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    【作者：陳曄】

　　誰是單價11萬元豪宅的真正買家？賭人民幣升值？賭通貨膨脹？抑或賭
　　太平橋公園擁有4萬多平米綠地和1萬多平米水面，耗資8億元。它與耗資同樣令人乍舌--14億元改造的新天地休閑區(qū)一起，構(gòu)成了新天地板塊核心軟環(huán)境。其產(chǎn)生的輻射效應(yīng)更是令人驚訝。

　　與太平橋公園一街之隔，三座高聳的建筑鶴立于傳統(tǒng)小洋房中，十分搶眼。這個
　　這位工作人員告訴記者，由于該樓盤每套總價超過3000萬元，資產(chǎn)過億的客戶才能消費得起，所以目標客戶以境外人士為主，特別是跨國知名企業(yè)上層人士，很多海外歸國人員也是重要的購買人群。

　　"前段時間，有一溫州商人提著1000多萬元來看房，看到如此高的房價，最后只能打道回府了。"該樓盤保安說道。

　　事實上，在新天地板塊，房價奇高、以國外資金購買為主體的情況并不少見。

　　海外資本頻現(xiàn)

　　太平湖公園南邊緊鄰的是在上海樓市名噪一時的翠湖天地御苑，該樓盤是由地產(chǎn)界大亨香港商人羅康瑞開發(fā)的，開盤價高達每平米8000美元。而真正讓其出名的是中東購房者以6億元購買其18號樓的消息。這則消息的數(shù)據(jù)顯示是，今年3月底，剛剛開盤不久的翠湖天地御苑一周內(nèi)售出103套豪宅，均價為每平方米4萬元。

　　中東資金方是通過有美資背景的基匯資本（Gateway Capital）運作的。基匯資本股東包括美國第四大銀行Wachovia及美資基金Angelo.Gordon&Co等，基金先期集資2億美元，主要投資于內(nèi)陸和港澳地區(qū)
　　那么向來謹慎的海外基金如今購買高端住宅的原因是什么？

　　太平橋公園北面是國際知名的企業(yè)天地，與新天地和翠湖天地同出自羅康瑞之手。企業(yè)天地建筑面積高達56萬平方米，擁有多個甲級
　　記者從中介機構(gòu)得到的數(shù)據(jù)表明，翠湖天地一期面積為160平方米的三居室目前的月租金約3500美元，一年租金收入為4.2萬美元。

　　據(jù)了解，錦麟天地酒店公寓項目自去年第四季度面市以來，已經(jīng)達到了50%以上的出租率。

　　宏觀調(diào)控盲區(qū)

　　"就一般操作習慣而言，很多人認為出售是海外資本退出的惟一通道，事實上，海外資本更有可能將這些資產(chǎn)打包到海外上市，這就規(guī)避了目前國家對于兩年內(nèi)出售住房在稅收方面的限制。"華東師范大學國際關(guān)系與地區(qū)發(fā)展研究所余南平對《證券市場周刊》解釋。

　　不僅如此，由于很多海外資本借貸成本相當?shù)停热缛毡镜慕栀J成本幾乎為零，因此國內(nèi)利率方面的政策對于海外資本來講同樣是失效的。并且這些海外熱錢賭人民幣升值的預(yù)期是15%，所以只要租金收益和人民幣升值預(yù)期能夠覆蓋通貨膨脹和房產(chǎn)下降的幅度，投資物業(yè)就是賺錢的。

　　"海外資本購買房產(chǎn)是雙贏的，一是上海地產(chǎn)升值所帶來的利潤，二是人民幣升值的收益。"吳榮國認為，"但其危害卻是中國
　　在去年針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控中，政府部門出臺組合拳，不僅緊縮房地產(chǎn)開發(fā)商銀根，還對于兩年內(nèi)出售的
　　著名的淮海路街道寬直，很多建筑擁有歐洲藝術(shù)風格，道路兩旁種植著法國梧桐樹。

