“社會人”高新區(qū)和“根正苗紅小學(xué)生”常西湖，你看好誰？
今年9月在鄭州舉辦的運動會，加速了常西湖新區(qū)配套設(shè)施建設(shè)的步伐，地鐵14號線直通1號線通車后，人們驚奇地發(fā)現(xiàn)：高新區(qū)和常西湖這兩個獨立的組團(tuán)，次元壁破了。常西湖新區(qū)VS高新區(qū)，就像一個7歲的小學(xué)生和一個30歲的社會人，差距挺大。
常西湖新區(qū)，誕生于2012年，其標(biāo)志性建筑群“四大中心”于2015年底開工，并于今年開始交付。
區(qū)域定位是鄭州的CCD，中央文化區(qū)，未來鄭州市政府及下屬單位會在此辦公。“四個中心”包括奧體中心、文博藝術(shù)中心、市民活動中心和現(xiàn)代傳媒中心。隨著四大中心落成交付，還會有市級的廣電、傳媒系統(tǒng)集體搬遷過來。按照規(guī)劃，隨著區(qū)域逐步成熟，人口逐漸填充，這個區(qū)域會集行政服務(wù)、文化傳播、商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、休閑旅游、改善居住等功能于一體，對接鄭州市主城區(qū)的既有資源和人口，孕育出一個全新的城市組團(tuán)。
聽起來讓人心動，有點像曾經(jīng)的鄭東新區(qū)CBD。 1.目前的鄭東新區(qū)，并不是因為省政府所在地而牛x，而是因為和省政府同時過去的國企、銀行以及其他相關(guān)機構(gòu)和公司，幾乎填滿了CBD的寫字樓。上游金融產(chǎn)業(yè)攜同貿(mào)易、通信、互聯(lián)網(wǎng)、房地產(chǎn)等等各行業(yè)同時入主東區(qū)。錢去了，人去了，GDP起來了。 反觀常西湖新區(qū)，未來入駐的機構(gòu)、公司、產(chǎn)業(yè)又有多少？真的能帶動一個新的區(qū)域發(fā)展嗎？2. 常西湖新區(qū)集中主導(dǎo)的文化、傳媒、商業(yè)、旅游等產(chǎn)業(yè)，大部分在鄭州發(fā)展的都不算好，市場需求和供應(yīng)端都需要進(jìn)一步培育發(fā)展，短期內(nèi)難以帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)產(chǎn)出。舉例來說，西區(qū)的商業(yè)目前并不算非常發(fā)達(dá)，錦藝城王府井和中原萬達(dá)由于整體消費水平所限，都沒有發(fā)展成為高端的商業(yè)體，入駐品牌以中端平民化為主，就算有更大的商業(yè)體入駐常西湖新區(qū)，也不可能一步登天。這兩個問題不能解決的前提下，區(qū)域要想蓬勃發(fā)展恐怕不是短期可以實現(xiàn)的。那么問題來了，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的情況下，僅僅依靠嶄新的市政配套和良好的環(huán)境，改善人群愿意遷徙來這里居住嗎？2. 高新區(qū)和常西湖新區(qū)比起來，更像一個30歲的社會人：經(jīng)歷過社會的毒打，他從低谷中走來，并通過不懈的努力迎來事業(yè)的小高峰。如今的高新區(qū)，有省內(nèi)一流學(xué)府坐鎮(zhèn)，知識、技術(shù)、人才轉(zhuǎn)化為成果，成為產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動力量，加上政策的扶持，形成完美閉環(huán)。區(qū)域小生態(tài)在近幾年全面成型，由高新老城孕育出雙湖科技城，地鐵、公園等配套逐步落地，優(yōu)質(zhì)中小學(xué)教育資源集中，高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開花，人口迅速填充，商業(yè)版圖羽翼漸豐，生態(tài)環(huán)境也不輸其他區(qū)域。從這張10月的成交情況圖表中可以清楚地看到高新區(qū)的供銷情況，充分反映出市場對于這個區(qū)域的關(guān)注度和信心。而橫向比較價格，常西湖新區(qū)均價不超過15000，高新區(qū)品質(zhì)改善盤的價格也在15000左右，在這二者之間做選擇，確實有難度。
