我們腳下的土地是否安穩(wěn)？
創(chuàng)想律師事務(wù)所龐才友律師接受記者采訪，解答《物權(quán)法》中與房地產(chǎn)有關(guān)問題
我們腳下的土地是否安穩(wěn)？
《健報(bào)》記者 衛(wèi)毅
法律指導(dǎo)專家 創(chuàng)想律師事務(wù)所律師龐才友
《物權(quán)法》出臺之后，房地產(chǎn)消費(fèi)當(dāng)中的許多關(guān)系得到了原則上的確定，但是許多條款看上去晦澀不清，這些條款將對我們的房地產(chǎn)消費(fèi)產(chǎn)生怎樣的影響？本報(bào)將陸續(xù)推出“《物權(quán)法與房地產(chǎn)消費(fèi)》”系列話題，對《物權(quán)法》中與房地產(chǎn)有關(guān)的細(xì)節(jié)進(jìn)行解讀。
物權(quán)，為“直接支配一定之物，而享受利益之排他的權(quán)利”。物權(quán)的客體必涉及一定的物。而土地又是人類生活中一項(xiàng)重要的“物”，土地權(quán)利與物權(quán)的關(guān)系成了一個重要問題。因此，我們的主題首先從土地開始。面對腳下的土地，我們提出了九大疑問，創(chuàng)想律師事務(wù)所的龐才友律師為我們做出了解答。
一問：
如今，許多城市里的人到農(nóng)村承包土地進(jìn)行種植，他們的做法有法律保障嗎？
案例：
一位南寧人到欽州靈山縣某村承包林地種速生桉，與當(dāng)?shù)睾灹送恋爻邪贤捎谑找鎲栴}，雙方發(fā)生糾紛，當(dāng)?shù)卮迕駴Q定提前終止合同。
分析：
根據(jù)《物權(quán)法》第一百二十八條：“土地承包經(jīng)營權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限。未經(jīng)依法批準(zhǔn)，不得將承包地用于非農(nóng)建設(shè)。”
土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)遵循以下原則：（一）平等協(xié)商、自愿、有償，任何組織和個人不得強(qiáng)迫或者阻礙承包人進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)；（二）不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地的農(nóng)業(yè)用途；（三）流轉(zhuǎn)的期限不得超過承包期的剩余期限；（四）受讓方須有農(nóng)業(yè)經(jīng)營能力；（五）同等條件下，本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有優(yōu)先權(quán)。農(nóng)村土地承包法還規(guī)定，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包人。承包人有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的方式。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的轉(zhuǎn)報(bào)費(fèi)、租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)等，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方協(xié)商確定。流轉(zhuǎn)的收益歸承包人所有。
這位南寧市民到農(nóng)村承包土地是合法的，但一定要履行相關(guān)手續(xù)。按照土地管理法管理法的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個人承包經(jīng)營的，必須經(jīng)過村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)。只要他履行了上述手續(xù)，他所簽訂的合同受法律保護(hù)，合同不能隨意被終止。
二問：
一些南寧人到城中村或是城市周邊的農(nóng)村買農(nóng)民的宅基地建房子，這樣的房子住得安穩(wěn)嗎？
案例：
南寧某單位職工趙某到淡村買了某農(nóng)戶的宅基地，建了自家的樓房。當(dāng)初這位城里人和村里的關(guān)系好，以本組村民的名義建的樓。當(dāng)他建好樓住進(jìn)去的時候，與村里人發(fā)生了矛盾，村里人不希望他在此繼續(xù)住下去，將他買地建房的事情告到了相關(guān)部門。土地局對此建房進(jìn)行了調(diào)查，由于趙某不是本村村民，無權(quán)在此建房，其隱瞞不是本村村民的事實(shí)，提供虛假材料騙取土地局給其發(fā)證。為此，土地局撤銷了給其頒發(fā)的集體土地使用權(quán)證，趙某損失巨大。
分析：
《物權(quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。”
