在房地產(chǎn)行業(yè)暴利盛行的年代，越來越多的人在思考未來房地產(chǎn)的發(fā)展方向，而養(yǎng)老地產(chǎn)無疑是一塊誘人的大蛋糕。養(yǎng)老地產(chǎn)在我國(guó)地產(chǎn)界一直被認(rèn)為“養(yǎng)老+地產(chǎn)”，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)分支，類似于商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)。投資與收益的不匹配是困擾養(yǎng)老地產(chǎn)的核心難題，然而在政府、企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)的共同努力下，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)迎來盈利的曙光。
一、養(yǎng)老地產(chǎn)的興起背景
根據(jù)2011年由杭州市民政局和浙江大學(xué)城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計(jì)院有限公司編制的《杭州市養(yǎng)老設(shè)施布點(diǎn)規(guī)劃（2010-2020）》中對(duì)養(yǎng)老設(shè)施的定義為滿足老年人各種物質(zhì)與精神照料、醫(yī)療以及社會(huì)服務(wù)需求建立的居住建筑和公共建筑。一般認(rèn)為，這是關(guān)于養(yǎng)老地產(chǎn)的最為接近的定義。從學(xué)術(shù)領(lǐng)域來說，養(yǎng)老地產(chǎn)最早的研究起于2009年。中國(guó)知網(wǎng)上收錄我國(guó)學(xué)術(shù)界設(shè)計(jì)“養(yǎng)老地產(chǎn)”自2009年至今共有700余篇期刊論文。從實(shí)踐上來說，2000年北京太陽城房地產(chǎn)有限公司以開發(fā)老年社區(qū)的名義拿下600余畝的地塊，其中200畝用來建造老年公寓，此項(xiàng)目被認(rèn)為是我國(guó)“養(yǎng)老地產(chǎn)”項(xiàng)目的開端。我們認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的興起主要有三個(gè)方面的因素，分別是政策、市場(chǎng)和人口。
（一）政策因素
在供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下和社會(huì)需求的刺激下，養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來一個(gè)蓬勃發(fā)展的時(shí)期。2013年以來，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策頻出，解決實(shí)操問題的政策措施尚待進(jìn)一步落實(shí)。隨著我國(guó)人口老齡化不斷加劇，中央和地方陸續(xù)出臺(tái)多項(xiàng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院不完全統(tǒng)計(jì)，2013年以來，僅中央及各部委出臺(tái)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)扶持政策就多達(dá)40余項(xiàng)，涉及土地、資金、人才、醫(yī)養(yǎng)、保險(xiǎn)等多方面。例如，北京市國(guó)土局在2013年年初公布的全年5650公頃的供地計(jì)劃里，第一次單獨(dú)列項(xiàng)養(yǎng)老設(shè)施用地，供應(yīng)100公頃。無獨(dú)有偶，2013年年末，深圳市出臺(tái)的新政中也打破養(yǎng)老用地政策限制，以辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的30%測(cè)算，推出經(jīng)營(yíng)性養(yǎng)老設(shè)施用地。
另外，對(duì)由房地產(chǎn)開發(fā)商微利經(jīng)營(yíng)的老年地產(chǎn)應(yīng)視同為非盈利單位，政府也會(huì)對(duì)其給予相關(guān)的優(yōu)惠政策。具體地說，在開發(fā)建設(shè)階段應(yīng)按社會(huì)公益性建設(shè)項(xiàng)目減免土地使用費(fèi)、市政配套費(fèi)用其他可減免的稅費(fèi)。例如河北省曾出臺(tái)文件鼓勵(lì)民辦老年地產(chǎn)，地產(chǎn)項(xiàng)目可以享受以下優(yōu)惠政策：
● 對(duì)符合規(guī)劃的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)和項(xiàng)目，優(yōu)先審批；
● 對(duì)新建養(yǎng)老服務(wù)業(yè)項(xiàng)目用地，在地價(jià)上適當(dāng)給予優(yōu)惠，其國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)降低；
● 經(jīng)民政部門審批認(rèn)定的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，免交城市建設(shè)和房屋建設(shè)的行政事業(yè)性收費(fèi)；市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)酌情給予減免；免交水、電、氣增容費(fèi)和供排水設(shè)施使用費(fèi)；