在未知的政策、市場和區(qū)域發(fā)展周期，與日益填充完整的人口和產(chǎn)業(yè)之間，選擇高新核心區(qū)的【改善盤】目前來看是相對穩(wěn)妥的選擇——至少35萬的人口基數(shù)打底，未來不缺少接盤者。常西湖組團(tuán)與高新區(qū)熱銷樓盤盤點推薦
（一）常西湖組團(tuán)
在售的新樓盤不多，區(qū)域樓市還處在一個大前期的階段，目前定位以剛改和改善居住為主，但區(qū)域內(nèi)還有不少未開發(fā)空白地帶。
匯泉西悅城
總占地約1500畝，容積率約3.4，在售的主要是9期和7期房源，88平小三房均價13000左右，108平三房均價12800左右，112平洋房均價14700左右。附近有地鐵6號線和地鐵14號線站點，項目有商業(yè)和寫字樓地塊，規(guī)劃6萬方商業(yè)，有社區(qū)醫(yī)療中心，三所互助路小學(xué)分校，一所初中，目前兩所小學(xué)已經(jīng)開放。是目前區(qū)域內(nèi)價格最低的樓盤，從已交付小區(qū)面貌和推售的戶型面積段來看，屬于剛需或者剛改盤，配套比較完善。永威西郡
總占地約1200畝，容積率約3.49，三期即將開盤，戶型面積段在88到140㎡之間，毛坯交付，大戶型均價高于小戶型，價格預(yù)計15000左右。附近有地鐵6號線、10號線和14號線站點，項目規(guī)劃兩所小學(xué)一所中學(xué)，項目主打改善居住體驗，注重景觀和建筑的審美與質(zhì)感，景觀與社區(qū)內(nèi)部設(shè)施在永威原有基礎(chǔ)上進(jìn)行了升級，更注重人性化互動體驗。從已經(jīng)建好的一期和已經(jīng)交付的安置房來看，永威的審美和品質(zhì)一如既往不會讓人失望，雖然在西四環(huán)以西，但是鄰近奧體中心，交通也很方便，地緣性+改善購房群體可以考慮這個項目。融信望湖宸院（原案名融信奧體世紀(jì)）
在售房源為2期，戶型為89㎡三房、108㎡三房和128㎡四房，毛坯交付，均價15000-15500左右，總價區(qū)間在135萬到200萬左右。有地鐵14號線蓮湖站，緊鄰鄭州外國語小學(xué)，項目內(nèi)部有商業(yè)地塊和其他社區(qū)配套，定位為品質(zhì)改善樓盤。這是融信進(jìn)入鄭州的第一個住宅樓盤，從戶型看，設(shè)計非常人性化，規(guī)劃的社區(qū)配套也比較完善，只是與永威相比，品牌沒有交付項目背書，很多購房者怕是在心里打個問號。世茂璀璨熙湖
總占地550畝，容積率約2.0，在售2期房源，有18層的小高層和8層的洋房，高層均價16000，洋房價格在19000-22000之間，毛坯交付，總價區(qū)間在150萬到320萬，目前高層+洋房剩余100多套房源。
項目賣點：位于常西湖組團(tuán)核心區(qū)域，低密度純改善樓盤，獨享蓮湖天然生態(tài)環(huán)境和旅游資源，周邊有地鐵14號線蓮湖站，項目規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)和其他服務(wù)配套，毗鄰蓮湖周邊商業(yè)區(qū)。目前常西湖組團(tuán)價位最高、定位也最高的樓盤，位置和資源占有非常優(yōu)越，暫時沒有對標(biāo)競品，銷售情況不錯。適合在常西湖組團(tuán)或周邊區(qū)域工作的純改善購房者。整個常西湖區(qū)域房價近一年左右基本沒有變化，沒有下跌也沒有上漲，目前至少兩個項目有特價房供應(yīng)，低于正常售價1000-1500不等，具體可以咨詢售樓部。（友情提示：本區(qū)域后續(xù)還有不少新項目入市。）（二）高新區(qū)
在售樓盤超過20個，市場可以說供銷兩旺，定位主要以剛需、剛改為主。
我們把高新區(qū)的樓盤分為以下三類：靠近三環(huán)沿線區(qū)域、高新老城核心區(qū)、高新新城區(qū)域。
1. 靠近三環(huán)主城區(qū)