宅基地使用權(quán)是一種帶有社會福利性質(zhì)的權(quán)利，是農(nóng)民的安身之本。它和土地承包經(jīng)營權(quán)一樣，由作為集體成員的農(nóng)民無償取得，無償使用。宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體成員身份而享有的福利保障。宅基地和自留地、自留山一樣，屬于集體所有。農(nóng)民使用宅基地是對集體所有的土地的使用。而非農(nóng)民則不能獲得這塊土地的使用權(quán)。買農(nóng)村的宅基地建房，住在里面會很不安穩(wěn)。
三問：
南寧的城市發(fā)展很快，許多原來村里的用地成為了黃金地段，一些投資商看上了這些土地，并投資建房，這樣的投資是否穩(wěn)妥？
案例：
東葛路延長線上某酒店當(dāng)初就是在某村的土地上建起來的，投資商和村里簽訂的是土地租賃合同。幾年后，村長換了之后，村民不滿意酒店的一些做法，決定終止土地租賃合同。
分析：
《物權(quán)法》第一百五十條寫道：“集體所有的土地作為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理。”
目前，農(nóng)民集體還不能直接出讓自己的土地使用權(quán)，使集體所有的土地使用權(quán)直接進(jìn)入土地一級市場。農(nóng)民集體所有的土地必須經(jīng)過征收才能變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。
許多投資商沒有經(jīng)過一系列的手續(xù)，直接和村里簽訂租賃合同，這樣的合同其實(shí)是無效的。如果誰要在集體土地上投資建設(shè)這些酒店，要依法辦理相關(guān)手續(xù)，不然會給自己造成損失。
四問：
在城市里，一些單位和企業(yè)的辦公用地被房地產(chǎn)商看上，這些單位和企業(yè)將地賣給房地產(chǎn)商建房，這樣的做法需要怎樣的程序？
案例：
在南寧市雅里村一帶，一家工廠的廠房用地是國家在上個世紀(jì)50年代劃撥的。由于城市整治，市區(qū)工廠要往外遷。工廠希望獲得建新廠房的資金，將這塊地轉(zhuǎn)給了某家房地產(chǎn)公司，與之簽定了合同，但在實(shí)際操作階段，他們遇到了麻煩。
分析：
《物權(quán)法》第一百三十七條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)的方式出讓。嚴(yán)格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。采取劃撥方式的，應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)關(guān)于土地用途的規(guī)定。”
建設(shè)用地使用權(quán)出讓的方式主要有兩種：有償出讓和無償劃撥。有償出讓是建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主要方式，是指出讓人將一定期限的建設(shè)用地使用權(quán)出讓給建設(shè)用地使用權(quán)人使用，建設(shè)用地使用權(quán)人向出讓人支付一定的出讓金。劃撥是無償取得建設(shè)用地使用權(quán)的一種方式，，劃撥土地沒有期限的規(guī)定。
拍賣、招標(biāo)等公開競價(jià)的方式，具有公開、公平和公正的特點(diǎn)，能夠充分體現(xiàn)標(biāo)的物的市場價(jià)格，是市場經(jīng)濟(jì)中較為活躍的交易方式。我國國土地資源的稀缺性，決定了采取公開競價(jià)的方式能夠最大程度體現(xiàn)土地的市場價(jià)值。從保護(hù)土地資源和國家土地收益的大局看，采取公開競價(jià)的方式不僅是必要的，而且其適用范圍應(yīng)當(dāng)不斷擴(kuò)大。
這家工廠方與房地產(chǎn)商之間的交易并沒有經(jīng)過招標(biāo)、拍賣等程序，這個合同是無效的，這家工廠是沒辦法將土地使用權(quán)過戶到房地產(chǎn)公司名下的。
五問：
南寧的許多單位和企業(yè)都在集資建房，這些單位、企業(yè)與房地產(chǎn)商直接簽合同就可以了嗎？
案例：南寧青秀區(qū)某公司有一幢辦公樓，這是70年代劃給該公司建辦公樓和食堂的用地。2006年，該公司的辦公樓搬到了另外的地方。原來的地方空了出來，該公司決定將原來的用地建成住宅小區(qū)。這個項(xiàng)目并沒有報(bào)相關(guān)部門審批。建房方案出來之后，一些已經(jīng)有房的職工把自己的購房指標(biāo)早早地賣給了別人。但是，這個項(xiàng)目最后沒有得到相關(guān)部門的批準(zhǔn)，那些買賣指標(biāo)的人之間產(chǎn)生了糾紛。
分析：
《物權(quán)法》第一百四十條規(guī)定：“用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)合理利用土地，不得改變土地用途；需要改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)依法經(jīng)有關(guān)行政主管部門批準(zhǔn)。”