● 對(duì)非營(yíng)利性養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)，免征企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、耕地占用稅；
● 金融機(jī)構(gòu)為養(yǎng)老服務(wù)業(yè)提供信貸支持等等。
（二）市場(chǎng)因素
1. 養(yǎng)老地產(chǎn)的加速時(shí)期正在到來
絕大多數(shù)房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，一些產(chǎn)品，比如一些商業(yè)地產(chǎn)的同質(zhì)化產(chǎn)品現(xiàn)象明顯，房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率在下滑等等。加速時(shí)代的到來，說明養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)正在向傳統(tǒng)行業(yè)回歸。但是相比傳統(tǒng)行業(yè)，養(yǎng)老地產(chǎn)的利潤(rùn)率相比傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)還是比較高，全年的開發(fā)量，銷售量還處在一個(gè)較高的水平。這些都說明，加速時(shí)代并不是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的結(jié)束，而是行業(yè)轉(zhuǎn)型和發(fā)展的新的開始。
2. 房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式正在發(fā)生變化
傳統(tǒng)的房地產(chǎn)的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場(chǎng)預(yù)期的錢，賺的是快速周轉(zhuǎn)的錢，而這些模式在當(dāng)下和未來都面臨著比較大的考驗(yàn)。當(dāng)下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發(fā)生著更大的變化，地產(chǎn)商將賺品牌溢價(jià)的錢，賺產(chǎn)品力的錢，賺服務(wù)的錢，賺資產(chǎn)管理的錢，賺金融的錢等等，這些盈利模式已經(jīng)初現(xiàn)端倪，未來會(huì)更加明顯。
（三）人口因素
1. 人口老齡化和家庭結(jié)構(gòu)縮微化
2040 年達(dá)4 億左右，約占總?cè)丝?5％，中國(guó)將成為高度老齡化的國(guó)家。同時(shí)，“421”家庭結(jié)構(gòu)模式變遷和縮微化導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老壓力加大。此外，421的家庭結(jié)構(gòu)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。4:2:1的家庭結(jié)構(gòu)給單純依靠家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式造成巨大的沖擊，需要建立完善的社會(huì)養(yǎng)老體系。目前，我國(guó)老齡化加速的同時(shí)，家庭“空巢化”進(jìn)一步加劇。據(jù)統(tǒng)計(jì)，城鄉(xiāng)空巢家庭超過50%，部分大中城市達(dá)到70%。
2. 養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化和城市服務(wù)體系化
中國(guó)發(fā)達(dá)地區(qū)的大中城市，有著較高的老齡化程度以及高水準(zhǔn)的養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化程度。在中國(guó)人多地少、大城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高以及城市服務(wù)集中完善背景下，必然走養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施集約化道路。分散的傳統(tǒng)式家庭養(yǎng)老，如要排解老人孤獨(dú)感及進(jìn)行必要的照看護(hù)理，需要子女付出較多的精力、財(cái)力和時(shí)間，在整個(gè)社會(huì)工作生活壓力較大背景下很不現(xiàn)實(shí)，必然導(dǎo)致較高社會(huì)成本。
雖然養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展背景利好，但是目前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)區(qū)域分布不平衡，目前主要分布在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角等沿海發(fā)達(dá)和海南等環(huán)境優(yōu)異地區(qū)。
二、國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)模式
（一）國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)參與主體
