中國老齡化社會的到來，使養(yǎng)老產業(yè)迸發(fā)生機。作為養(yǎng)老產業(yè)的重要組成部分，養(yǎng)老地產逐漸成為企業(yè)角逐的熱點市場。但其前期資金投入量大、投資回報周期長的資本屬性，加之養(yǎng)老支付端尚不成熟，與金融互動性較弱，使得養(yǎng)老地產項目運營成為困擾企業(yè)的難題。下面，我們對養(yǎng)老地產現(xiàn)狀、進入企業(yè)和盈利模式進行簡析。
1. 養(yǎng)老服務設施用地競拍競爭激烈溢價明顯，可改造閑置土地逐年減少。目前規(guī)劃為公共管理用地、公共服務用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，可布局和安排養(yǎng)老服務設施用地，土地競拍溢價率高。2014年全國首例養(yǎng)老服務設施用地--深圳寶安中心區(qū)A001-0198宗地被前海人壽以4億元拍下，溢價率484%。2017年北京谷夏各莊新城2-11-2和2-11-3兩塊A61機構養(yǎng)老設施用地共吸引14家房地產企業(yè)參與競拍，均由北京中弘弘慶房地產開發(fā)有限公司競得，兩塊土地溢價率分別達273%、275%。同時，存量土地轉型建設養(yǎng)老服務設施成為國企央企轉型做養(yǎng)老的抓手，但土地存量有限，發(fā)展不具備可持續(xù)性。
2. 目前養(yǎng)老地產參與者主要是房地產企業(yè)、保險企業(yè)和養(yǎng)老服務企業(yè)，均有向輕資產轉型的趨勢。房地產企在開發(fā)建設方面采用自主建設的方式，運營方面通常選擇與運營團隊合作或自建團隊；保險公司參與建設養(yǎng)老社區(qū)，主要布局在一線城市和強二線城市，以輕資產運營與重資產養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)相結合，并作為壽險產品的兌付服務介入，以服務其高端保險客戶為主；養(yǎng)老服務企業(yè)以機構運營為核心競爭力，部分涉及養(yǎng)老地產業(yè)務。
3. 四種主要養(yǎng)老地產盈利模式，分別為直接銷售、會員制、長期租賃和與金融產品結合。會員制、長期租賃與直接銷售仍然是目前養(yǎng)老地產項目的主要資金回籠方式，同時按月收取相關服務費用作為運營期間收入。部分金融機構開始進入養(yǎng)老地產，開始探索新型盈利模式，但整體處于初級階段。
4. 養(yǎng)老地產融資渠道多樣，新型融資模式欲打通。養(yǎng)老地產融資目前仍以自有資金、銀行貸款為主，將REITS引入養(yǎng)老地產可為開發(fā)商提供一個安全可靠的資金退出機制。今年保利首發(fā)的租賃住房REITS將為養(yǎng)老地產融資模式打開新局面。
——和君集團健康養(yǎng)老研究中心研究員 李佳妍