　　如今緊臨昔日法租界所在地淮海路的新天地板塊，亦多為金發(fā)碧眼人士擁有。"多數(shù)是歐美的，還有一些日韓的。"翠湖天地的保安說。

　　"這里有老上海的味道，又有具有現(xiàn)代功能的場所，是很多外國人喜歡的地方。"新天地一家藝術(shù)品店老板評論。

　　事實上，更為重要的原因是相比外國人的工資水平，這樣的房價是能夠承受的。而與此形成鮮明對比的是上海市民的承受能力。記者走訪了多個中心區(qū)的樓盤，很難找到每平方米1萬元以內(nèi)的房產(chǎn)，靜安寺、徐家匯等區(qū)域的房價均接近或者超過每平方米3萬元。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年2月上海人均月收入為2434.54元。

　　"海外資本的特點是拉動高端房價，而高端房價又起到標桿的作用，有6萬元的就不嫌4萬元的貴，因此周邊的房價跟著往上漲，結(jié)果就是中國人住不起市中心的房子，只能買郊區(qū)地產(chǎn)，外資是在用貨幣的方式將本地人驅(qū)逐出去，是一種新式的‘租界‘。"曾多方呼吁對外資購房進行管制的余南平說道。

　　余南平剖析海外資本青睞國內(nèi)房產(chǎn)的深層原因："這是海外資本利用中國外匯管理方面的漏洞所做的投機行為。海外資金買股票受到QFII相關(guān)制度的限制，QFII又有額度的限制，搞FDI受到項目的限制，而同樣是人民幣資產(chǎn)的房產(chǎn)卻是惟一不受限制的渠道，外匯管制在這方面一路綠燈。"

　　另外，針對取消上海房產(chǎn)內(nèi)銷和外銷兩個價格，余南平認為，應(yīng)該采用其他的方式如特別物業(yè)稅來限制外資購房。海外買家沒有繳納諸如教育費附加和城市維護建設(shè)稅等公共稅收，卻能夠與國內(nèi)購房者一樣購買中國稀缺的資產(chǎn)--房產(chǎn)，這是不公平的。"余南平說道。

　　上海地產(chǎn)3月行情

　　來自上海官方網(wǎng)站"網(wǎng)上房地產(chǎn)"的最新統(tǒng)計顯示，3月上海商品住宅交易量達179.67萬平方米，與2月82萬平方米的成交面積相比，環(huán)比增幅高達119%。市區(qū)成交量的增長高于平均增長水平，內(nèi)環(huán)以內(nèi)、內(nèi)外環(huán)間，外環(huán)以外的成交面積分別增長了134.8%，149.0%，133.9%。

　　"造成這一現(xiàn)象的重要原因，是國內(nèi)外資金大量過剩。因此，我們看到中東的美元來了，看到各地購房團仍在等待入市時機。另一個原因是自住需求中的剛性部分，如婚房等不可能久拖。隨著理論認識的統(tǒng)一和輿論的緩和，老百姓對宏觀調(diào)控的認識正在從認為絕對降價轉(zhuǎn)向穩(wěn)中有漲，穩(wěn)中小漲上來。因此，觀望情緒逐步消除，自住需求逐步啟動。"復旦大學房地產(chǎn)研究中心副主任華偉認為。

　　政府調(diào)控的腕力

　　4月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)貸款基準利率，金融機構(gòu)一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的5.58%提高到5.85%。市場普遍認為這是一個信號，預(yù)示著國家會有相應(yīng)的后續(xù)政策出臺。

　　"0.27%的調(diào)整幅度對于房地產(chǎn)開發(fā)商來講，是沒有什么影響的，因為相比其他融資渠道，如
　　吳補充道，政府的另外一個責任就是健全社會保障。"沒有安全感，這是導致中國人熱衷于買房的重要原因。"

　　值得玩味的是，去年宏觀調(diào)控后，上海市政府卻出臺了幾項房地產(chǎn)利好政策，如迪斯尼項目和大規(guī)模地鐵建設(shè)。"這是明顯的托市行為。"記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，這些政策意在市場信心的恢復。迪斯尼方面負責人已經(jīng)明確表示，"在2010年前不會在中國建設(shè)第二個迪斯尼項目"；而大規(guī)模的地鐵規(guī)劃，資金耗費巨大，更不能很快兌現(xiàn)。