西方發(fā)達(dá)國(guó)家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展主要?dú)v經(jīng)三個(gè)階段。第一階段是傳統(tǒng)養(yǎng)老院，這個(gè)階段主要發(fā)生在老齡化初期，運(yùn)營(yíng)主體是政府，社會(huì)保障水平低下；第二階段是老年公寓階段，這期間老齡化發(fā)展到中期，運(yùn)營(yíng)主體增加了開發(fā)商，政府也會(huì)給予一定支持。第三階段是老年社區(qū)“普通化”及“社區(qū)化”階段，這一階段老齡化問題加劇，政府逐漸退出運(yùn)營(yíng)主體角色，社會(huì)保障體系完善。目前西方主要發(fā)達(dá)國(guó)家例如美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)等處于第三階段。然而，我國(guó)于發(fā)達(dá)國(guó)家相比，目前和今后一段時(shí)期內(nèi)，我國(guó)仍然處于第二階段，需要大力鼓勵(lì)開發(fā)商積極參與。
一般來說，國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的參與主體主要有開發(fā)商、投資商和運(yùn)營(yíng)商，他們支撐起整個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)作與開發(fā)。
（二）國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析
1. 美國(guó)
美國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有三種模式，分別是持續(xù)照料型退休社區(qū)、獨(dú)立式老年社區(qū)和看戶型老年公寓。其中，持續(xù)照料型退休社區(qū)（CCRC）是一種復(fù)合式的老年社區(qū)，通過為老年人提供自理、介護(hù)、介助一體化的居住設(shè)施和服務(wù)。根據(jù)美國(guó)頂尖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Lifecare 的長(zhǎng)期跟蹤研究中發(fā)現(xiàn)，入住這種現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)的居民平均健康壽命延長(zhǎng)8-10 歲，醫(yī)療保健支出減少約30%，目前在我國(guó)泰康之家就是廣泛借鑒了這種模式的精髓。另外，獨(dú)立式老年社區(qū)是可以提供轉(zhuǎn)為可獨(dú)立生活并按自己需要和關(guān)注點(diǎn)來生活的老人社區(qū)；看護(hù)型老年公寓則是類似成人日間看護(hù)機(jī)構(gòu)，輔助有癡呆癥或是阿爾茨海默病的護(hù)理機(jī)構(gòu)。
案例
美國(guó)太陽城養(yǎng)老社區(qū)
太陽城是美國(guó)著名的退休養(yǎng)老社區(qū)，建于20世紀(jì)60年代，其占地56700畝，其中水景面積占700畝。那里陽光充足，每年超過300天能夠接受日照，故稱“太陽城”。這座養(yǎng)老社區(qū)主要有開發(fā)商打造，借用低廉的土地價(jià)格，打造成新型的養(yǎng)老家園。這里建了些僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時(shí)修建了療養(yǎng)、醫(yī)療、商業(yè)中心及高爾夫球場(chǎng)等老人娛樂配套設(shè)施。
2.德國(guó)
德國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)主要有持有和銷售兩種模式。其中，德國(guó)純粹的銷售模式比較少。相對(duì)而言，以出租獲取長(zhǎng)期租金的模式比較常見。因此，80%的持有+20%的銷售是德國(guó)目前最主要的地產(chǎn)模式。這種模式的優(yōu)勢(shì)在于出售收益和長(zhǎng)期出租收益相互結(jié)合，可以通過部分銷售來環(huán)節(jié)出租經(jīng)營(yíng)的資金壓力。
案例
德國(guó)巴伐利亞州赫斯巴赫市老年公寓
Kursana Domizil H?sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德國(guó)巴伐利亞州赫斯巴赫市（H?sbach）新開發(fā)區(qū)，屬于城市東部的核心區(qū)域，交通較為便利。這個(gè)新建的老年公寓是巴伐利亞州埃根費(fèi)爾德的一家地產(chǎn)公司投資開發(fā)的，該公司專門投資開發(fā)住宅和商業(yè)地產(chǎn)。項(xiàng)目于2008年10月24日開業(yè)，共三層，可供100個(gè)老人居住。其中80套單人間，每套23平米，10套雙人間，每套31平米。其中在首層有27個(gè)床位專門為患有老年癡呆癥的老人設(shè)計(jì)的，并配有較好的照料和護(hù)理服務(wù)。截至2010年9月僅一年的時(shí)間，入住率已經(jīng)達(dá)到76%。
3. 日本
作為世界上老齡化最嚴(yán)重的國(guó)家之一，日本先于中國(guó)29年步入老齡化社會(huì)，其在養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展十分突出，目前占主導(dǎo)地位的是近年來日本政府大力推行的“服務(wù)型高齡者住宅”。所謂服務(wù)型高齡者住宅，日本國(guó)土交通省是如此定義的：“服務(wù)型高齡者住宅是與護(hù)理、醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，給老年人提供安心服務(wù)的無障礙結(jié)構(gòu)性住房?！彼侨缃袢毡菊⑸鐣?huì)團(tuán)體、房地產(chǎn)公司共同推進(jìn)的養(yǎng)老項(xiàng)目，濃縮了日本人對(duì)于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規(guī)定和完善配備，譬如室內(nèi)專有面積應(yīng)達(dá)到25平方米，各居所里應(yīng)有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設(shè)置扶手、地面不能有高低之差等。日本政府為了推進(jìn)該住宅的建設(shè)，對(duì)服務(wù)型高齡者住宅有著相應(yīng)的補(bǔ)助政策，但是只用于出租并不進(jìn)行出售。