如果希望買在靠近西三環(huán)接壤主城區(qū)的區(qū)域，可以看看恒大城、東原閱城、錢隆城、碧桂園西湖，這幾個樓盤體量都不算小，配套比較完善。恒大城
在售3期地塊3號樓、5號樓，目前戶型有104-110-135㎡，均價14700-14800，簽約鄭大實驗小學(xué)和上海復(fù)旦中學(xué)恒大城校區(qū)，項目內(nèi)規(guī)劃有商業(yè)和醫(yī)療等配套，精裝修交付。
東原閱城
在售2期81㎡兩房，87、88、91㎡小三房，113㎡和116㎡三房，均價15200左右，還有1期剩余少量123㎡三房和142㎡四房房源，均價14800-15200，項目規(guī)劃閱城實驗小學(xué)和閱城實驗中學(xué)，規(guī)劃有文化、商業(yè)和酒店等配套。福晟謙祥錢隆城
在售3期地塊，戶型有69㎡和83㎡兩房，89㎡、128㎡三房，剩余房源200套左右，均價14000-15000，大戶型單價更低。項目簽約華中師范附小和華中師范附中，緊鄰高新萬達(dá)商業(yè)，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃有醫(yī)療、養(yǎng)老和運動場地等配套。
碧桂園西湖
在售2期7號院，18層兩梯兩戶小高層140平左右四房、高層126㎡-143㎡三房和140平米四房；2期3號院6層洋房面積在140㎡左右的四房；以及1號院89㎡小三房少量房源。項目為精裝修交付，高層均價15000左右，小高層17000+，洋房19000-22000之間，項目規(guī)劃有西湖小學(xué)、鄭州中學(xué)第二附屬小學(xué)，還有兩所初中一所高中，除住宅外，延西流湖規(guī)劃有濱湖商業(yè)區(qū)、寫字樓等業(yè)態(tài)。
如果喜歡科學(xué)大道、鄭州大學(xué)附近高新老城核心區(qū)域的城市配套，可以選擇正弘青云筑、華瑞紫銀華庭、公園世家和朗悅公園府這幾個項目，其中正弘和朗悅是主打品質(zhì)改善和社區(qū)配套的大體量盤，華瑞和公園世家則體量相對較小，主要依托周邊城市配套，兩邊差價明顯。正弘青云筑
定位為改善樓盤，預(yù)計11月中上旬開盤，價格可能在15000-15500，起步戶型為97㎡小三房，還有132㎡三房、160㎡和183㎡四房。毛坯交付，總價區(qū)間在150萬到300萬，有可能和一期、二期住宅一樣劃片鄭州中學(xué)，周邊規(guī)劃有寫字樓和大型商業(yè)體正弘?yún)R，附近有地鐵8號線站點。
華瑞紫銀華庭
小體量盤，在售房源為93㎡、113㎡和123㎡三房，均價13800，大戶型相對優(yōu)惠，毛坯交付，周邊有地鐵1號線和8號線站點。項目配建有公寓，公寓樓和住宅樓不共享小區(qū)院子。
公園世家
小體量盤， 在售房源為98㎡到131㎡三房，均價13500-14000，毛坯交付，目前劃片鄭大附小和鄭大附中，鄰近地鐵1號線站點。項目配建有公寓，公寓樓和住宅樓不共享小區(qū)院子。朗悅公園府
定位改善社區(qū)，剛推出7號樓，戶型為89㎡三房和117㎡、135㎡四房，均價15500左右，135㎡邊戶單價略高于其他戶型。一期毛坯交付，戶內(nèi)有較大的贈送面積，項目靠近地鐵1號線站點，規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)和學(xué)校，學(xué)校目前尚未簽約。如果喜歡雙湖科技城的新區(qū)環(huán)境和配套，或者身為剛需預(yù)算不多，又或者是本身在高新新城工作的地緣性客戶，推薦西四環(huán)以西的萬科城、大正水晶森林、中海萬錦熙岸、金輝優(yōu)步花園、正商湖西學(xué)府、美的瀚悅府、融信朗悅時光之城這幾個項目。
其中萬科城、中海、金輝、正商、美的項目屬于標(biāo)準(zhǔn)的【雙湖科技城】區(qū)域范圍，可以享受到優(yōu)質(zhì)的城市配套資源，比如五館合一、市民中心、雙湖公園、商業(yè)街區(qū)、中小學(xué)教育等。而大正水晶森林在科學(xué)大道以南，融信時光之城距離相對較遠(yuǎn)，在科學(xué)大道靠西邊的位置。萬科城