我國法律對以劃撥方式使用建設(shè)用地的用途有著明確的規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依照其用途使用土地。以出讓方式設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不同的土地用途其出讓金是不同的。建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同中對土地用途都需要作出明確的規(guī)定，擅自改變約定的土地用途不僅是一種違約行為，也是違法行為。
建設(shè)用地使用權(quán)人以無償或者有償方式取得建設(shè)用地使用權(quán)后，確需改變土地用途的，應(yīng)當(dāng)向土地行政主管部門提出申請。土地行政主管部門經(jīng)過審查后，認(rèn)為改變的土地用途仍符合規(guī)劃，同意對土地用途作出調(diào)整的，根據(jù)目前的規(guī)定，還需要報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)，然后出讓人和建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同或者變更合同相應(yīng)的條款，并按照規(guī)定補(bǔ)交不同用途和容積率的土地差價(jià)。
顯然，這家公司與房地產(chǎn)商之間的交易是不合法的，買這樣的購房指標(biāo)也是沒有保障的。
六問：
南寧的一些房地產(chǎn)商在獲得土地之后，抵押給銀行獲得貸款。建樓房的時候，將在建的樓房再抵押給銀行進(jìn)行貸款，由于房產(chǎn)整體抵押給銀行，購房的住戶遲遲得不到房產(chǎn)證，這樣的現(xiàn)象原因何在？
案例：江南星光大道旁有一家房地產(chǎn)公司建了樓房賣給住戶，房地產(chǎn)商后來跑了，銀行起訴開發(fā)商，然后將房子給拍賣了，而這些樓已經(jīng)賣給了許多住戶，這些住戶現(xiàn)在才發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商根本沒有辦法給他們辦房產(chǎn)證。
分析：
《物權(quán)法》第一百八十二條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依照前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押。”
由于房屋具有依附土地存在的特性，房屋所有權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，必然產(chǎn)生建設(shè)用地使用權(quán)是否一并轉(zhuǎn)讓的問題；同樣，建設(shè)用地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓，也會產(chǎn)生該土地上的建筑物是否一并轉(zhuǎn)讓的問題。
由于房地產(chǎn)的不可分性，我國在處理房地產(chǎn)關(guān)系時的一個重要原則就是“地隨房走或者房隨地走”。所謂“地隨房走”就是轉(zhuǎn)讓房屋的所有權(quán)或者使用權(quán)時，建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。所謂“房隨地走”，就是轉(zhuǎn)讓建設(shè)用地使用權(quán)時，該土地上的房屋也應(yīng)該一并轉(zhuǎn)讓。這一原則體現(xiàn)在有關(guān)法律當(dāng)中，比如城市房地產(chǎn)管理法第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。”
實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，必然帶來抵押財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，因此在設(shè)定抵押權(quán)時，房屋的所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并抵押，只有這樣，才能保證實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。
但一個問題是，房地產(chǎn)開發(fā)商既將土地又將房屋一并抵押給銀行，住戶既交了錢，房產(chǎn)證又沒辦法拿到，出了問題之后，住戶的損失將會非常大。住戶買房子不僅要看其是否獲得土地使用權(quán)，還要看其是否已設(shè)定了抵押，如果土地和房屋都設(shè)定了抵押，那風(fēng)險(xiǎn)就大了，購買時要千萬小心。這是目前《物權(quán)法》可能存在問題的地方。
七問：
一些人在缺錢的時候?qū)⒔ㄔ谧约艺厣系姆课莸盅航o債權(quán)人，但還債期限到了，他們?nèi)匀贿€不了錢，他們的房子就這樣沒了嗎？
案例：
在南寧津頭村，有一位村民由于欠款，將自家的宅基地抵押給了向他借錢的人。說是在五個月內(nèi)如果不還的話，這個房子就可以抵押給這位債權(quán)人，5個月后，這位村民還是還不了錢，債主找上門來，認(rèn)為這座房子是他的了，叫這位村民搬出去。
分析：