案例
SunCity——銀座太陽城
Sun-city銀座太陽城是日本市中心養(yǎng)老項(xiàng)目的典型代表，項(xiàng)目位于東京最繁華的中央?yún)^(qū)，于2006年投入運(yùn)營(yíng)。此項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)狀況良好，自理型住宅單元的入住率為68%，介護(hù)型住宅單位的入住率為53%。另外，在68%的銷售比例中，有50%為長(zhǎng)期居住，另外50%作為老人的第二居所或者養(yǎng)老的后備居所。項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)主要有二點(diǎn)，一是租賃物業(yè)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，降低了前期的開發(fā)投入；二是酒店式的運(yùn)營(yíng)管理在降低運(yùn)營(yíng)成本的同時(shí)保證了專業(yè)化的服務(wù)。
三、中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式和盈利模式
（一）開發(fā)模式
中國(guó)貫穿養(yǎng)老地產(chǎn)全生命周期的參與主體主要由三部分組成：以投資為重心的參與方；以運(yùn)營(yíng)為重心的參與方和以開發(fā)為重心的參與方。其分別是：保險(xiǎn)公司、民營(yíng)資本和經(jīng)驗(yàn)豐富、資金雄厚的開發(fā)商。我國(guó)正值養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)熱潮，各大房地產(chǎn)企業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)等紛紛試水養(yǎng)老地產(chǎn)，計(jì)劃開發(fā)養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓等產(chǎn)品。目前主流的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式有四大類型：
第一，建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，或依托社區(qū)建設(shè)各類養(yǎng)老居住產(chǎn)品 。這是在目前國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目中，較為常見的一類開發(fā)形式。例如專門建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，在普通社區(qū)中配建養(yǎng)老組團(tuán)或養(yǎng)老公寓等。龍頭房企萬科在中國(guó)的近十座城市進(jìn)行了養(yǎng)老住宅體系化實(shí)踐。在上海，萬科的養(yǎng)老住宅規(guī)劃分為四個(gè)層次：成熟社區(qū)的老年會(huì)所建設(shè)；新型混合社區(qū)的養(yǎng)老組團(tuán)；與政府合作，積極建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)；在城市核心地段提供高端養(yǎng)老。
第二，與社會(huì)公共配套設(shè)施、福利設(shè)施結(jié)合建設(shè)養(yǎng)老居住產(chǎn)品 。養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目除了依托社區(qū)共同建設(shè)外，還可以與一些其他設(shè)施結(jié)合，共同進(jìn)行建設(shè)，例如與醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商業(yè)設(shè)施或其他福利設(shè)施設(shè)置在一起。此類開發(fā)模式能夠充分發(fā)揮各方資源優(yōu)勢(shì)，使養(yǎng)老產(chǎn)品和相關(guān)設(shè)施實(shí)現(xiàn)互惠互利。例如，綠城定下的養(yǎng)老模式基調(diào)則是“學(xué)院式養(yǎng)老”，浙江烏鎮(zhèn)雅園便是綠城這一思路下的首個(gè)實(shí)踐成果。烏鎮(zhèn)雅園的頤樂學(xué)院總建筑面積約3.5萬平方米，依古代書院建筑形制布局，是整個(gè)項(xiàng)目的核心，住宅只是頤樂學(xué)院的配套。據(jù)了解，烏鎮(zhèn)雅園一期已接近售罄，購(gòu)房者多為桐鄉(xiāng)本地人，也不乏周邊的杭州人和上海人。
第三，在商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)中建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)。養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游、商業(yè)地產(chǎn)共同開發(fā)，也是較為常見的一種形式。具體又分為在旅游風(fēng)景區(qū)中開發(fā)養(yǎng)老居住產(chǎn)品、在商業(yè)地產(chǎn)中開發(fā)老年公寓兩種模型。