從2013年開始銷售的大體量剛改項目，一共9期，目前接近尾期。在售7期高層，戶型有95㎡三房、125㎡三房和143㎡四房。95㎡中間戶均價12500-13000，邊戶12800-13300,125㎡戶型價格12500-13500，即將加推5號樓，均價13000左右。帶裝修。引進(jìn)華中師大附小等三所小學(xué)。項目規(guī)劃有較為齊全的社區(qū)配套，毗鄰須水河河濱公園和天德湖、科創(chuàng)金融島，周邊有地鐵8號線站點。▲須水河，遠(yuǎn)處是尚未動工的湖心島
大正水晶森林
一期在售兩棟樓，面積段為89㎡-135㎡的三房和四房，有18層小高層和33層高層住宅。115㎡、135㎡戶型均價12700,89平三房戶型均價13100。毛坯交付。毗鄰須水河河濱公園，周邊有萬科商業(yè)和地鐵8號線站點。
中海萬錦熙岸
改善樓盤，容積率2.49高低配，高層89-120㎡三房戶型，洋房144㎡四房戶型，在售高層120㎡三房均價12700-12800，洋房均價15500-16000，精裝修交付。靠近河濱公園和商業(yè)街區(qū)等城市資源。
金輝優(yōu)步花園
改善樓盤，容積率2.49高低配，戶型為總高27層高層89㎡三房和110㎡三房，洋房128㎡三房，高層均價12500，洋房價格14000+到15000+，總價區(qū)間為110萬到190萬。依托雙湖科技城規(guī)劃城市配套。美的瀚悅府
純高層，在售89㎡和110㎡三房，小戶型均價12500-12600，大戶型均價12300。精裝交付，主打智能家居社區(qū)。依托雙湖科技城規(guī)劃城市配套。正商湖西學(xué)府
改善樓盤，容積率2.49高低配，在售高層94㎡、114㎡三房，104㎡、118㎡洋房三房。高層均價11000-11500左右，洋房均價13000左右，高檔裝修交付。依托雙湖科技城規(guī)劃城市配套。（性價比很高）華潤悅景灣
純高層，在售僅剩少量尾盤，只有110㎡以上大戶型，清盤價10000-11000，毛坯交付。依托雙湖科技城規(guī)劃城市配套。融信朗悅時光之城
千畝大盤，首期11月中下旬預(yù)計開盤兩棟樓，有79㎡和89㎡兩房，項目規(guī)劃商業(yè)、不同功能的公園和兩所小學(xué)兩所中學(xué)等配套，價格區(qū)間預(yù)計在10500-13000。項目鄰近地鐵8號線站點。高新區(qū)的樓盤從區(qū)域劃分來說主要分為雙湖科技城和高新老城兩個板塊。雙湖科技城區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)園的入駐，兌現(xiàn)周期相對不會太長，在附近工作的地緣性客戶可以重點考慮。
而相對成熟的高新老城的輻射范圍更廣泛，包括高新區(qū)、金水區(qū)西區(qū)、惠濟(jì)區(qū)、中原區(qū)等區(qū)域的剛需和剛改人群（特別是有教育需求的家庭）都可以考慮。1. 常西湖組團(tuán)目前市民公共服務(wù)中心已經(jīng)啟用，但無論是入住的居民、行政機構(gòu)還是企業(yè)，都還太少，因此樓盤價格上漲和區(qū)域熟化預(yù)期的周期較長，還屬于一個小眾市場；2. 高新區(qū)樓市呈現(xiàn)供銷兩旺的局面，但樓盤以剛需、剛改為主，改善項目稀缺，且樓盤之間價格差距不明顯，在其他配套條件具備的前提下，建議重點考慮樓盤品質(zhì)、地段、交通、教育等資源，以期在未來的置換中贏得更大籌碼，比如像萬科城、正弘青云筑，大概率是不會出錯的選擇。3. 時間來到第四季度，鄭州很多樓盤進(jìn)入拼銷量爭回款的年末倒計時階段，不少樓盤推出特價優(yōu)惠，常西湖新區(qū)和高新區(qū)也不例外。截至本文完成前，已經(jīng)有匯泉、永威、萬科、大正、康橋、華潤、恒大等多家樓盤推出不同幅度價格優(yōu)惠（有些是通過分銷渠道釋放），文章中不方便一一具體列舉，還是自己去看看吧。備注：
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