《擔(dān)保法》第四十條規(guī)定：“訂立抵押合同時，抵押權(quán)人和抵押人在合同中不得約定在債務(wù)履行期屆滿抵押權(quán)人未受清償時，抵押物的所有權(quán)轉(zhuǎn)移為債權(quán)人所有。”法理上稱這一規(guī)定為禁止流押。
《物權(quán)法》第一百八十六條說：“抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押財(cái)產(chǎn)歸債權(quán)人所有。”就是關(guān)于禁止流押的規(guī)定。
抵押權(quán)人和抵押人簽訂抵押合同，從形式上看好像是自愿，但實(shí)質(zhì)上是否自愿，是否沒有脅迫是很難判斷的。就像消費(fèi)者與某些具有壟斷地位的生產(chǎn)者、經(jīng)營者簽訂的合同，形式上消費(fèi)者都是自愿接受的，但他不接受又能如何呢？真正公平的做法是通過制度保障。禁止流押不僅對抵押人公平，也要保證對抵押權(quán)人公平，如果流押合同訂立后，因抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)格縮減導(dǎo)致債權(quán)無法滿足，對債權(quán)人也是不公平的。當(dāng)然有人會說，這是債權(quán)人愿意承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。但事到臨頭，哪個債權(quán)人不會追悔莫及呢？這與股民在股市上賠本是一個道理。
津頭村這位村民不必?fù)?dān)心自己的房子變成別人的，他和債權(quán)人簽訂的合同是沒有法律效力的。
八問：一些人在借錢的時候往往用房產(chǎn)證作抵押，對方拿到這些房產(chǎn)證是不是就萬事大吉了？
案例：
在仙葫開發(fā)區(qū)，錢某在一塊地建了樓，然后將這塊地抵押給了李某，得到了借款。但是，李某并沒有辦抵押登記。錢某因?yàn)檫€向張某借了大筆的錢，當(dāng)他還不起這些錢的時候，張某將錢某告上法庭，法院將樓收走，拍賣之后，張某得到了賠償，而拿著房產(chǎn)證的李某卻沒有得到。
分析：
《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定：“以本法第一百八十條第一款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的財(cái)產(chǎn)或者第五項(xiàng)規(guī)定的正在建造的建筑物抵押的，應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。”
不動產(chǎn)抵押是在不動產(chǎn)上設(shè)定負(fù)擔(dān)，直接關(guān)系交易第三人和后位抵押權(quán)人的利益，為了便于第三人與抵押人進(jìn)行交易時作出合理預(yù)期，避免遭受損害；也為了方便債權(quán)人查看抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系以及抵押權(quán)的優(yōu)先地位，以決定是否接受該物抵押擔(dān)保，設(shè)定不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理登記。
財(cái)產(chǎn)抵押是重要的民事法律行為，法律除要求設(shè)立抵押權(quán)要訂立書面合同外，還要求對某些財(cái)產(chǎn)辦理抵押登記，不經(jīng)抵押登記，抵押權(quán)不發(fā)生法律效力。不動產(chǎn)抵押登記，可以使得抵押財(cái)產(chǎn)的物上負(fù)擔(dān)一目了然，使實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的順序清楚明確，有利于預(yù)防糾紛，保護(hù)債權(quán)人和第三人的合法權(quán)益，維護(hù)交易安全，保障經(jīng)濟(jì)活動的正常進(jìn)行。
拿到房產(chǎn)證做抵押并沒有萬事大吉，如果不做抵押登記，房產(chǎn)證就是一張無用的紙。
九問：
許多人認(rèn)為采礦可以發(fā)大財(cái)，紛紛到村里買地開礦。
案例：
南寧某公司老板到武鳴買了村民的地，認(rèn)為這些地是他的了，就在上面開起礦來，他的行為被視為違法。
分析：
《物權(quán)法》第四十六條：“礦藏、水流、海域?qū)儆趪宜小?#8221;
礦產(chǎn)資源是國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)，只有嚴(yán)格依照憲法的規(guī)定，堅(jiān)持礦藏屬于國家所有，即全民所有，才能保障我國礦產(chǎn)資源的合理開發(fā)、利用、節(jié)約、保護(hù)和滿足
各方面對礦產(chǎn)資源日益增長的需求，適應(yīng)國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要。
買地的人應(yīng)該了解到：買了地，只是獲得了地表的使用權(quán)，地下的礦藏并不屬于你，如果你要在此地上開礦，還需要辦理審批手續(xù)。