第四，與其他資源共建養(yǎng)老地產(chǎn)除上述幾類開發(fā)模式之外，當(dāng)前市場(chǎng)上還出現(xiàn)了很多其他形式。如利用險(xiǎn)資投資養(yǎng)老地產(chǎn)、與護(hù)理服務(wù)業(yè)結(jié)合、利用獨(dú)特資源轉(zhuǎn)型開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)、將舊的國(guó)有資產(chǎn)改造為老年設(shè)施等。 例如，遠(yuǎn)洋進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，采取的策略就是和國(guó)際知名養(yǎng)老服務(wù)商進(jìn)行強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。位于北京的椿萱茂項(xiàng)目是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“跨洋合作”的首例，遠(yuǎn)洋和哥倫比亞太平洋公司、美國(guó)知名養(yǎng)老服務(wù)商Emeritus集團(tuán)簽署協(xié)議，共同組建中外合資企業(yè)進(jìn)行開發(fā)和經(jīng)營(yíng)。
（二）盈利模式
四、養(yǎng)老地產(chǎn)融資渠道
1.政府補(bǔ)貼：目前國(guó)家為支持民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)出臺(tái)了一系列的投融資政策法規(guī)，具體到養(yǎng)老企業(yè)來說，多有直接補(bǔ)助、政策貼息、運(yùn)營(yíng)補(bǔ)貼發(fā)放等方式。由于養(yǎng)老是一個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng)、跨領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)，因此這些政策涉及到民政、發(fā)改、衛(wèi)生、科委、商業(yè)等多個(gè)部門，作為養(yǎng)老企業(yè)應(yīng)該積極關(guān)注國(guó)家這些政策法規(guī)，認(rèn)真學(xué)習(xí)領(lǐng)會(huì)，盡力爭(zhēng)取政策優(yōu)惠。但機(jī)構(gòu)性質(zhì)不同和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度不同，補(bǔ)貼方式差別較大。公辦和民辦非養(yǎng)老機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼更多，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼力度更大。
2.銀行貸款：目前銀行對(duì)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的支持處于起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實(shí)踐性的瓶頸。長(zhǎng)期以來，大多數(shù)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)得不到銀行的信貸支持，銀行系統(tǒng)也缺乏專門的信貸產(chǎn)品。雖然2016年國(guó)家出臺(tái)《開發(fā)性金融支持社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)實(shí)施意見》，支持國(guó)家開發(fā)銀行推出針對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目的低息貸款，但目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進(jìn)。國(guó)家開發(fā)銀行和世界銀行近年來也開始積極扶持養(yǎng)老企業(yè)，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用于安徽養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)。
3.養(yǎng)老債券：政策紅利助推債券市場(chǎng)快速發(fā)展。2015年專門制定《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券發(fā)行指引》，在企業(yè)債券分類管理、企業(yè)債券預(yù)審權(quán)下放、鼓勵(lì)企業(yè)債券融資方式創(chuàng)新等方面均存在政策利好，企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展迅猛。于企業(yè)而言，未來發(fā)行養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項(xiàng)債券將是一個(gè)解決資金壓力的良好渠道。
