選擇不同期限分期歸還。在授信額度內(nèi)客戶可以循環(huán)使用,從而讓客戶擁有一條方便快捷的融資渠道,既能滿足自身日常生活需要,又能實(shí)現(xiàn)資金良性運(yùn)轉(zhuǎn),獲得更高理財(cái)回報(bào),讓財(cái)富更快增值。
在理財(cái)師看來,信用卡透支忘記還了,個人信用記錄便有了污點(diǎn),此外還要支付高額的利息,而使用房貸“消費(fèi)易”則沒有此擔(dān)心:先花錢后還款,50天免息期結(jié)束后,還可將透支額度100%直接轉(zhuǎn)化為消費(fèi)貸款,并且消費(fèi)貸款執(zhí)行利率遠(yuǎn)低于日息萬分之五的信用卡罰息利息。
提醒鄰居們:
還款金額的設(shè)定需要在還款前三天,完成,不要倒了好多的錢,希望在最后一天來重新設(shè)定還款額。