4.產(chǎn)業(yè)基金：中央、地方、金融機(jī)構(gòu)等積極投入，為投資者精準(zhǔn)布局養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)提供機(jī)會(huì)。中央層面，2015年，發(fā)改委已成立唯一一家針對(duì)大健康產(chǎn)業(yè)的國(guó)有基金，通過申請(qǐng)，能最快和最大額度的進(jìn)行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國(guó)首只省級(jí)政府引導(dǎo)型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金——湖南健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)投資基金。金融機(jī)構(gòu)層面，2016年《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》發(fā)布之后，中歐養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金隨即發(fā)行，聚焦于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈中的上市公司。另外，除了政府發(fā)起的創(chuàng)投引導(dǎo)基金之外，一些金融機(jī)構(gòu)、民間資本也發(fā)起了產(chǎn)業(yè)基金，這些基金對(duì)項(xiàng)目本身的要求較高。比如華夏銀行目前正在籌備的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金，將以股權(quán)投資和劣后債投資模式支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，基金初步規(guī)模約為10億元。
5.信托投資基金：信托在養(yǎng)老地產(chǎn)融資中有重要作用，可以充當(dāng)間接融資通道或者平臺(tái)角色。通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業(yè)務(wù)的形式通過信托渠道發(fā)放給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，用來支付項(xiàng)目建安成本和養(yǎng)老設(shè)備采購(gòu)成本等，成立各種特殊項(xiàng)目機(jī)構(gòu)，通過結(jié)構(gòu)性融資充當(dāng)直接融資工具，以股權(quán)、債券兩者結(jié)合的方式解決養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的全程資金供應(yīng)問題，包括前期咨詢費(fèi)用、土地摘牌費(fèi)用、建安成本、設(shè)備采購(gòu)成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用等。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》指出鼓勵(lì)信托公司利用信托制度優(yōu)勢(shì)，積極開發(fā)各類附帶養(yǎng)老保障的信托產(chǎn)品。
6.PPP模式：政府關(guān)系、盈利難是該模式存在的主要風(fēng)險(xiǎn)。2014年，《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權(quán)限。隨后，各部委相繼出臺(tái)配套政策法規(guī)文件，并推出試點(diǎn)項(xiàng)目，PPP模式全面升溫并被引入社會(huì)建設(shè)與治理的各個(gè)領(lǐng)域。第一批PPP項(xiàng)目中，有38個(gè)養(yǎng)老服務(wù)類項(xiàng)目在列，總投資超200億。PPP模式運(yùn)用政府及企業(yè)各方資金，很大程度上解決了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)巨大的資金缺口。但民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)投資如何把握與政府的關(guān)系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風(fēng)險(xiǎn)所在。
7.私募股權(quán)基金：對(duì)于缺乏資金的養(yǎng)老地產(chǎn)而言，募股權(quán)基金絕對(duì)是一條好的出路。因?yàn)橹行∑髽I(yè)缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財(cái)務(wù)、渠道、人才、上市等方面的幫助。另外，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)通常比較“腳踏實(shí)地”，比較容易能夠得到投資者的青睞。推動(dòng)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資將有效解決民辦養(yǎng)老融資難問題。2016年，《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》中明確提出推動(dòng)符合條件的養(yǎng)老服務(wù)企業(yè)上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項(xiàng)目發(fā)展資金或通過被收購(gòu)獲取上市企業(yè)資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對(duì)于企業(yè)的門檻限制仍然較高。
作者：查瑞祺 來源：元亨祥企業(yè)集團(tuán)、蔡松財(cái)醫(yī)養(yǎng)頻道
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